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안녕하세요, 집을 찾기 시작한지도 거의 1년이 되어 가고 있습니다. 1년에 2-3% 오르는, 3일전에 올라온 집에 오픈하우스 갔더니 오퍼를 받았다는 완전한 셀러 마켓인 이 곳에서 집을 구하는건 쉬운일이 아니었습니다. 어쩌면 좋은 집을 보고 남들처럼 3일만에 오퍼를 넣어야 하는 자신이 없었던 것일지도 모르죠.. 바이어 에이전트도 지금 집을 따질게 아니라 일단은 들어가야 한다고 재촉하고... 아무튼 이젠 지쳐서 그냥 새 집을 짓는 것으로 많이 기울었습니다.
하여튼 필요한 금액을 찾고 얼마나 다운페이를 하면 좋을지 등을 생각하고 있어요. 그런데 저는 무조건 20%를 다운페이 하는게 PMI 때문에 좋을거라고 생각했거든요. 그런데 어제 밤에 이런 글을 찾았어요: http://themortgagereports.com/18520/20-percent-downpayment-risk-mortgage-interest-rate
요지는 20% 다운페이 하는게 별로다는건데 이게 무슨 말인지는 알겠는데 일단 굳이 이렇게 제목을 뽑을만큼 충분하게 뒷받침 하는 내용은 아닌 것 같은데 또 어떻게 보면 그렇게 해야 할 것 같기도 하고.. 정말 잘 모르겠네요. 어떻게 생각하시나요? 물론 20% 다운페이를 하지 않아도 되는 옵션이 있다는 가정 하에 말이죠.
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9 댓글
edta450
2016-07-25 05:19:10
링크해주신 글은 나쁘게 말하면 그냥 쓰레기네요. 모기지 브로커 입장에서야 conforming loan 아니면 이자 더 많이 받아먹을 수 있으니.. (아니 당연히 다운페이가 적으면 레버리지가 높아지니 집값이 오르면 그에 대한 수익률이 많이 오르죠. 대신 내리면 순식간에 깡통되는것도 마찬가지..).
어떤 상황에서든 모기지 페이먼트에 문제가 없다는 가정하에, 다운페이는 그냥 하나만 생각하시면 됩니다. 이 다운페이 할 돈으로 대신 뭘 할 수 있나(해야하나)? 주식투자? 다른 부동산 투자? 은행 예금?
테이블을 한 번 만들어 보세요. 예컨대 10만불을 더 다운했을때의 이율 차이, 모기지 페이로 인한 세금 공제, 10만불을 가지고 낼 수 있는 기대 수익 등등을 놓고요.
그리고 다운페이에 당장 쓸 돈까지 넣는건 아니지만, 돈을 빼는게 불가능하거나 한 건 또 아니죠(equity loan이나 cashout refinance를 할 수도 있고).
goldie
2016-07-25 05:23:07
+1
글 제목 보고서 다시 창 닫았습니다.
읽으실 필요 없어요.
20% 다운안되면 돈 빌려주는 쪽에서도 더 깐깐하구요 (아예 안빌려주는 경우도 있어요).
그리고 추가적인 보험금액 (집보험 말고, 모기지 자체에 대한 보험)도 내셔야 하구요.
이 보험 금액도 꽤 부담되는 액수입니다.
누구를 위해서 이런 위험을 감수해야 하는지 다시 생각해보면..
누군가 좋은 사람은 하나 있겠네요. @_@
macaron
2016-07-25 08:04:59
그럼 다운페이 대신 마땅히 할게 없다거나 안할거라면 그냥 다운페이를 최대한 많이 하는게 좋다는 말씀이신가요?
goldie
2016-07-25 08:09:20
20%를 전후로 금전적인 부담이 많이 달라져요.
20% 넘는다면, 남는 돈으로 다른 곳에 투자한다던가..
다른 목적으로 쓸 수 있죠.
그래서 20%는 가능한 맞추는 것이 (금전적으로 가능하다면) 좋다는 뜻이에요.
그런데 20%아래로 넘어가면 갑자기 모든 환경이 변해버립니다.
제가 알아본바로는 19.9%와 20%조차도 큰차이를 만듭니다.
상대적으로 19.9%와 15%는 오히려 별 차이 없구요.
그냥 "20% 넘느냐 아니냐"의 규정으로 조건이 많이 바뀌는 것 같더라구요.
edta450
2016-07-25 08:39:46
말씀대로 몇 가지 tipping point가 있는데, 하나가 PMI 안 내도 되는 미니멈인 20%고, 론 금액이 더 늘어나면 conforming/non-conforming loan 보더라인같은것도 생각해 볼 수 있겠죠. 반대로 FHA eligible이거나 하면 또 다른 얘기겠고요.
맥주한잔
2016-07-25 09:20:54
20% 다운할 돈이 없으면, 20% 다운할 돈을 모으며 기다리는 거보다 매달 부담하는 돈이 보험금 포함 훨씬 늘어나더라도 3.5% 다운하는 FHA 론 같은걸로 일단 집을 사는게 나을지 어떨지 주판알 튕겨봐야 압니다. 다운할 돈 모으며 기다리는 거보다 적게 다운하고 당장 집 사는게 유리할 수도 있어요.
그런데 20% 다운 할 돈이 이미 있으면, 저런 글은 고려할 가치도 없어요. 무조건 20% 다운 하는게 낫습니다.
Mila
2016-07-25 09:56:44
222 PMI를 내면서까지 모기지를 해도 돈모는동안 렌트내는것보다 유리하다고 판단되면 20%가 안되도 사는게낫죠. 본인상황에 맞게 계산기 두둘겨봐야할것같아요.
Scoopy
2016-07-25 10:12:30
+3333
맞아요, 대개는 20% 다운페이 하는게 당연히 좋겠지만,
삶의 우선순위를 어디다 두느냐에 따라 결정이 달라질 것 같아요
저희가 PMI를 내면서 집을 먼저 산 경우기때문에 더더욱 그러네요
저흰 다행히 시골에 살아서 USDA loan을 받아 PMI는 얼마 안 나옵니다만,
신랑이 다운페이먼트 모으는 동안 아이가 훌쩍 커버린다면서
집을 먼저 사자고 했어요
다시 생각해도 잘한 결정인 것 같아요
모기지 이자랑 렌트비용만 비교해도 집을 사는게 더 남는 장사인 것 같더라구요
나중에 세금 헤텍도 볼 수 있구요 ^^
겨우살이
2016-07-26 09:47:08