집 오퍼 accept 후 모기지 쇼핑을 해서 lender가 바뀌면 seller에게 거짓말을 하는건가요?

저는 지금까지 여러번 집을 샀지만 pre-approval 받은데서 실제 론을 받아야 한다고 생각한 적은 한번도 없습니다. 같은데서 받은 적도 있지만 중간에 바꾼적도 있습니다.

그 리얼터가 했다는 말이 제가 알고 있는 상식과 너무 다른데요. 그 리얼터가 거짓말을 하고 있는건 아닐까 의심이 됩니다. 리얼터 입장에선 이미 pre approval 도 받아놓은 마당에 딴데가서 론 쇼핑한다고 시간 허비하다가 딜이 깨지는 걸 과하게 걱정하느라 적당한 거짓말로 딜이 성사되는데 위험요소가 될만한 걸 없애려는 의도가 아닐까 합니다.

그리고 저는 집 구입에 온라인 렌더는 비추합니다 (리파이낸스와는 다릅니다). 이자율은 좋을지 몰라도 박리다매 식으로 영업하기 때문에 일일이 하나하나의 고객에게 신경써주고 시간 맞춰주고 그러지 않는 경우가 많아서, 시간이 매우 중요한 구매에 자칫 문제가 생길 수도 있고, 아니더라도 마음고생을 하게 되는 상황이 발생하기 쉽습니다.

네 저도 처음듣는소리긴 했습니다. 맥주한잔님께서 말씀하신대로 closing까지 smooth하게 가게 하기위해서 그럴 수도 있겠네요. 그리고 온라인 렌더 비추천 감사합니다! 근데 중간에 바꾸셨다고도 하셨는데 그 시점이 언제인지 여쭈어봐도 될까요? lender를 바꾸신 시점이 offer가 수락된 이후 인가요? 

네 저는 렌더 바꾼 시점이 오퍼 수락되고 에스크로 연지 한참 지나서 loan contingency removal 까지 한 뒤였어요.

그때까지 같이 하던 렌더가 여러가지로 마음에 들지 않고 이자율도 높다고 느끼던 시점에, 부동산 에이전트가 자기가 알고 있는 론 브로커를 소개하며 그사람이 더 싸게 맞춰줄 수 있을거 같다고 연락해보라고 해서 그때 연락해서 급하게 바꿨어요. 그 상황에 여러가지 필요한 서류들은, 제가 이전에 진행하던 렌더와 주고받은 이메일들과 첨부파일들 그대로 다 포워딩 해주고 그 안에 있는 정보들을 다 이용해서 새로 론 어플리케이션 작성하니 제 입장에선 번거롭지도 않았고요 (부동산 에이전트와 론 브로커 둘이 자기들의 이익이 달린 상황이라 저에게 뭐라고 잔소리 하지 않고 스무스하게 진행되도록 알아서들 노력 하더라고요)

저두 오퍼 억셉되고 contingency removal 까지 끝낸 상태에서 렌더 바꿨어요. 원래 렌더가 한국에서 돈 받은거 underwriting 하는데 엄청 버벅대더라구요. 이런쪽으로 경험이 없어보였어요. 이러다 엎어지겠다 싶어서 셀러한테 클로징 일주일만 더달라고 해서 하루에 100불씩 내고 일주일 벌구요. 이런쪽으로 바싹한? 베이쪽 소개받은 렌더와 진행하였습니다. 어찌나 속이 다 시원하던지요. 한국에서 돈받은 것 처리 매우 깔끔하셨구요. 2주만에 더 좋은 rate으로 클로징해주셨네요. 

저도요...프리어프루벌로 바인딩 전혀 안되는데요..그걸려면 론쇼핑을 왜 하나요.

저 리얼터 영 얇게 안 지식을 막 방출하는데요..

리얼터가 하고싶어하는 렌더가 있는거 아닌가요? 아무래도 본인 소개로 해야지 리퍼럴피를 먹을 속셈(?)으로요. 두번 집사보고 한번 팔아봤는데 어디서 돈빌려 오는지는 아무도 신경안쓴것 같아요. 그냥 돈만 시간에 맞춰 잘 빌려오면 장땡아닌가요?  리얼터한테 모기지 쇼핑에대해 어떻게 생각하시는지 노골적으로 물어보시죠

pre approval은 리얼터가 소개해준 lender이긴 합니다. 근데 리얼터가 자기가 소개해주었지만 소개해준 lender와 closing까지 간다고 해서 자기에게 떨어지는 이익은 하나도 없다고 말한 적은 있어요.  모기지 쇼핑에 대해 물어본 대답이 제가 위에 쓴 내용이었어요. seller에게 거짓말을 하게된거고 그것때문에 (그럴확률은 낮지만) 너의 earnest money가 묶일 수 있다라는... ㅠㅠ 

거짓말입니다. 랜더랑 리얼터랑 같이 일하는 경우가 얼마나 많은데여 .. 한편으론 그게 장점이기도 합니다. 랜더가 리얼터가 소개시켜준 사람일 경우 모기지가 늦어지면 리얼터가 대신 막 쪼아줍니다.

