10% 다운페이하고 집 사려고 해요.

오, 축하해요 (뭐, 새로운 일을 벌이는 건 축하할 일이죠)

좀 자세히 좀 적어봐요.

빌리는 금액, 은행, 이율, pmi 율, 집 타입 = 콘도/싱글하우스/아파트, 클로징 코스트

PMI 내고, 401k 에서 돈을 끌어 오신다니,

우선, 아니 왜? 싶지만서도,

뭐 그렇게 따지면, 결혼도 하지 말고, 애도 낳지 말고 살아야 하니,

하여간, 얘기 좀 풀어 보세요.

히든고수님, 관심보여주셔서 고맙습니다.

자세한 정보가 입수정리되는대로 업데이트하겠습니다.

아직 이집 저집을 보러다니는 중이라서요.

용단에 박수를 보냅니다.

저도 이사오고 나서 집을 못구하고 있어요. ㅎㅎ

일단 401K 끌어오는것은 반대에요. 제가 그렇게 1만불인가 끌어와서 했는데 10% 페널티는 면제시켜줘도 그해에 인컴으로 잡혀서 tax가 높아지기도 하구요.

어차피 20% 안돼면 10%나 그 이하나 별반 다르지 않을것 같아요. 그러니 그냥 401K는 두시고 있는 돈으로 한번 맞춰보세요. 집 이사하고도 지출이 많이 생겨서 현찰은 어느 정도 가지고 계셔야 해요.

일단 First home buyer 베데핏을 한번 알아보세요. 일리노이주도 그런 베데핏이 있을거에요.

저도 지난번에는 첫집 사는 사람에게 주는 혜택을 톡톡히 보았죠.

(8500불인가 TAX바로 돌려주고 20% 않돼도 PMI가 없는 론도 해주고. First home buyer loan 중에서도 시골사는 Rural development loan은 PMI도 면제시켜주더라구요.)

그외에도 여러가지 downpayment지원 가능하더라구요.

아는 만큼 절약하실수 있구요. 집 연결시켜주는 브로커 론이랑 내 주거래 은행, 로칼의 credit union등등 이용해 보세요.

심지어 회사에도 지원프로그램 있는지 알아보시구요.

개인적으로는 내년부터는 모게지 APR이 좀 올라가지 않을까 생각도 들고 경기도 좋아져서 집값이 오를것 같으니 올해 안에 잘 마무리 하시면 좋은 결단이 되실것 같아요.

그럼 화이팅 하세요.

기다림님도 집 구하고 계시군요.

401k를 깨는건 아니고요, 401k 잔고의 50%까지 론을 받을 수 있더라고요.

거기에 이자가 있긴 해도 그 이자 역시 제 401k로 들어가는 거라서 fixed fee ($50인가?) 빼고는 큰 손해가 아니라서요...

이런 경우도 안 좋은 건가요?

해본 경험이 있는 건 아니고,

규정을 읽어본 기억에 의하면,

말씀하신 대로 401k 를 담보로 돈을 빌리고 (여기에 아마 한도가 있을 거예요, 5만불 한도?)

이자를 더해서 채워 넣는 개념인데, (즉, 론이 인컴으로는 안 잡혀요)

한가지 문제는, 이자 부분이 after tax money 로 내는데, (즉, 401k 론 빌린 거에 내는 이자가 택스 디덕션이 안 되죠?)

나중에 401K 를 찾을 때는 이 부분마저 before tax money 가 되어서 더블 택스의 상황이 된다는 거.

그리고, 401K 에서 돈을 빌려서 갚고 있는 동안은,

론 페이먼트만 가능하고,

추가로 contribution 이 안 된다는 경우도 어디서 본거 같네요.

근데, 이건 401k 플랜마다 다를 수도.

이러면, 매칭 컨트리뷰션도 잃고, 택스 세이빙도 잃어 버리니 뼈 아프죠?

허허,

어째 게임 초반인데,

이건 생각해 보셧어 하는, 열 고개가 나와서,

내일쯤 집사는 거 포기했어요 하고 항복하는 상황이 펼쳐질 수도 있겠다는 불안한 생각이 듭니다그려? ㅋㅋ

히든고수님의 말씀이 대체로 맞구요. 저도 가능하면 401k에서 돈을 땡겨 쓰는건 추천드리지 않습니다.

더블 덱세이션에 대해서는 이 아티클을 한 번 읽어 보시면 좋을 것 같네요: http://thefinancebuff.com/401k-loan-double-taxation-myth.html

오호... 감사합니다.

오호... 저에게도 비슷한 상황인데요, 좋은 간접(?)정보 감사드립니다...

20%이하는 얼추 차이없다는 말이 와 닿아요...

ㅎㄱ!!!

tax 문제를 생각 안 해본 건 아닌데요... 저런 경우에는 얼마나 손해인가가 $로 똑 떨어지는 계산을 못 해서 크게 와닿지 않더라고요.

