Early termination을 요구하는 세입자. 만약 일찍 나간뒤에 돈을 못내겠다고 하면 제가 어떻게 할 수 있을까요?

스몰클레임 걸면 되지 않을까요?

답변감사합니다. 무언가 미리 막을 방법보다는 결국 변호사를 통한 스몰클레임 방법 뿐인걸까요 ㅠ

에스크로 어카운트를 이용하면 어떨까요?

답변 감사합니다. 에스크로 어카운트가 어떻게 도움이 될 수 있을까요? 에스크로 업체에서 현 세입자들에게 청구를 한다는 뜻인가요? 

에스크로 어카운트에 돈을 미리 넣어놓고 (12월까지) 매월 월세를 거기서 뺴는거죠.

그 전에 세입자가 들어오면 남은돈을 주면 되고.

아 이거 좋은 생각이네요. 그 사람들이 동의해줄진 모르겠지만 한번 저도 알아보겠습니다

리스 계악서에 early termination 조항이 있나요?  그리고 세입자가 계약기간 끝나기 전에 나간다고 할때,  집주인이 새로운 세입자 구하는거 알아봐야할 의무 조항이 있나요?  그런게 아니라면,  세입자가 리스 및 유틸리티 내는건 당연한건데 굳이 싸인을 한 이유가 없었을텐데...  지금이라도 문서로 (이메일이나 메일로)  세입자가 계약 기간동안 리스 계약에 따른 의무를 이행해야한다라고 notify 를 하시죠.  근데 이번에 싸인한 내용이 구체적으로 어떤건지는 모르겠지만.  집주인이 제대로 새로운 세입자를 알아보지 않는다고. (딱 보니 그런 분위기이긴 하지만) 세입자는 이거를 걸고 넘어지겠죠.  뭐라 반응 오는지 보고 또 대응하시죠.

답변 감사합니다.

Early termination에 대한 조항은 따로 없습니다. 다만 계약서에
"After the first month, Tenant will pay the Monthly Rent to Landlord, (or Landlord’s Managing Agent, if specified above), in advance, on the Monthly Rent Due Date of each month during the Term according to the payment details specified in the Basic Terms" 이 있고 Term은 7/26/2021 ~ 7/31/2022로 되어있습니다.

제가 세입자를 따로 알아봐야하는 의무는 없습니다. 다만 인터넷에 early termination을 찾아보면 종종 저 같은 케이스가 (10+ 개월 이상 남은 기간) 있는데 저도 빨리 세입자를 알아봐서 현 세입자를 도와주어야 한다는 글이 있더라구요.

저희가 새로 싸인한 내용은 별다른 내용은 아니고 말씀하신대로 현 세입자가 새 세입자가 구해지기 전까지 계속 렌트 의무가 있다는 내용을 다시 notify한 서류입니다. 그리고 세입자를 새로 구해야하니 집 보여주는거에 협조한다 그런 내용입니다.

"현 세입자 request lease early termination for 집 주소 to move out on September 10th, 2021."
"현 세입자 are responsible for the prorated rent until either new tenants move in or July 31th, 2022, which is earlier."
"저 will post online or ask real estate agents to find new tenants as soon as possible with the proper credit check and background check process."
" 현 세입자 may need to open the house for visiting before September 10th."
 

오히려 x줄 타는건 세입자인것 같네요. post online 혹은 agent 한테 요청하는거인데,  이미 post online 했고, 새로운 세입자 후보가 나타나면 application check 등 필요한거 하고 있으니까요.  계속 전화오면 전화온 시간 등 잘 기록해두고 harassment 라고 얘기해볼 수 있겠지요.

다만,  아래분 말씀처럼 스트레스+비용 고려해서 적절한 선에서 합의하는 것도 방법이겠지요.

그리고 주변에 인맥통해서라도 믿을만한 변호사 있으시면.  9/10 에 레터 하나 써서 보내시면 바로 꼬리 내릴 가능성도 있습니다...

