BRRRR 부동산보고서

귀중한 시간 내주셔서, 작성해주신거 감사합니다. 저도 "처음이 어렵다는것에 공감합니다".

저는 뉴욕/뉴저지 베이스라 이 근처를 투자하려고 보는데..투자대비 cash flow가 비교할 수 없이 낮네요.. 최소 40%는 다운해야 cash flow가 돌아가는거 같아요. 제가 무얼 잘못알고 있는지 요즘 연구중입니다.

뉴욕 뉴저지가 집값이 비싸서 렌트비가 상대적으로 비율로보면 싼편이라 투자대비 수익률은 잘 안나오고, 집값이 오르면 Appreciation 인 집차액으로 팔고나서 남는 차액이 생기기까지는 투자금이 다 회수가 안되는 구조인듯합니다.

중심가는 1%룰에 해당하는 집찾기 힘든지역 같습니다.

우와 대박이네요. 30만불대 집에서 렌트가 6천불이 넘게 나온다니...

귀중한 경험 나눠 주셔서 감사합니다.

맥주한잔님 글이 제게 큰 조언과 꿀팁이 되었어요. 감사드립니다.

정말 대박이네요. 얼떨결에 집이 2채가 되었다가 맥주한잔님과 다른분들의 조언으로 한채를 잘 렌트놓고 있읍니다. 감사드립니다. 한번도 투자용으로 접근을 해보지 않았는데 사과님글을 보니 꽤 흥미롭네요. 

귀중한 정보 공유 고맙습니다.

테넌트는 어떻게 구하셨는지 궁금합니다.

테넌트 구하는건 생각보다 쉬웠습니다. 처음엔 어찌해야 하나 광고전단을 스타벅스 학교 게시판마다 붙여야 하나 했는데

1. zillow.com에 rental property 로 등록을하고 리스조건으로 렌트비, 유틸리티, 펫ok인지 노펫인지, parking, completely renovated 등등의 문구와 electricity는 1/N 쉐어한다는 글을 올립니다. 그리고 사진을 깔끔한걸로 리노베이션 직후 깔끔할때 찍고, 액센트 가구 의자만 몇개 들고가서 햇살이 들어오는 밝은날 오후에 찍고 (폰으로 찍엇슴다) 그중 골라 많이 올렸습니다. 열댓장.

zillow에 올리면 trulia, hotpad까지 모두 리스팅이 됩니다. 그리고 테넌트가 관심있다고 클릭하면, 자동으로 테넌트 폰번호와 이메일이 encrypted 되서 오는데, 여기에 간단한 렌트소개와 시간약속 잡는글을 계속 복사 붙여넣기로 보내고, 그중 대꾸오는 사람들 시간약속을 몰아서 잡으면 됩니다. 

집보여주는 시간은 내가 편한 시간으로 요일별로 몇개 정해서 보내면 그중 골라서 답이오면 몰아서 집보여주면 됩니다. 

사람 하나당 15-20분정도 간격으로 쇼잉일정 잡으면 됩니다.

질로우는 룸렌탈은 허락을 안하고 트룰리아와 핫패드는 되니, 질로우의 리젝에 좌절하지 말고 계속 일주일마다 리뉴하거나 사진 하나씩 바꾸거나 살짝 렌트비 조정하면 됩니다.

3. Craigslist

아파트 유닛으로 아니고 방으로 올리는데는 CL에서 절반정도 나갔습니다. 렌트조건 다 적고 사진 올리고, 이틀에 한번씩 리뉴 하면 맨위로 가져오면 며칠은 연락이 많이 옵니다. 뜸하면 리뉴하면 됩니다.

CL도 공짜이고 좋은데 간간이 스캠이 옵니다. 타주에서 오는데 집 안보고 돈보내겟다는 애들은 무조건 직접와서 보고가라고 하면 사라집니다. 5명씩 묶음으로 텍스트 보내는 애들도 쿨하게 지웁니다. 100% 스캠. 

칼리지타운이라 시기가 매우 중요한데요 8월중반부터 9월이 제일 핫하고, 5-6월도 미리 하는 애들은 집보고 정해놓으려고 옵니다. 

