주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?

이글이 제게 많은 영감을 주었죠. 비거포켓과 여러 블로그로 조금씩 공부했습니다.

실천 후기 입니다. 

동부 해안가 소도시 칼리지타운에 살고있습니다. 기존 살고있던집 리파이낸스 해서, 새로 렌트집을 샀습니다.

315k 리스팅, 3 유닛 멀티하우스 인데, 운좋게 275K로 사게되었습니다.

로케이션은 좋은대학 1마일 인근으로 한정하였고, 낡은 집이라도 방이 많은 집을 골랐습니다. 

투자집인데 25%다운하고 75%론,

론쇼핑에서 5.125% 클로징 코스트 $2,000불, 또는 4.135% 1.65pt, 클로징 코스트 약 $4,000불.  30yr fixed. 이렇게 나오더군요. (실제 다운페이는 최대 더 많이했습니다만) 장기로 가져갈 생각하고 4.135%로 포인트 조금 사서 했습니다. (렌더 Fairway)

낡은집이라 전체 부엌3개, 방10개, 화장실 3개,히팅, 전기등 리모델링 비용 6만불 초기투자비용

대학근처라 방마다 렌트 주는데 시세가 평균 $600 (유틸리티 포함), furnished는 가구포함 $700-$800 (유틸 포함).

학교옆이라 렌트를 내면 비교적 잘나가는 지역입니다. 이지역을 고른이유는, 기존 랜드로드 들이 말하길, 이지역은 잘사는 학생들이 많아서 테넌트가 정말 쉽고 군말이 없고 점잖다고 소문나있습니다. 제가봐도 이대학 학생들은 정말 괜찮아 보입니다. 암튼.

집을 전체 싹 다 고쳐놓고 런드리도 층층마다 새로 들여놔서 렌트는 욕심 안부리면 그런대로 나갈듯 합니다.

전체 렌트가 나가면 매달 인컴은 $6000불 - $6500 정도이고, 유틸리티포함이라 개스,전기,물,하수도 (500불선 예상) 등은 주인부담입니다. 조금 적게받고 유틸리티를 포함 안시켜도 됩니다. 캐쉬플로우는 금융비용 익스펜스 모두 제하고 매달 $3400정도이고, 이금액으로 현재 살고있는집까지 페이가 다 가능해지는 계산입니다.

암튼 monthly expense는 PITI + 다운페이 금액 refi 이자 + 유틸리티=$2100불 정도입니다. 추가 공실률 5%와 매년 집고치는 비용 $1,000 정도는 추가로 배정해 두었습니다.

리파이낸스 해서 생긴 금융비용의 이자까지 포함시켜 수익률 cap rate은  16.5%정도가 계산됩니다.

캡레잇 8%가 평균 할만 하다 하는 투자용집이라는데, 저희동네는 B 클라스 지역도 캡레잇은 아직 $13%정도까지 나옵니다.

하나하나 부딪히며 해보니, 일잘하는 리얼터와 돈빌리는 렌더도 맘 맞는 한국사람을 알게되고, 집고치는 컨스트럭터도 한국사람으로 팀이 꾸려지게 되었습니다.

첫집 한두해 굴려보고, 

다음집으로 세컨 렌탈홈 사려고 벌써부터 준비중입니다. 

몇년에 하나씩 늘려가려고 합니다.

모두 즐투 하시고요

많은 조언주신 마모게시판 여러분께 감사드립니다.

우와 많은 귀감이 되는 사과님의 따끈한 후기네요. 

저도 이 게시판에서 즐겁게 눈팅하면서 다음 기회를 찾고 있는데 

사과님 글을 보니 또 용기가 나고 열심히 찾아야 겠다고 생각을 했습니다!!

저의 후기로는... 사람을 쓰는게 제일 어렵더라고요.

연락을 해도 리퍼럴을 받아도 당장 안찾아지는 경우가 많아서

인내심을 가지고 계속 연락해야하는 경험을 했습니다.

급하게는 웬만한건 저희가 고치려고 하면서 레노 비디오 많이 보고 있고

나름 실천(?) 도 열심히 하고 있습니다 ㅎㅎ

좋은 후기 감사합니다!!

이 댓글이 오메님과의 첫 인연이었군요.ㅎㅎㅎ 

같이 시작한지 3년이 흘러 이제 매일 부동산 이야기하며 즐거운 사이가 되다니... 참 인연이란 무섭습니다 그려

저한테는 까마득한 얘기지만, 알아두면 좋은 정보인 것 같네요. 잘은 몰라도 수익율이 16.5%라니!!! 축하드립니다. ㅎㅎ

축하드립니다.

엄청나게 좋은 집을 좋은 가격에 사신거 같아요. 앞으로 렌트 나가는 상황 또한 후기 부탁드립니다.

저도 좀 더 분발해야겠다는 마음을 먹게 되네요.

와, 300K 집이 연간 렌트가 75K가 나온다고요? 어메이징하네요...

저도 많이 알아봤는데 지역 찾기가 쉽지 않더군요. 혹시 괜찮으시면 사과님이 찾으신 곳을 쪽지로 여쭤봐도 될까요? 

