[사과의 은퇴이야기] 35. 부동산 패시브 인컴으로 은퇴하기

[사과의 은퇴이야기] 35. 부동산 패시브 인컴으로 은퇴하기

 

들어가며 ....

 

저는 풀타임 직장을 은퇴하였지만, 엄밀하게 모든 일에서의 은퇴는 아닙니다. 
풀타임 투자자로 직종 변경을 한지 100일이 지난 싯점에서, 삶은 크게는 다르지 않고, 다만 약간의 시간의 여유로움과 마음의 편안함을 누리고 있습니다.

저는 은퇴후 첫 큰행사로 직장 다닐때는 감히 꿈도 못꾸던 한달반의 한국방문을 마치고 돌아왔고요.

한국시차+갱년기 시차를 섞어서 새벽마다 유툽+카톡워리어 생활을 하며, 동부시차를 적응을 하고 있습니다. 

아침에 출근을 홈오피스로 하고요, 이메일 첵하고 질로우 매물 보고, 신년이라 올해에 할 계획을 세우고, 이번달, 이번주, 오늘 할 일들을 계획하고 하나하나 해나갑니다.

집에만 있으면 대충의 일과가 너무 늘어지는게 아닌가 싶어, 아침 거르거나 간단히 먹고, 짐으로 운동을 가서 시간에 쫒기지 않고 느긋하게 두어시간 놀며 운동을 하고 사우나를 하고 허벅지를 후달거리며 나옵니다. 출근할때 처럼 쫒기게 뛰어나오지 않아도 되니, 요일마다 있는 요가와 바디펌프 등 프로그램도 듣고, 천천이 실컷 놀고 나옵니다.

그리고, 짐 옆의 마트에 가서 그날 먹을거리를 조금 사고, 공짜 커피를 가득 뽑아서 들고나와, 맞은편에 체이스 뱅크에 가서 은행일을 잠시 보고요 공사하는 집과 렌트집에 들러 볼일을 한두시간 안에 봅니다. 

그리고, 홈오피스로 출근을 해서 주식을 팔고사고, 집을 사고팔고, 렌트를 관리하고, 공사를 하고, 빌을 내고, 카톡을 하고 업무를 하고, 출출할때 먹고, 심심할때 개산책 하고, 저녁준비 간단히 하고, 그렇게 하루가 금방 지나갑니다. 

1월이라 택스보고를 준비해야하고, 2025년은 부동산 레벨 2를 위해 계획을 세우고 하나하나 실천해갑니다.

일상은 변한것이 없는데, 은퇴후의 재정과 할일들은 변화가 많이 생겼습니다. 

부동산으로 은퇴하는 경우에 대해서 궁금하신 분들이 계실듯 하여, 집관련 계획과 은퇴재정에 대해 숙제를 합니다.

먼저 주옥같은 개골개골님의 은퇴시리즈 글들를 정도하신 후, 이글을 읽으시면, 약간의 다른 은퇴 자산 모델에 약간의 다른 시각과 보충이 되지 않을까 싶습니다. 

 

가족들과의 은퇴 논의

은퇴는 가족들과의 합의가 가장 중요합니다. 저는 풀타임 직업을 관두었지만, 바쁘게 해야할 일들을 찾았기에 먼저 세팅하고 P2가 은퇴할 날을 조용히 기다리고 있습니다.

P2는 본인이 좋아하는 일을 하는지라 굳이 당장 그만두고 싶어하지 않고 일을 하고 있으므로, 보험은 P2의 직장에서 커버가 됩니다. 둘중 하나라도 일을 하면, W2와 보험에서 큰 도움이 됩니다만, 여전히 공간적으로는 사는곳에 살고 있고, 시간적으로는 함께가는 긴 여행은 무리이고, 시간을 쪼개서 맞추어 다녀야하고. 저 혼자 노는것은 가능합니다. 

