사회초년생의 (투자용) 부동산 고민

지금 거주비용이 전혀 안든단 말씀이시죠? 그럼 당연히 주택 투자로 손해 볼 일이 거의 없죠... 말씀하신 2주택의 효과를 보는거니까요. 세가 안나가도 집을 소유하는 비용만 나가니 1년간 안나간다던가 그런 극단의 상황만 아니라면 무조건 이득이죠.

나머지 부분은 지역이 너무 달라서.. 다른분이 ㅎㅎ

네 자가소유 0개이고 현재 월세지만 거주비용은 안나가는 중입니다. 그렇군요ㅎㅎ지큐님 의견 감사합니다!

첫 집이 있으신가요? 그렇지 않으면 첫집부터 시작하는 게 좋아보입니다. 어차피 필요하니까요. 

그 다음이 투자용 부동산이 되는 게 낫지 않을까 생각됩니다. 아니면 첫집으로 투자와 거주를 동시에 해결하시는 것도 좋을 수 있구요. 장단점이 있겠네요. 

거주와 투자는 모기지를 구할 때 받는 이율부터가 다를 거예요. 잘 생각해보시고 결정하세요.

보통 사회 초년생 분들이 주식에 먼저 투자하시는 이유가 종자돈 모으기 위해서인데 충분한 자금이 있다면 슬슬 쇼핑을 시작하시죠.

그리고 부동산 불경기라고 하셨는데 상업용은 그럴 수 있는데 거주용은 요즘 모기지 금리가 아주 낮아 꽤 시장이 뜨거운 걸로 알고있습니다.

상업용은 잘은 모르겠지만 많이 고가일 듯하고 모기지 이율도 상대적으로 높아 초심자에게 접근이 어렵지 않을까 생각되네요.

그런데 저도 초심자라 도움이 되는 이야기는 못하고 걱정만 잔뜩 늘어놨네요

안녕하세요 빨간구름님! 아니요 아직 첫 집은 없습니다. 그런데 현재 사정상 월세사는 곳에서 3년 동안 더 살아야 해서요..

지금 주거용으로 집을 사둔다고 치면 저는 아무래도 괜찮은 집에 살고싶을테니 꽤 비싼 집일테고 그러면 모기지 비용+세금+보험도 꽤 될텐데 그 금액을 다 커버칠만한 렌트비용이 절대 나올수가 없을것 같습니다ㅠㅠ 그래서 망설이다가 이렇게 3년간 아무것도 안하고 손놓고 있다기보다는 투자용으로 첫집을 하나 구매해볼까 생각을 하는중입니다.

거주와 투자의 모기지 이율이 다른거는 몰랐던거네요..

아니에요 의견 감사합니다ㅎㅎ같은 초심자로써 잘 헤쳐나갈수 있기를 바랍니다!

제가 펭구님 상황이라고 가정하고 저라면 어떻게 할까 잠시 생각해보았습니다.

혹시 재택근무가 가능한 상황이시라면 (적어도 재택근무 하기 때문에 여기 살아도 문제 없어서 이리 이사하는 거라고 렌더가 믿어줄 상황이라면)

요런 집 하나 실 거주용으로 사셔서

https://www.redfin.com/NY/Albany/415-Magazine-St-12203/home/72472047

(저는 이동네에 대해 하나도 모릅니다. 그리고 한 10분 들여다보고 나온 생각이니 제 생각이 틀릴 가능성이 90%라는걸 일단 염두에 두시고)

보니까 3유닛에 각각 렌트가 750 + 1050 + 750 나온다고 되어 있는데, 이거 맞는지 확인 해 보시고

구입 후 방 하나 직접 쓰시고 나머지 2유닛, 그리고 거주하고 있는 유닛도 방하나 뺴고는 모두 렌트 주시면

5% 다운하고 사도 모기지 페이먼트+세금+보험 등등 다 해서 월 1700불정도 나가는데, 렌트 수입은 2천불 이상 들어올 거 같은데요...

위치는 SUNY Albany 캠퍼스 바로 근처인 듯 하고요. 대학교 근처 렌트 시장이 요새 코로나 때문에 당분간 1-2년은 예상과 다르게 돌아갈 수 있다는것도 감안 하시고요.

일단, 저라면 펭구님 상황에 어떻게 할까 생각하다가 나온 거니까 참고만 하시고요 (다시 말씀드리지만, 이동네 하나도 모르는 사람이 10분동안 들여다보고 나온 생각이니 틀릴 가능성이 더 높습니다)

현재 마침 재택근무를 하는 상황입니다! 참고로 저는 ..카운티라는 곳에 살아서 알바니는 좀 머네요ㅎㅎ배우자 학업상 너무 멀리까지는 갈수가 없을것 같네요ㅠㅠ 

그래도 하나 예시를 들어주셔서 이해하는데 큰 도움이 됩니다. 감사합니다. 

현재 월세계약을 이미 3년치를 박아놔서 진짜 실거주로 이사할 생각이라면 월세 계약 해지부터 방법을 찾아봐야겠네요...