저도 눈뜬자님 뒤로 같이 눈뜨고 싶어요... 줄 설게요... 부탁해요...ㅎㅎ

쪽지 보내드렸습니다.

그리고, 위에 집을 클로징 잘 마무리 했습니다.

나중에 알게된 뒷이야기는, 집을 파는 집주인이 젊은 청년인데 FHA 론으로 집의 대부분이 은행융자인데, 집관리에 경험이 없고 타주에서 자주 일하고 영어를 전혀 못하고 스패니쉬만 해서 테넌트 관리가 정말 안되고 돈안내고 도망가는 테넌트도 생기고 집도 망가지고, 결국에는 은행이자를 제때 못내서 포클로저로 집이 은행으로 넘어갔다합니다. 그와중에 빨리 팔려고 했는데, 365k로 딜이 성사되는 과정에서 인스펙션후 이거저거 많이 튀어나오고 해서 딜하는 과정이 오래걸리고 사려던 바이어가 막바지에 계약을 깨서, 이 셀러는 포클로저 벼랑끝에 밀리게 되었다네요.

AS IS 상태로 다시 마켓에 나와서 제일먼저 오퍼를 넣은게 저였고, 급해서 넣은 딜 그대로 받아들였답니다. 275K로. 대신 조건은 추가 인스펙션없이 최근 인스펙션 레포트로 AS IS로 받고, 클로징을 3주안에 한다는 조건.

클로징 며칠전에 옥션에 이집이 떳는데 클로징후 2주후 경매되는 것이었습니다. 셀러가 급하긴 급했죠.

클로징 하며 알아보니 주변 시세는 비슷하거나 작은집이 집상태에 따라 399K- 650k까지 다양했습니다.

굳딜로 마무리 잘 했고, 이제 렌트마켓에 세를 잘 놓는 궁리 들어갑니다.

사과님 답변과 쪽지 감사드립니다. 역시 뭐든 타이밍이 중요하네요. 그런 타이밍에 과감하게 결정하는것도 한 몫 하는것 같습니다. 클로징 축하드려요!!

우와 대박.... 추카함다....

그런 의미에서 줄 서봄다.

와우~~~

제가 어제 바빠서 이제서야 글을 읽었습니다...

너무 감사드리고 앞으로도 쭈~~욱 쭈욱~~~ 대박 나세요...!

격려와 축하 감사합니다.

렌트 잘 돌려보고, 나중에 또 후기 올리겠습니다.

완전 제대로된 투자하셨네요~축하드립니다!!!플립하는게 쉽지않은데 프로퍼티도 딜 잘하셨고 컨트렉터도 잘 찾으시고 일이 잘 풀리시네요~저도 더 분발해야겠습니다!!!

대충 어느지역인지 감이 오지만 쪽지로 지역정보와 컨트렉터 정보 알려주실수 있으신가요?

>> * 전문 투자자들이 말하는 1% 룰이란 게 있습니다. 월 렌트비가 집값 대비 1% 가 되어야 투자 가치가 있다는 얘기입니다.

집 값 때문에 울던 애기도 뚝 끄치는 캘리에서는 이 비율이 얼마 정도면 투자할 만 할까요? 

학군 좋은 곳들 집은 보통 $1M 인데  1%면 만불인데.. 만불 렌트 주는 사람은 아무도 없구요.. 

저희 동네는 산호세쪽도 아니라서 그런지.. 집 $1M 이면 렌트 $3500 ~ $4500? 정도 입니다.  즉 0.5% 도 안되요.

그런데, 학군 최고 아닌 지역 집이면 70만불 정도에 렌트비는 $2500 ~ $3500 사이입니다. (로케이션, 업그레이드 여부 따라서 천차만별)

렌트비율만 계산하면 70만불 집이 그나마 나을 것 같은데.. 또 집값 상승이나 폭락을 생각해보면.. 집값 쌀때 1M 집은 80만불 정도.. 70만불 집은 40만불 정도 였단 말이죠. 즉, 폭락이 되어도 학군 좋은 집은 그나마 좀 안전하다는 거죠..

어떻게 생각하세요?
 

캘리 대도시권에서는, 본인이 가서 살만 한 곳 중에 투자 수익률 괜찮은 곳은 전혀 없다고 간주하셔도 됩니다.

1M 에 렌트 3500-4500 이면 당연히 투자용으로 살만한 것이 아니고요.

학군 최고지역이 아닌 곳에 있는 70만에 렌트 2500-3500 도 역시 투자용이 아닙니다.

수익률을 따지자면 50만 아래쪽 집들이 즐비한 동네도 좀 보셔야 합니다. 그런동네가 찾아보면 그래도 꽤 있습니다.

집값 상승이나 폭락때 싼 집들이 퍼센트로 더 떨어지는 경향도 있지만, 올라갈 땐 퍼센트로 더 올라가는 경향도 있습니다 (피크일 땐 싼 동네도 굉장히 올라갑니다)

50만불이면 싱글하우스나 타운하우스도 안되구요. 학군 중하 동네에 3층 콘도 중 한층, 2베드룸 900 스퀘어 정도 집이 가능할 것 같네요.. 그런데 이런 낡은 콘도들은 또 HOA 가 거의 매달 300불 이상이더군요.  이정도해서 월 렌트가 2천불 정도? 그래도 0.4% 인데요.. CA 에서는 더 이상 렌털 비즈니스는 가망이 없나보네요

어느동네를 보고 계신지요?