아이들은 집을 떠났지만, 둘째는 아직 대학생이라 방학마다 오므로 아직은 반쯤 제그늘에 있습니다. 큰애는 저혼자 자기 인생에 고민이 많아 스스로 길을 찾고 자립을 하려 하는것 같아 그냥 응원만 하면 됩니다. 

저희 부부는 요즘 자주 은퇴와 미래에 대해 논의를 하기 시작했습니다.

 

 

1. 부동산으로 은퇴하는 경우의 포트폴리오.

모은 자산이 주식이나 현금성인 경우의 은퇴 준비는 개골개골님의 글이 바이블 같으니 참고하시기 바래요. 글을 워낙 잘쓰셔서 늘 재미나게 읽는데, 특히 이번주 글 (겁쟁이 당신을 위한 조기은퇴 판별 가이드)도 여러번 정독했습니다. 최근 은퇴 관련 글이 많아서 많은 도움이 되고 있습니다. 4% 룰에 대한 이번주 논의(은퇴자금 4%룰...)도 많은 도움 되고, 은준위님 글이나 도코님 글들도 은퇴계좌의 현명한 운영에 많은 도움 됩니다.

 

저의 경우는 은퇴글들에 거기에 부동산 인컴을 얹었습니다. 

은퇴자산을 매달 생활비 x 25 배의 자산을 모으기는 쉽지 않습니다. 은퇴후 자산이 넉넉해야만 은퇴도 되는것이죠. 그렇지 않을 경우는, 생활비를 극도로 낮추건가, 자산을 많이 모으던가, 아니면 꾸준히 나오는 현금흐름을 만들던가, 아니면 다시 일을 해야하거나...  생각합니다.

실제로 은퇴준비가 녹녹치 않은 많은 분들은 시간이 지나면, 퇴직이란 현실을 맞딱드리는 어느 싯점에 재취업의 어려움을 느끼고, 노년의 빈곤을 맞이하게 됩니다. 

즉, 고액 연봉자가 아닌 소프트하게 보통 중간으로 은퇴를 하려면, 현실은 1. 아주 오래 오래 일을 해서 연금을 불리던가. 2. 큰 자산을 물려받던가 3. 주식을 잘해서 큰자산을 불리던가, 4. 패시브 인컴이 나오는 파이프 라인을 만들던가 준비를 해야합니다.

 

이중에서 저는 네번째 패시브 인컴에 대해 이야기 해보려 합니다.

패시브 인컴에는 규정이 없고, 꾸준히 내 노동으로 일하지 않아도, 내가 자고 있어도 내 통장에 꽂히는 현금흐름이 생기는 걸 말하는데,

흔히들, 주식배당금, 투자부동산 렌트, 책 인세, 유툽 수익금, 저작권 등등이 여러가지가 있습니다.

이중에서, 제가 선택한 방식은 투자부동산 렌트 입니다. 

 

저같은 경우는 4%룰로 시뮬레이션과 연령별 세금계산을 자세하게 잘 하지 못합니다. 하기 싫고 잘 못하기도 하지만, 해본다 한들, 매달 매해 있을 수많은 변동성에, 지금 현재의 미래에 대한 계산이 늘 그대로 이어진적이 없어 아주 큰 의미를 찾지 못해서 입니다. 

계획을 한들, 미래는 늘살 변수로 꽉차있으니까요. 다만, 그 계획조차 하지 않으면, 미래를 준비 조차 할수 없기에, 간단히나마 내가 현재 가진것들로 조심스레 계획을 해보는 것이지요.  (속직이, 바이오 전공자들은 상황에따라 변하는 아주 다양한 시그널에 대처하는 변수를 찾는게 업이라,  엔지니어나 수학자 경제학자들같이 반복되는 규칙과 숫자를 엮어 10년 20년 그래프를 그려 포트폴리오를 잘 정리하지는 못합니다. 대신 큰 틀에서 제 경험만으로 나만의 케이스를 두루뭉술 설명할수는 있어요.)