실거주라는 것이, 실거주 집이 딱 한개여야 한다는 법도 없고, 실거주용 집에 항상 부부 두명이 같이 거주해야 한다는 법도 없고, 실거주용 집에 주7일 거주해야 한다는 의미도 아니잖아요? (무슨 뜻인지 아시겠죠?) 펭구님 상황은 잘 모르지만, 저라면 일주일중 월-수엔 저 집에 가서 살며 가끔 필요한 집관리 테넌트관리 등등 하면서 재택근무 하다가 목-일엔 배우자가 거주하는 집으로 와서 사는걸 1년쯤 해도 되지 않을까 하는 생각이 들었습니다. (그냥 집 구입에만 포커스를 맞춰서 잠깐 해본 생각이니 별로 현실적이진 않을지도 모릅니다)

엇 그렇군요... 이런 방법은 생각도 못했네요ㅎㅎ진짜 실거주가 꼭 한개란 법은 없지요. 아이디어 감사합니다!

네.. 몰게지를 하시다보면 secondary residence란 개념이 나옵니다. primary residence 만 되는게 아니라 두번째 집도 된다는 말씀이죠.

살다보면 여러가지 이유로 두번째 집에서 살 경우가 많기때문에요.

단기로 사는 경우라도 집주소에 유틸리티 카드빌정도 우편으로 오는거면, 거주로 인정 가능합니다.

* 일단 20% 미만의 적은 다운페이로 집을 사는 것은 본인이 직접 거주할 집을 살 때에만 qualify 됩니다. 처음부터 세 줄 계획으로 사면서 20% 미만으로 다운 하는건, 원칙상 가능하지가 않습니다. 아직 집이 없으시면 일단 첫 집은 거주할 목적으로 구입하셔서 일단은 조금 거주 하신 후에 렌트 주시는 방향으로 계획을 세우셔야 할 거 같습니다.

* 저는 중서부에 안살아도 중서부에 투자 할만하다고 하진 않았어요. 그냥 중서부에 렌트주면 수익률이 꽤 좋아서 캘리포니아에 살고 있는 동료들 중에 중서부에 집 갖고 있는 경우를 많이 본다는 얘기였습니다. 그런데, 다들 거기에 부모가 산다거나 대학다닐 때 살았던 곳이라던가 해서 뭔가 연고가 있는 곳에 투자하는 경우 입니다. 생판 모르는 동네에 Turn key property 사서 매니지먼트 맡기고 렌트 받겠다는 계획이시면 그건 말리고 싶습니다. 처음 1-2년은 잘 굴러갈 수 있어도 나중에 언젠가 한번쯤 문제 생기면 진짜 힘들어집니다.

* 중서부까지 가지 않아도 사실 어느동네에 사시든 반경 2시간 안에 잘 찾아보면 투자할 만한 곳이 있습니다. 중서부의 렌트수익률 만큼은 아니어도 지금 살고있는 대도시 보다는 확실히 렌트수익률 좋은 곳이 나옵니다. 제가 자주 듣는 부동산 관련 유튜브 채널중에 One rental at a time 을 추천합니다. 이분은 실리콘밸리 살면서 2시간반정도 거리에 있는 Freso, CA 에 15년간 투자해서 200유닛 정도 갖고 있다고 합니다. 이분도 타주나 직접 가볼수 없는 거리에 투자하는 거에 대해 굉장히 회의적인 생각인 듯 합니다. 저도 같은 생각입니다.

https://www.youtube.com/channel/UCmK_PnRidizNVNw7FqivYCQ

* 상식적으로, 중서부 생각하시기 전에 지금 사시는 곳에서 운전해서 가는게 가능한 Albany 같은데 먼저 리서치 해보시는 게 맞는 순서입니다 (사실 저는 서부에 살아서 Albany 에 대해 모릅니다. 그냥 랜덤하게 예를 든 것입니다.)

* 맨하탄 같은 곳은 쳐다보지도 마세요. 부동산 투자에서 제일 중요한 것은, 월세줄 사람 찾느냐 하는 문제가 아니라 (가격만 맞으면 세입자는 반드시 들어옵니다. 그 맞는 가격이 어디냐가 문제지요) 월세수입 대비 모기지+세금+보험 기타등등 지출이 수지타산이 맞느냐가 문제입니다. 지금 매물 나와 있는 아무 집이나 찍어서 구입하면 월세가 얼마나 들어올지 모기지 페이먼트와 세금 등등 비용이 얼마나 나갈지 계산 해본적 있으신지요? 일단 숫자를 한번 들여다보면 절대 수익나는 게 보이지 않을 겁니다. 맨하탄 같은 곳은 월세 대비 집가격이 너무 높기 때문에, 뭘 사든 렌트 수입으로 비용 충당이 안되서 첫달부터 계속 적자가 나게 되어 있습니다.

* HOA 가 집 관리에 뭔가 도움이 되는 경우는 제 경험상 전혀 없었습니다. HOA 가 있다고 해도 뭔가 고장나거나 하면 어차피 집주인이 고쳐야 하는거죠. 그리고 보통의 HOA 는 직접 거주하지 않고 렌트주는 집주인에 대해 별로 달가워 하지 않습니다. 어떤 주에서는 HOA 가 실거주 하지 않고 렌트주는 집주인에 대해 제약을 가하는 경우도 있다고 들었습니다. 그리고 아마도 첫 투자라면 월 순익이 100-200불정도 되기 쉬운데 HOA 에 내야 하는 돈이 너무 아깝습니다.