엘에이에도 50만불 미만의 싱글패밀리 하우스 아직도 꽤 많습니다.

(물론 좋은 동네는 아니고요)

캘리는 이번에도 다녀왔지만 정말 힘들어보이더라고요. 제 개인적인 의견이지만 투자는 다른 지역에 하시는걸 추천드려봅니다. 물론 맥주한잔님이 말씀하신것처럼 50만불 미만의 집들이 아직도 많이있습니다. 아시는 지인도 그렇게 투자하셨고요. 그런데 저는 다운페이가 없어서 캘리에는 못해요 ㅠ.ㅠ 다운페이 하실수 있으시면 가까운 거리에서 관리하시는게 돈도 세이브돠고 제일좋죠...

저와 비슷한 고민을 하고 계시는 것 같네요.

저라면 .... 집구매 후 렌트수입에서 모기지, 재산세 등을 뺀 연간 순익 + 집가격상승 잠재력 vs. 집구매에 필요한 다운페이 금액을 인덱스 펀드에 넣었을 경우...를 비교하여 투자여부를 결정할 것 같아요. 

가장 좋은 방법은 두 가지 다 하는거 아닐까요? 50:50으로 한쪽은 부동산 투자, 다른 쪽은 주식/본드 투자. 

죄송하지만 초보가 질문 두개만 드려도 될까요.

1. 1% rule이라고 렌트비가 집값의 1%면 좋은거다 하셨는데...물론 HOA까지 합쳐서 계산해야겠지요? 예상 렌트 850 - 200(HOA) = $650 이면 약 65k 정도면 잘 사는 집이되는건가요? 

2. Pay off된 렌트(집값 77k + closing 1k = 78k)콘도 렌트가 $800, HOA는 $200, Property Tax $850/yr, Management fee 6%이면

 $800x 0.94(6% management fee)-$200(HOA)/month x 12months - $850_property tax - $1000_기타 관리비용- $500_콘도 내부 보험 = $4274 실제 소득인데 그럼 여기서 렌탈 인컴 tax가 약 25-30% 감안하나요? 그럼 after tax net 소득은 3,205/yr이면 초기 자본 78k 대본 대비 연 4.1% 이득이 되네요? (참 공실율을 계산 안했네요;;;) @.@ MMF보다야는 2배 많다지만...이럼 좋지 않은 투자인가요?? 집값이 같이 2-3% 올라야 돈 벌게 되는지요??...제가 뭘 놓치고 있을까요??

Cap ex: 몫돈으로 앞으로 고치게 될 비용; furnace flooring 등등

과

중간중간 자잘한 거 고칠 비용 버짓

insurance 가 빠지신거 같아요

보통 저는 위의 두개는 10프로, 보험은 한달 100불을 예산에 집어넣습니다 ㅎㅎ

그렇군요 ^^;;; 예전에 히고님 말씀처럼 집 주인 본인이 직접 관리해야 수익이 좀 나는 구조겠어요. 아니면 주식처럼 타이밍을 잘 맞춰서 싸게사던가 ^^ 감사합니다!

일단 예산을 보수적으로 잡아야 그래도 뭐라도 남더라고요. 잘 찾아보시길!!

1% 룰이란 대략 100K 즉 10만불짜리에서 1000불 렌트가 나오면 대략 적당하다 인걸로 배웠습니다.

즉 20만불짜리 집에 2000불 렌트가 나오면, 요즘 금리 4.5-5% 감안해서 PITI (원금, 이자, 택스, 보험) 제하고, 5% 공실률 제하고, 집주인이 내는 유틸리티와 집고치는 비용 제하고 캐쉬 플로우가 어느정도 남는 렌트라고 대략적으로 생각하는것 같습니다.

1% 룰은 이것저것 복잡하게 계산하기 귀찮아서 아주 간단하게 대충 수익성을 따져보려고 할때 쓰는 겁니다.. HOA 같은거 계산에 넣지 않는데, 1%룰 따지는 전문 투자자는 HOA 가 있는 집은 거의 절대 사지 않는 걸로 압니다. 그런데 예상렌트가 850불인데 집값이 6만5천불이면 훌륭하네요.

앗 그렇군요 맥주하잔님 감사합니다. 집값은 77k 입니다. ㅋㅋ (제 희망이 65k 였어요)

좋은 정보 공유해 주셔서 감사합니다. 돈벌고 싶은 욕망이 꾸물꾸물 대네요...돈은 없는데... ㅠㅠ

부동산이 좋은게, 돈 없이 돈버는 방법이 많아서인거 같아요. 일단 제일 일반적인 경우만 해도 내돈 20%에 남의돈 80% 가지고 돈버는 거고요.

