간단한 집 렌트 수익 현황

집보험이요, 아파트 살면 아파트에서 라이어빌리티 얼마하라고 딱 정해서 관련서류 요청하던데요 개인이 하는 렌트는 집주인이 대체로 하는건지요

렌트를 주시겠다고 하면 보험사에서 거기에 맞는 쿼트를 줍니다 모기지 끝났으면 안들어도 됩니다

네 감사합니다 ~  집주인이 알아보고 납부하는거지요? 아니면 월세사는사람이 보험사에 쿼트받아서 부담하게 해도 되나요?

집보험을 따로 내리는 랜드로드 본 적이 없네요. 랜트에 포함된 코스트겠죠.

Renter's policy 는 여기 언급돤적 있는데 따로 구입하는 것이 맞고요 

그렇군요, 답변 감사드립니다 제가 홈오너 인슈런스와 세입자 인슈런스를 혼동하였습니다

어차피 집에 대한건 당연히 드실거고 세입자를 위해 personal liability 넣고 빼는 가의 문제인데, 얼마 차이도 안납니다. 제가 얼마전에 알아보니 연간 650불에서 17불 더 싸지더군요. 

저의 경우 CA의  몇몇 아파트에서 보험 요구했었습니다.

renter's insurance같구요, 오우너가 드는거랑 다른거같아요. 

네, renter's insurance 였습니다.

Property tax 포함 25% 인가요?

아닙니다

아마 기회비용까지 포함해야하지 않을까요?

그리고 집의 (보일러 에어콘 지붕 등등) 감가삼각도 어느정도. 

기회비용을 모기지.이자라고 퉁치면 되겠고(모게지가 없더라도요)

집 고친 비용이 감가삼각의 일부분이라도 큰것 고치게 되는해는 마이너스 가능하지 않을까요?

렌탈인컴을 너무 쉽게봤는데, 경험자분들의 글 / 댓글덕에 좀더 현실적인 인식이 생긴것같아 도움이됩니다. 

관리회사 안쓰시고 집도 직접 고치실 수 있으면 수익은 증가하겠지요

제 지인은 세입자 취미가 집 고치는 거라서 자기가 알아서 고치고 재료비만 빼고 렌트비를 입금한다네요.

운좋은 경우지요

제 경우는 전구만 나가도 매니지먼트에 연락합니다

당연히 관련비용은 청구됩니다

제 1년 가지고 있는 렌트집 상황을 보면

렌트비: $25,200

Propery tax: -$5,000

City tax&School Tax: -$7,000

보험료: -$200

약 $13,000 이 이득이었고, 수입에 대한 tax 내면 약 9000불정도 소득이었습니다. 페이오프한 집이라 모기지와 이자는 없었습니다.

다른건 다 이해가 가는데, 보험료 1년에 $200 은 왜 이렇게 싼건가요? ㄷㄷ

이경우 일부러 모기지를 내서 

이자로 소득을 까는게 좋은거 아녀요? 

저는 이게 이해가 안되네요

모기지 이자로 소득을 까서 세금 줄이는 것 보다는

모기지 이자를 안내는게 이득아닌가요?

즉 원금을 굴려도 모기지 이자 만큼 수익을 올리기는 어렵지 않을까요?

고견을 바랍니다

가령 

이자가 4프로라면 

내가 4프로에 돈을 빌리고 싶진 않은데 

소득 까고 나서 유효 이자가 2프로더라 

- 가령 2프로만큼 세금을 아껴서 

그럼 2프로면 앗 싸다 하고 빌릴 수도요 

내가 tax advantaged acct 에 넣어서 2프로 이상 벌수 잇으면요 

이율은 2.8이었습니다. 렌트를 주기전 이미 모기지를 많이 갚아서 한달에 150불정도 이자를 내고 있었는데요. 여러가지 이유로 페이오프 해버렸습니다.

주식으로 매년 10프로이상은 수익이 났기때문에 페이오프 하지 않는게 훨씬 나은 선택이었지만 다른 개인적인 이유로 페이오프했습니다. 

혹시 집 가격은 얼마정도 되는지 여쭤봐도 될까요? 수익률이 궁금해서요

댓글이 많이 달렸네요ㅎㅎ 집 가격은 1600sq 30만입니다.

city tax & school tax는 그 지역만 있는건가요? 잘 몰라서..ㅎㅎ

네. 렌트를 다른 2주에서 주고 있는데요. 다른 한주는 citi tax & school tax 는 없지만 propery tax 가 2배 이상 비싸서 내는 세금은 비슷한것 같습니다.