* 1베드, 2베드, 3베드 아무거나 반경 2마일 이내에 렌트 매물이 얼마에 나와 있는지 수요가 얼마나 되는지 살펴보시고, 구입가격 대비 얼마나 수익이 날지 계산 해보시고 어느쪽이든 수익이 잘 나면 되는거죠. 그런데 일반적으로 뉴욕같은 도심지 한복판에 렌트줘서 수익이 나는 부동산은 일단은 없다고 간주하시고 시작하세요.

* 일단, 먼저 뛰어들기 전에 충분히 공부를 해보시길 추천합니다. 필요한 공부는 주로 숫자에 관한 것입니다. 집 구입가격 대비 모기지 세금 등 페이먼트가 얼마나 되고, 렌트를 얼마나 받아야 적자를 면하고 얼마를 받아야 괜찮은 수익이 나오는지, 이런걸 매물 나와 있는 집 수십개를 갖고 리서치 해보다 보면 그 지역에 대한 감이 오고, 이런 방법으로 지금 살고 계신곳 말고 인근 지역들 (운전해서 갈 수 있는 곳) 을 하나씩 골라서 리서치 해보시면 분명히 주변에도 수익 괜찮은 곳이 있을 거라고 생각됩니다.

추가로..

중서부가 왜 싸고 렌트수익률이 왜 좋은지, 그쪽 도시들 분위기가 어떤지 안가보셔서 감이 안오시면, 동부에 필라델피아 볼티모어 같은 곳의 저소득층 지역 가보면 어떤 분위기가 느껴지시는지요? 보통 렌트 수익률이 좋은 중서부 부동산이라고 하면, 거의 그런 분위기인 동네로 들어가 내돈을 투자하는 겁니다. (특히 거기 살지 않으면서 Turn key property 사서 투자하는 경우에 특히 그렇습니다. 중서부 해당 도시에 직접 거주하는 경우라면 본인이 살고 있는 괜찮은 동네에 투자해서 아주 적은 수익을 남기고 안전하게 가도 되지만, 타주에서 투자하는 경우는 일단 매니지먼트 같은 부가비용 때문에 저소득층 지역으로 들어가서 투자할 수 밖에 없는 구조가 됩니다) 그곳에 사는 사람들을 랜드로드-테넌트 관계로 상대해야 되고, 그곳의 프라퍼티 매니저, 컨트랙터 등등을 상대해야 합니다. 장기간 갖고 있다보면 힘든 경우가 반드시 생깁니다. 집 비어 있고 테넌트 안들어와도 어찌 할 방법도 없고 팔기도 힘든 경우가 생길수도 있습니다. 아무것도 안하고 가만히 앉아서 렌트비만 따박따박 들어오는 걸 기대하면 안됩니다. 원래 거기 출신이거나, 부모/친척이 거기 살고 있거나, 최소한 대학을 그동네에서 나와서 그동네에 익숙한 경우라면 생각해보시고 (제가 본 경우는 모두 그런 케이스 입니다) 그렇지 않으면 중서부까지 가는건 생각하지 마세요.

맥주한잔님 직접 댓글을 달아주시다니 정말 감사합니다. 중서부 관련해서는 제가 잘못 알아들었네요 죄송합니다.

추가질문이 있습니다. 

1)* 일단 20% 미만의 적은 다운페이로 집을 사는 것은 본인이 직접 거주할 집을 살 때에만 qualify 됩니다. 처음부터 세 줄 계획으로 사면서 20% 미만으로 다운 하는건, 원칙상 가능하지가 않습니다. 아직 집이 없으시면 일단 첫 집은 거주할 목적으로 구입하셔서 일단은 조금 거주 하신 후에 렌트 주시는 방향으로 계획을 세우셔야 할 거 같습니다.

-> 여기서 '조금 거주'가 어느정도 조금인가요? 그리고 현재 월세계약된 집이 있어도 직접 거주할 집이라고 하고 사는게 가능할까요?

2) 월세수입 대비 모기지+세금+보험이 어느정도 나올지는 zillow에서 보고있는데요. zillow에는 예상 모기지+세금+보험 계산해주는 기능이 있는데 여기서 보여주는 금액은 믿어도 되는 금액일까요 아니면 실제로 해보면 거기서 +알파로 몇퍼센트 정도 더 나가는지 잡으면 될까요? 

3) 그리고 수요가 얼마나 되는지는 어떻게 살펴보면 되나요? 

말씀 듣고나니 알지도 못하는 먼동네 가는건 마음 싹 접히네요. 아무쪼록 근처로 공부해야겠습니다. 유튜브도 추천해주셔서 감사합니다. 

일단, 직접 거주 한다고 얘기하고 론받아서 집 사서 처음부터 렌트주는건 안하시는 게 좋을거 같고요 (확률은 낮지만 나중에 잘못되면 꼬이면 진짜 큰일납니다)

일단 1년쯤 실거주 한 다음에는 이사 나와서 렌트주는거는 렌더가 상관 안합니다.

zillow 에서 예상 모기지+세금+보험 계산해주는게 얼추 맞긴 합니다. 그런데 zillow 에서 보여주는거랑 redfin 에서 보여주는게 심하게는 100불이상 차이 나는 경우도 있어요. 그냥 "대충" 맞는 금액이라고 생각하시면 됩니다.

