크레딧카드, 크레딧스코어 & 크레딧 관리 (업뎃 051717)

<업뎃 051717: 모기지 관련 내용 약간 추가합니다>

일단 전문가 돼지고기소고기님 글과 댓글 읽어보시면 도움이 많이 되실거에요.

https://www.milemoa.com/bbs/board/3475506

1. Debt-to-income ratio (DTI)

모기지 계산할때 Debt-to-income ratio (DTI)를 고려하게 되는데요.

일반적으로 DTI 에서 debt이라는 것은 우리가 매달 내는 비용들을 뜻합니다.

마적단이니까 카드와 관련되서 생각해보면요.

Credit card의 미니멈페이먼트도 이 debt에 포함이 되고, Charge card의 경우에는 balance 전부가 debt으로 잡힙니다.

모기지 쇼핑하시려면 Charge card는 balance를 0으로 만드시기를 추천드립니다.

2. 인쿼리와 모기지

다른 마적단 분들도 그러하시겠지만, 저희 부부는 보통 미국인들보다 인쿼리가 많은 편입니다. 보유하고 있는 카드도 무척 많고요.

최근에 집 클로징했는데, 인쿼리&카드가 왜 이리 많냐고 묻지 않더라고요.

다행히도 가장 최근에 생긴 인쿼리만 고려할뿐 이전 인쿼리들은 크게 신경쓰지 않았습니다.

모기지 심사하시는 분 말씀으로는 모기지 쇼핑 시작하기 최소 3개월전부터는 새로운 인쿼리를 만들지 않는게 좋다고 합니다.

보통 1년 정도 인쿼리 없는게 좋다고 하는데, 6개월 정도만 되어도 충분하다고 하더군요.

5개월전에 만든 카드가 3개 인데요. 아무런 영향 없었습니다.

3. 전체 크레딧 카드 리밋이 높으면 어떠한가?

미리 관리한 영향도 있었겠지만, 모기지 담당자가 문제삼지 않더라고요.

인컴에 비해 너무 높지만 않다면 큰 영향 없는듯 싶습니다.

4. 부부의 경우, 본인 이름으로만 모기지 신청할 경우

배우자의 크레딧 스코어랑 debt은 확인하지 않더군요. 저는 debt은 확인할 줄 알았거든요.

다만, 공동명의 은행 어카운트의 경우에 이 돈은 뭐냐고 묻더라고요.

개인 구좌 따로 만들어두는것도 좋겠다 싶었습니다.

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미국 생활에서 개인 신용관리는 기본 중의 기본인데요. 

의외로 모르시는 분들도 많은 듯 싶고, 저 또한 어렴풋이 그림만 그리고 있는 듯 싶어서 한 번 정리를 해봤습니다.

글 들어가기에 앞서 기존에 마일모아 게시판에서 다루어졌던 글들입니다

신용기록 관리

개념잡기 시리즈 1: 신용조회

myfico.com 과 credit karma 에 나온 내용들을 기본 골격으로 해서, 구글 검색으로 부족한 부분 채워넣었고요. 제가 알고 있는 내용들로 살 좀 붙여서 정리했습니다. 

혹 잘못된 내용이나 추가할 내용 있으면 댓글로 알려주세요. 

참고로 그림들은 myfico.com  과 credit karma에서 퍼왔습니다.

What's in my FICO Scores

Fico 크레딧 스코어 계산하는데 5가지 항목이 사용되고 있으며, 사용되는 퍼센티지는 아래 그림과 같습니다.

단, 이것은 일반적으로 이렇게 계산된다는 가이드라인이지 절대적인 것은 아닙니다. 

개인 크레딧리포트에 나온 내용들을 토대로 해서, 개인별로 항목별 퍼센티지는 달라집니다.

크레딧카르마에서는 아래와 같이 항목들을 구분하고 있습니다. 보시다시피 myfico.com과 거의 유사합니다.

High impact: Credit card utilization, Payment History, Derogatory Marks

Medium impact: Age of Credit History

Low impact: Total accounts, Credit inquires

1. Payment history (35%)

스코어 계산할 때 가장 중요한 항목입니다. 마일모아 회원분들에게는 기본 중의 기본되겠습니다. 

미니멈 페이먼트만 하셔도, 페이먼트 히스토리는 좋게 유지가 됩니다. 단, 카드 회사에 무지막지한 이자를 내야 하니 좋은 방법은 아닙니다. 