 

2. 은퇴 연령별 포트폴리오 + 부동산 인컴

 

부동산 그루들의 은퇴 포트폴리오는 대충 이렇습니다.

30-59세: 부동산 인컴+W2 인컴 (P2) --> 부동산 인컴이 넉넉하면 계속 매달 렌트인컴으로 주식 재투자 선순환 복리효과.

조기은퇴시:  부동산 인컴 + 배당금

60-64세: 부동산 인컴 + T-IRA 인출 + 배당금

65세-: 부동산 인컴 + 메디케어 시작 + 배당금

67세-: 부동산 인컴+ 소셜시큐리티 연금 수령 + 배당금 + 어뉴이티

 

다만, 주식을 팔아 목돈을 인출해 집을 사는경우는 인컴택스 고려해야 하고, 향후 매년 부동산인컴+배당금+어뉴이니 등등의 패시브 인컴을 택스를 최대한 절세할수 있는 범위에서 매년 조절해 가야할것 같습니다. 부동산 인컴을 상쇄가 가능한데, 배당금이나 어뉴이티 등의 인컴은 고스란히 택스를 내야하므로, 택스 브라켓 범위안에서 현명하게 조절해야 하고, 이부분은 저도 길을 가며 더 공부하고 전문가 도움도 받아가며 차차 나누어 보도록 하겠습니다.

 

3. 부동산 포트폴리오 개론

부동산: 프라이머리홈, 인베스트홈 1,2,3.....

프라이머리 홈에서는 살아야하는 곳이니 모든 페이먼트가 라이어빌러티에 속합니다. 프라이머리홈의 매달 나가는 고정 빚을 줄이는게 중요합니다. 생활비가 얼마가 나가나 계산합니다. 몰게지, 유틸리티, 생활비, 보험료, 용돈, 기타등등 여러가지 쓰는 비용 (E) 이 필요비용입니다. 

인베스트홈: 매달 캐시플로가 나는 인베스트 홈들에서 운영 비용을 제하고 남는 캐시플로로  본인이 살아갈 익스펜스를 다 감당하고도 여유롭게 남는 금액을 계산합니다.  이때, 집수리나 공실등의 예비비를 충분히 넣어 짜게 캐시플로를 계산해야 합니다. (I: 인컴)

그리고, 공식은 아주 간단합니다.

 

인컴 (I)- 비용 (E) = 0보다 큰 금액. 여유돈, 예비비, 저축, 추가투자비 등등....

 

-부동산 패시브인컴 파이프 라인의 장단점.

장점: 

(1) 레버리지 효과: 다운페이 3.5%~30%에 나머지를 론을 얻어 남의돈으로 투자하는 레버리지 효과. 주식은 100% 내돈으로 투자하는 경우와 대비되게 레버리지효과를 가짐.

(2) 안정성: 몰게지의 고정이자는 30년간의 안정성을 주기에, 보험과 택스의 인플레이션 정도를 가지는 PITI의 고정비용. 주식대비 집값은 아주 천천이 움직이고 안정적임. 그리고, 급락 폭락이 적고, 대부분 우상향인데다, 집이 망가질경우 보험처리가 가능하고, 여차하면 팔면 되니 왠만하면 본전을 잃는 큰손해는 주식에 비해 적은편임.

(3) 인플레이션 헷징 및 고정적인 인컴: 매달 들어오는 렌탈 인컴은 1년 계약동안 안정적임. 렌트는 인플레이션을 반영해 매년 오르므로, 첫해에 캐시플로우가 적어도 지속적인 렌트 상승은 고정비를 금방 상회해 캐시플로우가 나게 만들수 있습니다. 

(4) 에퀴티 형성: 집값이 오르는 집을 잘 고르면, 집가격으로 대부분의 수익을 챙김. 매달 렌트는 유지비와 약간의 캐시플로 정도일 경우가 많음. 결국 부동산은 팔때 현금화가 큼.

