산지 5년된 집 파운데이션이 갈라지고 있는데 시공사가 나몰라라 하고 있습니다 & 수리 견적 추가 & 나드리님 조언 감사합니다 !!

2024. 12. 03 업데이트입니다.

스트럭쳐 엔지니어링 리포트가 나왔습니다. 그런데 결론이 아직 Foundation failure가 아니다라고 결론이 나왔습니다.??

그래서 지금 자세히 이전 리포트랑 뭐가 다른가 봤더니, 이전 리포트가 3.15인치 높이 차이가 24.1피트 거리내에서 나고 있습니다. 이는 1.09%에 해당합니다 3.15/(24.1*12)

텍사스 법으로 1%이상 틸트가 나면 파운데이션 페일이라고 하더라구요.

오늘 받은 리포트는 3.05인치 높이가 26피트 거리내에서 나고 있습니다. 이는 0.97%에 해당합니다.

 

일단 스트럭쳐 엔지니어 업체는 이게 봄에 비가 많이 오면 더 심해져서 여름이랑 겨울에 재는게 다를수 있는 수준이라고는 합니다.

한가지 위안이 되는건 저희가 옆 drainage를 관리를 못했다는건 말도 안된다고. 메탈 엣지가 3-4피트 박혀있는것도 아니고 그 주장은 말이 안된다고는 하네요.

 

갑자기 할수 있는게 없어졌습니다. 시공사가 고용한 스트럭쳐 엔지니어는 우리집 파운데이션이 문제라고 하는데 제가 돈 주고 고용한 업체는 문제가 아니라고 해서 지금 수리 비용을 알아볼수도 없는 상황입니다.

 

일단은 3월쯤에 (보통 1-4월에 비가 많이 옵니다) 다시 스트럭쳐 엔지니어를 불러서.. 이걸 측정해봐야 알거 같습니다.

 

2024. 11. 26 업데이트입니다.
지난 댓글에 나드리님이 "엔지니어링 리포트"를 받는게 중요하다고 하셨는데 부끄럽지만 저는 정확하게 저게 무엇인지 몰랐던거 같습니다.
직접 쪽지도 주시고 정말 감사합니다.

파운데이션 관련해서 2가지 업체가 있었습니다.

1) 라이센스드 스트럭쳐 엔지니어, 주로 검사를 하고 엔지니어링 리포트에 현재 상태, 권장하는 수리 방법을 알려줍니다. 한번 출장시 400~600불 정도 합니다
2) 파운데이션 수리 업체, 역시 출장을 와서 검사를 하고 자기들이 어디가 문제인지 판별하고, 수리 방법을 제시하면서 비용을 냅니다. 출장이 공짜입니다. 잘 모르는 제 눈으로 보기엔 1번이나 2번이나 저희 집에와서 쓰는 장비도 비슷하고 와서 하는 일은 비슷합니다.

 

차에 문제가 생기면 보통 차를 고쳐줄 정비소를 가서 여러 견적을 받아보듯이 저도 파운데이션을 고쳐야 하니 수리업체들에 견적을 받아야 한다고 생각했습니다.

저 둘의 가장 큰 차이는 파운데이션 수리 업체는 라이센스드 스트럭쳐 엔지니어가 아니고 그들이 주는 리포트에는 라이센스가 없다는 것입니다.

 

내일 한 파운데이션 수리 업체가 오기로 했습니다. 그런데 오늘 전화가 오더라구요. 자기가 조사해보니 우리집은 5년밖에 안되서 아마도 빌더가 워런티가 있을텐데 왜 에스티메이트 요청을 하냐고. 그래서 제가 제 사연을 설명하고 너네가 내준 견적을 바탕으로 변호사를 만나보려고 한다고 했습니다.

 

갑자기 이 사람이 안된다고. 자기네 견적이나 자기네 의견은 빌더가 듣지도 않을것이고 그런 용도라면 자기네들은 견적을 내 줄수 없다고 합니다. 

 

이상합니다. 무슨 견적을 내주면서 저한테 용도를 물어보지를 않나... 제가 이 견적을 들고 변호사 사무실을 간다고 하니 너무 몸을 사립니다.

 

그러면서 그 업체가 설명을 해주었습니다. 제가 지금 하고자 하는건 "라이센스 스트럭쳐 엔지니어"를 불러서 리포트를 받고, 그 리포트에 있는 수리 방식에 대한 견적을 다른 수리업체들에게 받아야 한다고.