저도 pre approval 받은데서 최종 모게지 한적은 없어요.

모게지를 어디서 받는것 보다 안정적으로 받는게 중요한듯해요. 셀러랑 한 기한내에 마칠수 있도록 잘 준비하시면 될듯해요.

ㅋㅋㅋ 말도 안되는 얘기 같은데요. 물론 리스크가 있으니 preapproval lender랑 다른 렌더들이랑 동시에 진행시키는 건 추천해요. 그냥 리얼터가 자기가 일해본 렌더들이랑 진행시키고 싶은 것 같은데요? 아니면 리퍼럴 피를 받던지...

근데 온라인 렌더는 집사실 때 피하시는게 좋은 것 같기는 해요. 

글쎄요... pre-approval은 말그대로 pre-approval일뿐이고... 꼭 그 은행/랜더에게 돈을빌릴 필요는 없습니다. 모기지/랜더 업체를 선정하는건 전적으로 바이어의 권한이지.. 샐러쪽에서 왈가부라 할 문제는 아닙니다. 다만 계약서상의 계약 기간을 지키지 못하거나 바이어쪽의 사정으로 인해(계약서에 명시된 부분 위반시) 계약이 파기되어져야하는경우는 earnest money를 못받는건 당연히 바이어 책임이 맞지요. 예를들어 지나닌 모기지 샤핑으로 인해 계약시간을 못맞춘다거나..등등. 그리고 집 계약시에 진행되면서.. 거짓말?? 이란 애매한 기준보단 계약서에 명시된 조항을 어겼는지 안여겼는지에대한 fact 기반이지.. 샐러쪽에서 escrow 회사에 뭐 이래라 저래라 할 문제가 아닙니다. 그리고, strong offer를 위해 local lender를 사용해야한다는 브로커의 말이 이해가 안되는군요.. local 랜더란 말은 즉슨 자기가 소개시켜주는 랜더?를 의미하는게 아닌가 싶습니다만.. 잘못된 정보를 마치 사실인냥 말하는 리얼터라면.. 전 고민없이 다른 브로커를 선택하겠습니다. 모기지 샤핑에 대한 정확한 타이밍?은 없지만.. 먼저 집을 serious 하게 알아보고 계신상황이라면 모기지진행을 위한 모든 관련 서류들을 리서치하셔서 미리 다 준비를 해두시고.. 오퍼가 accept 되면 바로 모기지 샤핑을 시작하시면 됩니다. 혹시나 한국에서 일정부분 돈을 땡겨오셔야하는 상황이면 관련해서도 미리 리서치를 통해 vesting 하는법에 대해 알아보시는게 좋습니다. 본인이 일하기 편안한 그리고 정확한 정보를 전달해주는 브로커를 잘 찾으시길 바랍니다. 처음부터 삐걱거리거나 마음에 들지않는 리얼터분과 일을 진행하면.. 결국 클로징까지 가는 험난한 여정을 예상하셔야할 수 있습니다...

Offer서류에 lender를 적는 경우는 본 적이 없는데요. 

이 부분은 사인하신 offer 서류를 한 번 더 확인해 보시기 바랍니다. 

Pre-approval letter를 몇 장을 제출한다 해도 실제로 론이 나오기까진 많은 변수가 있습니다.

그렇기 때문에 대부분 계약서에는 loan contingency를 집어 넣는 것이고요.

최악의 경우 loan이 나오지 않더라도 loan contingency 가 적혀 있으면 earnest money는 돌려 받게 됩니다. 

그런데 lender가 바뀐 것에 대해 seller 쪽에서 컴플레인 한다는 건 더욱 말이 안 되는 이야기이고요. 

저 역시도 집 구매시에는 online lender를 추천드리지 않고요.

가능하면 확실한 곳에서 loan을 받으시고 집구매하신 후에 천천히 online lender 등에서 re-financing 받으시는 걸 추천합니다. 

저도 비슷한 경험 했었는데 저는 셀러 리얼터가 렌더 바꿀 수 없다고 딴지를 걸어서 다퉜었어요. 저는 오더 백아웃 한다니까 리얼터가 사과해서 제가 알아본 렌더(better.com)로 진행 했었습니다. 

그리고 저는 better.com으로 아멕스 크레딧 잘 받고 클로징도 문제없이 잘 했어요. 