그래봤자 얼마나 손해 보겠어? 그냥 ㄱㄱ~!! 이렇게 대충 얼버무리게 된다능...

대신 여유돈 생길 때마다 원금 갚을 수 있도록 prepayment penalty 없는 론으로 신청할 계획이예요.

->미국은 거의 대부분의 모기지 상품이 그러하니 큰 걱정하지 않으셔도 합니다.. 저도 조기 상환했어요....

10%만 다운한다고 하면 이자율이 많이 안 좋게 나올까요?

->예 downpay amount 는 이율에 영향을 줍니다.

아주 개인적인 견해로서 주제넘께 말씀드리면, 혹시 정말 사고 싶은 집이 매물로 나왔는데 10% 다운페이밖에 하실 수 없는 상황이 아니라면.... 집 사실 기회는 또 있으실 겁니다. 저는 집 사기로 결정하고 실제 계약하는데 1년 걸렸네요.... 장기전으로 생각하세요~

집사는 시기에 대해 숫자로 된 정답은 없지만, 가장 확실한 (안전한) 방법은 아내의 동의를 얻는 것인거 같아요. 

어떤 집이던 사고나면 크고작은 문제가 계속 보입니다. 그럴때마다 '괜히 무리해서 지금 샀다'라는 생각하면 스트레스가 이만저만이 아니더라구요. 

작년 말에 집 구입 후에 리모델링 하느라 지난 몇달간 제대로 쉬어본 적이 없네요.... 옆에서 아내가 '너무 조급해 하지 말고 천천히 해라'라고 말해주는게 얼마나 고마운지... ㅜ.ㅜ

넵. 조언 감사합니다.

최근에 집 값이 좀 오른 것 같아서요...

제 버짓 안에서 오퍼 넣고 안 되면 할 수 없다는 생각으로 임하고 있습니다.

집을 구입하려는 이유는 다 다르기 때문에 함부로 조언드릴수 없는 상황이지만, 지금 무리하셔서 10% 다운이 가능한 상황이시면 조금 더 기다려 보시는것도 나쁘지 않을것 같아요.  위에 히고님이 적어주신대로 pmi + 401k론 이자를 더 내고, 10% 다운이기 때문에 상대적으로 높은 30년 고정이율로 지금 집을 구입하시는게 나중에 no pmi, no 401k loan, 20% down = better mortgage rate 으로 (집값이 더 오른다는 가정하에) 조금 더 비싼 가격으로 집을 구입하는 것보다 더 이득인지 잘 계산하시고 생각해 보셔야 할듯 싶네요.

개인마다 상황이 다르겠지만,,,전 집살때 가장 중요하게 생각한 것이 거주 환경이였습니다. 현재 거주지역에서 5년이상 사실 계획이시고, 집값이 비싸지 않으며, 론+이자 금액이 아파트 렌트비와 큰 차이가 없다면, 과감하게 집사는것도 나쁘지 않다고 봅니다. 개인적으로는 내집을 가진다는것, 특히 남이나 이웃에게 영향 받지 않고, 이사걱정 및 아파트 렌트비 인상을 신경쓰지 않는 그런 거주 환경이 있어서 좀더 안정적이고, 가족도 크게 만족한거 같습니다.

실제로 우리 가족이 만족하고, 삶의 질이 좋아진다는 것은 돈으로 환산할수 없는 것이기에, 가족과 나의 삶에 투자한다는셈 치고...열심히 Mortgage를 갚고 있습니다....

만년초보님 말씀이... 현시점 미국에서도 적용되는 것인지요... 초보로서 여쭤봅니다...

물론... 이 드넗음 미국에서 개인차가 너무 심하겠지만서도요.

안녕하세요. 먼저 축하 드립니다.

401K는 저도 반대를 하겠습니다. 워낙 텍스를 많이 떼가서, 그거 페날티, 텍스, 거기다가 PMI내면 그다지..

FHA론 알아 보셨어요? 대충 3.5% 다운만 해도 집 살수 있어요. private보다는 PMI가 높기는 하지만 이자율도 다른곳보다 괜찮을수 있고요.

저도 3년전에 FHA로 3.5다운 해서 집산후에 이번에 집값 오르면서 conventional loan으로 PMI없이 재융자 했습니다.

가능 하면 FHA로 3.5 다운해서 사시고 현금 가지고 계시는게 더 좋을것 같기도 하지만 어디까지나 쿨대디님의 쿨한 결정!!

(집 사고 난후에도 돈이 여기저기 많이 나가더라고요..ㅡ.ㅡ;)

저도 묻어서 질문 하나 드립니다.

1. 학군은 좋지 않지만 값이 저렴하고 직장이 가까우며 부대시설(그로서리,쇼핑몰 등)이 갖추어진 동네와,

2. 학군은 좋지만 값이 10~20만불 비싸고 직장이 멀며(15~20분 더 걸림), 근처에 부대시설이 없어서 15~20분 차 타고 가야하는 곳

1번 지역에 있는 집을 구매할 경우 3bd 1500sq 정도의 집을 사고, 4~5년정도 후에 학군이 좋고 더 큰 집으로 이사를 갈 계획입니다.