일단 9월 10일까지 유틸리티는 너희가 책임지는거고 그 뒤의 렌트비도 너희가 계약이 끝날때까지는 책임을 지는거며 나도 빨리 새 세입자를 알아보겠다고 얘기를 하고 서로 싸인을 했습니다.

일단 이거에 서로 싸인을 했으면 피로에트님이 칼을 쥐고 있는게 아닐까요? 새로운 사람이 들어오고 아니고는 누구도 알수없는 것이고 오히려 내년7월까지 계약이 있는데 그거를 파기해 주는 피로에트님이 favor 를 주는 것이기 떄문에 x줄타는건 세입자 쪽일거에요.

감사합니다. 그래도 좀 위안이 되네요. 거의 매일 세입자 문의는 있냐고 연락이 오는 중이라 제가 더 예민해진거같습니다.

zillow에 올리셨다면 그 기록만으로도 4번 조항은 충족하신 것 같은데요?

오늘은 또 연락이 와서 너 세입자 알아보는 부동산 담당자가 누구냐 왜 집앞에 for lease라고 사인을 안붙이고 있냐 라고 물어봅니다. -> 원하면 붙이는 거 허가해 줄께라고 말하시면 될 것 같습니다만...(물론 피로에트님이 괜찮다는 전제하에요)

네 Zillow에는 저걸 해주지 않으니 제가 직접 sign사서 하나 가져다 주고 꼽아놓으라고 할거 같습니다

세입자가 기존 lease 를 take over 하는 방향으로 찾아내라고 요구하면 되지 않을까요? 그럼 계약 만기일은 똑같아질꺼고, 자기네들이 어느정도 비용부담을 하고 새로 들일사람을 찾겠지요. 예를 들어 그사람들이 facebook 으로 찾은사람 rental 차액이랑 기존 계약 만료일로 맞추면 계약하겠다고 하시면 될듯 한데요.

님께서 세입자 찾는일은 별도로 계속 하시면 될듯 하고요. Zillow 에는 이미 올리신 건가요?

그외에는 그냥 security deposit 정도 keep한다고 생각하시는게 편하지 않을까 싶어요. Credit report 에도 올릴수 있겠지만 집 구매후에는 아무래도 중요성이 떨어질것 같고... 서로 좋은게 좋은거니까요.

네 Zillow에는 올렸습니다. 이게 저 사람들보고 찾아내라라고 하는게 어려운게 저 사람들이 이미 한번 소개해준 사람이 있는데 너무 크레딧도 낮고 저한테 렌트 금액을 낮춰달라고 요구를 해서 아 저 사람들에게 맡기면 안되겠다는 생각이 들더라구요. 

저도 처음부터 이렇게 접근하는게 낫지 않았나 싶은데요?

세입자가 lease take over할 사람을 찾아오고 랜드로드에게 approve를 받고 release되던지 아니면, 누굴 데려오든 기존세입자가 돈을 더 받던 덜 받던 그 사람의 책임하에 리스 끝나고 제대로 move out한 거 확인 하고 기존 세입자와 리스 터미네잇하는 걸로 하던지요.

이럴 경우 비수기에 다시 세입자 찾아야 하는 문제도 없고 피로에트님이 지금 세입자 찾느라 신경쓰는 것도 덜 하지 않을까요?

지금 생각해보니 제가 굳이 찾을 거 없이 저렇게 책임을 넘기면서 알아서 해라도 좋았을 것 같습니다. 이렇게 또 배우네요... 저도 인터넷에서 일부 주의 경우 "랜드로드가 세입자를 찾는 노력을 해야한다" 라는걸 보고 괜히 겁이 나서 제가 나서서 찾아 본 거 같습니다. 조언 감사합니다

저 싸인한 내용이 구체적으로 뭔지가 중요하겠네요. 9월 10일 이후에 유틸리티는 기존 세입자가 책임이 없고, 렌트비는 계속 책임이 있다는 싸인인가요? 그러면 렌트비는 어떻게든 받아낼 수는 있을 것 같은데요.