랜트 줄 집 처음으로 알아보는 중인데요. 제가 사는 집이랑 가까운데 있는 집들만 봐야되는지 아니면 내가 사는 집이랑 멀어도 벌려 상관 없는지 판단이 안서는데요. 혹시 다른주에 랜트 주셨다니 랜탈홈이 꾀 멀리 있은거 같은데요, 관리하는데 어려움은 없나요?

늦게 확인을 했네요. 어려움이 많습니다 ㅎㅎ 렌터가 문제를 알려주면 사람을 고용해서 해결해야하고요. 별거 아닌 문제들인데도... 그런데서 돈이 좀 많이 들어 갑니다. 실제로 약 4%정도 cash flow 가 생기는데 최근 부동산이 오르고 주식 시장이 좋아서 하나는 정리를 했습니다. 속이 훨씬 후련하네요. 가까운 곳이 아니라면 추천드리지는 않습니다.

조언 감사합니다. 다른 분들이 해주신 조언이랑 비슷 하네요. 부동산 경기 좋을 때 처분 하셨다니 축하 드립니다. 

렌탈 준지 7년됐는데요. 좋은 테넌트 만나서 페이먼 제때 들어오는건 정말 감사한 일입니다. 

(30000 income - (8500 interest + 3600 tax + 4000 hoa + 300 insurance + 500 fix/other) )  지금은 1년에 13100 정도 수입이 들어오고 비슷한정도로 예상하고 있어요.

근데 수리비용이 늘 꾸준한게 아니라 한방에 몰려와서 휘청휘청할때가 있고 이럴땐 스트레스 최고치 도달합니다....

2년차에 에어콘 고치느라 3000, 5년차에 물난리나서 공기간 5000불정도 추가 지출하고 작년에 테넌트 바뀌며 리얼터비와 빈시간 3500정도 추가로 지출한적이 있습니다.

집 가격은 얼마 정도 되나요?  8500 이 모기지 interest 라면... 25만불 정도 하는건가요 집 가격은?  그럼 13100 / 250000 = 6% 수익이라고 보면 되나요? 

구입은 285000에 했어요 25% 다운하고. 구입시 제가 다운한 금액과 초기에 공사비용 에스크로합쳐서 9만정도였구요.

당시 집값이 낮았고, 이자 낮을때 재융자하고, 좋은 테넌트 만난게 정말 감사할 일이에요.

 tax도 많이 낮군요. 투자하기 좋은 동네 입니다. 그런데, insurance가 300이면 엄청 싼건데, 어디서 하시나요? 

남캘리에요. allstate에서 합니다. farmers에서 하다가 물난리났을때 일처리하는게 뭐 같아서 바꿨네요. 가격은 전보다 거의 반으로 떨어졌구요.

보통 rent를 주게 되면, property에 대한 감가 상각이 가능해져서, 그만큼 세금을 낮출수 있는데, 그부분은 안 보이네요. 저는 $33,000 정도 수입이 있고, 관리는 제가 해서 따로 수리비, 관리비 별로 안 들어갑니다. 세금이 Property tax가 $8000이고, 모기지 $8000, 감가상각까지 포함해서, income tax liability는 거의 없거든요. 

저는 직접 수리를 하는 편인데, 수리할때 제 공임도 fair market value로 책정해서 비용을 공제하는데, depreciation 자체가 커서, 아직 수입으로 잡힌적은 없네요. 

개인 공임을 공제하면, 다른 한편 인컴으로 잡아야 하므로, 또이또이 아닌가요? 잘못 audit 걸리면 골치 아픈 케이스로 알고 있습니다.

사실, 세율이 다르니까, 상황 봐서 하는게 맞겠네요. 저의 경우는 공제 공액 + 다른 비용이 항상 소득보다 커서, 굳이 신고를 하지 않아도 되었으니, 그런 경우 공제를 안 하는게 더 유리하겠네요. 

요즘 CD가 3%까지 나오니 여유돈으로 렌트해서 수익을 올리는 거랑 비교해 보면 더 골치가 아플 것 같습니다. 30만을 CD 3%로 굴리면 연에 이자가 9000달러인데 대충 20% 이자세금내고 7200달러를 손에 쥐는데, 그 돈으로 집을 렌트해서 재산세/유지비용/렌트소득에 대한 세금/보험 각종fee 모두 제하고 남은 순수 소득이랑 비교해서 부동산이 월등히 높지 않을 경우가 많을 것 같습니다. 그나마 위안인게 부동산은 요새 다시 밸류가 상승곡선이긴 한데, 집이라는 건 결국 시간이 지나면 가치가 떨어지는 것인게 문제 같아요. 결국 자기가 나중에 살집이 아니라면 처분해야 하는데 그때 리얼터 피까지 생돈나간다고 가정하고 이율계산을 해야 할 것 같습니다. 저희동네는 30만불짜리 집 리얼터피가 6%이니 18000달러죠. 