이 경우 당장 4~5년은 편하겠지만 또 이사를 해야 한다는 점, 4~5년후 현재 집 가격이 어떨 지 모른다는 점, 학군 좋은 곳의 집 가격이 더 많이 오를 수 있다는 점 등을 생각해보고 있습니다.

2번 지역에 있는 집을 구매할 경우는 4bd 2000sq 넓은 집을 사서 가능한 오래 살 계획이구요.

이 경우 리세일밸류가 좋을 것 같고 아이 학교 걱정을 덜 해도 된다는 장점이 있지만, 당장부터 운전거리가 길어져서 불편하겠죠.

5년이라는 시간이 좀 애매한 것 같은데,

5년정도 불편하더라도 미래를 생각해서 좋은 동네 좋은 집으로 가는 게 현명한 선택일까요?

아니면 5년은 충분히 긴 시간이니 우선 즐기고 나중에 생각하는게 현명한 선택일까요?

5년동안 학군 좋은 2번 동네의 집 가격이 1번 동네보다 상승폭이 확실히 크다면 2번으로 하는게 맞는 것 같긴 한데...

부동산 시장에 대해 전혀 아는 바가 없어서 어떻게 해야 할 지 매일매일 고민중입니다.

인생선배님들의 조언 부탁드립니다.

집살때 가장 중요하게 여기는 요건이

첫째도 로케이션, 둘째도 로케이션, 셋째도 로케잉션입니다., 여기서 로케이션이란 회사와의 거리나, 쇼핑몰과의 거리보다는 학군, 주변 요소 (도로가, 주위의 고압선 ..)를 의미한다고 생각합니다.

5년이란 시간이 참 애매한 시간인데, 미국 평균 집사고 이사하는 기간이 7년이라는것에 비하면 조금 짧은 시간이고, 학군이 좋지 않은 지역의 문제점은 집이 잘 팔리지 않는다, 가격이 상대적으로 불안정하고 상승률이 낮다 는 단점이 있습니다.

그리고, 집을 사고 파는 비용을 보았을때 15% 정도 집값이 올라야 손해보지 않고 집을 파는 수준이라고 생각하시면됩니다.

두다멜님... 오랜만이에요...

보통 집값은 학군대로 가더군요...

저 같으면 2번이요...

두다멜님.. 집을 사는 걸로 정하셨다면 묻지도 따지지도 말고 2번입니다. 고민할 필요 전혀 없음요.

저도 무조건 2번이요!

와이프가 1번을 더 원했다고는 말 못합니다.

저도 2번입니다. 그동안 집을 3번 사고 2번 팔아본 경험에서 드리는 답입니다. 학군, 위치 절대로 바꿀 수 없는 우선순위의 것들입니다.

두다멜님 어디까지나 조언입니다.

저라면 1번을 이자온리로 사서 3-4 년 살다가 집값이 피크를 찍을때 팔고 거기서 얻은 차익으로

2번 갑니다. 물론 원하는데로 모든게 이루어져야하는 시나리오입니다만 원래 스타일이 저는 그러합니다.. - -

딴지는 아니구요.. 1번으로 사서 집값이 피크찍을때면, 아마 2번하고의 가격 차는 더 많이 벌어졌을 가능성이 크죠.. 티모님 말씀대로 라면 1번을 피크찍을때 사서, 2번 가격이 내려갔을때까지 기다려야 한다는게 함정이네요..

저도 티모님하고 같은 생각 입니다.

1번 동네에세 집사서 집값 오른후 2번 동네로 이사갈려고 할때는 물론 2번 동네도 집값이 오르겠지만 그많금 다운페이가 생기죠. 예를 들면 30만불 집을 미니멈에 이자온리로 샀다가 40만불에 팔게 되면 10만불 이득이 생기죠. 그사이 2번 동네도 10만불 집이 올라갔다고 쳐도 20%다운페이는 2만불에 해당하기에

오히려 다운페이에 좀더 여유가 생길수 있다고 생각 합니다.

하지만 어디까지나 집 사는것도 YMMV...케바케

저하고 보는 관점이 조금 틀리시군요. 저는 다운 페이 쪽보다는 전체 가격면에서 생각했거든요. 실제로 제가 사는 동네에서는 이런 일을 많이 보게 되는데요.

1번 동네의 경우 40만불 집이 집값이 올라서 50만불 되었는데, 2번 동네의 집도 10만불만 오르면 참 좋은데,  50만불 집이 70 만불이 되어 버리는 경우가 발생하거든요.  다운 페이 면에서는  10만불을 벌어서 이득이지만, 상대적으로 더 오른 집값때문에 집값의 총액면으로 치면 반대죠. 