내용을 본문에 첨부하였습니다. 감사합니다. 저 사인을 해둔게 도움이 되면 좋겠네요

우선 계약서에 early termination 조항이 있나 확인해 보시고요... 아마 early termination 조항은 1~3개월치 rent를 fee로 내고 계약을 종료하는 걸로 되어 있을 겁니다. 저 fee를 내던지, 아니면 lease takeover할 사람을 구하는 방향으로 가야 하지 않나 생각합니다. 아에 새 렌트 계약을 세입자를 구하는 것이 아닌, Takeover하는 것이기에 기존 계약 종료기간까지를 채울 사람을 구하게 되겠고요.. 이는 새로 구하는 것보다 잘 구해지지 않기 때문에 기존 세입자가 약간 편의를 봐주어야 겠지요. (기존 세입자가 들어올 세입자의 렌트 한달/보름치를 대신 내준다던가...) 편의를 제공할 생각이 없다고 하면 그대로 세입자를 구해보셔도 되고요... 잘 구해지지 않을 것이기 때문에 기존 세입자만 손해겠지요... 구해질 때까지 렌트는 내야 하니... Landlord가 새로 오는 세입자 조건을 맞춰줄 필요는 없지요. 기존 세입자가 맞춰주면 맞춰줬지... 

이미 알고 계시겠지만 주거용 렌트가 코트로 가서 법대로 하면 결국 대부분의 주에서는 tenant 에게 유리하게 판결이납니다. 현실적으로 가장 좋은 방법은 대충 얼르고 달래서 tenant 를 내보내고 최대한 빨리 사람을 구하는 방법인데요, 아직 거주를 하는 중이고 9월 10일까지 있다가 나가게 되어서 말씀하신대로 렌트 수요가 적어진다면, 예를 들어 Facebook 에서 구한 테넌트에게서 받을 수 있는 렌트비와 현재 렌트비의 차액을 내년 계약기간까지 다 내라고 하시고 tenant 를 들이는게 원글님도 금전적으로 손해를 안 보고 현 tenant 도 손해 안보고, 새로 들어올 tenant 도 손해 안보는 방법같기는한데요, 근시안적이긴합니다. lease renew 를 할 때 갑자기 렌트비를 너무 올릴 수는 없으니까요.

우선 tenant 에게 잘 설명할 수 있는 부분이,

1. 9월 10일 너네가 나가게 되면 비시즌이 되어서 렌트를 구하기도 어렵거니와 렌트 시세도 내려갈테고 이는 다음해에도 계속 반복이 될거라서 내가 금전적인 손해가 크다.

2. 너네가 이렇게 빨리 나갈거였으면 너네는 사실 month-to-month 를 구했어야하는데 1년 계약을 하고 집을 이렇게 빨리 샀다는건 이미 알고서 했다는걸로밖에 안보인다. 알다시피 month-to-month 는 기간이 짧으면 짧을 수록 렌트비가 비싸다. 고의로 그런건지 아닌지를 알기위해서는 너가 나한테 언제부터 집을 알아보고 다녔는지 리얼터와의 커뮤니케이션 자료를 요청할 수도 있는데 거기까지 가는 일은 없었으면 좋겠다. 나도 사람을 구할 때 도움이 되도록 그 리얼터 연락처 좀 줘라. 아래 3번에 동의하면 이번일 때문에 연락하지는 않겠다.

3. 다 없던일로 할테니 3개월치 렌트비를 penalty 로 내고 9월 10일에 나가라. 그걸로 ㄴ의 금전적인 손실을 최대한 커버해보겠다. 어차피 청소는 해야하고 비수기 접어들면 7월달 렌트 rate 으로 구하기 힘들지 모르고 정확하게 언제 내가 new tenant 를 구할지는 미지수이므로 어느정도 타협선인 것 같다. 알다시피 계약서 상대로 한다면 나는 너에게서 내년 7월까지 렌트비를 받아야할 권리가 있다.

그러고 9월 10일에 새로운 tenant 구할 때에는 1년 계약말고 7월말에 끝나는 걸로 계약해서 다시 렌트 사이클 맞추세요.