첫집이라 3.5% 다운 하고 집사는 혜택 같은게 있을때 4 유닛짜리 사서 한 집에 살고 3집 렌트주고하는 방법을 쓰면 내돈 3.5%에 남의돈 96.5%로 돈버는 거고요.

이미 집이 있어서 거기서 HELOC 으로 돈 뺴낼 수 있으면, 그거 빼서 20% 다운페이 마련하고 80% 모기지 받아서 투자용 집을 사면 100% 남의돈으로 돈버는 거고요.

HELOC은 한번 열어놓으면 언제든 원하는 시점에 원하는 금액을 (에쿼티 한도내) 빼서 쓸 수 있는 개념인가요? 아니면, 일반 모지기 융자처럼 돈이 필요한 시점에 열어야 하나요? 

HELOC은 돈이 필요하신 시점에 여러 파이낸스기관의 이자율을 비교해 보시고 열어서 사용하시면 됩니다. 론을 하셨던 기관말고 다른 은행이나 렌더들한테서 받기를 추천드립니다. 크레딧카드 같이 쓰고갚는 형식이지만 장점(모기지보다 싼이자울)과 단점(변동이자)을 잘 파악하시고 하시기를 추천드립니다. Equity가 많은 경우 이걸로 얼마안남은 집 모기지 페이오프 시키고 HELOC의 싼 이자율을 내면서 돈을 갚아나가거나 아니면 다운페이로 사용해서 투자용 부동산을 하나 더 늘리는게 부동산 투자자들이 하나의 전략으로 많이 사용하는 방법입니다.

명쾌한 답변 고맙습니다

저도 HELOC을 먼저 열고 준비했어요.

근데 막상 닥치니 변동 이자가 좀 떨리더라구요. 이자율 오른다는 소문 있어서 새가슴들은 좀 많이 떨려서, 차라리 고정으로 하자 해서 Refinance와 새집의 구매를 같이 진행했어요. 리파이낸스 해주는데서 새집 융자도 같이 해주는데가 많아서요.

주식도 그렇지만, 레버리지란게 마냥 No brainer는 아닌게, 집값 잘 올라가고 렌트 잘 나갈땐 좋지만, 다운턴되서 렌트 안나가고 집값 떨어지면 갑절로 손해보는거라,  늘 at your own Risk.  

부동산에 "ㅂ" 정도 겨우 알까 싶은 완전 초보인데요... 공부를 좀 하고 싶은데 시작하기 좋은 resource 같은게 있을까요?

Biggerpockets.com 한번 가보세요. 유툽도있고 블로그도 있어요. 큰도움 되요. 근데 영어로 말해요...

클로징 무사히 마쳤습니다 클로징피는 $4078 나왔고요

20일에 클로징이 마무리되서 5월20일까지 프로프티 택스 크래딧 들어오고

5월 20일부터 31일까지의 아파트 4개의 랜트비 시큐리티 디파짓등이 크레딧으로 들어왔고요

건물의 가격이 475000 인데 10만5천 다운페이하고 36만을 빌렸습니다 (컨벤셔널이고 이자는 (15년 5년 fixed)5.14% 입니다)

15000 스퀘어 피트의 건물이고 아파트 4개 베이스먼트 2개 그리고 커머셜용도로 사용가능한 5천스퀘어피트가 있습니다

댓글에보니1%룰이라는게 있는데 일단 아파트에서만 $2000 (랜트가 싼이유가 사람이 거의 살수없는 수준의 아파트입니다)이 들어오네요 (하나는 비어있습니다) 식당으로 3500 스퀘어피트 쓰고 1500은 레노베이션해서 리스할계획입니다 아파트 4채 레노베이션하고 1500 스퀘어피트 레노베이션해서 리스만줘도 보수적으로 $5000은 들어올꺼같습니다 물론 식당은 완전별개고요 

오하이오에는 이런 말도안되는 딜들이 조금씩 나오네요 

1,500 sqft 집이 47만불 인 줄 알았는데...  건물이네요.. 그리고, 15,000 sqft 이네요.. 어떻게 이렇게 저렴하나요? @_@ Socal 에서는 1500 sqft 집이 60만불 넘는데요.. 
조만간 주매상20만불에서  주매상40만불로 아이디 바꾸시겠네요. 축하드립니다.

일단 식당 건축 끝나면 주매상 8만불이 목표입니다 (지금 주매상 4만불 조금 안되요)

새로운 식당 연매상 목표가 2M

오하이오 집값 엄청 저렴해요 ㅎㅎ 캘리에서 집팔고 여기로 오시면 궁궐에서 사실수 있습니다

비거포켓서도 오하이오 콜로라도 타겟하는 타주분들 엄청 많으시더라구요.

좋으시겠어요. 축하합니다.