수요는, 상식적인 선에서 사람 많이 사는 동네면 렌트수요는 당연히 있다고 생각하시면 됩니다. 구글 지도에서 볼때, 주변에 아무것도 업는 허허벌판만 아니면 됩니다. 주변에 회사들이 빽빽하든 집들이 빽빽하든 뭔가 밀도가 높은 곳이면 렌트수요는 무조건 있습니다. zillow 에서 구입 말고 렌트 매물을 찾아보시고, 주변에 방 갯수와 평수가 같은 집들이 얼마에 렌트가 나와 있는지 보시고 그것보다 조금 더 싸게 렌트 줘도 수익이 나는지 보시면 됩니다.

그렇군요...감사합니다!

그리고 맥주한잔님 혹시 foreclosed 집들은 어떻게 생각하시나요?

foreclosed집들이 보니 상대적으로 저렴한 시세에 매물이 많이 보이던데 또 특징이 forclosured 매물로 나온 집 근처에 다른 forclosed 매물들이 몇개씩 더 보이는 동네들도 있거든요. 이런식으로 한 동네 내에서 forclosure된 집들이 많다는거는 뭔가 의미를 둬야할까요? 

포클로져 집들은 대부분 집 안 상태가 안좋아요. 하우스들이 꼼꼼하게 청소 잘 하고 제때 갈아야 하는 것 갈지 않으면 통째로 수리해야 하는 부분이 너무너무 많거든요. 포클로져집들은 거의 재정적인 문제로 월 융자금을 못 갚아서 쫓겨나는 지경에 온 집이니 그런 집이 잔디깎는것부터 하다못해 화장실 수도꼭지까지 제대로 관리가 안된 부분이 대단히 많을거에요. 지붕에 구멍이 나 있다던가, 차고로 위층 욕조 물이 뚝뚝 떨어진다던가 하는 것도 부지기수에요. 집을 산다 하더라도 바로 거주를 못하기 때문에 타운에서 CO를 안 내줄 가능성도 높아요. 그래서 대부분 제너럴 컨트랙터나 핸디맨 같은 분들이 사서 고쳐서 팔아요. 펭구님께서 집 수리 관련 지식이 높으시거나, 지인중에 아는 분이 그런 걸 하신다던가 하면 도전 가능할거에요. 제가 아는 분중에 플로리다에서 그걸 가족 비즈니스로 ㅎ 하는 분이 있는데, 아빠는 플러밍 라이센스, 아들은 일렉트릭 등등..가족이 다 그쪽이어서 가능하더라구요. 포클로져인데 만약 집 상태가 너무너무 좋다? 그러면 아마 일반 하우스 가격대랑 거의 비슷하거나 경쟁이 엄청 치열해서 오퍼를 높게 넣으셔야 할 거에요.

맞아요. 예전 서브프라임 직후에 foreclosed 된 집중에 경매로 말고 은행에서 그냥 일반 매물처럼 내놓은 집들 가서 구경해보면, 별의별 경우를 다 봤어요. 키친 카운터탑을 망치로 때려부수고 나간 집, 변기를 떼어간 집 등등.. 그런데 변기하나 있어야 할 자리에 없으면 바이어가 융자받으려고 감정 받을떄 이 집은 inhabitable 하지 않다고 융자가 안나와서 캐쉬로 사야 돼요.

경매로 넘어가서 분한 마음에 때려부수거나 변기를 떼어가는걸까요? 정말 별의별 경우가 다 있나보군요. foreclosed는 관심종목에서 삭제해야겠습니다ㅎㅎ

오 이거는 전혀 몰랐던 사실이네요. 멋모르고 관심가질뻔 했네요.. 저는 집수리는 해본적도 없고 아는 지인분이 없으니 관심을 접는게 맞겠군요ㅠㅠ 삼유리님 감사합니다. 

2009-2012년쯤엔 foreclosed 된 집들이 아주 넘쳐나던 시절이 있었는데, 그때도 일반인들은 그런거 사기가 쉽지 않았습니다.

일단, foreclosed 집이 경매로 나온거라면 나이스하게 바이어가 미리 인스펙터 고용해서 집 들여다볼수 있게 해주지도 않고, 바이어가 론 받아 올떄까지 30일 기다려주지 않습니다. 경매 하는날 미리 구입가격 만큼의 cashers check 만들어 가서 그자리에서 집은 제대로 보지도 못한채로 경매에 낙찰되면 결제해야 합니다. 간혹가다 1차융자 외에 2차융자까지 걸려 있는 매물이 foreclosed 된거면 집 산 다음에 전 주인이 갚지 못한 빚을 내가 떠안아야 하는 경우도 있어서, 경매장에 나가기 전에 집에 담보 걸려 있는게 있는지 알아서 조사 해갖고 가야 합니다. 이런것들 감안 하면 일반인이 (특히 경험 없는 사람이) 그런것중에 좋은걸 싸게 사는건 너무 힘듭니다.

