부린이 부동산 이야기 -3

우와 사과님 멋지세욤! 부린이라고 부릴 짬밥이 아니십니다. 부른이면 모를까.. ㅋㅋㅋ 일단 스크랩하고 나중에 정독하겠슴다. 

렌트 돌리실 정도면 부른이 맞는거 같아요 ㅎㅎ

정독 마시고 심심풀이 땅콩정도로 훌렁훌렁 가볍게 보세요    이런거도 있구나 정도

사과님 글 읽으면서 많이 배웁니다. 이제 한동안 주말에 좀쉴 수 있으시다니 다행이네요. 플립하느라 고생 많이 하셨어요! 

주말엔 알콜과 낮잠을 보충해야죠

정말 여행 가고싶어요

고생하셨네요 ㅠㅠ 저도 뭐 만만치 않지만 비슷하게 산 집 지금 마무리 단곈데 다른 집 문제가 터져서 그거 고치러 다니느라 이거 마무리를 못하고 있네요. 멋진 후기 감사합니다!!

고생 많으시네요 그래도 직접 고치시니 엄청 절약하시는거예요 컨츄렉터 가격 진짜 후덜덜해요     얼른 마무리 잘하시고 푹좀 쉬세요

진짜 노가다 프로젝트 하나 끝내고 나면 휴식과 여행이 필요해요

와. 정말 좋아보이네요. 고생 많으셨습니다.

우와. 전 타주에 있는 타운 하우스 리모델링 할려고 고민 중인데. 대단 하십니다!

우와...

부린이맞으십니까...?

전그럼부생아....;;;

대단하셔요! 자세한후기감사합니다!! 

부동산 어린이가 아니시고 부자 어린이

제 아이가 원하는 대학교 동네라서 눈여겨 보고 있습니다. 아이는 본인의 전략에따라 Early 안 넣고 Regular 넣어서 결과 기다리고 있습니다 :) 무슨 전략인지는 모르겠음

행운을 빌어요. 근데 얼리 넣으시지.... 브라운은 특히 얼리랑 레귤러 합격률 차이가 엄청 큰데 ...ED 학교들은 바인딩되서 꼭 오고싶은 애들이 넣어서 대부분 얼리에서 많이 뽑아요. 레귤러로 가면 타 아이비대학들하고도 경쟁되니 만점받고 떨어지는 애들이 수두룩해요...

우와. 대단하시네요. 부린이가 프로젝트 하나로 어른이 되어 버렸내요 ㅎㅎ

대단하세요. 고생 많으셨겠네요.

궁금한게 있는데요, 랜드로드 입장에서 세입자가 저렇게 개판치고 나가면 security deposit에서 벌충하나요?

그리고 그걸로도 부족하면 구상권 청구가 보통 가능한가요?

인터넷에서 구경하다보면 상상을 초월하는 진상 세입자의 사례가 보여서 궁금하네요.

세입자가 저러고 나가면 손해나져. SD로도 감당이 안되는 개판은 소송가야하는데... 없시 세사는 사람들이 저모양이면 나가주는 것만으로도 감사하니 개인 집주인들은 왠만하면 소송 잘 안하져. 기업형이면 모를까.

이빅션하구 몇천불 내라고 결정나와도, 콜렉터한테 넘겨버리면 되는데 맘 약해져서 손해 떠안고 말죠.

악착같이 다 못받아내요.

그렇군요. 그런 것도 결국은 비용이겠군요. 답변 감사해요.

사과님 대단하십니다 ㅎㅎ 고생 많으셨어요. 공유해주셔서 감사하고 다시한번 축하드립니다. 

대단하신듯요 ㅎㅎ 앞으로도 아주  멋진 플랜이십니다

안그래도 부동산 관련 문의글 올리고 싶어 들어왔는데, 사과님 글이 올라와있어서 단숨에 집중해 읽었어요. 정말 대단하시고 정말 도움 많이 됩니다... 저는 오래전부터 보고 있던, 렌트 잘나가는 타주의 (예전에 살던 주의) 대학가 지역에 멀티홈이 나와서 째려보고 있는중인데, 여기가 몇년을 기다려도 단 한번도 매물이 없다가 작년 가을 두개가 나왔는데 둘다 지금까지 안팔리고 있어요. 아무래도 학교들이 현재 온라인으로 진행중이고 가을에도 기약이 없는데다 현재 이빅션도 불가능하고 이래저래 (합리적인 이유들로) 아무도 접근을 안하고 있는것 같은데, 저는 오히려 이런때가 기회 아닌가 싶기도 하고... 올캐쉬로 후려쳐서 산다고 접근해볼까, 아 그러다 너무 고생하지 않을까, 차라리 싱글하우스를 사서 깔고앉아 많이 오르면 오히려 그게 여러가지 (몸고생맘고생) 따져볼때 더 나은거 아닌가 등등 이런저런 생각중이에요.

