건물 론 이자옵션 뭐가 좋은선택일까요?

아시다시피 레노하는데 원래 예상금액보다 더 많이 들어가는게 보통이에요.

플러밍 같은거 들어가고 만약에 뭐 썩었다 하면 다 드러내야 하니까 그건 대공산데 만약 지붕같은 보여지는 거라면 그렇게 차이는 없다잖아요.

보통 평균치로 받으신거 같아요 그래도 45000이라면 엄청많이 깎으신건데 축하드려요!!

저라면 2번 갈거 같아요 그리고 좀 혹시 모르니까 rainy day fund 는 좀 더 확보하고 일부는 레노금액 론 받는 방법으로요

어차피 5년내 갚을 계획이시면 처음에 upfront cost 잘 생각하시고 나머지는 좀 있다가 안정된담에 페이해도 크게 상관 없잖아요

클로징 미리 축하드립니다!!

40000 깎았었는데 건물주가 건물을 2달간 쓴다고해서 $5000 깎고 랜트비 한달에 $2000 차지하기로 했습니다

그 2달간 도면그려야죠

지금 비지니스 2개가 돌아가고 있기 때문에 공사기간을 최소 10개월정도로 보고 지금있는 현금으로 가능할꺼같긴한데 10개월에 벌어들일돈을 생각하면 충분할꺼같습니다 거기에 채이스에서 $75000 짜리 라인오브 크래딧 개통해줬고 또 비지니스카드 무이자 12개월짜리 카드 한두개 가통하면 충분할꺼같아서요

1번이랑 2번이랑 이자차이가 그렇게 크지 않네요 월페이먼트도 얼마 안차이나고 3번이랑은 유의미한정도의 차이가 있었는데 혹시모르니 2번으로 가는게 좋을꺼 같습니다

어느 주에 거주 하시는지...건물 공사가 어느 종류의 비지니스를 위한 공사인지의 성격에 따라 공사 기간은 생각보다 훨~씬 길어질수 있습니다.

이미 2개의 비지니스를 하신다고 하시니 비슷한 업종을 위한 공사라고 가정해도 

주변사람들의 경험담을 토대로, 개인경험담을 토대로 첨언하자면요...

공사가요...카운티의 기준법에 따라. 그리고 서비스 카테고리에 따라 공사기간에 많이 차이가 나요. 가장 어려운 공사가 의료관련 시설이구요...

그 다음이 식당 업체래요...

가장 어려운 도시가 샌프란과 버클리라고 들었어요.

2비지니스를 하시더라도 공사 경험이 없으면 또 다른 얘기인거 같아요.

공사 기간이 길어지는 이유는...

공사 건출설계와 실제 건물의 사이즈와 상태의 비정확성.

그리고 공사 단계마다 시의 중간과정 허가를 받아야 하는데요... 시 공무원이 나와달라고 할때 바로 바로 안나와요. 그리고 금요일엔 휴무라서 이게 맞물리면 

공사가 1주일 연장되고 ...약간의 수정부분이 있게 되면 수정하고 검사해야 하는데 공사 하청업체가 바로 바로 와서 일을 해주는 경우가 드물어요.

요즘은 건축업이 붐이라 일은 많고 일손이 부족한 상태...(최근 몇 년간 그렇죠...)

또 다른 요인은 PGE 에서 나와서 전기선 연결해 줘야 하는데 이거 공사 시작할때 예약해도 기본 10개월 기다려야 한다고 들었어요...

여기서 또 시간을 잡아 먹는데요. 그러나 일반 오피스 공사라면 큰 문제가 않될듯 합니다.

공사 진행 순서가 있는데 어느 순간에 이런 전기공사 스케쥴이 제대로 제때 해주지 않으면 공사 일정이 주욱~~~ 밀려날수도 있다고 하더라구요.

친척 지인 중 한 분이 엘에이 집 고치는데 2년 걸렸다고 들었는데 주 된 이유가 위의 2가지 였어요...

(일단 아파트에서 살고 있고 자녀들이 분가하고 직장도 있고 하니 공사를 서두르지 않은 이유도 있겠으나...)