한 동네에 foreclosed 된 집들이 아주 많은 경우는, 단지 그 동네에 빚 못갚는 형편인 사람들이 많이 몰려 있다는 의미이고, 대체로 오랫동안 집값이 높았던 안정된 좋은 동네보다는, 집값이 막 오르던 시절 무리해서 집 산 사람들이 많이 몰려 있는 동네이겠지요. 이런데는 경제상황이 안좋아지면 foreclosed 만 많은게 아니라, 모기지 페이먼트 낼 형편이 안되서 급하게 싸게라도 파는 사람들이 많을걸로 예측할 수도 있겠지요? (예측이 항상 맞는건 아니지만요)

역시 경매부동산은 한국에서도 그렇지만 미국에서도 아무나 하는게 아니네요. 

그런쪽으로 추측이 가능하군요. 의견 감사합니다ㅎㅎ 초보라서 생각보다 쉽지않을거란거 예상은 했지만 정말 동네 고르기가 제일 관건이겠습니다.ㅠㅠ 

우선 방 여러개짜리 집을 알아봐서 방 하나씩 각각 렌트주는 쪽으로 생각해봐야겠습니다. 

방 하나를 월세로 줄 경우에는 주로 학생이나 싱글이신 직장인분들한테 수요가 있을거라고 예상되는데 어떻게 생각하시는지요?

방 하나씩 렌트주는거 해본적은 없지만...

일반적으로 방3개짜리를 가족에게 렌트주는게 훨~~씬 쉽습니다. 상대해야 할 사람의 숫자가 적고, 처리해야 할 일처리/서류의 숫자가 적고, 받아야 할 렌트 체크의 숫자도 적고, 한번 들어오면 몇년씩 살고, 집 관리도 어느정도 책임감 있게 하는 사람일 확률이 높고, 상대적으로 문제 일으킬 확률도 적으니까요. 방마다 따로따로 대학생 어린애들에게 렌트주는건 그 반대가 되겠지요. 그렇지만 방마다 따로따로 렌트 주는것이 확실히 수익률은 높을 거고요. 방마다 따로 렌트주는건 대학교 바로 앞 도보 통학이 가능한 거리에서만 잘 되는것 같습니다. 직장인은 어지간히 저소득이 아니라면 방하나만 렌트하진 않겠지요.

앗 그렇군요.. 렌트 수익만 생각하고 처리해야할 일들은 생각 못했네요ㅠㅠ 의견 감사합니다!! 

그렇지만, 첫집 구매시에만 가능한 3.5% 또는 5% 다운페이로 집을 사서, 직접 거주 하는 동시에 렌트도 주고, 그러면서도 수익까지 나는거를 목표로 한다면 방법은 그뿐일 거 같아서 그걸 예를 들었습니다.

제가 시작한 질문도 아닌데 너무 좋은 답변 잘 보았습니다. 답변 읽다가 불현듯 의문이 생겼는데요, 그러면 맨하탄에서 렌트 주는 사람들은 어떤 사람들일까요? 유산으로 받은 사람들이나 기업 정도는 되어야 하는 걸까요? 아니면 한국의 서울처럼 수익률이 낮지만 가격이 오를 것을 예상하고 구입하는 경우일까요?

아마도 거기서 살던 시절 구입해놨다가 다른 곳으로 떠나면서 렌트주는 사람들이 대부분이 아닐까 합니다. 대부분의 사람들은 부동산을 수익률을 꼼꼼하게 계산하지 않고 그냥 소득 높을때 본인이 살기 위해 사놓고는 나중에 이사가며 팔지않고 렌트 놓아서 킵하는 경우가 많습니다. 아주 오래 전에 사놓았던 경우거나, 집 가격대비 융자금액이 매우 적어서 월 페이먼트가 적으면 렌트받은 걸로 유지가 가능할테니까요.

일반적으로는, 대형건물의 대규모 아파트는 주로 기관투자자들 (기업, 펀드 등등)

저소득층 지역의 싼 집들은 전문 부동산 투자자들

좋은 지역의 비싼 집들은 부동산 1-2개 갖고 있는 소득 높은 mom-and-pop 투자자들

이 주류일 듯 합니다.

답변 감사합니다. 많은 도움이 되었습니다!

부동산 투자는 질문하신 것처럼 크게 두가지 종류로 나뉘는데요, 집 값이 오를 것을 예상하고 매달 손해 또는 break even 을 하는 경우, 두번째는 매달 residual income 이 조금씩이라도 나오는 경우입니다. Positive cashflow 가 나오는 경우이죠. 이외에 flip 한다든지 4유닛 이상 아파트로 가는 경우가 있는데 처음하시는거면 flip 이나 multi unit 투자는 경험이 없다면 힘든 것 같구요. 처음 두가지 시나리오만 고려하시면 될거에요. 그 둘 중에도 저는 두번째 시나리오인 residual income 이 있는 경우에만 투자를 하는데 (positive cashflow 인 경우) 개인적인 투자 경향입니다. 집 값이 오르길 예상하고 투자를 하는 경우에는 대부분 캘리포니아나 뉴욕같은 집 값이 높은 경우입니다.