6-8월은 서머 학생들도 오니 서브렛이나 단기에 좋습니다. 8/20~9/20 이사이 기간에 확실히 테넌트를 확 잡아야 합니다.

주변에 렌트가 쏱아져 나오는 시기이므로 주변 가격봐가면서 빨리빨리 낮추는것도 중요합니다.

자세한 답변 고맙습니다. 

저도 5년내에 실행할수있길 희망해봅니다. 

사과님 정보덕분에 좀더 일찍 실행할수있을것같습니다. 

+1111 렌탈은 Zillow가 리스팅하기 쉽게 되어 있더군요. 주로 여기서 보고 저에게 컨택을 했던거 같습니다. 전 학군이 안 좋은데 집은 거의 새집이라 섹션8을 할수가 없었는데 혹시라도 학군이 안좋고 집이 오래되서 상태가 그다지 좋지 않은 동네라면 섹션8을 고려해보는 것도 좋을듯 합니다. 언제 시간이 나면 이것에 대해 한번 정리해 보겠읍니다. 저는 크레딧 스코어가 400, 500인 분들도 관심을 보였었거든요.  투자용이라면 그런 싼집을 사서 섹션8을 통해 렌트를 좀 안정적으로 받게되면 투자회수율이 높아질거 같아서입니다.

섹션8 많이들 문의 오는데요, 저소득층 생활비를 정부에서 주는거라, 인스펙션을 분기별로 해야하는 매우 귀찮은 단점이 있습니다. 통짜 아파트로 내니 섹션8문의가 종종와서 저는 제 프라파티가 부족하여 섹션8통과 잘 안될거다 라고 대답했습니다.

반대로 생각하면 섹션8이 많은 동네와 지역은 오히려 정부가 테넌트도 관리해 주고 따박따박 렌트비주니 상관없어 좋아하는 투자자도 있습니다.

반대로 부유한 동네는 섹션8테넌트 들어오면, 다른 렌트가 잘 안나가는 단점도 있습니다. 저소득층의 생활답게 계단앞에 하루종일 모여 담배와 담소를 나누는 이웃들이 많은데는 학생들이나 싱글 프로페셔날들은 좀 피해갑니다.

룸으로 방방이 내는 집은 섹션8에 어차피 안될거거든요. 

맞아요, 사과님, 부촌이거나 좀 좋은 동네일경우 오히려 손해를 볼 수 있을거 같습니다. 섹션8이 유리한 지역은 저소득층과 학군이 안좋은 지역에서 훨씬 유리합니다.  그런 지역은 주로 크레딧이 낮은 테넨트들이 주로 어플라이를 합니다. 거의 대부분이요. 저희는 740+ 부터 400후반대까지의 크레딧을 가진 분들이 어플라이를 했었읍니다. 저희집은 4년된 새집이면서 거기선 꽤 괜찮은 단지라 섹션8을 츄라이 해보다가 접었읍니다. 슬프게도 섹션8을 통해 렌트를 주게 되면, 예를 들어 렌트가 $1,000 이면서, 정부가 $700, 테넌트가 $300을 낸다고 가정하면 집을 $300짜라 렌트처럼 사용할 확률이 높다고 해서요. 이건 제집을 보러왔던 섹션8 바우처를 갖고 있던분이 자신의 리밋보다 렌트가 비싸서 어플라이 못하고 가면서 해준 조언입니다. 섹션8 더 잘 생각해보고 결정하려고요. 자신은 이렇게 좋은 집이 정말로 주인이 있으면서 쇼잉한 건 첨 봤다면서 고마워서 주는 충고라고요.

그말은 반대로 싸게 저소득층의 오래된 집, 또는 멀티유닛을 샀을경우, 70% 이상의 한달 렌트가 정부로부터 보장되기땜에 해볼만한 도전 같습니다. 그리고 렌탈 프라퍼티는 이런 동네의 수익율이 상대적으로 좋은거 같아요. 섹션8은 집을 통째로 빌려주는게 기본입니다. 집의 일부만을 렌트 놓을수는 없습니다.

정부의 집 인스펙션은 DIY하실수 있을경우 생각보다 쉬울수 있을거라는 인상을 받았읍니다, 섹션8 세미나에 가서요.