 

이제서야 나드리님이 해주신 말씀이 이해가 되더라구요..

 

지금까지 여러 업체들에게 견적을 받았지만 그 수리비 견적은 엔지니어 리포트를 바탕으로 한것도 아니고 어떤 법률 분쟁에서 근거로 쓰일수도 없는것이더라구요. 과연 그들이 저에게 제시한 수리 방식과, 수리비는 무엇이였을까요.

 

12월 중순에 변호사 면담은 잡혀있으니 급하게 다른 스트럭쳐 엔지니어를 추천받아 다음주에 리포트를 받기로 했습니다. 이제 이 리포트 내용을 바탕으로 여러 수리업체에게 견적을 받아보아야겠습니다.

 

나중에 집을 팔더라도 나는 이렇게 라이센스 있는 엔지니어에게 리포트를 받았고, 이를 바탕으로 정확하게 고쳤다 라고 제시할수 있을거 같습니다. 저희 부동산과 통화를 했는데 오스틴에선 아주 없는 일은 아니고 제대로 고치기만 했으면 판매가에는 영향이 없다고 하네요.

 

다시 한번 나드리님에게 감사드립니다.

2024. 11. 23 업데이트입니다.

 

먼저 많은 답변 감사드립니다. 몇일간 와이프랑 매우 우울했습니다. 일단 왜 이런 집을 샀냐, 이 동네를 왔냐 부터 해서 왜 다들 괜찮은데 우리만 이러냐 싶기도 하고요. 그래도 정신차려야겠죠.

 

집 컨투어 맵을 보시죠.

 

이게 한쪽으로 기운게 아니라 집 가운데 4.75 인치 라고 되어 있는곳이 제일 높고 안방/뒤마당쪽이 낮고요 (0.25, A'로 표기) 또 집 앞에 있는 방 (1.75인치, B로 표기) 쪽이 낮습니다. 그러니까 집이 ㅅ모양인거에요. 가장 높은쪽에 크랙이 가기 시작한겁니다. 이 내용은 저희가 고용한 인스펙터도 시공사 인스펙터도 비슷한 결론입니다. 지금 가장 높은쪽에서 B'쪽이 거리에 비해 높낮이 차이가 많이 나는게 파운데이션 페일러라는 겁니다. 

 

수리 견적을 두 군데에서 받았습니다. 현재 4업체에 연락을 했고요 업체 선정 방법은.. 일단 구글 리뷰를 바탕으로 했습니다 (4.8이상)

 

1. 첫번째 업체는 와서 신기하게 뒤마당쪽을 들어 올리자고 합니다 (A'). 음 집 앞 (B') 쪽이 경사가 심한데 왜 뒤마당을 들어오리자 하는지. 그런데 말은 그렇게 해놓고 온 프로포절은 기둥 21개. 30600불. 끝입니다. 어디에 기둥을 박을지 그런 지도도 이러한 컨투어 맵도 안 줍니다. 좀 물어보게 전화 좀 하자고 하는데 통화가 안됩니다. 사실상 탈락입니다.

 

2. 두번째 업체는 오스틴에서 거의 90년째 비지니스를 하고 있습니다. 여러분 텍사스 파운데이션은 오늘날 문제가 아니에요. 역사와 전통이 있는 문제입니다. 여긴 와서 측정하면서 계속 오마이갓 오마이갓을 남발합니다.... 그러면서 말해준 옵션이

1) 집 주변을 싹 둘러서 기둥을 박아 올리는거 (가격을 말 안해줌)

2) 집 주변 & 집 안을 싹 다 5 피트 간격으로 그리드로 기둥을 박는데 집 안쪽은 집 안 바닥을 다 부수고 박는거 (6만불)

3) 2와 동일한데 집 안 바닥을 안 부수고 밖에서 땅굴을 파서..? 집 바닥에 기둥을 박는거 (15만불)

 

저 15만불 이야기 들었을때 주저 앉을뻔 했어요. 와이프는 점심먹다 체했습니다.

 

첨부한 컨투어 맵을 제공한 제가 고용한 인스펙터 엔지니어는 (수리는 하지 않음) 집 앞쪽 주변 & 그리고 일부 가라지에 박는걸 추천했습니다. 