이전글도 읽었는데, 사과님이 이 시기에 진상 세입자를 안고 매수를 하신점, 그리고 수리를 직접 하신점이 저는 정말 너무너무 대단해보이네요... (신 같아 보입니다 하하) 사과신님 혹시 저의 고민에 조언주실 수 있으실까요? (이시기에 대학가에 rental property를 사는것에 대해서요)

백신 나왔는데, 언제까지 온라인 수업하겠어요. 대학이 학생들로 버는돈이 얼만데...곧 in person 수업 전면 하겠죠. 부동산은 한번 사면 장기로 가야하니 오래 지역분석 하신데가 있다면, 조심스레 오퍼를 해보세요. 학교앞은 당장은 온라인수업해서 올해 렌트 망쳣겠지만 그게 또 바이어에겐 호재잖아요

이빅션 그리 어렵지 않아요. 법원에는 본인이 와야 하는 불편함은 있지만

꼼수로요.

학생들은 인터넷이 필수라서, 인터넷을 포함하고 렌트를 주고요 (그래봤자 버라이존 기가빗 $80/월)..월세 안내거나 속썩이면 계약종료하며 무료인터넷을 패스워드를 바꾸세요. 요즘 사람들 인터넷 와이파이 없으면 못살아요. 저는 그래서 진상 여럿 내보냈어요. 

전기 개스 등을 끊으면 법으로 안되지만, 인터넷을 괜찬아요. 계약서쓸때 박아놨어요 프리 인터넷은 이빅션이나 계약이 종료되면 공급이 안될수있다. 하고 미리 계약할때 말해두면 되요

집을 살때는 사고나서 바로 이빅션 가능하니 집사며 테넌트 문제는 두달정도 렌트 까일 감안하고 용감하게 샀어요. 법원 가까와서 혼자 이빅션 해보니 할만 했어요. 

집수리는 취미로 배우고 있어요. 유툽 하고 홈디포 너무 잘되어 있어서 그점은 로컬 핸디맨들 구해서 하시면 되고요

집사시고 집보험 외에 홈워런티는 강추예요. 자잘한거 왠만하면 커버해줘서 전화만 돌리시면 되요 

올캐쉬로 사시면 후려쳐서 살수 있죠.

싱글하우스 사서 깔고앉아서 오르길 기다리는것보다 적극적으로 대학가앞 생각있고 젊으시면 한번 도전에 한표

와 자세한 답변 너무나 감사드립니다 팁도 감사드려요. 그런데 문제는, 제가 고른 property는 사과님 property와 비슷한 수익에 property자체 가격이 두배가 넘어요 하하. RI로 이사갈까요 ㅠㅠ 

와 엄청나시네요. 두분이 고생 많이 하신게 글만으로도 느껴집니다. 

좋은 테넌트 들이셔서 오랜기간 다른 고생없이 좋은결과가 있었음 좋겠네요. 

4 유닛인데 집값이 참 좋네요. 렌트비도 괜찮고요. 

네 묵묵히 공구잡고 일해주는 파트너가 곁에 있어서 그분 믿고 맨날 일저지릅니다. 

이지역에 렌트 수입 남는 멀티홈이 많아 그나마 감사하고 있습니다.

Florence st.면 혹시 Federal Hill 근처인가요? 저는 대학 다니던 시절에 Atwell st 근처에 살았었는데 예전에 알던 지역이 나오니 괜히 반갑네요. 예전에 학교 다닐 땐 몰랐는데 최근에 부동산에 관심이 많아지며 드는 생각이 프로비던스가 부동산 투자 관점에서 보자면 학생들이 꾸준히 있고 아직 집값이 (예전에 비해) 많이 오르지 않아서 참 매력적인 동네라는 생각이 들어요. 졸업 후 직장을 따라 보스턴으로 이사했는데 그때와 지금 비교하면 보스턴은 일단 집값이 어휴.. 사과님 부동산 프로젝트 글 보며 많이 배우고 있습니다. 좋은 글 공유해 주셔서 감사합니다.

네 맞아요. 페더럴힐 훨씬 서쪽 RIC 근처이긴 한데, 학생도 많고 가족 거주인들이 실은 더 많은 지역입니다. 집이 어지간히 낡아도 렌트는 안나갈 염려가 없는 지역이더군요. 보스톤에서 진입장벽 높아 부동산 시작하기 어려워 프로비던스로 내려오는 분들을 종종 뵙니다. 제 론 에이전트도 제 모델을 보고 내려왔습니다.