축하드립니다~~!!!오하이오 어느 지역이신지는 모르겠지만 저도 부동산 투자를 하는 사람으로서 제가 봐도 오하이오가 프러퍼티 텍스가 좀 비싼것 말고는 MF 투자하기에는 제일 좋은 지역인것 같아요. 저도 열심히 알아보다 이번에 딜하나 들어갔다 어제 부동산 에이전트가 배신때려서 미끄러졌습니다 ㅠ.ㅠ

이 글을 보고 많은 생각을 하면서 저도 노후대책을 본격적으로 세워보려고 합니다. 캘리 중에서도 도저히 제 인컴으로는 집을 살 수 없는 동네에 살아서, 투자용 집을 알아보고 있습니다. 첫 집이고, 너무 먼 곳은 피하고 싶어서 지인이 거주하는 캘리의 시골동네를 알아보고 있습니다. Zillow에서 집을 찾고, 렌트용으로 적당한 집들이 어떤 것인지, 수익률은 어떻게 생각해야 하는지 등은 게시판 글들을 통해 공부하고 있는데요.... 정말 기초중의 기초를 모르겠어요. 

리얼터는 어떻게 찾나요? 캘리 시골이라 한국 사람 별로 안삽니다. 당연히 로컬에는 한국 리얼터 없습니다. Zillow에서 맘에 드는 집을 찾으면, 이 다음으로는 어떻게 해야 하나? 막막합니다. agent 컨택하는 버튼이 있는데, 영어도 짧고 누가 믿을 사람인지도 모르겠고.... zillow에서 마음에 드는 집을 찾으면 그 다음에는 어떻게 해야 하나요?  좋은 리얼터를 찾아야 하는 것이겠죠? 어떻게 찾아요? ㅠㅠ  

맥주한잔님이 나중에 더 일려주시겠지만...일단 지인이 거주하시는 지역의 집이 렌트를했을때 얼마를 받으실수 있는지 rentomer.com에서 알아두시면 좋습니다. Free Trial로 몇번 사용하실수 있으실거예요. 제일중요한건 20%다운 및 보험과 텍스를 포함한 PITI가 얼마나 나오는지 렌트를 받아서 이 PITI를 제외하고 얼마나 캐쉬플로우가 생기는지 알아보시는게 제일 중요하겠죠...투자하시는 거니까요...원래 집을 보기전 가장먼저 하실건 먼저 렌더를 찾아 Pre-Approved Letter를 받으셔야 리얼터들이 집을 보여줍니다. 한국 리얼터 분들은 이 레터가 없어도 보여주시지만 미국 리얼터를 만나시려면 레터 보여줘야 할거예요. 아니면 Redfin을 통해 집을 보실수있으시면 레드핀 가입하셔서 약속잡고 관심있으신 집 보실수도 있습니다. Trulia.com으로 가시면 crime rate확인하실수 있으니 꼭 확인해보시고요. 그럼 부동산 투자 질하세요~~!!

그런데 요즘 미국 사시는 지역들 집값 추세가 어떤가요? 

집값 버블의 바로미터라 할 수 있는 산호세 집값들을 보니.. 작년 여름 피크 찍고 많게는 10% 씩 하락 했던데요.. 어떤 싱글 집은 작년 여름에 $2M 에 샀는데 지금 Zestimate가 $1.6M.  1년만에 $40만 바로 증발?  그런데 또 조그만 콘도들은 조금씩이라도 슬금슬금 오르기도 하고..

저는 소칼 사는데 여기 집들도 작년 이후로 계속 떨어지고 있거든요. 떨어지니.. 투자용을 살 까 눈이 가기도 하는데.. 버블 터질까 무서워서 들어가기도 겁나고.. ㅎㅎ

$400k가 증발했다기보다는 $2M 자체에 거품이 많이 낀(=2M에 팔릴때도 Zestimate는 그거보다 꽤 낮았을) 거겠죠.

이미 부동산 버블신호들이 나오고있죠. 빨리 집을 싸게 던지던지 아니면, 쭈욱 기다렸다가 투자용으로 하나 사신든지 하는게 좋지 않을까요?

떨어질때 한방에 훅 떨어지지 않고 일이년에 걸쳐 서서히 떨어지더라구요. 아직 좀 더 지켜보셔도 좋습니다. 

3년 지난 댓글임다

지난 3년 집값이 이리 폭등할줄 이때는 아무도 몰랐었네요. 집값 폭락 걱정하던 시기였네요. 

지나니 새삼스럽습니다

맨하탄은 집값 떨어졌다고 해서 코압, 콘도 알아 보는데 깜짝 놀랐어요.

좀 괜찮다 싶으면 리스팅 가격, 또는 그 위로 금새 금새 팔리네요.

이자율이 떨어져서 그런가요? 깜짝 놀랐어요. 이거 막차타는 거 같기도 해서 걱정도 되네요.

역사적으로, 집은 떨어진다고 해서 주식처럼 폭삭 망해버리고 그러지 않아요. 절대 던져버리고 그러진 마세요.

우리 인생에 서브프라임 모기지 사태같은 종류의 주택가격 폭락은 그 이전에는 없었고 (주택가격 침체는 여러번 왔지만) 그 이후에도 없을 가능성이 높습니다. 우리가 목격한 제일 최근의 부동산 침체가 서브프라임 모기지였지만, 그건 역사적으로 상당히 드문 경우에 속해요.