 

변호사에게 전화를 해서 상담을 받고 싶다고 했습니다. 사실 예전에도 연락했던 변호사인데 그땐 수리견적 받아와라 하고 좀 틱틱 댔거든요. 수리견적 15만불이라 하니 매우 친절해집니다 😀 12월 중순에 첫 상담을 예약했습니다 (1시간 450불)

 

변호사를 예약하고 이런 저런 판례들을 검색합니다. 생각보다... 승소한 경우가 적습니다. 그럴만 합니다. 미국에서 3번째로 큰 건설회사입니다. 승소가 많으면 회사가 망했겠죠.

 

일단은 2업체 더 견적을 받아보고, 변호사 상담을 해볼거 같습니다. 그리 사이다스러운 결론이 날거 같진 않네요.

 

마지막으론 프루거빌에서 저희가 산책하다 찍은 도로 사진입니다. 집에서 걸어서 15분입니다. 이젠 이 정도로

지반이 약하다면 시에서 뭔가 더 엄격한? 빌딩코드를 해야하지 않았나 싶네요.

 

 

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제가 드릴 정보는 없어서 일단 카테고리는 잡담입니다.

 

여러 마일모아에 계신 분들에게 이런 일도 벌어지는구나 정도로 알려드릴수 있으면 좋겠네요.

 

저희는 오스틴 북동쪽 외관 Pflugerville이라는 곳에 살고 있습니다. 2019년 11월 캘리포니아에서 이사를 오면서 지금 집으로 클로징을 합니다.

코로나가 터질줄은 당연히 몰랐고 텍사스에서 잘 살아보세라는 큰 뜻을 가지고 새 집을 삽니다. 타주 이사라 와서 수리를 할 자신도, 미리 사놓고 여기서 수리를 할 자신도 없었거든요. 이미 오스틴은 핫해져서 저희 버젯에 겨우 맞는 외곽 동네로 갑니다. 새 집은 보통 2가지 워런티를 줍니다. 첫 1년안에 자잘자잘하게 고장나는걸 고쳐주는 워런티, 그리고 10년안에 집안의 큰 스트럭쳐에 문제가 생기면 고쳐주는 워런티 이렇게 무적의 워런티가 있는데 누가 새 집을 사면서 뭐 엄청난 걱정을 하겠습니까. 대략적인 인스펙션을 하고 이사를 했지요.

 

11개월 정도 살고 1년 워런티 신청 전에 다시 한번 인스펙션을 받았는데 (2020. 10월) 집 밖에서 보이는 파운데이션에 실금이 간 게 보입니다. 하지만 별 문제 없다고 합니다. "The break indicates that there has been structural movement of the foundation, however the foundation appears to be supporting the structure at this time and is performing adequately at this time."

 

1년 워런티때는 별 큰 이슈 없이, 네일 팝 정도만 해결하고 잘 넘어갔습니다. 1년 워런티가 지나고 2021년이 되고 집 안 드라이월에 실 금이 가기 시작합니다. 바로 빌더측에 연락. 빌더측에서 사람을 보내서 조사를 하게 합니다. 처음에 와선 대충 살펴보고 별 문제 아니라고 넘어가서 제가 이거 파운데이션 문제 아니냐고 계속 메일을 주고 받은 끝에 2021년 8월, 첫 파운데이션 조사를 합니다. 그리고 돌아온 결론은 "어 살짝 움직이긴함. 그런데 아직은 within tolerance고 넌 10년 워런티가 있으니 걱정하지 말으렴 ! 그리고 땅에 **수분관리** 잘하고!!"

 

먼저 텍사스 땅을 살펴보면 북부 달라스부터 오스틴을 거쳐 샌안토니오까지 거대한 Texas Blackland Prairies 지역입니다. 여기서 중요한건 저 블랙랜드. 땅을 파보면 검다고 붙여진 이름입니다. "rich, dark clay soils" 이게 왜 문제냐. clay, 점토는 물이 들어가면 팽창하고 건조하면 수축을 하는데 그 차이가 크기 때문입니다. 그러니까 겨울/봄에 비 많이 오면 땅이 뿔고, 여름/가을에 비가 안오면 땅이 수축하면서 집을 흔들어댑니다. 만약에 어떤 이유로 집 동쪽은 계속 젖어있고 서쪽은 계속 말라있다면, 동쪽은 땅이 팽창하고 서쪽은 땅이 수축해서 집의 동쪽은 올라가고 서쪽은 가라앉는 현상이 벌어지겠죠, 그래서 균일하게 스프링클러로 물을 잘 주변 땅에 주라는 말을 많이들 합니다. 물론 저희집도 그냥 집 살 당시 설치되어있는 스프링클러로 집 주변 잔디에 물을 주고 있죠. 뭐 일단 별일 아니라고 하기도 하고, 10년 워런티가 있으니 언제든 심해지면 연락하라는 매니져의 말에 넘어갑니다...