근데 정말 굉장한 수익율입니다. 부럽습니다. 한 4년전만해도 오스틴 지역에서 UT Austin근처에 저런집이 가능했었읍니다. 제가 그땐 이런걸 넘 몰라서 기회를 놓쳤네요. 

렌트비가 엄청 나네요. 조만간 은퇴하시겠어요..^^

빨리 은퇴하고 여행댕기고 싶습니다만....대학간 자식이 있어서 

우와. 공유 감사드립니다.  -총 초기투자비용: 265,000 이렇게 쓰셨는데, 어떻게 계산된 것인지 감이 안와서요;; 혹시 설명해주실 수 있으실지요?

265,000 = 275,000(집값) - 90,000(모기지) + 80,000(리모델링비용)

글쵸잉 역쉬 빠르십니다

제가 듣고 본 것 중 최고의 효율이네요...정말 멋지십니다!

사과님 정말 잘 하셨는데요!! 자랑스럽고 엄지척 몇만배 올려드리고 싶습니다. 축하드려요!!! 저도 열심히 눈씻고 찾고 있습니다.. 빨리와 나의 집아...

음.. 집이 없나요? 돈이 없나요? ....

주어를 또 빼먹었네요. 투자용 집이요 ^^

돌아보면 보석같은 집을 곧 찾으시리라 믿습니다.

사람마다 본인에게 잘 맞는 투자방법이 있는거 같아요.

남들이 특정 분야에 투자해서 수익봤다고 여기저기 기웃거리는 것보다 본인이 관심있고 잘하는 쪽에 집중하는 경우 수익율이 일정하게 잘 나오더라고요.

결국 본인에게 잘 맞는 투자 분야를 빨리 찾아 본인의 원칙을 따라 지속적으로 투자하는것이 중요한듯 합니다.

백퍼 공감

제 꿈을 여기다 적으셨네요,ㅎㅎ

부럽습니다

꿈은 이루어진다 아자아자

학교근처 1마일 안쪽인데.. 집 가격이 참 착하네요.. 
저는 처음에 가격보고 3 bed room 이라고 착각했는데.. 렌트비가 이상해서 찬찬히 다시 보니.. 3 unit 이었군요.. ^^
총 10 beds 이었군요. 집이 아니라 거의 건물이네요.. 
저도 사과님 같은 지역이라면 렌트 투자하고 싶네요.  성공 축하드립니다~~~

감사합니다. 방10개요. 200년된 이동네는 신기하게 오래된 멀티유닛이 많더군요. 아직은 초기라 말슴드리기 조심스러운데 안정되게 운영해보고 또 후기 올리겠습니다.

저도 부동산이  의외로 괜찮다는 생각에 많이 동감 합니다.

부동산은 참 좋은게 레버리지가 일반인도 쉽게 가능 하다는건데, 또 한편 이게 굉장한 Risk가 될 수 있습니다.

이걸로 지난번  2007년  서브프라임 문제가 야기 되었지요.

직장만 어느정도 탄탄 하다면,  월급장이가 부동산 만한 투자가 있나 싶습니다.

그쵸잉. 월급쟁이라 론은 금방 잘나온다는 장점도 있고. 퇴근후나 자투리 시간 이용에 이만한게 있나 싶습니다.

우와~~ 정말 정말 멋져요!!!! 이런 물건 찾아내어 턴어라운드까지 하시는 실력 센스 다 존경합니다!

감사합니다. 꾸벅

고생 많이 하셨네요. 

앞으로 렌트 수익 차곡 차곡 쌓이는거 보면서 행쇼!

커틀랜드 님도 행쇼!

대박이네여. 

귀차니스트인 제가 너무 싫어집니다. ㅋㅋ

이런 좋은 글 올려주셔서 감사해요. 사과님 글 읽고

1 총평-항상 처음이 어렵습니다. 렌트용 첫집 사기까지 근 5년간 고민과 방황과 주저주저 새가슴 다독이며 마켓과 동네를 지켜봤습니다.

2 한번 해보니 집근처여서 참 다행이다 싶고, 타주투자는 엄청 힘들다는걸 몸소 알게되어 중부 오하이오로 원정가는 꿈은 접었습니다

3 좋은동네라 테넌트들이 많이 점잖고 조용합니다.