오더 백아웃을 한다고 하실 수 있으신것은 financing contingency가 있으셨기 때문인가요? 저희 리얼터는 셀러 리얼터의 심기를 건들지 않을것을 제안하네요 셀러 리얼터 심기가 상하면 closing까지 협조적이지 않을수 있다고 ㅠ 그것중 하나가 중간에 lender가 offer에 써져있는 lender와 달라지는 상황이고 이유는 렌더가 중간에 바뀐다는 것은 closing이 정해진 기간안에 잘 안될 수 있을수도 있다는 이야기로 받아드릴 수 있다네요;

Financing contingency는 웨이브 했고 옵션피를 포기하려고 했어요. 셀러 리얼터가 proof of funds 보내라는 둥 하도 갑질이 심해서 학을 떼고 취소하려다가 다행히 잘 마무리 했어요. 아마 closing이 기간 내에 잘 안될까봐가 큰 이유일 것 같은데 제 경우엔 better.com에 appraisal을 다루는 자회사가 있어서 기간내에 문제없이 잘 나왔어요. 렌더랑 closing이 현실적인지 미리 잘 상의해보시기 바랍니다.

저도 더지두님 원글과 지금 이 댓글의 말을 똑같이 리얼터에게 들어서 소름돋네요 오퍼 싸인 앞두고 있는데, 싸인하고 렌더를 바꾸면 제가 Financial contingency 기간에 론을 다른 랜더에게 못받아도, downpayment를 돌려받지 못한다고 하더라구요 

오퍼때 싸인한 렌더에게 deny된게 아니지 않냐라고 셀러가 딴지걸수 있다구요..... 

제 경우에는 셀러가 이전에 어떤 특정 은행과 론 진행중 마찰이 있어서 안좋은 기억이 있었고 체*스에서 받은 제 프리 어푸르벌에는 정해진 기간내 클로징 가능하다는 약속을 줬었어서 셀러가 체*스와 진행하길 강력하게 원했었습니다. (결국 체이스는 기간내 클로징 실패하고 각종 드라마가 있었지만요) 

예전에 새로 짓는 집 살려고 할때 특정 렌더만 이용해야 한다고 단서 조항을 넣는 것은 몇 번 봤어요.

그런데, 바이어 리얼터가 그렇게 이야기 하는 건가요? 조금 특수한 경우거나 아니면 리얼터가 경험이 부족한 듯 합니다.

저희 같은 경우에는 리얼터가 오퍼레터에 렌더 적은 곳이 있었는데 'Buyers to look for the best rate available' 이런 워딩으로 써놔줘서 마음편히 Lender 쇼핑했어요. 오퍼레터에 명시되어있는지 자세히 확인해보시고 쇼핑하시는게 좋을것 같아요. 

바이어 에이젼트가 론을 연결해 주면서 리퍼럴피를 받기 위해 그런 말을 하는 것은 절대 아니고요,

일단 원문의 리얼터가 한 말은 그럴 수도 있다라는 것이니 거짓말은 아니고요, 셀러가 오퍼를 뒤집고 싶을 때

그런 트집을 잡을 수도 있습니다. 그러나 저의 경우는 아직 그런 일을 당했다는 분을 본 적은 없어요. 

리얼터들이 리스를 위해 일을 하면 몇백불 내지 천불 전후로 커미션을 받습니다.

(물론 자기 회사 브로커와 일정 비율로 나누지만요.)

리스 문의 해본 적 있으시죠?

몇백불내지 천여불 정도로 리얼터들이 자기를 컨택해줘서 기뻐하거나 호들갑 떠는 것 보셨나요?

론을 연결해 주면 어떤 브로커는 2,3백불을 리퍼럴해 준것에 대해 감사 인사를 하는 분도 있고

단 1불도 안주시는 분도 있습니다.

리얼터들의 딜은 몇천불 몇만불의 커미션을 받게 되는데 그러한 리얼터들이 단 돈 2,3백불 정도의 리퍼럴피 때문에

자기가 소개해 준 론 브로커를 쓰라고 강권하는게 아닙니다.

딜을 꾸려 나갈 때 유리하려고 자기가 잘 아는 론 브로커를 권합니다. 자기의 컨트롤 하에 있는 분요.

웹이나 또는 중간 입장의 랜더와 진행시에는 랜더는 딜을 마치기 위해 자기 자신을 위해 일을 진행하게 되는데

바이어의 에이젼트가 연결한 론브로커나 랜더는 바이어측 입장에서 일을 진행합니다.

바이어측의 랜더나 론 브로커는 딜의 진행 상황에 맞춰 바이어의 편의를 봐주는데,

예를 들자면,  이미 론이 오프루브 됐을 경우 당연히 셀러에게 론 컨틴젼시를 리무벌 해야하지만 바이어가 마음이 변했습니다.