 

는 아니고 저는 의심이 많은 인간인지라 제 돈 주고 다른 structure engineer를 고용, 내가 저자들 말은 믿을수가 없으니 너가 다시한번 조사해보거라. 를 합니다. 결론은 비슷합니다. 수리를 하는 파운데이선 업체는 보통 무료로 인스펙션을 해줍니다만 종종 불필요하게 수릴 텍사스 법에 따르면 38피트안에 4.6인치 이상 높이가 차이가 날경우 파운데이션 failure인데 저희는 최고 2.3인치 차이가 나서 아직은 within tolerance입니다. 일단은 할 수 있는게 없고 집안에 금 간것도 내돈주고 고쳐봤자 다시 갈수도 있으니 그냥 워런티로 싹 다 갈자 이런 생각으로 버팁니다.

 

2022년, 2023년이 지나고 금은 점점 커집니다. 이제 다시 한번 시공업체한테 야 이정도는 이제 심한거 같다고 다시 부릅니다. 시공사가 업체를 보내서 조사를 합니다. 놀랍게도 여전히 within tolerance입니다. 자기들 말로는 바닥이 조금 움직여도 집 안에서 금은 크게 갈수 있다고 우리더러 드라이월을 고치랍니다. 아니 저거 나중에 파운데이션 페일나면 너네가 다 워런티로 해주는거 아님? 이라고 하니 응 파운데이션 워런티는 파운데이션을 고쳐주는거지 그걸로 인한 다른 손상은 고쳐주지 않는단다란 답변을 받습니다.

 

그러면서 너희집과 옆집 사이에 물이 너무 고여있다. 원래는 집에서 도로방향으로 경사가 유지되어서 (1도) 비가 오면 양 집 사이의 물이 도로변으로 흘러 나와야하는데 너네가 그 경사 유지를 못했어 ! 그러니 땅에 pvc파이프를 묻고 양 집 거터에서 나오는 물을 그 파이프로 연결, 확실하게 도로변으로 빼내는걸 추천한다. 이 권장사항을 지키지 않을 경우 우리는 앞으로 너네 파운데이션 이슈를 검사해주지 않을거야 란 말을 합니다.

 

그니까 지금 하는 말이 우리집도 2층, 옆집도 2층인데 그 사이가 두 집때문에 그늘이 져서 땅은 항상 젖어있고 거기다 경사마저 없어서 물이 안 빠지고 있다 라는건데

Q. 야 그럼 그 경사는 너네가 처음부터 안만들어 둔거 아니냐?
A. 응 그거 첫해 1년 워런티에 해당되는거였어. 처음 집 사고나서 그거 확인하고 우리한테 보고했었어야지. 이젠 너무 늦었어 어서 너가 돈 주고 경사를 확보하렴

Q. 대체 그 경사는 내가 어떻게 검사, 확보하는건데?
A. 우린 몰라 너가 조경업체들에게 알아봐

라는 답을 받습니다. 사실 생각해보면 이때 이미 얘들은 너네 문제다 라고 주장하는거였고 저는 변호사를 알아봐야했었던걸지도요..

 

분통은 터지지만 워런티를 앞으로 안해주겠다는데 어쩝니까, 해야죠. 여러 조경업체에 연락을 합니다. 한 업체랑 일을 진행하기로 합니다. 땅을 파고 pvc를 묻을겁니다. 그런데 어쩐일인지 2024년 1월부터 5월까지 비가 정말 자주 옵니다. 자재는 다 왔는데 공사를 하지를 못해요.. 공사는 5월 말에나 겨우 시작을 합니다. 땅을 판 날 저녁에 비가 와서 물이 잘 흘러가겠구나 라고 확인까지 시켜줍니다. 공사가 완료되고는 이제 흙의 유실을 막기위해 자갈을 깔고 모든 거터를 땅속에 있는 pvc로 연결합니다. 집 양쪽에 작업을 하는걸로 만불을 씁니다

 

이제는 시키는대로 다 했다. 우린 자신있다 하고 9월에 한번 더 시공업체에 파운데이션 검사 요청을 합니다. 마치 숙제 다한 학생마냥. 사실 내심 바라던건 "너네 아직도 범위이내야. 작년꺼랑 비교해봤을때 이제 변화도 없고 파운데이션 settle이 된거같아" 입니다. 시공업체가 공식적으로 우리집 파운데이션 문제없음이라고 해주면 내부 벽 갈라진거만 고치면 이 집은 아무 문제가 없으니까요. 2024년 11월. 두둥... 4.96인치 차이. 기준은 4.6인치. 이 집이 파운데이션 failure라고 확정이 났습니다.....