이 세가지가 제일 와 닿네요. 저는 이런 생각이 든지 불과 1-2년 정도 밖에 안되었거든요, 그리도 동네 물색중입니다. 그리고 친구가 타주에 집을 세놓고 있는데 문제 있을때마다 전전긍긍하는것을 보고 내가 급할때 돌볼수 있는곳으로 하는게 낫겠다는 생각을 했거든요.

그리고 역시 location!

다시한번 좋은 글 올려주셔서 감사합니다.

응원주셔서 저도 감사합니다.

대박으로 매매 가격 좋은데 렌트가 높네요. 게다가 세입자들이 젊잖다니 진짜 대박이예요. 혹시 론은 어디에서 하셨는지 좀 여쭈어 볼 수 있을까요? 인베스트먼트 론이 생각보다 이율이 많이 높은거 같어요. 30년에 5%라 그래서 허걱 하고 있거든요. 

본업접으시고 이 길로 주욱 하셔도 잘 하실거 같으세요.

론은 동네 washington trust, 온라인 bankrate 에서 보고 그주에 가장 좋은레잇이 있는 CF bank, 그리고 매사츄세츠의 Fairway 등을 알아봤습니다.

자금마련인 사는집 리파이낸스는 CF bank 4.135%, 렌트집 살때는 Fairway 에서 4.375% 이렇게 받았는데 이게 지난 5월 레잇이었습니다.

대형은행인 chase, santander BOA 등은 항상 작은은행보다 이자율이 높았습니다.

인베스트론은 사는집보다 0.5% 정도 높다고 생각하시면 됩니다. 

최근 트럼프가 이자율 내렷다 해서 꾸물거리다 어제 알아봤는데 4.85% chase, 4.675%  CF bank에서 받았습니다.

반짝 내리고 다시 올랐나 봅니다. 또 놓쳣나 싶네요.

연말에 선거직전에 다시한번 내린다는데, 그때를 노려보려고 합니다.

고맙습니다. 진작 열심히 알아봤어야 했는데 오퍼가 되서 그냥 슈왑통해서 할거 같은데 생각보다 많이 높네요. 다음에 다시 리파이넨싱할때 위에 은행들 좀 알아봐야겠습니다.

한번에 10유닛을 투자하시다니 대단하십니다~렌트도 너무 잘나오네요~그런데 그동네는 방하나씩 렌트가 가능하네요~완전 부럽습니다. 주마다 카운티마다 틀리겠지만 어떤 동네들은 한집에 두패밀리 이상 거주하면 안되는 법이 있어서 까다롭더라고요. 예를들어...3베드 유닛에 한방에는 내가 옆방엔 내동생 마지막 방엔 내친구...이런식으로요. 아파트 유닛이 아니면 거의 이런식이었거둔요. 근데 방마다 렌트 돌리기가 가능하니 투자하기너무 좋은 동네에 사시네요~~

3유닛인데 칼리지타운이라 싱글 유동인구가 많아서 그런가 봅니다. 조마조마하며 방쉐어랑 유닛 통채로 둘다 동시에 냈는데, 방들이 먼저 다 나갔고, 유닛으로는 잘 나가지 않았습니다. 주변집들도 유닛으로 낸집들은 아직도 많이 마켓에 남아있습니다.

역시 컬리지 타운은 틀리군요. 학생들이라 돈 세이브하는게 더 중요하죠...투자 정말 잘하셨습니다~저도 이렇게 좋은 물건 언능 하나 잡아야 하는데 잘 안되네요 ㅎㅎㅎ

저희랑 모기지 이율이 똑같네요!!

렌트할 집은 커녕 지금 살고 있는 집 리파이낸스 알아보는데 이율이 영 좋은데가 안나오네요 ㅜㅜ

한차례 지나갔나봐요...연말에 선거땜에 내린다하니 트럼프를 다시한번 믿어보자구요. (지지자 아닙니다... 쿨럭)

그러게요 내렸던 이율이 이 주 사이에 0.5%더 올랐다네요ㅜ 그럼 저도 연말을 기다려야 할까요 ㅜ

이렇게 경험을 나눠주셔서 감사합니다. 제 경우도 주식 투자보다는 렌탈 투자가 잘 맞아서 그런지 해주신 말씀들이 너무 공감이 많이 됩니다 ^^ 

저를 눈뜨게 해 주신 사과님....앞으로 꽃 길만 가시길.... ㅎㅎ

경험 나눠주셔서 감사합니다...