저라면 집을 사시기로 마음먹으셨다면 2번 지역에 렌트로 살다가 원하는 매물이 나왔을 때 구입할 것 같아요. 많은 분들이 말씀하셨듯이 무조건 부동산은 로케이션입니다.

그 지역에 살아봐야지 어느 커뮤니티가 좋은지 알 수 있구요. 적어도 2년이상은 그 지역에 살면서 많이 보고, 듣고 해야지 나중에 집을 살 때도 후회없는 결정을 할 수 있어요.

특히나 미국집들은 너무 다양해서 섣불리 샀다가는 나중에 파는 비용도 만만치 않구요..정말 마음에 드는 집은 일년에 한 두채 나올까말까 하더라구요..

만약 지금 비선호지역의 부동산을 사신다는 가정 하에, 집값 상승기에 팔고 더 좋은 동네로 옮기려면, 가려는 곳은 더 많은 오름폭으로 오르기 때문에 사실상 돈이 더 들어요.

레오가 아직 어리니 시간을 두시고 천천히 보시다가 학교(프리스쿨, 킨더)갈 시기쯤 구입하시는건 어떠실까요?

+1

렌트하다 집 사는게 편해요. 집 팔고 다른 집 사서 가는게 돈도 돈이지만 골치가 아파요.

그것도 생각해보긴 했는데요,

렌트값이 너무 많이 올라서, 1~2년마다 이사하기도 힘들고... 거기다 렌트 가격이 모기지+택스 가격이랑 비슷하네요.

그럴 바에는 집을 사는게 낫지 않을까 하는 생각에 집을 보기 시작했는데, 보다보니 가격이 계속 올라가고 있습니다. ㅋ 동네가 좋아지니 당연한 결과겠지만요.

요즘 집값이 많이 올랐더군요..그리고 시기적으로 가장 비쌀 때예요..학교스케쥴이랑 맞추기 좋은 때여서 여름까지는 매물이 나와도 빨리 없어지곤 하죠.

매수자 입장에서는 가을, 겨울에 구입하는게 조금 더 싸게 살 수 있는데, 무엇보다 정말 마음에 드는 집을 찾기가 쉽진 않더라구요..

저도 집은 거주의 안정을 위해 구입하는게 맞다고 보고요, 이왕 사시려고 마음 먹으셨으니 귀찮아도 집을 많이 보세요. 

주변에 아파트나 콘도 살다가 하우스를 산 경우, 집이 넓어지니 다 좋아보여서 샀는데, 조금 살아보고는 후회하는 경우도 종종 있어서요..

잠시 일 하는 사이에 댓글을 많이 달아주셨네요. 감사합니다.

2번의 단점은, 월페이가 높아서 모기지에 허덕일 가능성이 있다는 건데요;;; 그래서 좀 많이 망설이고 있습니다.

학군 좋은 지역의 퀄리티가 좀 떨어지고 작은 집으로 가는 방법도 있지만... 작은 집으로 가면 애들이 크면 어짜피 또 이사해야 할 것 같다는 생각도 들구요.

세후 월급의 45% 정도를 모기지로 내는건 좀 오바같은데...

월페이가 높아도 여행은 마일리지와 포인트로 다니면 되니까 마적단 생활에는 큰 지장은 없을 것 같긴 합니다.

아직 아이가 학교 갈 나이가 아니라서 학교에 대해 심각하게 생각해보진 않았지만, 주변에서 그런 말들 많이 하더라구요.

천천히 고민해보려구요.

집값이 어찌될지는 모르는거라서 재정적인 이야기는 들어가기 조심스럽지만요...

제 개인적인 생각은 금전 문제 때문에 1번 지역에서 집을 구매하느니, 1번 지역에서 몇 년 렌트로 사신 다음에 2번 지역으로 집을 사서 가시는게 맞는 선택이 아닌가하는 생각이 듭니다.

원래 1번 같은 지역은 경기에 민감한 싱글들의 수요가 많기 때문에 집값이 떨어질 때는 빛의 속도로 떨어지다가 오를때는 남들 다 오르고 오를거 더 없을 때 슬슬 기어 올라오게 되어 있습니다.

그래서 저는 2번 집을 살 돈이 없어서 평생 렌트로만 살껍니다. ㅋ

진지한 글에 뻘딴지댓글 죄송합니다

"애들"이요???? 레오 동생 생겼어요? 

아무 생각 없이 저렇게 썼네요. ㅋ 레오 동생은 아직입니다. ㅎㅎ

아쉬비요 ㅋㅋ 

여러 아우님들 의견에 나두 쪼께만 무더 갑시다...

시방 다운페이를 20%는 해야 된걸로 알고 있는디 아닌감요?

FHA 는 미니멈 3.5% 까지 되고요, 다른 은행들도 5%이상 해줘요. 다만 PMI라는 모기지 인슈런스를 또 내야 한다는거죠.