최악의 경우에는 어차피 법정에서는 tenant 를 이기는 landlord 는 없다고 봐야합니다. 계약서가 어떻게 써져있든지. 무조건 법정으로 안가고 손실 최소한도로하고 빨리 new tenant 찾아 넣는게 최선의 선택이라고 보입니다.

제가 궁금해서 여쭤보는 건데요.. "어차피 법정에서는 tenant 를 이기는 landlord 는 없다고 봐야합니다."  하지만 이번 경우는 tenant 가 돈이 없어 렌트를 못 내는게 아니고 새로 집을 샀다고 나가는 건데..  이런 경우 tenant 가 새로 산 집을 렌트를 주고.. 본인은 원래 계약을 채워야 되는거 아닌가요?...  새로 집을 샀다고 lease break 을 아무때나 할수 있으면.. 다들 그러지 않을까요... 전 몇년전 이사 몆번다니면서.. lease break fee 만불 넘게 낸거 같은데요..

전반적으로 tenant 가 유리합니다. 물론 계약 위반이니까 처음부터 tenant 잘못이죠. 하지만 법정에서는 대부분 tenant 에게 유리하게 판결합니다. 뭐랄까..... 지금도 tenant 들이 렌트를 안 내도 eviction 을 못하잖아요? 지금은 코시국이라서 그렇지 않냐고 생각할 수도 있는데 미국 법은 그냥 전반적으로 결국 손 들어주는 쪽은 tenant 에요. 아무래도 landlord 보다는 약자로 보기 때문에요. 법정으로 갈 경우 tenant 는 보통 나는 30일 이전에 통보했고 그러했음에도 불구하고 landlord 가 새로운 tenant 를 구하려는 노력을 최대한으로 하지 않아서 이러한 사단이 났다라고 할 가능성이 거의 99% 죠. 다른 댓글에도 이런 내용은 나왔구요. 원글님께서 zillow 에 올렸고 지난번에도 그렇게 구했으므로 이번에도 이렇게 구한다는 것은 new tenant 를 구하기 위한 "최선의 노력"을 했다고 보여지지 않을 가능성이 상당히 농후합니다. 한군데 광고 올리고 기다리는건 법정에서 볼 때에는 최선이라고 보기 어렵거든요. 비유를 하자만 직장을 구할 때 본인 레쥬메를 한 잡사이트에 올려놓고 고용주가 나를 찾아주기를 기다리는 것 vs. 레쥬메 100군데 이상 뿌리고 리크루터랑 적극적으로 이야기를 하는 경우 당연히 두번째가 찬스가 더 높거든요.

무조건 lease break fee 를 안내고 끝난다는게 아닙니다. 땅부자님이 말씀하신 것과 제가 말한게 크게 다르지 않은데요, 땅부자님은 2달치를 받고 끝내는게 심적으로든 여러방면으로 나을거 같다는거고, 저는 3달치를 말한겁니다. 이거는 싸워서 landlord 가 이길 가능성이 크지 않습니다. squattering 이라는 것도 있고 골치 아픈 tenant 만큼 부동산 투자에서 머리 아픈 일이 없어요.

그리고 lease break fee 를 내셨을 때 혹시 property management company 가 있는 경우였나요 아니면 landlord 랑 직접 해결하신건가요? 보통 tenant 입장에서 landlord 가 직접 관리하는 집인 경우 좀 더 귀찮게 하구요, property management company 를 통해서 집을 관리하는경우 management company 가 2달치 패널티 내라, 또는 사람 구해질 때까지 (언제가 될지 모르지만) 너는 렌트를 내야한다, 라고 하면 주눅들어서 그냥 그렇게 하는 경우가 많습니다. Management company 들은 이런 경우를 많이 겪어봤기 때문에 노련하기도 하고 심리상 tenant 가 회사를 상대로 이기려고는 잘 안하기 때문입니다.

렌트 리스 계약 파기 벌금으로 만불 넘게 내셨다구요?

헉.. 엄청 난데요..

제가 알기로도 현실은 Beautiful 님 댓글과 비슷한 걸로 압니다.