또 다른 지인도 원래 예정 보다 훨씬 오래 공사가 되었구요...

최소 10개월이면 최대 공사 시간도 염두해 두시는게 좋을듯 해요.

2개의 비지니스를 하시면서 공사하시는 거니까 자금 압박이 개업도 하지 않고 하는 분들 보다는 유리하실거 같은데 

그래도 넉넉한 자금을 미리 확보해 두시는 걸 추천하고 싶습니다.

마지막으로 계약을 잘 하셔서 축하 드리고 앞으로도 더 대박나시길 바래요...

아, 마지막으로 건축설계사를 선정하실때... 돈 아끼시려고 먼거리 건축가를 찾지 마시구요.. 건물이 있는 카운티안에서 찾으시는게 가장 좋데요.

무엇보다 그 건축설계사가 건물이 있는 시에 자주 드나들며 시에서 요구하는 코드를 잘 반영해서 설계 해 주는게 시간(=돈) 절약하는 지름길입니다.

공사하다 보면 설계도에 문제가 생기는 경우가 생기는데 그때마다 설계사가 보충해줘야 하고 시담당자와 자주 연락하고 해야 하는데 원거리에 있거나 

혼자 사무실 운영하는 분과는 계약하지 마세요. 절대 시에 나오지도 않고 일을 제대로 수습 못합니다.

건축 사무실에 전기 엔지니어 등등 다른 설계사와 같이 일하는 사무소와 일을 해야 편합니다.

건물의 연수가 어떠냐에 따라...

공사를 하실때에 플러밍이 오래 되었다면 손보는게 나중을 위해 돈을 절약하는 겁니다.

보통 30년 기준으로 파이프를 바꿔줘야 한다고 들었어요. 캘리는 잔지진이 있어서 플러밍안에 소형카메라 넣고 검사 해보시는 것도 방법입니다.

그리고 공사 금액은요...설계사 말만 믿으면 안돼요... 설계사는 실제 공사 금액 알수가 없어요.

일단 설계사는 공사 견적을 실제보다 적게 잡아줘요,,왜냐하면 시에 내야할 수수료가 엄청나기 때문에(수수료가 공사 가격의 %) 일단 가격을 적게 책정해 주는데 

그것이 공사가격의 전부라고 생각하시면 안됩니다.

따라서 설계가 없이 공사 견적 받을수가 없구요... 설계를 가지고 견적 받아도 업체마다 달라요.

그렇다고 견적대로 공사가 끝나냐? 그건 아니거든요...

여기까지만 남길게요.

공사 경험 2번 있습니다

일단 저희 가게에서 시장님이랑 시의회 의원들이 기부행사 같은거랑 식사하러 많이 오세요 소방서장도 술마시러오고요 여기 공무원들은 한가해서 바로바로 나옵니다

지금 살 건물도 사기전에 시의회 의원들하고 시 플래너랑 빌딩 디파트먼트 관계자들 만나서 미팅했습니다 몇몇은 제가 하는 가게를 이미 알고있고 새로운 비지니스를 할곳이 굉장히 공격적으로 소규모 식당들 밀어주는 상황이어서 일단 공무원 걱정은 안하고 있습니다

아키텍처는 전에 했던 사람이 도면 디테일이 없아서 시공하는 사람들이 힘들어하고 돈을 더 많이 차지해서 시공을할 제네럴 컨츄랙터가 추천하는사람을 고용할 계획입니다 

공사 기간이 생각보다 길어진다는거 잘알고있고요 그거 감안해서 최소 10개월에서 1년 생각하고 있습니다 

공사 경험도 있으시고 시공문원들과도 관계가 좋으시니 잘 되겠네요...

사업가로서 탁월한 능력이 있으신거 같습니다...

앞으로 더 크게 발전하시고 성공하시길요...

5년안에 갚으실 계획이신데 굳이 2번하실이유가... 5년후에 금리가 어떠냐가 문제겠지만 고금리시대가 쉽게 올거같지도 않구요. 1번하시고 5년안에 못갚으시면 리파이하시는건 어떤가요?