눈팅만 하다가 간만에 로그인 합니다. 멋지십니다! 

예전에 맥주한잔님 글에서 집값의 1%인가가 렌트로 나오면 좋은 거라고 하신 것 같은데 정말 좋아보이네요

물론 유닛이 많아서 이것저것 신경쓸 일도 많고 손도 많이 가겠지만, 그래도 패시브 인컴 $2k인데요~~

리모델링도 고생 많으셨고 정말 멋집니다^^

다행이 아직까지 1%는 넘고 있고 캐쉬 투자대비 캐쉬리턴 CAP rate 등도 괜찮은 편입니다. 마켓이 점점 올라가고 있지만 그래도 집값이 타지역에 비해 싸고, 낡은 집이라도 세 사는 인구가 많아서 그런가 봅니다. 미국 초창기 집형태인 콜로니얼 빅토리안 스타일 멀티홈이 대부분인것도 한몫 하는것 같습니다.

짜임새 있게 접근하는 모습이 아주 인상적이네요. 

홈워런티를 가입한 후 얼마있다가 신청할 수 있나요? 이렇게 오래된 집이면 워런티가 필수겠네요... 그나저나 워런티 값도 비싸겠네요. 일반집보다..

화장실을 하셨다니... 정말 대단하십니다. 저도 해보고 싶은데 엄두가 안나네요. 

좋은 글 감사합니다. 

홈워런티는 집을 클로징하며 사시면 10% 정도 더 할인이 되고, 집을 사시고 나서 나중에도 언제든 가입을 하실수 있습니다.

집보험의 디덕터블을 낮추어도 왠만한 큰데미지 아니면 집보험받기 힘든경우 많은데, 홈워런티는 인스펙션 없이 쉽게 가입하고, 소소하게 고장나는것들 -플러밍, 전기, 어플라이언스, 덕트, 보일러-코페이 $65 (AMW)-$125 (AHS)로 불러 처리할수 있어서 낡은집 많은 저희동네는 여간 유용한게 아닙니다.

다만, 처리하는데 시간이 걸리고 전화를 여러번 해야한다는 귀찬음이 있지만, 보험 없을때 플러밍 한번 다녀가면 $600-$1000불 뚝딱인데, 코페이로 여러가지 몰아서 다 부를수 있어서 저는 만족하고 잘 이용하고 있습니다. 

우와 대단하십니다. 혹시나 해서 다시 와서 봤는데 사과님이 맞으셨네요. 오래된 집이 좋기는 한데 여러 과제들이 많아 도전이 쉽지 않은데 능력자십니다~ 많이 또 배워 갑니다~ 

우선 정말 노력 많이 하셨고 대단하다는 말씀을 먼저 드립니다.
투자용 부동산에서 수익을 올리는 방법 중에서 Sweat Equity를 여러 방법으로 이루신 모범 모델의 종합판이네요.
- C 클라스 투자는 보통 나쁜 테넌트 만나거나 동네를 개인적으로 선호하지 않기 때문에 투자용으로는 수익률이 좋음에도 불구하고 기피하는데, 그런 고정관념과 두려움을 과감히 깨신 사례시네요. 본인이 꼼꼼히 분석하시고 Rehab을 잘 하셔서 좋은 테넌트를 선별하셔서 위험 요소를 헤징하신 듯 합니다.