크레딧카르마에 따르면, Late payment의 경우 7년동안 기록에 남게됩니다.

2. Amounts owed (30%) (Credit utilization)

우선 용어 정리부터 하자면,

Credit utilization: calculated by dividing your total credit card balances by your total credit limits on open accounts

1) 전체 credit utilization

2) 개별 카드 credit utilization

위 두 경우 모두 크레딧 스코어에 영향을 미칩니다.

High credit utilization은 크레딧스코어에 나쁜 영향을 미칩니다. lender가 좋아할리 없겠지요. 

보통 credit utilization은 30% 아래로 유지하는 것이 좋다고 이야기 하는데, 아래 그림처럼 낮으면 낮을수록 좋습니다.

Credit card statement에 나온 금액이, 크레딧 리포트에 balance로 기록됩니다. 

그렇기 때문에 statement 나오기전에, 미리 얼마정도 갚아서 low balance로 만들면, 크레딧 스코어 계산에 유리합니다.

예를 들어, 크레딧 리밋이 $10,000이라고 하겠습니다.

$4,000 사용하고 미리 $3,000 갚으면, Statement에 $1,000로 기록됩니다. 결과적으로 credit utilization은10%가 되겠죠?

여기서 주의하실 점은, 주어진 어카운트 크레딧리밋 이상으로 크레딧카드를 사용하시면 안됩니다. 

예를 들어 크레딧 리밋이 $5,000입니다. 

$3,000 사용하고, 미리 페이오프. 다시 $3000 사용하고, $2,000 페이했다면 statement 상에는 $1,000로 나오지만, 실상은 크레딧 리밋을 넘겨서 카드를 사용한 것이 되겠지요.

어카운트 리뷰 들어올 확률이 아주 높습니다. (11/07/15 내용 추가: BOA 포함 몇몇 은행의 경우에는 괜찮은 것으로 알려지고 있습니다.)

추가적으로, Low balance로 on time payment 히스토리를 가지고 있는 것이 zero balance보다 더 좋다고 합니다. 

장롱 카드라도 한번씩 써주시는 게 좋을듯 싶습니다.

3. Length of credit history (15%)

아래 3가지가 고려됩니다.

1) 가장 오래된 어카운트

2) 가장 최근에 만든 어카운트

3) 전체 어카운트 평균 히스토리

크레딧카르마에 좀 더 상세한 설명이 있는데요( Age of credit history ).

크레딧카드, 모기지, 자동차론, student loan, 기타 라인오브크레딧 등의 평균 나이를 계산합니다. 이때 오픈된 카드 뿐만 아니라, 클로즈 된 어카운트까지 포함해서 평균 나이가 계산이 되고요.

어카운트를 닫았다고 해서, 어카운트 히스토리에서 바로 사라지는 것은 아니고요. 향후 10년동안 크레딧 리포트에 기록이 남게됩니다. 

예를들어, 2004년 1월에 어카운트 오픈, 2005년 1월에 클로즈했다고 가정해보면요. 2014년 2월 크레딧리포트에 10년 히스토리를 가진 어카운트로 카운트가 되지만, 2015년 2월에는 이 히스토리가 사라지게 됩니다. 

그렇기 때문에 가장 오래된 크레딧 카드는 닫지 않는게 좋습니다.

마일모아 하다보면, 1년에 최소 2-3개, 많게는 10개 정도 새로 카드를 오픈하게 되는데요. 

초기 1-3년 사이에 만든 카드들 중 대부분을 길게 가지고 간다면, 평균 히스토리가 길어지겠죠? 

그렇기 때문에 처음 카드 만드시는 분들은 연회비 없는 평생 카드부터 만드는시게 좋습니다. 

만약 연회비 있는 카드가 부담스럽다면, 어카운트 클로즈보다는 연회비 없는 카드로 다운그레이드 하는 게 좋고요.

4. Types of credit in use (10%)

Type of credit

1) Installment loans, including auto loans, student loans and furniture purchases

2) Mortgage loans

3) Bank credit cards

4) Retail credit cards

5) Gas station credit cards

크레딧카드나 installment loan을 가지고 있으면, 크레딧 스코어 올리는데 좋습니다.

on time payment를 통해 크레딧 manage하는 능력을 증명할 수 있기 때문입니다. 마일모아 시작하면, 자연스레 크레딧 스코어가 올라가는 이유 중 하나입니다.