(5) 리파이낸스: 중간에 캐시아웃 리파이낸스와 HELOC등을 열어 재융자를 통해 현금 융통에 목돈형성이 가능함.

(6) 세금혜택: 인컴에서 모든 익스펜스를 제하고 추가로 감가상각 (depreciation)을 제하고 난후에 남은 금액에 세금을 내므로, 왠만한 큰 캐시플로우가 아니라면 부동산의 운영으로 인컴택스를 거의 내지 않고, 경우에따라 본인의 w2 인컴택스를 상계하기도 함 (숏텀렌탈이나 액티브인컴 처리). 프라이머리 홈의 경우 2년이상 거주하면 부부합산 50만불까지 인컴택스 면제 혜택이 있슴.

 

단점:

(1) 노가다: 부동산은 순수한 패시브 인컴이 아닌 노가다가 동반된 인컴: 집을 사고 론을 얻는 과정, 렌트 유지 테넌트 관리, 집관리와 보수 등 수많은 일들이 있고 많이 배워야함.

세상에 공짜돈이 없는데, 부동산은 특히 그렇습니다. 그래서 하루라도 젊을때, 적당하게 본인 집관리에 노하우가 생겼을 싯점에 투자부동산을 시작하라고 권하고 싶습니다. 

일단 부동산 관련 법, 룰, 관리방법, 재정활용 등 많은 비지니스의 기본을 배우고 나면, 한번 얻은 지식들은 내내 피가되고 살이 되어 평생 수월하게 관리를 할수 있게 됩니다. 

(2) 현금화 속도가 느림: 은행에 론을얻거나 집을 사거나 재융자나 팔거나, 모든 부동산 활동은 시간이 몇달이상 걸립니다. 현금화가 빠르지 않지요

(3) 목돈 씨드 필요: 주식이 소액투자도 언제든 가능한 반면, 부동산은 큰 목돈이 다운페이로 필요합니다. 씨드를 모으는 시간이 오래걸립니다.

(4) 매년 꾸준한 관리: 매년 계약은 리뉴하고, 렌트 올리고, 좋은집 좋은 테넌트를 구해야함. 집마다 테넌트마다 다르지만, 공들여 잘 골라야 두고두고 속상할일이 적습니다.   

(5) 초기 공부와 시스템 중요: 그누가 부동산 인컴을 패시브 인컴이라 했던가요. 부동산 인컴은 이런 많은 일들이 있으니 거의 액티브 인컴에 가깝습니다.

하지만, 일단 스킬을 습득하고 나면, 쏟는 시간이 적어지고, 관리가 오토메이션 시스템을 도입하고 나면 점점 더 패시브 인컴에 가까와집니다. 질로우로 리스팅 하고, 관리하고, 젤로 렌트받고, 테넌트 집관리는 자동 응답메시지를 이용하고, 핸디맨이나 홈워런티를 이용하고요. 루틴하게 봄여름가을겨울 집관리와 페스트컨트롤 등을 미리 세팅해 놓으면, 많이 편리하고 루틴하게 돌아갑니다. 

 

3. 실전사례 : 사과네 은퇴 포트폴리오

 

(1)사과네 초기 부동산 포트폴리오 (1 단계): 2019-2025 공격적인 자산 확장 시기

캐시플로우에 집중해서, 낡고 오래된 유닛이 많은 멀티홈을 클래스 C/D 지역에 구입. 매년 구입. 2유닛 (칼리지룸렌트 4유닛) , 4유닛, 4유닛, 6유닛, 6유닛 멀티홈. 에어비앤비 캐빈 3개.

장점: 큰 캐시플로우. 

단점: 멀티홈: 관리레벨 극상, 집공사 많음, 테넌트어려움, 이빅션 다수, 렌트못내는 경우 많음. 섹션8 인스펙션 매년. 유닛이 너무 많아 관리가 힘듬.