근데 FHA는 모기지 인슈런스를 UPFRONT를 내고 또 애뉴얼리 내야 해서 어찌보면 한달에 300~500불을 더낼수도 있죠.

하지만 3.5%다운으로 집사고 집 올라서 다시 컨벤셔널로 바꿀수 있으니깐 지금 처럼 집값오를때는 괜찮을수도 있다는 생각 입니다.

컨벤셔널 론으로 바꿀 수 있는 요건이 무엇인지 궁금하네요. 기본 5년이 지나야 하는 건가요? 아니면 집값이 어느퍼센트 정도 상승을 해야 하는 건가요? 

저는 집값이 올라서 LTV가 80%이상이 돼서 컨벤셔널 론으로 바꿨습니다. LTV가 80%가 아니면 바꿔도 그 은행에서 무는 모기지인슈런스를 내야해서 아무런 소용이 없어요.

대충 zillow같은데서 집 가격 보다가 괜찮다 싶으면 론 하시는 분들한테 전화 한번 해보는것도... 그러면 그분들이 대충 집 값 얼마인지 알아보고 리파이 해주니깐요.

참고로 저는 이번에 CITI에서 재융자 했습니다... (무서운 언더라이터 누님이 크레딧 체크를 세번 해가면서..ㅡ.ㅡ)

저는 사정은 잘 모르지만 집을 사신다니 일단 축하드립니다.

401k에 대해서는 대부분의 경우는 건들지 말라는 것이 정석인듯 합니다만.. 뭐든지 경우에 따라 다른 법이지요..

한가지 덧불이자면요, 제가 이해하는 바로는 401k를 대출해서 내게되는 이자는 집을 팔거나 원금을 같으면 401k에 냈던 이자까지 같이 들어가는 것으로 알고 있습니다.

따라서 이자를 더 내지만 집만 잘 팔게되면 잃어버리는 돈은 아닌 것 같습니다.

혹시라도 참고하시라고 한자 적습니다.

20% 안될때 꼭 집을 사셔야 겠다면..

FHA도 한번 계산해 보세요.

보험때문에 별로 재미는 없지만, 그래도 또다른 방법이니까요.

상황에 따라 다르겠지만, 401k 대출하는 것보다 금전적 손해가 덜할수도 있습니다.

마일리지 계산하는 것보다, 가게 경제에 미치는 영향이 훨씬 클겁니다.

귀찮으셔도 한 일주일 잡고 차근차근 계산해 보시는 것이 좋을듯...

우와... 팔랑귀가 팔랑팔랑팔랑... 나가 떨어지겠어요. ㅎㅎㅎ

그래도 여러 의견들을 들을 수 있어서 좋네요.

제가 전혀 고려하지 못 한 점들도 알려주셔서 너무 감사드립니다.

안 그래도 가격대에서 맘에 드는 집이 없어서 좌절 중입니다.

무리해서는 사면 안 될 것 같아서, 일단 제일 많이 맘에 드는 집에 공격적인 (=낮은 가격의) 오퍼를 "안되면 말고"의 자세로 넣을 계획입니다.

저는 위의 우리 고수님들처럼 복잡하고 전문적인거 잘 몰라서, 간단히 일반인 관점에서 생각해 봤습니다. 은행이자는 더이상 내려가지 않고 오를 것으로 보입니다. 집 값도 오를 것으로 보이구요. 렌트비도 조금씩 오르는 추세구요. 그래서 전 샀습니다. 저도 디파짓이 모자라서 부득이 PMI를 내고 있는데, 계산 해 보니 집값 오르는 것과 비례해서 1~2년 안에 PMI는 빠지겠더라구요. 서두르거나 무리는 삼가시되, 사는 쪽에 한표 과감히 던집니다.

적을까 말까 하다가... 이런 의견도 하나쯤 있어도 다양성 측면에서 괜찮지 않을까 싶어서 적어봅니다.

지난 130년간 미국 주택 가격의 평균을 inflation adjustment한 그래프입니다: http://www.multpl.com/case-shiller-home-price-index-inflation-adjusted/

보시면 아시겠지만 2000년도 초반에 들어서 큰 거품이 한번 있었던 것을 제외하고는 집의 가격은 그냥 '물가연동'에서 크게 벗어나지 않습니다. 물론 이것은 단순한 통계이기 때문에 발전이 있는 곳에/망해가는 곳에 구매했는지, 꼭지에서 샀는지/바닥에서 샀는지 등에 따라서 투자로써의 집 구매는 개개인별로는 천찬만별입니다. 그리고 저 그래프에서 한가지 간과해서는 안될 것은, 저기에는 집수리비, 프라퍼티 택스, 보험료, 클로징 코스트 등이 포함되지 않은 가격입니다. 주변에서 집 사서 잘 되었다는 이야기 "20만불에 사서 10년만에 두배 받고 40만불에 팔았어"에는 일단 잘 된 사람만 자랑하기 때문에 투자에 성공한 한쪽의 이야기만 자주 들린다는 점과. 두번째는 그간의 매몰비용이 전혀 포함되지 않았다는 점입니다.