한가지 타입의 크레딧만 가지고 있는 것보다는, 다양한 크레딧 (1,2,3번 타입의 크레딧) 을 보유하는 것이 크레딧 스코어 올리는데 좋습니다. Lender가 보기에도 더 믿음직스러워 보일테고요. 

그리고 승인이 상대적으로 까다로운 메이저 은행 크레딧카드를 보유하는 것이 스토어 크레딧 카드 보유하는 것보다 크레딧 관리면에서 더 좋습니다.

레퍼런스: http://www.creditcards.com/credit-card-news/fico-score-type-credit-loan-mix-1270.php

5. New credit (10%) (Credit inquires)

New credit의 경우 1년동안 크레딧 스코어 계산에 사용되지만, 크레딧 리포트에는 2년 동안 보고됩니다. 

크레딧 히스토리가 길지 않은 사람의 경우, 단기간에 여러 크레딧 카드를 오픈하는 것은 좋지않습니다. 

인쿼리 하나로 인한 크레딧 스코어 하락은 금새 복구됩니다. 

하지만 하드풀이 많게 되면 크레딧 스코어만 떨어지는게 아니라, lender 에게 이 사람은 돈이 급하게 필요하다는 인식을 심어주게 됩니다. 

그러니 단기간에 여러 어카운트 열지 마세요.

<부록>

myfico.com이나 creditkarma에서는 크게 다루지 않는 주제인데, 제가 궁금해서 조사해봤습니다.

1. Charge card가 크레딧 스코어에 미치는 영향

Credit card와 달리 charge card는 preset spending limit이 없습니다. 대표적인 charge card로는 Amex PRG, Amex Plat이 있습니다.

Charge card의 경우 New credit (credit inquiry), Payment history, & length of credit history에 영향을 미치게 됩니다. 

반면 크레딧 리밋이 없기 때문에, credit utilization 계산할 때는 사용되지 않습니다. 

Credit card 대신 charge 카드를 더 많이 사용해서, credit card balance를 낮추게 되면 결과적으로 credit utilization을 낮출 수 있습니다.

레퍼런스:

http://www.bankrate.com/finance/credit-cards/how-charge-cards-affect-credit.aspx

http://www.creditcards.com/credit-card-news/jeremy-simon-credit-score-charge-card-amex-1508.php

http://www.nerdwallet.com/blog/american-express/charge-card-affect-credit-score/

2. 비즈니스 크레딧 카드가 개인 크레딧 스코어에 미치는 영향

비즈니스 카드가 개인 크레딧 스코어에 미치는 영향은 아주 적다고 볼 수 있습니다. 

이유는 대부분 은행/카드회사에서 비즈니스 카드를 크레딧회사에 리포트하지 않기 때문입니다 (즉, 개인 크레딧리포트에 기재되지 않습니다).

1) 카드 신청시 하드풀은 잡힙니다.

2) 아멕스, 체이스는 크레딧회사에 리포트 하지 않습니다.

3) 캐피탈원의 경우에는 크레딧 회사에 리포트 합니다.

4) 뱅크오브아메리카, citi, 바클레이, us bank는 리포트 할 수도 있습니다 (*의견이 약간 분분합니다).

5) late payment가 발생할 경우에는 리포트 될 수 있습니다.

개인적으로 뱅크오브아메리카와 us bank 비즈니스 카드를 보유하고 있습니다만, 크레딧 리포트에 나오지 않습니다. 

단, 제 경우에는 개인 SSN이 아닌 EIN (회사 tax 아이디)로 어카운트 오픈한 상태입니다. 

혹시 모르니, SSN으로 비즈니스 카드 오픈하신 분들은 유심히 살펴보시기 바랍니다. 댓글로 리포트 여부를 알려주시면 감사하겠습니다.

**둘리맘님이 SSN로 오픈한 Chase Ink의 경우, 개인리포트에 안 나온다고 알려주셨습니다.

만약 비즈니스 어카운트가 크레딧 리포트에 올라갔을때, 개인 크레딧카드만큼 크레딧 스코어에 영향을 미칠지, 아니면 미미한 영향만 미칠지 잘 모르겠습니다. 

단, negative information이 올라가게 되면 당연히 안 좋습니다.