Positive cashflow 와 집값의 상승을 예상하는 투자는 각각 장단점이 있는데 간단하게 말씀드리면 아래와 같습니다.

Positive cashflow 시나리오

대부분 집 값이 중저가입니다. 그래서 중부쪽에 투자용 매물이 많이 있구요 집 상태는 @맥주한잔 님이 말씀하신대로 최상급이 아닌 경우가 많습니다. 동네 레벨이 좀 떨어지는 경우가 많습니다. 장점은 매달 positive cashflow 가 가능하다는 점이구요.

집 값 상승을 노리는 시나리오

대부분 집 값이 가격대가 높습니다. 보통 50만불 이상에서 70만불, 80만불, 또는 100만불 이상입니다. 좋은 동네에 있습니다. 단점은 집 값이 높아지면 cash flow 가 안나옵니다. 이건 질로우나 기타 사이트를 통해서 알아보시면 대충 월 페이먼트 액수가 나오는데요 (PITI) 렌트 예상치를 보시면 대개 월 페이먼트보다 적습니다. 그래서 negative cashflow 가 나오는 경우가 많아요. 이 중 sweet spot 을 잘 찾아보시면 break even 하는 매물이 있는 경우도 있습니다. 대개 50만불 대나 그 이하 가격대의 집인 경우 positive cashflow 가 나올 가능성도 있기는해요.

투자용 부동산 구매와 본인이 살 집의 구매는 일단 집을 볼 때 시작점 부터가 다릅니다. 투자용 부동산은 기본적으로 가장 적은 비용으로 가장 오래 '적당히 살만한' 컨디션 유지가 가장 중요하구요, 본인이 살 집은 쾌적한 주거환경이 우선이 됩니다. 예를 들면 주거용 부동산은 카페트를 깔아도 되고 몇년에 한번씩 카페트를 갈면 되겠지만 본인이 살 집은 hardwood floor 를 많이 선호하고, 카운터 탑도 렌탈용은 아무 카운터 탑이나 해도 상관 없지만 본인이 살 집은 granite 을 까는게 보통이죠. 렌탈용도 장기로 보면 hardwood 를 깔고 granite 을 까는게 비요이 더 적게 들긴합니다만 몇년 가지고 있다가 팔 수도 있으니까 뭘 깔지는 상황에 따라 다르겠지요. 그리고 저는 제가 사는 집은 에어콘이 없으면 아예 예상 리스트에서 뺍니다. 중서부 지방은 에어콘이 없는 집들이 태반이에요.

운전해서 갈만한 거리에 있는 투자용 부동산을 하시는 것도 장단점이 있는데요, 경험상 운전해서 갈만한 거리에 있다고해서 제가 뭐 할 수 있는 건 없었어요. 제가 직접 뭘 고칠줄 알면 혹시 도움이 될 수도 있는데 저는 똥손이라서 직접 고치는건 하지를 않아요. 제 집도 직접 못 고치는 와중에 남이 사는 집을 고치는건 제겐 해당하지 않습니다. 물론 직접 고칠 능력과 시간이 되신다면 가까운 거리에 있는게 메리(어)트는 있겠지요.

오지라퍼로서 말씀드리자면 나중에 P2 께서 직장을 잡으시고 더 안정적이 되면 부동산 투자를 하라고 권해드리고 싶네요. 직접 살 집이라면 모르겠지만 부동산은 유동성이 매우 느립니다. 그래서 '부'동산이잖아요. 주식은 뭐가 잘못되면 바로 빼거나 더 살 수 있지만 (하루에도 몇번씩 가능하죠) 부동산은 한번 발 들이면 초기에  fee 가 많이 들어가서 leverage 효과를 누리려면 장기로 가야해요. 모기지 이자율이 낮아서 부동산 쪽에 관심이 가는건 충분히 이해가 가지만 나중에 좀 더 financial situation 이 단단해 지면 투자해도 충분합니다. 이자율이 오르든 어쩌든 이 넓은 미국 땅에 투자용 부동산 하나살만한 곳이 없겠습니까? 적어도 내년 상반기 까지는 집 값 모니터링만 열심히 하시고 추이를 지켜보는 것을 추천해드립니다. 이번 하반기 초 몇달은 집 값이 많이 올랐어요. 대부분의 사람들이 사고하는 것이 비슷합니다. 모기지 이자율이 낮아서, working from home 을 하니까, 그동안 코로나로 매물이 안 풀렸던 것이 일시적으로 풀리니까 등등 갑자기 많이 팔렸던 게 사실입니다.10월 부터 좀 잠잠해지긴 했구요. 일단 mortgage forbearrance 가 올 연말로 끝나는데 (물론 연장의 가능성도 있죠) 연장이 되든 안되든 내년 집 값 추이를 지켜보시는 게 좋을 것 같습니다.

주식하신다고 하시니 이해하실거에요. 집 값 역시 오르고 내리는 건 예측하기 힘든데 (주식 종목에 따라서 단기간에 오르기도 하고 장기간 가격 변동이 많이 없는 주식들도 있죠? 배당을 받는 주도 있고 미래를 보고 오르길 기대하고 사는 주식들도 있는 것처럼요.) 보통 부동산 마켓은 주식 시장의 뒤를 몇개월 또는 1년 정도의 텀을 두고 따라간다고하죠. 주식 시장은 v 자 반등을 급하게해서 사실 부동산 시장은 가격 변동이 없었어요. 오히려 약간 올랐죠.