 

업체 답변은 "너는 너와 옆집 사이의 수분관리를 잘 못하고 있어서 우리는 파운데이션을 고쳐줄수 없어." The Builder’s Limited Warranty relates only to “Covered Defects,” which are defined as defects in material and workmanship that are either part of the structure or are elements of the home as supplied by the Builder at the date of closing.

 

결국 이렇게 시공업체는 배를 쨉니다. 미국은 소송의 나라란걸 다시 한번 생각하며 변호사를 알아봅니다. Construction attorney로요. 현재 재판이 진행중인 케이스를 조사해볼수 있는 사이트에 가서 이 시공업체를 검색합니다 Pulte, 146건이 나옵니다.

https://unicourt.com/search?q=PULTE+HOMES+OF+TEXAS%2C+L.P.&a=all&init_S=cst_srch&sortBy=fd

이 케이스들을 하나씩 보면서 이름이 자주 나오는 변호사를 찾습니다. 진짜 별걸 다 해봅니다.

 

제법 평이 좋은 변호사를 찾았습니다. 착수금으로 만불을 달라고 합니다 ㅋㅋ 그러면서 첫 마디가 수리비용이 어느정도 되는지 아냐고 합니다. 일리가 있습니다. 지금 이 소송이 얼마를 받아내기 위한 소송인지.. 지금 그래서 여러 업체들에게 견적을 받고 있습니다. 제가 검색해봤을때 대략 5,000~20,000불 정도 들거라고 하네요. 그러면 좀 애매합니다. 착수금 만불, 그리고 진행하면서 계속 변호사수임료, 그리고 오랜시간이 걸려서 승리하더라도 받을수 있는 공사비가 변호사 수임료와 비슷하다면..

 

그냥.. 속터지지만 변호사 안쓰고 내돈주고 내가 고치는게 빠르고, 저쪽이랑 법정 다툼한다고 속 썩일거 없지 않나 싶습니다. 공사는 (아직 견적 받는 중) 보통 Foundation jacking이라고 땅을 파서 집 바닥 아래에 기둥을 박고 들어올린데요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 1-2주 정도가 걸린다고 일단은 다음주까지 대략 4개 업체로 부터 견적을 받을거고...

또 고민을 해봐야겠죠 여러 주변에 물어보다가 알게된건 15년, 20년된 집도 지금 와서 파운데이션 문제가 생기기도 한다고. 텍사스, 약한자는 살아남기 힘든 땅입니다

 

글이 길었는데 사실 법정 다툼은 애지간하면 안할거 같긴합니다.

 

집주인으로서 1) 내가 거터도 설치하고 2) 스프링쿨러도 주기적으로 틀고 (헤드 2개가 고장난건 이번에 발견), 3) 니들이 하란데로 땅에 파이프도 묻고 그 난리를 쳤는데 대체 뭐 얼마나 더 수분관리를 하란거냐. 1도 경사유지? 우리집 경사가 몇도인데? 너넨 재봤니? 라고 싸울순 있지만 결국 "시공할 당시에 실수가 있었다"를 증명하지 못하면 이길수가 없을거 같아요

 

사실 올 9월에 이 문제가 벌어지기전에 다른 이유로 이사를 결심. 다른 집을 10월에 클로징 했고 지금 거기 리모델을 하고 있는 중입니다. 원래 계획은 이 집은 렌트를 주고 내년 5월쯤 나갈 생각이였습니다. 만약에 법정다툼을 가게 되서 판결이 나기 전까지 공사를 못하게 되면 렌트를 줄수도 없고 그렇다고 이사 날짜를 어찌할수 있는것도 아니고 복잡할거 같네요.

 

사진은 지금 집 내부 크랙입니다.

 

다음주까지 주욱 견적을 받고 다시 한번 업데이트 하겠습니다.