BRRRR

Buy, Rehap, Rent, Refinance, Repeat 

에구 ....BRRRR 저거 Bigger packer에서 엄청 유명한 말이어요. 새삼 쑥쓰럽네요

제가 그만큼 초짜라는 겁니다...흐흐흐....

이제 실전을 위한 자본을 모아야 할텐데 내년 경기침체가 거의 기정사실 같이 언론에 많이 노출 되네용...

앞으로도 잘 되시고 또 좋은 팁고 공유 해주세요...

소중한 정보 공유해주셔서 너무 감사합니다 ㅎㅎ

별말씀을요. 저도 이방서 늘 정보 도움 많이 받아요

질문이 있는데요. 저렇게 유닛으로 놓겠되면 모르는 사람들끼리 화장실이랑 부엌을 같이 써야해서 기숙사처럼 나름 룰이 필요할 것 같은데.. 이런 경우 세를 든 사람들끼리 알아서 협력해서 잘 사나요? 아님 렌트를 주실때 나름의 룰을 정해주고 렌트를 주시나요?

저도 궁금....

기본 캐비넷 공간과 주차공간들은 정해주고요. 살면서 쉐어해야하는 생활룰들은 다들 알아서 잘해요. 

생활소음 말고는 본인들의 각자 생활 하고, 젊어서 기숙사도 살고 공동 아파트도 살고 그래서 그런지 알아서들 다 잘합니다.

음악하는 사람이 와서 전자드럼을 두세시간씩 연습하는경우가 있었는데, 뮤직 스튜디오 찾아서 나가서 하라 하고 집안에서는 안된다고 이사나가려면 디파짓 돌려준다고 하니 조용해 졋고.... 그 외에는 알아서들 스스로들 잘 하고 해결이 안되는건 이메일 하겠죠

여쭤보고 싶은게 있습니다. 저는 새로 집을 사서 이사하는 과정에서 새집 론을 받을때 지금 살고있는집은 팔거라고 했거든요. 그리고 이사하고 하는 과정에서 이전집이 너무 안팔려서 지금 렌탈 비지니스로 돌리려고 하는데요, 이런 경우에는 새집 론에대해 문제가 생기나요? 아니면 이미 받은 론이기때문에 상관이 없나요? 온라인에 정확히 저의 경우에 대한 글은 못찾겠는데, 비슷한 내용의 글들이 애초에 마음먹고 그렇게 하는 사람들이 있는듯 하더라구요 (이자율이 더 낮아서). 전 혹시 이게 새집 론 회사에서 알게되면 문제가 되는건가 궁금해서요. 아니면 정말 상관없는건지 궁금하네요. 혹시 이 부분에 대해서 좀 아시나요?  

아뭏튼, 좋은글 너무 감사드립니다. 이런글들을 애초에 다 봤으면, 바로 렌탈홈으로 갔을텐데요. 아쉽습니다. 앞으로 저도 공부좀 열심히 해야겠어요. 워낙 주식엔 젬병이라.. 

새로 한 론이 레지던셜 즉 살거라고 하고 받아서 살고 있는것은 상관없어요.

기존 집을 팔거라 햇지만 안팔려서 렌트한다 하는것도 상관없어요. 이미 기존집에서 2년이상 살았다면요.

문제가 되는것은, 거주용이라고 하고 싸게 론을 받고 그집에 안살면 문제가 되어요. 렌트용이 론이 좀 비싸거든요. 일부러 속여서 싼론을 받는거 그건 문제가 된다고 들었어요. 

감사합니다~!!! ^^

저도 여쭤보고 싶은게 있습니다.

1.말씀하신 것을 보면 깡통집이라고 하셨는데 경매로 나온 집인가요? 아님 Zillow에 리스팅된 것들 중에 집에 문제가 있어서 싸게 나온 집을 찾게 되신건가요?