저는 주식은 미래에 오를 것에 대한 기대감으로 투자를 하는 편이지만 (배당주들은 잘 안 봐요), 부동산은 반대입니다. 투자용은 배당금 받듯이 positive cashflow 가 있는 집 들만 봅니다. 주식은 100% 내돈으로 하는 거지만 (마진 어카운트나 옵션은 예외), 부동산은 25% 의 다운페이로 (투자용은 보통 25% 는 예상하셔야해요.) leverage 를 얻고 30년 동안 tenant 가 제 모기지를 갚아주는 투자에요. 30년 동안 PITI 를 tenant 가 내주고 거기에다가 매달 수익금을 가져가는 구조로 가능하다는거죠.

경기가 좋을 때에는 잘 된 투자인지 아닌지 잘 모를 수도 있습니다. 다 오르니까 좋아보이죠. 하지만 경기가 안 좋은 경우도 예상하셔야해요. 최악의 경우 폭망할 경우도 대비를 하셔야합니다. 언젠가는 경기가 안 좋은 때도 오니까요. 사실 지금이긴 하죠. 주식은 폭망하면 물타기할 총알이 필요하죠. 물 타고 다시 반등하기를 기다려야하고 (총알을 얼마나 넣어야할 지, 몇번이나 물을 타야할지는 모르죠. 아예 회사가 없어질 수도 있으니까 처음에 주식을 선택할 때 종목도 잘 골랐어야하고요), 부동산은 폭망하면 총알을 넣는다기보다 다시 집 값이 돌아올 때까지 negative cashflow 를 견뎌야합니다. 부동산은 주식과 달라서 집을 더 사서 평단가를 낮추고 그런게 아니니까 접근도 좀 다르죠. 주식 시장이 불안할 경우 현금화해서 일단 추이를 지켜보고 다시 투자를 할 수는 있어도 (그러다가 수익률이 내려갈지언정 현금화를 하면 손해는 안납니다.) 부동산은 한번 사면 초기 비용 때문에 (부동산 커미션, 모기지론 fee, 어프레이절, 기타 등등) 사고 팔고 하기가 강심장이 아니고서는 주식보다 훨씬 힘들고 불편합니다.

지금까지는 개인적인 의견이구요 지금 부동산 안 샀다가 최고의 기회 (저금리) 를 놓치고 후회하실 수도 있어요. ^^ 일단 좀 더 지켜보라고 말씀드린 이유는 적어도 저금리는 향후 2 - 3년 유지될 가능성이 상당히 높기 때문입니다.

원 질문자는 아니지만 지나가다가 도움 많이 얻고 갑니다.

안녕하세요 뷰티풀님 얼마전에 올려주셨던 부동산 구매냐 주식이냐 툴 저장해뒀는데..ㅎㅎ댓글 달아주셔서 감사합니다 

저도 똥손이라 갈만한 거리에 있다고 해서 직접적으로 해결을 할수 있는건 없을거 같지만 그래도 문제 생겼다고 할때마다 어디한번보자는 핑계로 집상태 체크는 한번씩 가능하지 않을까 하는게 제 생각이었습니다ㅠㅠ세입자가 집 엉망으로 쓸수도 있으니까요..

주식으로 예를 들어주시니 이해가 쉽네요 주식은 변동성이 큰만큼 재미도 있고 사고팔기도 쉽긴 하지만 그래도 내 집이 어딘가에 하나 있다는 안정감이 저도 갖고싶어진거 같습니다. 지금 당장 사기에는 모르는것 투성이라서 댓글달아주신 분들처럼 공부 충분히 더 하다보면 내년 초는 되어야 할것 같습니다ㅎㅎ부동산처럼 어디 큰 돈 묵어놓고 사고팔기도 어려운 자산형태는 경험이 없어서 제가 너무 쉽게만 생각하는걸수도 있겠죠? 

저는 처음에는 이렇게 생각했답니다. 어차피 난 지금 월세로는 돈 한푼 안나가고있으니 세입자 못구하거나 아니면 비용이 커서 세입자 구해도 내 돈이 나가야하더라도 그냥 괜찮은집 구해서 모기지 갚기 시작해놔야겠다! 뭐 그런 핑크빛 생각도 했네요......

그런데 뷰티풀님은 30년 모기지 다 채울때까지 계속 렌트 주시나요? 중간에 팔고싶어지는 순간(세입자가 너무 말썽, 동네 특성상 이상한세입자들만 자꾸 걸림, 또는 집값이 말도안되게 하락, 또는 투자용 부동산 많이 갖고있어서 수익 미미한곳은 좀 정리가 하고싶다)이 찾아오는 경우는 없나요?  

현재 뉴욕에 거주중이고(월세, 1베드) 제 배우자는 지금은 땡전 한푼 못벌지만 몇년뒤인 미래?에는 돈 괜찮게 벌 직업군입니다 << 이 경우에는 추후 두 분이 버실 소득을 계산해 보셔서, NIIT(https://www.irs.gov/taxtopics/tc559#:~:text=A%203.8%20percent%20Net%20Investment,income%20above%20applicable%20threshold%20amounts.) 내실 것 같으시면 수익율을 꼼꼼히 계산해 보셔야 됩니다.