절대 안팔거예요

혹시 언어로 인한 문제는 없는지 궁금합니다. 특히 히스패닉 동네가 렌트가 상대적으로 높은 편인데, 영어를 잘 못하는 경우가 대부분이더라구요. 랜드로드가 더구나 네이티브가 아닌 ㄱ녕우라면 의사 소통이 진짜 어려울 듯 한데... 의사 소통으로 인한 스크리닝 문제가 인종 차별이 될까 조심스럽기도 하구요.

예전에 하스패닉 동네에서 임대업 했는데 저희는 P2가 스패니쉬를 네이티브만큼 말할수 있는데 (글은 못읽고 못씀) 말 통한다고 컴플레인 엄청 많고 듣고 요구하는것도 많고 계약 끝난후 리모델링 한다고 나가라고 하니 울면서 P2 에게 사정하고 난리도 아니었어요. 이민자로 어려운사정을 겪고 자란 P2는 맘 약해져서 그냥 리모델링 미루었고요. 

그 경험으로 그 다음부터는 P2 는 집주인, 저는 프러퍼티 매니저로 역할을 나누고 스패니쉬 잘한다는 소리 절대 안하고 가만히 있습니다. 

말 안통하면 자기네가 알아서 통역 가능한 사람 데리고 와요. 

말 못하는척하고 아이들 내세워서  렌트 안주려고 하는 등 이런 저런 일다겪었습니다. 결국은 그 집들 팔아버렸고요. 하지만 그게 기반이 되어 더나은 동네에서 렌트 주고 있습니다. 

기회가 된다면 다시 히스패닉 동네에서 임대업 하는것도 괜찮다고 생각하지만 마음 단단히 먹고 시작하세요. 

지난 글이지만 글 하나 남겨봅니다. 신혼부부로 아파트 살고 있는데 콘도라도 구매해서 나갈까 고민중입니다. 지금 눈여겨 보던 매물이 있긴 한데..

1. 360k에 360 HOA 하는 콘도. 20% 몰기지 하면 30년 기준 월페이 1900달러. 렌트 나가는 비용도 1900 달러이더군요. 관리 잘 된 집이고 손 볼게 없어서 대략 2년-3년 정도 살다가 렌탈 프로퍼티로 돌리면 어떨까 싶습니다.

2. Suburban 느낌의 잘 꾸며진 동네. 2-3 bed 싱글 홈이 대략 400-450k 선입니다. 문제점은 출퇴근 거리가 멀다. 장점은 백인 위주의 상당히 잘 사는 동네. 렌트를 준다고 가정하면 롱런할거 같은 느낌이 듭니다. 렌트 비용으로 이득보기는 힘들거 같습니다..

3. 범죄율이 아주 높고 다인종 동네. 1-2bed 타운, 싱글 홈이 250k 수준. 캐쉬플로우나 렌트비용 이득을 볼 거 같습니다.

어느 옵션이 현실적으로 적당한지 비교 부탁드려봅니다 :)

실거주목적의 집과 투자용 집은 완전히 다른 카테고리로 간주해야 합니다. 같은 집으로 내가 사는동안 만족하고 또 이사 나가면서 렌트줘서 또 렌트수익 내고 하는 건 애초부터 생각 안하는 게 좋은거 같습니다.

그러므로 실 거주목적이라고 생각하면 3번은 일단 제껴야 할거 같고요 (그런동네는 렌트주기위한 목적의 집만 괜찮지 실거주용으론 영 아닙니다.)

1번은 지금 당장 비용은 덜 들어가지만, HOA 360 은 좀 쎄네요. 이게 장기적으로 수익을 아주 많이 잡아먹을 거 같습니다. 그리고 HOA 가 있는 콘도 렌트주는 게 생각보다 만만치 않은 경우도 있습니다 (HOA 에서 렌트주지 못하게 룰을 만들거나, 테넌트에 대해 이런저런 참견을 하거나 하면 굉장히 골치아픕니다)

2번은 몇년 살고 나면 렌트 시세가 지금보다는 올라갈테니 몇년 살다가 렌트주기 시작하면 캐쉬플로우가 마이너스가 되지는 않을지도 모릅니다. 이게 제일 나아보이긴 하는데, 신혼에 아직 아이도 없는데 굳이 서버브에 장거리 통근하면서 사는 것도 그다지 좋은 방법은 아닌거 같습니다. 아이 낳아서 여기서 키우며 평생 살 목적이라면 꽤 괜찮아보이네요.

다시 읽어도 제게 또 다른 영감을 주는 명 게시글입니다.

다시 소환해도 공감이 막 가는....

이글을 읽고 시작한 2019년 부동산 투자의 시작은 제 인생의 방향을 바꾸어 주었고,

매일 반드시 일해야만 먹고살수 있는 생쥐 레이스 탈출을 하게 해주고

일을 하지 않아도 자유로우나 일을 하느게 재미있어서 선택하는 삶을 누리게 해주었습니다. 

댓글을 3년이 지난 지금 다시 읽으니 참 재미있고 공부가 됩니다. 

이제 저보다 훨씬 고수가 되신 사과님께서 이렇게 코멘트 남겨주시니 살짝 민망스럽기 까지 합니다.

저도 앞으로 더욱 분발해서 사과님처럼 투자 경험담 많이 나누고 싶어요.

우리모두 화이팅 입니다.