프라퍼티 택스 $20,000(20만불의 1.0% x 10년)

보험료 $18,000 (집값 평균 30만불의 0.5% x 10년)

수리비 $30,000 (집값 평균 30만불의 1.0% x 10년)

모게지 $71,000 (80%인 16만불에 대한 30년fixed 4.5% 이율)

구입시 클로징 코스트 $4,000 (20만불의 2%)

판매시 클로징 코스트 $20,000 (40만불의 5%)

다운페이먼트에 대한 기회비용 $13,800 (4만불을 3%짜리 투자상품에 10년 가입했다 가정)

가 포함되어 있지 않습니다. 그러니까 제반비용의 총합인 $176,800을 빼고, 실제로 이 '투자'를 통해서 벌어들인 돈은 $23,200이 되는겁니다. 인플레이션 평균 2.5%로 가정하면 10년 뒤의 $23,200는 지금의 $18,125 정도의 금액과 동일합니다. 물론 초기 투자금 $40,000불로 10년만에 저정도 벌었다면 아주 성공적인 투자라 할 수 있겠습니다만... 그렇다고 "10년만에 집값을 두배로 뻥튀겨서 20만불을 순식간에 획득!"과는 약간은 거리가 있습니다. 물론 집에 대해서는 정부와 업계의 로비로 각 종 투자 실패에 대한 구제책이 있기 때문에 주식 등에 비해서는 확실히 안전한 상품이기도 합니다만... 제가 다운페이먼트를 20%로 잡았습니다만. 그 이하로 내려가서 PMI가 들어가면 또 추가로 $10,000 정도 비용과 이자율 상승이 있어서 실제로 위의 예제 거래로 집주인이 벌어들인 수익은 플러스/마이너스 0가 됩니다.

제가 이 글을 통해서 드리고 싶은 말씀은. (특히 자신이 거주할) 집을 '투자 수단'으로 보시기 보다는 '삶의 방식'으로 우선 보시고.. 집 구매를 투자가 아니라 거주 비용 (물론 운 좋으면 돈도 벌고, 운 나쁘면 정부에서 구제해주는 ^^)으로 보시고 접근하는게 더 바람직하지 않나 생각합니다. 집을 사서 얻는 잇점 (내 맘대로 꾸밀 수 있다는 점. 애들 마음대로 하게 냅둬도 된다는 점, 주인 신경 안써도 된다는 점, 원하지 않는 이사를 하지 않아도 된다는 점)과 렌트를 함으로써 얻는 잇점 (직장 따라 마음대로 옮겨다녀도 된다는 점. 마음에 안들면 언제든 딴걸로 바꿀 수 있다는 점, 싱크대 막혀도 주인 부르면 된다는 점) 등을 고려하셔서 결정하시는게 어떨까 싶습니다.

P.S: 글 적고 나니... 저 투자자는 그 집에서 공짜로 10년간 살았고 Rent비에 대한 비용 절감을 생각해야되니, 실제로 위에서 예시한 거래는 꽤나 성공한 투자인 점은 맞는거 같습니다. (사실은 좀 더 aggressive한 투자를 예로 들려고 했더니만 너무 집에 대한 투자가 엉망인 걸로 나와서... 좀 더 일반적인 안전하고 매우 성공적인 투자로 예제로 바꾼거긴 합니다만 ㅠ.ㅠ) 그래도 한가지 주의하실 점은 '통계적'으로는 2배로 팔아 먹을 수 있는 기회는 미국 130년 역사상 단 1번 그것도 2년 정도의 기간 밖에 없었습니다. 제 글의 논지는 집 구매를 '삶의 방식'으로 보자는 점이었기 때문에 글은 그대로 남겨둡니다.

너무 좋은 말씀이세요.  저도 삶의 방식으로보고 10% 다운해서 집을 사려고해요.  집을 샀을때 (말씀하신 비용, 렌트비, 텍스리턴, 맘의 평화/내집)을 다 고려해보면 아무래도 플러스라고 생각해서지요.  20%까지 모으려면 앞으로 또 몇년이 걸릴지도 모르고 더이상 렌트살고 싶지도 않고요... 근데 도데체 캐쉬로 집을 사는 인간들은 뭘하는 인간들인지... 다운이 적어서 집이 맘에 들면 오퍼를 약간 높이 하는데 캐쉬한테 지네요... 후아~ 모두 좋은 집 찾아서 행복하게 살자고요... 

기본적이지만 간과하기 쉬운, 좋은 말씀이십니다. 새겨듣고 갑니다...

2000년도 초반, 거품은 역쉬... 엄청났었군요...

말씀에 전적으로 동의합니다.

그래프를 보니 속이 무척 상합니다. 2005년에 집 구입했습니다.ㅠㅠ

좋은 글 감사합니다.