레퍼런스:

http://millionmilesecrets.com/2013/03/25/business-credit-cards-credit-scores/

http://www.nerdwallet.com/blog/tips/bad-credit-cards/qa-business-credit-cards-affect-personal-credit-score/

2-1. 캐패탈원 비즈니스 카드와 크레딧스코어 

개인적으로 캐피탈원 비즈니스 카드를 사용하고 있는데요.

오픈할때 역시 크레딧 3사에서 인쿼리 들어갔고요. 

개인크레딧리포트에도 아래처럼 어카운트 정보 기록됩니다.

추가로 모기지 리파이낸싱시 경험을 공유하면요.

담당자가 캐피탈원 비즈니스 카드 미니멈페이먼트 계산해서 debt으로 계산하는 것 확인했습니다.

비즈니스 카드인데 개인 크레딧에 많은 영향을 미치는 것 같습니다.

3. Authorized User (AU) 카드가 개인 크레딧 스코어에 미치는 영향

2010년에 AU 관련해서 작성된 글이 있는데요. 요점이 잘 정리되어 있으니, 읽어보시면 도움이 되실듯 합니다.

AU와 크레딧 점수와의 관계

크레딧 히스토리가 좋지 않은 사람을 AU로 추가한다고 해서, 본인의 크레딧 스코어가 나빠지지 않습니다. 

단, 이후에 AU가 카드를 마구 마구 써버린다면 (credit utilization 급증), 크레딧스코어가 대폭 떨어질 위험이 있습니다. debt은 본인 책임입니다.

AU 신청시 하드풀은 없고요. 크레딧 리포트 상에는 어카운트 정보에 AU라고 따로 표시가 됩니다. 

만약 원 소유자 어카운트에서 negative information이 리포트될 경우, AU 어카운트에도 영향을 미치게 됩니다. 

이 경우 AU 어카운트를 제거해달라고 요청해서 크레딧 리포트에서 제거할 수 있습니다.

레퍼런스:

http://www.experian.com/blogs/ask-experian/2014/03/27/authorized-user-unaffected-by-mothers-missed-payments/

http://www.experian.com/blogs/ask-experian/2013/08/13/an-authorized-users-credit-history-does-not-affect-your-credit-report/

http://www.experian.com/blogs/ask-experian/2013/04/24/authorized-user-accounts-can-factor-in-to-credit-scores/

https://www.creditkarma.com/article/how-being-an-authorized-user-affects-credit

http://www.doctorofcredit.com/how-does-being-an-authorized-user-affect-your-credit/

<크레딧 관리>

1. 크레딧 리밋 올리기

크레딧 리밋을 올리면 credit utilization이 낮아지기 때문에, 일반적인 경우 크레딧 스코어 향상에 도움이 됩니다.

카드 오픈한 후 약 6개월 후부터 카드회사들이 자동으로 하드풀없이 리밋을 올려주고는 합니다.

그렇다면 크레딧 리밋 올려달라고 개인이 요청할 경우에, 하드풀이냐 아니면 소프트풀이냐 하는 것인데요.

아래 링크에 정리가 잘 되어있습니다.

http://www.doctorofcredit.com/credit-cards/which-credit-card-companies-do-a-hard-pull-for-a-credit-limit-increase/

개인적으로 아멕스가 크레딧 리밋 올리기에 수월했는데요. 온라인 상으로 몇가지 정보 입력하면 신청할 수 있고요. 

6개월에 한 번씩 요청할 수 있습니다. 저는 주로 비즈니스 어카운트 리밋을 올리는 편인데요. $3,000 미만으로 요청하는데 대부분 바로 승인이 납니다.

2. 크레딧 리밋 트랜스퍼

카드가 여러장일 때, 스펜딩이 필요한 카드에 더 높은 리밋이 있으면 좋겠죠? 이 경우에 다른 카드에서 크레딧 리밋을 끌어올 수 있습니다.

일반적인 경우, 개인-개인카드 또는 비즈니스-비즈니스카드간 트랜스퍼는 가능하지만, 개인-비즈니스간 트랜스퍼는 안됩니다.

아멕스의 경우에는 개인에서 비즈니스 카드로 트랜스퍼는 가능하지만, 반대의 경우는 불가합니다.

3. 전체 크레딧 카드 리밋이 너무 높으면, 모기지 받을때 어떤 영향을 미치는가?

먼저 이 주제는 제 나름대로 이런 저런 글들을 읽으면서, 제 생각을 정리한 것입니다.

제가 모기지관련 일을 하는 사람이 아니기 때문에, 비전문가의 하나의 의견으로 받아주세요.