헉 이런게 있군요. 한마디로 부부 합산 소득 + 투자용 부동산 소득이 $250K 넘기면 3.8%의 추가세금이 부동산수입에 더 붙는건가요? 

부동산은 인컴 (즉 렌트)-익스펜스-감가상각 (depreciation)을 해주기때문에 부동산 소득이 대부분 택스로 잘 까질수 있습니다.

예를들면 23만불집에 디프리시에이션은 23년으로 나누면 만불주고, 집고치는 비용들은 다 appreciation으로 집가치를 올려주기때문에 이금액들이 커집니다.소소하게 홈디포 아마존 집관리관련영수증과 핸디맨비용등을 넣으면, 렌트비받은거에서 몰게지 이자와 택스 보험 다까고 캐쉬플로우 조금남은것도 대부분은 디프리시에이션에서 다 까지던데요. 왠만큼 렌트 비싸게 나와서 캐쉬플로우 많이 나오지 않는한 부동산 수입 그리 걱정하실거 안됩니다.

세금이란게 항상 버는게 더 많으면 더 내는거라 큰무리가 안됩니다. 

인컴택스에 비하면 부동산은 세금이 정말 적습니다.

트럼프가 750불 택스 냈다죠.

엄청난 수익이 나지 않는 이상 부동산 수입 세금 걱정은 하는게 바보였군요..ㅋㅋ세계적인 부자 트럼프가 부동산 세금이 750불이었다니 놀랍군요. 감사합니다ㅎㅎ

그렇죠. 회계상으로 볼 때 캐쉬는 X가 들어왔지만, 감가상각해서 저 X를 최소한 줄이면 taxable income이 줄죠. 그런데, 총 감가상각한 부분은 나중에 recapture 됩니다. 예를 들어서 집의 adjustment basis가 250k 고 이걸 750k에 팔면, 500k CG이고, 어 부부합산이면 이 500k는 세금에서 exclusion이군 할 것 같지만, basis가 adj된 즉, 감가상각된 비용은 이제 세금을 내야하는 부분으로 re-capture 됩니다. 물론 Section 131, Trust에 주기, 더 낮은 가격에 팔기(천사?) 등등의 방법이 있지만, cash flow를 만들고 나중에는 어찌 처리할지도 고민 해보시고 시작하셔야 됩니다. 감가상각이 tax defer하는거랑 비슷한 거니까요.

뉴욕/뉴저지(맨하튼 근처 이스트쪽이라고 치고) 2시간 반경에 멀티홈이면 코네티컷 뉴헤이븐 예일대앞에도 멀티홈이 많이 있습니다.

뉴헤이븐이 뉴잉글랜드형 멀티홈의 제일 마지막 남쪽라인 같습니다만

20-30만불대의 3-4유닛 방많은 하우스들중 예일대 반경 1-1.5마일안쪽으로 찾아보시면 좀 있습니다.

유닛으로 학생들에게 세놓기 좋죠. 

지역 핸디맨 알아놓고요.

leasing만 해주는 리얼터 알아둬도 한달치 월세를 주는데요 그런대로 장거리에서 관리가능하죠.

아니면 7-8월에 날 몰아놓고 한꺼번에 세놔도되고.

잘나가는집은 4-5월에 다음학기 집을 미리 내놓고 계약하기도 합니다. 학생들 방학전에 집보고 결정하고 가기도하죠.

집근처가 아무래도 관리 쉽지만,

원거리가 불가능한것도 아닙니다.

학교에서 멀어지면, 멀티홈중에 장기로 section8을 받으면 안정적으로 일년에 한번 인스펙션받고 따박따박 나오는 장점도 있습니다. 

안녕하세요 사과님, 의견 감사합니다. 가격 대비 집상태 따져보면 뉴저지 포트리/해컨섹/팰팍 근처도 괜찮아 보이는 집들이 있는데, 이쪽은 아무래도 대학가도 아니고 회사들도 맨하탄에 비하면 별로 없으니 세놓기가 어려울까요?

왠걸요.... 한인상권 뿐 아니라 두루두루 상권 빵빵하고 인구도 많으니 렌트 잘나갈 지역 아닌지요. 굳이 멀리 안가셔도 뉴저지 지역도 너무 좋을듯 한데요.

그리고 집 가격 상승폭도 엄청 큰 동네라... 잘 찾아보시고, 시작해보세요...응원합니다. 후기 기대할께요.

참 저희 이목수님이 뉴저지 라이센스 있으세요. 가족이 거기있어서 뉴저지 일도 하신다고 하니... 컨츄렉터 필요하시면 알려드릴께요.

Bigger pocket 가시면 부동산 투자에 대해서 조금더 배우실 수 있을거에요. 저도 투자용 부동상 생각은 있는데 신분이 안되는지라 ㅎㅎㅎ 그래도 종종 Bigger pocket도 읽고 집 매물도 체크하고 있어요. 공부하면 할수록 배우는게 많더라구요.