저도 '삶의 방식'의 일환으로 집을 알아보고 있습니다...만 이왕이면 가격이 좀 더 안정적인 곳이 좋지 않을까 하는 생각은 드네요.

금전적인 측면만 생각하면 렌트가 더 나을지도 모르겠습니다. 실제로 그런 것 같구요.

하지만 말씀하신 대로 집을 사서 얻는 잇점들 때문에 원래 계획보다 몇 년 빨리 집을 보기 시작했습니다. 어떻게 결말이 날 지는 저도 궁금하네요.

베이가 아니라서 다행입니다.

너무 좋습니다. 이런글..

돈이란게 참 보는 관점에 따라 많이 바뀌는것 같습니다. 소수의 사람들이 자산을 두배씩 뻥튀기 할때 많은 사람들이 집을 잃고 또 오랜시간 (어쩌면 지금까지) 고생을 하고 있다는것도 한번 고려해볼만한 생각일듯 합니다.

제 주변에도 그 시기에 집 잃은 사람들, 직장 잃은 사람들, 투자하다가 쪽박 찬사람들 참 많이 봤습니다. 

개골님 글에 전반적으로 동의하면서(어떤 집을 사느냐에 따라서 관리비용에 차이가 제법 있으니까요).. 

부동산 투자로 돈을 많이 버신 친척분이 해 주신 말씀이 생각나네요.

"거주용 집은 (최소한 모기지 다 갚을 때까지는) asset이 아니라 liability다."

10%로만 다운페이하고 집은 사셨는지요?

어우... 2014년 글을보니 그땐 제가 막 시간이 남아돌아서 그래프까지 오려가면서 장문의 댓글을 달았었네요... 갑자기 추억이 돋아서.. 집에 관한 저의 근황을 묻어가는 댓글로 한 번 올려봅니다.

작년 이맘때쯤 집을 충동구매했구요. 마켓에 나가서 첫 주, 첫 날에 두번째 본 집이 마음에 들어서 그거 그대로 구매했습니다. 돈쓰는거 참 쉽죠잉... 은행에서 저의 뭘 믿고 그러는지 몰라도 돈도 무지 많이 빌려주더라구요... ㅋㅋ 뭐 한 방에 바로 밀리어네어 달성했네요... 물론 순자산 말고 자산 기준으로요 ㅎㅎㅎ 제가 집을 구매한 결정적인 이유는...

제가 일하고 있는 캘리포니아 베이지역은 현재 학교가 모자라도 너무 모자랍니다. 그래서 신규 유입되는 학생들의 경우 (학군이 좋아서 선호하는) 집과 가까운 학교로 배정받는게 100% 불가능합니다. 렌트를 하게되면 필연적으로 2-3년마다 한 번씩 자의반 타의반으로 이사하게 되는데, 이 경우 기존에 다니던 스쿨디스트릭에서는 바로 이사간 스쿨디스트릭으로 나가라고 그러고 (웨이팅 리스트인 학생이 산더미이므로.) 새로 이사간 학군에서는 집앞의 학교는 꽉차서 못 넣으니 변두리의 다른학교에 갔다가 나중에 자리나면 오라고 그러고.... 요런 상황이에요... 그래서 이게 너무 귀찮고 힘든게 첫번째 이유였구요.

제가 집 사면서 제일 크게 본 부분은요. 우선순위별로 나열하면

1. 회사에 자전거 타고 출퇴근 가능한 거리 or 회사 셔틀버스를 탈 수 있는 곳 (당연하죠... 전 소중하니까요..)

2. Greatschool rate 8+이면서 non-white 중 하나의 인종 비율이 50%를 넘지 않는 곳 (이동네는 인도인 80%+, 중국인 80%+, 히스패닉 80%+ 이런 동네가 좀 많아요)

3. 집 외관/야드 관리 및 쓰레기통 매주내다 놓는거 신경쓸 필요 없는 타운홈 or 콘도

이렇구요... 보시다시피 투자랑은 크게 관계 없는 개인 만족도 우선으로 집을 봤구요. 그래서 회사에 바이크 전용 트레일 타고 안전하게 출퇴근할 수 있으면서, 아이 학교와는 걸어서 3분 거리인 타운하우스를 마음에 들어서 구매했습니다. 현재까지는 만족하면서 살고 있구요... 마모나이 30대에 첫 집 구매하면서, 그리고 내 집에서 살면서 느낀점은...