반대 의견이나 전문가 분께서 조언/수정 해주시면 감사하겠습니다.

아래 두 관점에서 볼 수 있습니다.

크레딧 리밋이 높으면: 위험군으로 분류한다 vs 관리 잘한다는 걸 증명한다.

전체 크레딧 리밋이 높으면, credit utilization이 낮아지니 크레딧 스코어는 올라갈것입니다.

즉, 좋은 이자율로 론을 받을 수 있게 될것입니다.

반면, 론금액이 낮아질 가능성이 있습니다.

일반적으로, 집을 새로 구입하면 여기 저기 업그레이드하고 가구 사느라 돈을 쓰게 됩니다.

Lender 입장에서는, 이 사람이 크레딧카드 리밋 맥스로 돈을 써버릴 수도 있으니, 이것 저것 감안해서 돈을 덜 빌려주자라고 생각하게 되는 것이지요.

어쨌든 중요한 것은 전체 크레딧 리밋이 너무 높으면, 위험군으로 분류될 수도 있다는 사실입니다.

돈 빌리는 사람 입장에서는 아무래도 보수적으로 접근하는 것이 좋지 않나 생각합니다.

레퍼런스:

http://www.freecreditreport.com/blog/does-having-high-credit-card-limits-affect-your-mortgage/

http://homeguides.sfgate.com/good-high-credit-card-limits-applying-mortgage-72263.html

http://www.nerdwallet.com/finance/question/can-my-credit-limit-be-too-high-2174

4. 크레딧 리밋 낮추기

1) 모기지 계획이 있으시면, 불필요하게 높은 크레딧 리밋은 낮추는 게 좋지 않나 싶고요.

2) 은행이나 카드 회사에서 개인마다 정해진 크레딧 한도가 있습니다.
그렇기 때문에 기존 카드의 크레딧 리밋을 낮춘 후, 새로운 카드를 신청하면 인어의 가능성이 조금 더 높습니다.

특히 체이스, BOA 의 경우에는 인어의 가능성이 올라갑니다.

아멕스의 경우에는 굳이 리밋을 낮추지 않아도 승인 잘 나고요.

시티의 경우에는 미리 낮추지 마시고, 펜딩 나오면 전화해서 리밋 옮기는 방법이 좋습니다.

3) 크레딧 트랜스퍼가 안되는 데, 다른 카드 한도를 높이고 싶은 경우인데요. 

A카드 한도를 낮추고, 몇 개월 후 B카드 크레딧 리밋 올려달라고 요청할 수 있습니다.

간혹 은행에서 자동으로 B카드 리밋 올려주기도 합니다. 제 경우에는 은행에서 자동으로 올려주더군요.

5. 기타

정리가 잘 되어있습니다. 시간되시면 한번 읽어보세요.

http://www.doctorofcredit.com/credit-reports-scoring-reference-pages/

FICO 스코어는 여러 종류가 있습니다.

http://www.myfico.com/credit-education/credit-score-versions/

요즘은 크레딧카드 회사들이 고객들에게 무료로 FICO score를 제공하고 있습니다.

<무료 FICO 스코어>

American Express (Experian) 

Bank of America (Trans Union)

Barclay (Trans Union)

Citi Bank (Equifax)

Discover (Trans Union)

크레딧 스코어도 물론 중요합니다. 

하지만 실제로 크레딧 관리를 하기위해서는 크레딧 리포트를 체크하는게 더 중요한데요.

<무료 크레딧 리포트>

1) Freecreditscore: Experian, 크레딧 리포트 및 FICO 스코어

2) Credit Karma: Equifax, Transunion, 크레딧 리포트 및 FAKO 스코어

4) Annualcreditreport.com: 1년에 한 번 무료로 정식 크레딧 리포트 받아볼 수 있습니다.

5) 크레딧 카드 어플라이하면, FICO 스코어를 letter로 보내주기도 합니다.

FAKO 스코어는 정식 스코어가 아니기 때문에,  크게 신경쓰실 필요없고요.  

크레딧 리포트만 체크해보시면 됩니다.

Credit Karma와 Credit Sesame에 가입해두면, 새로운 인쿼리 생길때마다 이메일로 바로 연락이 옵니다.

뿐만 아니라 크레딧에 어떤 변화가 생길시에도 이메일 오기때문에 꼭 가입해두세요.