이런 경우 리스팅 에이젼트가 랜더(에이젼트가 연결한 론 브로커)에게 론이 어프루벌 됐느냐 물어 올 때 랜더는

바이어 에이젼트의 허락 없이는 리스팅 에이젼트에게 사실을 안 알려 줍니다. 물론 정당한 핑계를 대겠죠.

이렇게 랜더나 론 브로커가 바이어측에게 이런 협조를 해주면 론 컨틴젼시가 리무벌 되지 않았기 때문에 바이어가 EMD를

돌려 받을 수 있게 되는 것입니다. 물론 바이어 에이젼트가 연결한 론브로커나 랜더도 바이어의 마음이 변하든 말든 그냥

진행시키고 싶지만 다음에 또 손님을 소개해줄 바이어 에이젼트에게 잘 보이기 위해서 에이젼트에게 협조를 하는 것이죠. 

바이어가 고른 론 브로커나 랜더들도 바이어에게 협조합니다. 다만 바이어가 에이젼트는 아니라 제 타임에 잘 맞춰 얘기를 못하거나 

리스팅 에이젼트가 론이 어프루벌 됐다는 걸 다 알아간 뒤에 어프루벌을 알리지 말라는 요청을 한다든지의 일이 생겨

바이어가 딜을 캔슬하려 햇을 때 셀러측과 EMD 분쟁이 생긴 경우는 많이 봤습니다. 

더지두님,

바이어 에이젼트가 소개한 론브로커나 랜더가 마음에 안들면 다른 랜더를 알아보고 조건 다 샤핑하시고

가장 좋은 조건을 에이젼트가 연결한 랜더나 론브로커에게 제시하시고 매치해 달라고 하세요.

>> seller는 우리가 어디에 돈을 빌리는지도 offer를 누구에게 줄지 결정할 때 중요하게 보는 부분이라고..

이 말은 맞는 것 같습니다

소규모 업체에서 나오는 융자를 싫어하는 판매자가 있고 구매자를 고를 때에도 이 부분을 봅니다

재무적 건전성의 일부로 생각하시는 판매자 분들이 있어요

온라인 렌더 저도 약간 비추드립니다. 온라인에서 좋은 rate 받아서 그걸로 이메일 쫙 돌려서 로컬 렌더에서 매칭받는거 추천드려요. 베러에서 2000불 아멕스 크래딧준다고 해서 로컬 렌더에서 베러랑 비슷한 조건으로 맞춰줄 수 있다고 했는데 베러에서 진행했었는데요. 결과적으로 베러 코디네이터가 진짜 아무것도! 모르는 사람이라서 중간에 계속 이상한 소리를 하고 질질 끌어서 클로딩 데이를 거의 못맞출 뻔 한걸 저희 리얼터가 중간에서 베러 사람들 독촉하고 이것저것 알려주느라 고생했습니다-_-;;; 주마다 어떤 서류가 필요한지 절차랑 그런게 다 다른데 온라인 렌더는 그걸 잘 못따라온다고 하는 얘기를 들었는데 진짜 그랬습니다. 아마 그런걸 겪어봤기 때문에 리얼터는 자기가 잘 아는 로컬 렌더를 추천하는 거 같아요. 아무튼 결과적으로 고생고생만 하고 베러에서는 뭐 우리가 다른 캐쉬백 링크를 타서 더 좋은 레잇을 받았다느니 어쩌니 하면서 2000불 크래딧은 받지도 못했습니닼ㅋㅋ 베러 대 비추

온라인 렌더랑 해서 별로 나빴던 경험은 없지만, 항상 여러 렌더에게서 승인을 받아서 동시에 진행을 했습니다. 뒷통수 칠수 있다는걸 잘 알아서죠. 그걸 렌더에게 알려줘서 그 사람도 딴 맘 못 먹게 하곤 했는데, 한번 거의 클리징에 가까워서, 렌더를 이젠 정해야 했습니다. 그 이후 Appraisal시 발견된 문제 때문에 집 주인이 크레딧을 줬는데, 이걸 렌더쪽에서 냉큼 잡아먹더군요. 너는 어짜피 똑같은 돈 내는거 아니냐 하면서. 이 정신 나간 놈이 제돈 들여서 고쳐야 하는데 어떻게 똑같냐라고, 한 $500정도때문에 싸웠는데, 리얼터가 내가 $500줄께 금방 클로징 하자. 이렇게 된 적도 있었습니다. 클로징 되면 $10k~$20k돈 들어오는데 $500로 싸울 필요는 없지요. 현명한 리얼터였던 같아요. 근데 온라인 렌더는 뭐랄까. 항상 뒤통수를 칠수 있다는 위험이 있습니다.