서로서로 의지가 되어 응원해주고 격려해주고 정보공유 하다보니, 이제 먼 서부 주민이 이웃주민처럼 느껴지네요. 

우리모두 화이팅입니다.

이런 명 게시글 소환해 주셔서 감사합니다. 사과님 글도 정말 감명깊게 읽었는데 맥주한잔님 글도 정말 부동산 투자에 대한 motivation을 주네요. 주식/코인 투자보다는 첫발 내딧기가 좀 힘든거 같습니다. 그래도 여기서 투자하시는분들 글들 보고 용기를 얻어봅니다.

진입장벽이 좀 높긴하죠. 그래도 막상 부딪혀 하다보면 배우며 하게되더라구요

저도 이글에 엄청 감사합니다.

3년반전 그때쯤 공부하다 지쳐서 내가 이길 가는게 맞나 생각할때 이글을 보며 방향을 튼건 정말 엄청난 결정이고 후회하지 않았던 결정같아요.

저도 그때에 비하면 엄청난 성장도 했고 일하는 옵션에 선택지도 생겼다는게 정말 감사한 일이에요. 위에 사과님 말씀처럼 정말 쉽지는 않은데요, 후회는 절대 안하시리라 생각합니다. 댓글 본문 다시 읽으면서 마음 다잡는 글이 됐어요. 올려주셔서 감사해요 맥주한잔님! 

이글에 댓글 달줄 알았다! 마음 좀 추스리셨는지..

워낙 잘하셔서 이젠 독착적이기까지한 오메님의 부동산 포폴... 3년간 멋지게 해내셨네요

안녕하세요. 맥주한잔님의 글을 보면서 요즘에 많은 공부를 하고 있는 사회 초년생입니다. 저도 최근에 집을 사려고 알아보고 있습니다. 지금은 cash flow가 전혀 안나오는 지역에 있어서 동부 대도시 중 cash flow가 가능한 지역으로 이사하고자 합니다. 현재 고민인 점이 있습니다. 현재 부동산 가격 및 이자율이 많이 올라서 불과 작년에 비해서도 사실 CoC가 괜찮은 매물이 많이 없습니다.  저같은 경우는 모아놓은 돈이 많지 않고 주식 코인등에 묶여있어 현재 빼기가 어려운 상태라 더더욱 그러다보니 FHA Loan 으로 3.5% 다운을 해서 집을 사려고 하고 있습니다.

지금 제가 알아본 곳은 4 unit에 제가 적정 렌트를 낸다고 감안하면 PMI 등 모든 비용을 고려해서 약간의 cash flow가 발생을 합니다. 다만 제가 장기간 살기에는 그렇게 집이 좋지는 않고 relocation 가능성도 있어서 그 경우에 제가 살 유닛의 렌트를 받고 PM 비용을 넣어보면 거의 even out에서 약간 마이너스가 나오는 거 같습니다.

제 생각에는 앞으로 부동산이 떨어지지도 않을거같고 렌트도 어느정도 상승 여력이 있다고 보긴 하는데요 (렌트가 많이 오르는 지역은 아닌데 룸렌트로 쪼개면 수익이 좀 더 올라갑니다) 이 경우에 이 딜을 go 해야할지 아니면 좀 더 기다려보아야 할지 고민이 됩니다. 글에서 이야기해주신 이상적인 케이스와는 거리가 머네요 ㅎㅎ.. 질문이 중구난방이 된거같은데 어떤 의견이라도 감사히 듣겠습니다!

지금 집을 사는게 맞는가 하는 것은 많은 사람들이 고민하는 문제인거 같습니다. FHA 론을 받아 3.5%다운으로 집을 사는건, 특히 그렇게 해서 4유닛을 사는건 매우 좋은 방법이라고 생각합니다. 내돈 투자한건 별로 없는데, 그렇게 해서 수익이 일단 나기만 하면 좋고 break even 되기만 해도 그다음엔 집값이 떨어져도 굳이 잘못된 투자를 했다고 생각할 이유는 없지요.

go 해야할지 기다려봐야할지를 CoC 가 좋지 않아서 망설이고 계신걸로 보입니다. CoC 애 영향을 줄 수 있는 요소들을 몇가지 따져보자면

집값 - 앞으로 올라갈까요 떨어질까요. 이건 진짜 아무도 모르는 거겠지요.

이자율 - 이건 앞으로 더 올라갈 거 같이 보입니다.

렌트비 - 이건 거의 100%의 확률로 앞으로 더 올라가겠지요.

앞으로 2-3년 후 경제사정이 좋지 않을거라고 가정하면 (맞을수도 틀릴수도 있는 가정이지만) 앞으로 CoC 가 지금보다 나은 매물들이 더 많이 나올 가능성은 있지만, 그것이 집값이 내려가서 CoC 가 좋아지는 것일지, 아니면 집값은 원하는 수준만큼 떨어지지 않지만 렌트비가 올라서 CoC 가 나은 매물들이 많이 나올 것인지 생각해보면, 후자일 가능성이 높겠지요.

제가 투자용 집을 몇번 사보니, 집은 싸게 사는게 중요한게 아닌거 같더라고요.