집값은 그래도 인플레는 따라잡지 않나요?

집값은 천차 만별인것 같아요. 2002년에 구입한 제 첫번째 집은 금융위기 이전까지 거의 80%정도 올랐다가, 2011, 2012년에 다 까먹고, 원래 판매가격밑으로 떨어졌다가, 지금 겨우 70%정도 따라 잡았는데, 같은 시기 제 401k는 원금의 3배거든요. 

꼭 그렇지만도 않은듯해요. 동네전체가 50-60년된 집으로 된 타운은 집값의 연식에 영향을 덜 받지만 새집들이 쑥쑥 지어지는 동네에서 10년이상된 중고집들의 가치는 대개 빨리 떨어집니다. 아니면 정체거나요. 운좋게도 집값이 쪼금 오르거나 현상유지를 해도 결국 평생소유하지 않는 이상 리얼터피를 내야 하고 10년이 넘어가면 보통 에어컨/히터/루프등 수천달러 단위의 수리비용이 따라붙게 됩니다. 저희동네 같은 경우는 2008년 하락이후 집을 사신분들은 지금 분명 집값이 올랐겠지만 2012년이후에 산분들은 이미 그떄 집값이 반등분위기여서 되팔때 리얼터피 제하면 거의 남는게 없는 수준의 변동입니다. 

작년 렌탈 인컴 $55200

모기지 + 보험. $19200

프라퍼티 택스. $11600

가드너. $1500

집 관리는 제가 해서 따로 나가는거 없고 

작년에 제 돈으로 집 고친 것도 하나도 없습니다. 

반전은 4년 전에 집 사서 6개월 동안 집 고쳤습니다. 

터마이트텐트부터 플러밍, 전기배선, 부엌, 화장실, 지붕,창문, 카펫, 페인트 등등 다 새로 했어요. 

퍼밋 받아서 한거라 카운티 인스펙션만도 6번하고

마지막 두번 빼고는 할때마다 다른 인스펙터가 와서 딴소리 하고 다른가 지적하고 아니 이놈의 카운티에 인스펙터가 명명인데  다 만나나 했습니다. 

완전 고생했습니다. 

이제 또 심심한지 우리집 대왕오징어​​​​​님이 하나 더 하고 싶어하십니다. 

근데 이쪽은 상투 느낌이라 보고있습니다. 

저는 homeowner's insurance 를 일년에 830불 정도 내고 있었는데 이번에 새 집으로 이사하게 되서 렌트를 두니 이게 1200불로 올랐어요. secondary home 이면 더 쌀줄 알았는데 아니라네요.. 모기지가 없긴한데 세입자가 아무래도 집 망가뜨리니 들어야하고.. 진짜 아깝네요 ㅠ 

이 글이 이년 전이니 랜트 주신지 2년 약간 더 지났네요. 세입자가 님 집 안망가뜨리고 잘 쓰고 있나요? 랜트용 집 처음으로 알아보는 중인데 세입자 관리 할 만 한지 궁금하네요. 

댓글들을 주르륵 보니..

집가격 : 렌트비

30만불집: 렌트 2100불

29만불집: 렌트 2500불

정도네요..  20% 다운페이해서 6만불 정도 초기 투자하고, 매달 25만불 정도 론 이자에, 매달 렌트 수입 $2000 초반

이 정도면 정말 집 사서 렌트줘도 매달 수익이 + 이겠네요.

반면 저희 동네는 방3개 집들이 $1M 다 넘어갑니다. 그런데 렌트비는$4000 받기가 힘듭니다. (렌터를 찾을려면 찾을 수 있으나 공실 될 확률도 있음)

그럼,  다운페이 초기 투자 20만불에, 매달 80만불 론 이자에, 렌트비 $3500 이면...

렌트사업할 동네는 아닌거죠?   렌트 수익으로 - 적자를 내도, 집값이 계속 오를테니 들어간다 하는 생각은 위험하겠죠?

생각나름인 것 같은데 저는 샌프란 

같은 곳 아니면 주식이 낫다 싶습니다.

저는 지금 40만불 1200불 (메인터넌스 회사 피 , HOA 공제후) 

이니 한심스럽습니다.