2. 두번째는 리모델링에 대해서도 제가 잘 몰라서 그러는데 이렇게 집 전반을 손봐주는 리모델링 업체를 찾으신건가요? 아니면 필요한 부분부분에 따른 업체들을 개별 컨텍하신 건가요? 

저도 언젠가 렌탈 하우스에 관심있는데 준새집을 생각하고 있었거든요. 그런데 헌집을 고쳐서 프로핏을 더 내는 방식도 좋아보여서 저같은 렌탈 잼뱅이가 할 수 있을까해서 젤 궁금한 몇가지를 여쭙습니다!!

1, 집은 질로우등 MFL 부동산 리스트에 공식으로 떴었어요. 클로징 하기 며칠전에 옥션에 떳는데, 클로징데이 2주후였어요. 클로징할때보니 셀러에게 모기리회사 3개의 린이 3년정도 밀린돈이 있었고, 빚갚고 수수료내고 셀러가 챙긴돈은 5만불 정도였어요.

사진도 외관사진 덜렁 한장 있고, 셀러 리얼터 약속도 잘 안잡히고 쇼잉도 주말에 딱 한시간 보여줬는데, 저는 이거다 하는 느낌이 와서 맘먹고 일찍가서 기다려서 집을 봤어요. 저까지 두팀이 와서 봤는데, 전기가 죽은데가 많고, 바닥은 더럽고, 어플라이언스는 다 망가져있고 쓸만한건 다 떼어가고 낡은집이었어요.

리스팅 히스토리를 보면, 몇달전에 리스팅나왔다 펜딩이었는데 인스펙션 과정에서 모가 많이 나와서 계약이 깨진거였어요.

319k에 나온거를 275k에 오퍼했고, 285k에 뉴 인스펙션 말고, 직전계약의 인스펙션 레포트 참조해서 AS IS로 빠른 클로징 조건으로 성사됬어요.

2. General Contractor 를 수소문해서 final walkthru 전에 같이가서 견적을 받았어요. 헌집을 고치는건 일이 많고 risky 하긴 하지만 프라핏이 많이 남아요.

다행이 건축일하시는 한국분이 계셔서 5만불 전체 리모델링 베이직으로 견적받고, 추가로 히팅 퍼니스와 물탱크 두개씩 가는거 만불더 6만불로 하고, 소소한거 못박는거와 문고리바꾸는거,문짝페인팅, 문짝 바꾸는거 다 포함해주셔서 마지막에 한주는 마무리만 더 했어요. 나중에 추가로 돈 더달래는거 안한다는 다짐 받아서, 처음 약속한거 하고 딜레이되고 중간에 오래된집이라 문짝틀이 다 틀어져서 애로사항 많은거 시간더 걸리거는 추가차지 안하셔서 인부들 팁으로 넉넉히 드렸어요.

와! 상세한 설명 감사드려요! 리스크가 있을 수도 있겠지만, 말씀하신대로 프라핏이 많이 나오는 측면이 있겠네요. 

새로운 세계에 눈뜬 기분입니다!! 경험 공유해주셔서 감사드립니다!!!

왠만하면 루프와 사이딩은 멀쩡한걸 고르시는게 좋아요. 두개가 제일 비싸거던요. 히팅 보일러만 교체하는건 만불정도 잡고, 베이스보드가 깔려있는건 좀 나아요. 그외에 부엌 화장실 바닥 등은 교체할지 그냥쓸지를 정하면 몇집 보다보면 대충 견적이 나와요.

와.. 가격대비 렌트수익 장난아니네요. 

제가 사는 지역은 집값은 60만불인데 렌트가 3천불인데.. ㅎㅎ 꺼꾸로네요.

저희 동네는 60만불 집이 2500도 못받더라구요 

사과님의 소중하고 디테일한 후기 감사드립니다~  사과님의 귀중한 후기를 배워가며 저도 투자에 눈을뜨려하는 1인입니다. 저는 현재 캘리에 거주하고 있으나 메니지먼트 회사등을 이용하여 사과님처럼 멀티테넌트홈을 투자하고 싶네요. 혹 저도 사과님의 투자하신지역 정보를 알수있을까요? 가능하시면 쪽지라도 부탁드려도 될런지요?