- 기존 테넌트가 집을 험하게 사용해서 가치보다 저렴하게 구입하시고 리모델을 가성비 높게 하셔서 새로운 좋은 테넌트를 구하신 베스트 프랙티스 십니다. 보통 투자용 부동산도 다들 프라이머리 하우스처럼 깨끗한 집 구매를 선호하는데, 만약 구입 가격을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다면 오래된 또는 적절히 망가진 집을 투자용으로 구입하는 것이 수익 극대화 측면과 오퍼 경쟁에서 자유로운 장점이 있습니다. 대신 Rehab을 사과님처럼  Cosmetic Rehab(시의 퍼밋이 필요없는 드라이월 교체, 페인트, 바닥타일 설치, 화장실 리모델, 어플이언스 교체 등)으로 가능한 경우에 제한된 경우입니다. 파운데이션이나 Sewer Line 또는 플러밍 상에 치명적인 문제 등이 있으면 수익성을 보장할 수 없을 만큼 비용이 많이 들 수도 있으므로 투자용 부동산에 초보이신 분들은 전문가의 도움을 꼭 받으셔서 판단하셔야 합니다.
- 투자용에서는 하나의 큰 유닛보다는 여러 개의 작은 유닛이 수익이 더 좋은 것이 보통입니다. 단독 하우스를 두 부분으로 나누시고 부엌을 추가로 설치하셔서 두 유닛으로 나누신 것은 정말 수익 창출 측면에서 고수의 면모이십니다. 이런 기회를 만나기도 힘들지만 이렇게 실제로 실행하는 것은 더 어려운 일인데 말입니다. 훌륭하십니다.
- 투자용 부동산에서 중요한 부분이 구입 후부터 실제 테넌트 입주 까지의 시간 손실이 적을 수록 수익성 악화를 줄여야 하는 부분입니다. 이것은  Rehab 작업의 양과 난이도 시 퍼밋의 유무, 테넌트를 구하기 쉬운 지역/계절적 영향을 받게 마련인데요. 컨트랙터들이 동시에 다른 일과 병행하거나 위의 경우처럼 잠수 타거나 하면 그 시간적 손실이 예상보다 커질 수 있습니다. 그런데 사과님은 두 부부께서 본업외의 시간에 직접 마무리를 하셔서 제 시간에 Rehab을 마치신 경우라서 두 분 같은 경우는 리스크 관리를 매우 잘하신 경우라고 볼 수 있습니다.
- 멀티 유닛인 경우, 오래된 유닛이 많으면 순차적으로 리모델을 해서 월렌트 수익을 올리는 것이 투자 수익에 큰 영향을 미치는데, 이것도 단독 주택을 활용하셔서 다 수행하신 경우입니다.
두번째 투자라고 하시기엔 거의 투자용 부동산의 수익성 증가의 모든 경우를 다 진행하신 듯 해서 놀라울 따름입니다. 좋은 케이스를 공유해 주셔서 감사드립니다. 

전문가의 분석이 느껴져요. 조목조목 경험 풍부하신 조언 감사드립니다.

사과님께서 그간 올리신 글 포함해서 투자기 공유해 주신 점 감사드립니다. 덕분에 많이 배우고 있어요.  저도 멀티 유닛이 캐쉬플로우 측면에서 좋다기에 해보고 싶은데요, 이미 멀티유닛으로 나뉘어져 있는 집은 질로우로 검색해 보니 제가 사는 지역엔 별로 없더라구요. 

사과님께선 이 집에 한 유닛을 나누어 늘리셨는데, 따로 퍼밋 같은건 굳이 안 받아도 되는 건지 궁금합니다. (막연히 퍼밋 받아야 하는 일이면 뭔가 어려울 것 같아 엄두가 잘 안 나네요).4bd 2bth 라 유닛을 나눌 때 부엌기기만 더 넣으면 되겠군요. 아이디어 공유 감사합니다. 

퍼밋 받아야 합니다. 공식적으로는요. 부엌이 들어가면 퍼밋이 들어가야하는데, 이경우는 기존 다른 유닛의 테넌트가 리모델링 공사를 보고 들어오고 싶은데 4베드 2배쓰 이층싱글유닛이라 렌트 $1750이 부담스러워 나눠줄수있으면 쉐어하우스로 하겠다고 제게 제안을 한 경우입니다. 거기에대한 요청에 답하기위해, 쉐어하기 편하게 가벽과 부엌을 추가했습니다. 유틸리티는 쉐어해서 반반 부담하기로 정했고, 이부분에 대해 저도 걱정이 많아서, 테넌트 받을때 Shared unit 인점을 충분히 이해하고 식구가 없는 싱글 직장인을 구했습니다.  혹시라도 나중에 문제가 되면, 언제든 나중에 철거가능하게 가벽은 못빼면 되고 아니면 pre hung door를 넣으려 하는데. 지역에 town home style 집들은 많은 경우 shared unit으로 되어있어서 테넌트는 이부분에 이미 익숙해 있습니다. 테넌트의 요청과 편의를 위해 나눈부분이라 현재는 괜찬은데, 지금 shared로 사용하는테넌트 나가고나면 언제든 4베드 2베쓰로 한유닛으로 사용할수 있게 하려고 합니다. 이미 4유닛집이라 5유닛이 되면 commercial property 카테고리로 변경되서 복잡한 문제가 되어서요. 일단은요.

설명 감사합니다. 제목에 부린이라고 쓰셨지만, 여러 방면을 놓치지 않고 고려하여 해결하시는 고수의 느낌이 납니다. 저같은 초짜는 겁내거나 몰라서 못 하는 부분까지 돌파해내시니까요.  정말 멋지십니다!

감사합니다. 일이 앞에 닥치면 배워가며 하는 중이예요

와 몇일전에 사과님글중에 부동산 관련글들 검색해서 읽고 또읽고....많이 배우고,스크랩하고,,,어쩜 글을 일목요연하게 깔끔하게 쓰시는지...

투텀스 업입니다...감사합니다..