부동산 투자에서 제일 큰 이득은, 싸게 사는 게 아니라 은행돈을 최대한으로 빌려서 (3.5% 다운이 가능한 FHA 론을 확용할 수 있다면 그 기회를 놓치지 않고 활용해야지요) 자산을 사놓고, 빌린돈은 남이 (세입자가) 나 대신 30년간 갚아나가게 세팅해놓는 부분인 거 같습니다. 이렇게 볼때 앞으로 집값이 오르든 내리든 집값에 굳이 연연할 필요는 없을거라고 생각하고요. 2-3년후 내려갈 지 몰라도 30년 후엔 확실히 올라 있을테니까요.

집이 오를지 내릴지보다, 지금 더 고민해봐야 할 중요한 문제는, cash flow 나오는 지역으로 부동산 투자를 위해 이사하는게 맞는 것인지, 살고 있는 곳에서 먼 곳의 투자 집을 PM 에게 맡겨 관리하는게 할만 한 것인지, 룸렌트로 쪼개는 것은 할만한 것인지 등에 좀더 포커스를 맞춰서 결정 하시는 게 좋을 거 같습니다. 아직 부동산 투자 경험이 없으신 상태에서 첫 투자를 하시는 거면, 이런것들이 다 진입장벽이 높은 편에 속하는 것들이거든요. 자칫하면, 예상치 못한 어려움을 만나셔서 첫 투자에서 벌써 번아웃 되어서 부동산 투자를 접게 되실 수도 있어요. 가능하면 첫 투자는 수익률 보다는 수업료라고 생각하시고 수익이 덜나도 쉽게 쉽게 매니지 가능한걸 사 보시는 건 어떨까 합니다.

4유닛 사서 한유닛 사시며 (FHA론은 본인이 반드시 거주해야함) 하우스핵 (House Hack 이라고 부르더군요) 하시는건 초년병때 아주 좋은 방법같아요.

직접 살다보니 DIY 해가며 집수리 배워가기도 좋고, 관리도 본인이랑 잘 맞는 테넌트 바로바로 들이기도 쉽고요.

집값이 오르고 내릴지 고민 너무 많이하며 망설이는 기간을 최대한 줄여보시고, 일단 실천!

집값에서 중요한건 살때 가격과, 살면서 나오는 인컴, 그리고 팔때 가격입니다.

중간에 오르고 내리고는 시간이 해결해주고 기분이 좋아지고 나빠질뿐.

이런 인플레에 단기 매물 소진된 상황은 단기적인 집값 상승여력이 아직 있고, 이자율인상으로 잠시 하락한다해도 장기적으로는 우상향 이었습니다.

횡보장에선 바로 팔지 않으면 됩니다.

화이팅. 좋은집 찾으시길 바래요

댓글 감사합니다! 사과님 글 댓글 보면서도 많은 공부를 했습니다. 말씀하신대로 일단 시작해보려구요 ㅎㅎ 프로세스 진행하면서 궁금한점 있으면 대댓으로 말씀드리겠습니다!

조언 너무 감사드립니다! 프로세스 진행하는거로 결정했고 다행히 리햅을 할필요는 없어서 그런 스트레스는 조금 덜할거같습니다.. 진행과정에서 혹시나 조언을 여쭤보고 싶은 부분이 있다면 또 댓글달겠습니다! 좋은 하루 보내세요.

정말 주옥 같은 글입니다. 마일모아 상단에 박제하고 싶어요.ㅋㅋ

저도 2번째 렌탈 프로퍼티를 사려고 하는데 쉽지 않네요. 마음은 맥주한잔님 말씀에 따르고 싶지만, 저는 겁이 많아서 레버리지를 늘리는게 무섭기만 합니다. 첫번째 집도 80프로 다운 했습니다 ㅜㅜ. 

제가 사는 곳의 같은 학군 타운 하우스를 80프로 다운페이 해서 사려고 하는데 이게 맞는지 모르겠습니다. 이러면 대략 한달 1000불 정도 이득이 생기는데 캐쉬만 50만불 정도 들어가고, 가용 자산은 0가 됩니다. 레버리지가 무서운 사람은 이렇게 하는게 맞는 건가요?

전 이미 박제해 놨서요. 제마음에...

스크랩해놓고, 매번 매물살때마다 자주 와서 자주 읽어요.

근데 50만불 다운이면, 비싼 동네인가 보네요

캐쉬 다운페이가 많이 들어가네요. 너무 비싼집에 유닛이 많지 않은 집은 캐쉬플로가 잘 나지 않을수 있습니다.

렌트인컴이 적어 캐쉬플로가 적게나면 오래 버티기 힘듭니다.

주변 반경 2시간 이내로, 캐쉬플로 잘나는걸 부지런히 한번 찾아보세요. 캐쉬플로가 안나고 집값 상승만 기다리는건 좀 지루하고 위험하기도 합니다. 집값 하락시.

인컴 대비 캐쉬플로 잘나는건 집값 하락이어도 상관없고, 집값 상승이면 리파이해서 다시 돈꺼내고, 아무렇게 흘러가도 장기보유에 좋죠