대부분 테넌트에게서 강제로 받아낼 방법도 없고, 법정가도 지거나  더 작은 벌금으로 끝나는 걸로 압니다.

그렇기에 대부분 집주인들이 빨리 손절하려 하는 거죠.

그리고 최근 부동산 환경 상 렌트가 2 - 3달 내에 안 나가는 케이스도 거의 없으니까요.

제가 보기에도 세입자가 난 돈 못내겠다 라고 나오면 Small Claim밖에는 다른 방도가 없을듯 합니다.

100%이기는 Case이어도 Small Claim에 드는 시간및 비용 그리고 정작 Case를 이겼어도 돈받아내는건 또다른 일이기 때문에 많이들 그냥 손해를 감수하시는거 같은데 아마 세입자도 이걸 노릴수도 있는거구요.

맞아요. 중간에 협의하는 게 서로에게 좋죠.

시간도 그렇고 비용도 그렇고 다 받는다는 보장도 없구요.

그걸 노리고 저한테 그렇게 했으면 손해 크게 보는 한이 있어도 끝까지 조져버렸습니다. 시간도 돈도 많은 입장이니.

이렇게 배 째라 하는 사람들의 배를 직접 째주시는 분이군요.

저 같은 경우에는 보통 2달치 테미네이션피 받고 끝냅니다. 오래 질질 끌어봐야 좋을것도 없고, 집 상태 좋고 괜찮은 지역이면 결국엔 렌트 다 나가더라구요. 

저도 땅부자님 방법이 깔끔할것 같아요.  피로에트님 계신곳 렌탈마켓이 괜찮으시면 대충 새로 세입자가 언제 들어오겠다 계산하시고, 페인트나 청소같은거 계산하셔서 현 세입자에게 2~3달치 내고 계약 끝내는것으로 합의하는것도 좋을듯 해요.  

캘리포니아같은 경우 "mitigate damages" 란 내용이 code 에 있어서 이런 경우, 비어있는 유닛을 다시 렌트하려는 노력을 하셔야 하는것으로 알고 있어요 - 예로 광고를 낸다던지 등등으로요.     나중에 혹시를 위해, 그 "노력"을 꼭 날짜/시간/내용 별로 기록해 놓으세요.  광고를 내셨으면 프린트를 해 놓으시고, 누가 연락왔으면 언제 보여줬다, 크레딧 체크를 했는데 크레딧이 600이라 렌트를 안 줬다 등등의 기록들이요. 

https://codes.findlaw.com/ca/civil-code/civ-sect-1951-2.html

https://caretaker.com/learn/breaking-a-lease-early/mitigating-damages-in-california

저도 여기에 한표 던져봅니다. 2달치 받고 나면 약간 싸게 줘도 손해 안날거 같은데요

여러 조언을 바탕으로 3개월 렌트비를 내고 early terminate해주기로 했습니다. 최악의 경우 12월까지 사람을 못 구하더라도 손해는 안 나겠네요. 이 기회에 LLC도 하나 세우고 명의도 변경하고 좀더 제대로 계약서를 만들어봐야겠습니다. 답변해준 모든 분들께 감사합니다.

다행이 잘 해결된것 같네요. 근데 LLC 세우는 이유는 뭔가요? 렌트업 하시는데 유리한가요?

댓글이 늦어서 죄송합니다. 제가 지금까지 이해한 바로는 LLC가 특별히 세금을 덜 내는 방향으로 유리할 것은 없으나 렌탈업은 꽤 법적인 다툼이 일어날 수 있고 그럴경우 제 다른 자산을 (지금 거주하고 있는 집 등) 지키기 위해서 필요하다고 알고 있습니다. 일단은 LLC를 세우고 DEED를 Transfer해서 다음에 들어올 세입자와의 계약서는 LLC로 작성하려고 합니다.

수중한 정보 감사합니다. 계획하신 일 잘 진행되길 바랍니다. 저는 이제 막 랜탈업에 관심 두기 시작해서 많이 배우는 중입니다.