1. Cash Flow를 예전보다 더 세심하게 관리하게 되는 장점이 있다. 당장 checking account에 만불정도 안들어 있으면 은행에서 가져가고 카드값에서 나가고 하면 한방에 훅~ 줄어드는 경우 때문에 무지 불안해집니다. 그래서 캐쉬 플로우를 좀 더 자주 들여다 보게 되고, 충동적인 구매나 여행을 좀 재제하게 되는 순기능이 있어요.. ;;;

2. Home Improvement 관련 부품들은 참으로 비싸구나. 집 구매하면서 초기에 홈디포를 자주 들락날락 거렸는데요.. 생각보다 Home Improvement 관련된 자재값이 비싸네요. 거기다 인건비는 더 비싸구요. 그래서 가능하면 깨끗하게 리모델딩해서 내가 별로 손댈 필요 없는 집에 들어가는게 좋겠습니다. 물론 이것도 잔재미라면 재미긴하겠지만요. 집 구매하고 다른 리모델링은 귀찮기도 해서 안하기로 했는데.. 올챙어멈이 집안 문 손잡이랑 전기 아울렛 정도는 새걸로 깔끔하게 맞춰서 기분이나 내자고 하시길래.. 그러자했더니만요... 와... 문고리 45개, 파워 아울렛 50개 정도 바꾸는데 죽는줄 알았습니다... 노동력도 노동력이지만 자재비만 해도 만만치 않더라구요 ㅠ.ㅠ

3. 그냥 렌트 살던때보다 월 $1,000 정도 더 주고 내집 산다고 생각하면 마음은 편한데, 제 은퇴 계좌는 별로 편하지 않네요. 언제 은퇴 가능할지 (혹은 Financial Independence를 얻을지) 트래킹하기 위해서 프로젝션한 스프레드쉬트가 있는데요... 집을 사게 되서 한 2.5년 정도 이 시점이 뒤로 미뤄질 것 같습니다. 물론 운이 좋아서 산 집의 가격이 인플레이션 보다 더 가격이 오를 수도 있지만.. IT 경기가 위축되서 어떻게 이 동네 망할 수도 있는거니까요. 예전 디트로이트에 살았던 분들 설마 요즘같은 때가 올런지 상상이나 했겠습니까...

4. 여기서 살아야 된다는 심리적 압박감. 그래도 집을 샀으니 본전(=클로징코스트)을 뽑기 위해서 5-6년은 더 여기서 살아야되지 않느냐, 같은 회사에서 일해야하지 않느냐 하는 심리적 압박감이 생겼습니다. 물론 올챙이가 커가면서 생기는 한 자리에서 계속 교육을 해야한다는 압박감도 있구요.. 이래저래 베이지역을 앞으로 더 벗어나기 어려워지는 그런 상황이 생기는거 같습니다.

ㅋㅋㅋ 너무 깊게 생각하지는 마시구요. 걍 돌이켜보면 집 없어도. 있어도 근심거리 하나 더 늘고, 근심거리 하나 더 주는 플러스 마이너스 제로인 거래가 아닌가 싶어요... ;;;

집에서 회사까지는 왕복 20km 정도 되는데요... 다행히 집 앞에 자전거 전용 레인이 따로 있고, 집에서 300미터 정도만 나가면 자전거/보행자 전용 트레일이 회사 오피스까지 이어져 있어요...

이게 제가 알기로는 제가 다니는 회사에서 자전거 통근을 장려하기 위해서 펀딩을 꽤 한걸로 아는데 득을 좀 보네요 ^^

10% 다운페이를 401K에서 빌려서 하시는 것보다 그냥 페이먼트가 가능하시면 다운 조금만 하시고 사세요~

다운페이가 20% 안되신다면,  집사는걸  다시 한번 생각 해보세요.

컨벤셔널 론이  다운페이 20% 를 얘기 하는게 그냥 얘기 하는게 아니라는게 집을 사보니 정말  맞구나  라는생각이 듭니다.

다들  모기지 페이먼트 얼마 안한다,  렌트랑 큰 차이 없다 하구선 집을 사라고 부추깁니다.  실제로 모기지 페이먼 자체는 렌트보다  그냥 조금  더 나갑니다.

하지만,  택스도 내야 하고,  갖가지 공과금과  집에 대한  메인터넌스 비용이  만만치 않습니다.

이걸  다 하면  렌트보다는 당연히 많이 듭니다. 

그리고 집을 살때 필요한 비용은 대략  30% 정도는 갖지고 있으셔야 할겁니다.  20% 다운,  5% 정도의  크로징 비용, 그리고 나머지 5% 가지고 최소한의  집수리가 가능해 집니다.  집을 이사하면서  최소 페인트는 하고 들어 가는데  그비용이 집마다 다르겠지만,  만불 가까이 들어 갑니다. 거기에 카펫 바꾸고,  세탁기나  냉장고를 바꾼다 하면  그것만  또 만불입니다. 바닥으로 마루나 카펫 바꾸는대도  만불 들어 가고,  어디를 고친다 싶으면  그냥 몇만불 입니다.

제가 집을 사기 전에는 돈백불이 무서웠는데,  집을 사고 나니  돈 천불이  우수워 지는 제 모습을 발견 합니다.

그이유가 홈디포 뭐 조금 사면,  돈 몇백불 그냥 나옵니다.

제 경우에는  20% 다운을 안했다면,  아마 캐쉬플로우가 많이 힘들었을 것 같다는 생각 듦니다.