계획은 1년안에 갚는건데 사람일이라는게 모르니까요 ㅎㅎ

리파이 옵션이 있었군요 1번으로 마음먹고 CPA 랑 상의해서 가겠습니다

댓글 감사합니다!!

제 계획은 최대한 빨리 원급갚아버리는건데 기간은 5년이상이 걸릴꺼 같지는 않거든요 ==> 무조건 1번으로 가시는게... 15년 론의 경우에는 5년 지나면, 밸런스가 절반정도만 남습니다. 그동안 장사가 잘되고 금리가 5년뒤 많이 오르면 다 갚아 버리면 될 것 같고요, 아마 5년뒤 리파이낸스로는 큰 도움은 받기 힘드실 것 같아요.... 리보가 올라서 ARM 이 올라간다면, 어짜피 리파이낸스 한다고 해도 이미 기존 이율 보다는 올라갈 것이고요, 만약, 1% 정도 낮게 변경하실 수 있는 경우라면, 론 금액이 어느 정도인가에 따라서 변경시 도움이 될 것 같기도 하네요... 

클로징코스트와 기타 다른피등등 얼마나되는지 공유가능할까요?

저도 알아보는중인대

다운페이 10-15%만해서 그런건지

초짜라서 눈탱이치는건지

클로징코스트가 4프로

생전 듣도보도못한 guarantee fee 라고 또 4프로를내라는대

피만 8% 이고

Sba론이라서 5.5%prime rate에다가 margin rate 2.5%

더해서 총8%인대 아무리봐도 눈탱이맡는것같아서

다른곳도 알아보는중이에요

혹시 sba론 경험있으신분 쉐어좀 부탁드립니다.

이분 최소 닉넴성공

감사합니다

만약 성공한다면 꼭 인증하겠습니다 ㅎ

클로징 끝나고 공유할께요 

저는 sba 아니고 컨벤셔널 론입니다

Sba는 이자가 컨벤셔날보다 쎄더라고요

아마도 이자랑 피가 붙는건 정부가 보증을해서 그런것 같아요 제가하는 론은 정부가 개입 안되는 론입니다

Guarantee fee 는 저희 동네는 3% 클로징 코스트 가격이 비싼듯한데.. 아마  environmental phase 1 이랑 감정가가 포함이지 않을까요? 제가 제일 잘 받은 rate이 프라임 + 1 이에요. 아마 2.5시면 경력이 별로 없는 분야면 그럴 수 있어요. 대신 sba론이 쉽게 나오기도 해요. 

제가 감히 한마디 말씀드리면 3번하시고 5년동안은 안갚는게 제일 나은거 같습니다. 

어차피 1%내외가 되고 현재 이자율이 5%대인걸 감안 하시면 비지니스 하시면서 이자는 기회비용으로 지불하실만한거 같습니다.

물론 이 비지니스에서 이다음이 뭐냐에 따라 달라지지만요.

저같으면 3번으로 해서 5년안에 갚으실돈 쥐고있다가 5년후 prepayment penalty가 없어졌을때 다시한번 결정할꺼 같습니다.

제가 생각해보시라고 조언해 드리고 싶은건

1) 조심스래 식당이신거 같은데 single-tenant 건물이신가요? 만약 비지니스를 빼셔도 rental이 유용한지, 만약 그렇다면 investment property로 돌릴수 있는지요?

2) 식당을 늘릴생각이 있으시다면 론은 안갚는게 좋습니다.  Business-only commercial loan은 건물론보다 승인받기 힘들고 비쌉니다.  지금받으시는론을 갚을돈으로 그곳에 투자하시는게 좋습니다.

3) 만약 1이나 2 옵션이면 fixed rate period이후에 변동이자 increase cap이 있는지 알아보세요.  보통 1년에 2% cap을 적용받는 론이 많습니다. 

체이스 같은 큰은행은아니지만 은행에서 상업용융자 담당하고있으니 제가 답해드릴꺼 있으면 도와드리겠습니다.