 

운이 좋아 지난세월 때를만나 부동산 자산은 급격한 자산가격 상승을 이루었고. 리파이낸스를 통해, 첫집에서 두번째, 세번째 집으로 늘려가고, 캐시플로우를 모아 주식 투자를 하고, 주식도 고위험 3배 레버리지 투자를 2년간 한후, 현금화 하여 다시 다음집을 사다보니 9호까지 사기에 이르렀다.

 

(2) 사과네 부동산 포트폴리오 (2 단계): 2025-2027 리밸런싱 안정적인 부동산으로 전환

현재 제 포트폴리오는 멀티홈이 많고, 오래되고 집수리가 많고 테넌이 어려운 클래스 C,D 급지에 유닛이 많은지라, 손이 아주 많이 갑니다. 

초심은 어려운 일 험한일도 늘 씩씩하게 잘해나갈줄 알았지만, 점점 은퇴모드로 가니 쉬운일 그냥 노력하지 않고도 돌아가는 일로 전환해야 겠다는 생각에 부부가 합의를 했습니다. 

쌓여진 에퀴티를 이용해 리파이낸스를 하여, 투자원금을 회수하고, 판매를 하여 좋은 상급지 매물로 갈아탐. 1031 익스체인지 진행합니다.

과거에는 적은 시드로는 상급지 싱글홈을 사면 캐시플로우가 나지않아 감당할수 없었지만, 이제 시간이 흘러 멀티홈에 에퀴티가 쌓이고, 리파이낸스를 하여 에퀴티를 빼고나니 수익률은 숫자상 무한대로 가고, 관리가 편안한 상급지 싱글홈으로 갈아타는 작업을 하고 있습니다. 

 

실례로, 2025년 들어서, 저희 부부는 슬슬 그간 모은 부동산을 팔고 상급지로 갈아타기 시작했습니다. 

 

2호집: 멀티홈 2유닛 (과거 3유닛, 10베드 3배쓰) 구입 275k(2019, 다운185k, 론 90k,리햅 총 100k 3년간)-캐시아웃 리파이낸스 (2023, 밸류 485k,  다운125k, 론 370k, 캐시아웃 185k 투자금 회수, 캐시플로 평균 $3,500) - 판매 (2025, 밸류 835k, 에퀴티 450k, 론 360k-에이전트 수수료 4% 33k, 클로징 코스트7k)

칼리지 근처의 2호집은 위치가 좋아 급격한 자산 상승을 이루었지만, 100년이 넘은 집이라 꾸준한 관리가 필요하고, 룸렌트도 있다보니 유닛이 많아지니 약간 피곤한 생각이 들어, 유닛이 비는 싯점에서 이제 때가 왔구나 싶어 아까운 마음을 내려놓고 집을 마켓에 내놓았습니다. 하우스 해킹 하기 좋은 집이고, 위치도 좋아서 비수기 겨울에 내놨슴에도 운좋게 오퍼가 들어왔고 팔리게 되었습니다.

10호 (2-1):  2호집을 계약하고 나서, 확실해지는 싯점에 1031익스체인지를 세팅하고, 다음집 구입 오퍼 억셉됨. 475k (2025, 상급지 학군지, 집값상승 매우 좋은 지역, 싱글홈, 렌트 $3800-$4200/ 1031 익스체인지/다운 200k (42%) 정도, 론 275k, 이자율 6.75%, 캐시플로  첫해 $800-$1000 예상)

11호집 (2-2): 이건 진행중인데, 2호집의 클로징 즈음으로 진행하려 매물을 찾고 있습니다. 400k-550k 선에서 상급지 싱글홈 또는 듀플렉스. 40% 다운, 캐시플로 $1000 목표

 

5호집: 멀티홈 6유닛집으로 530k (2022구입, 다운 159k 30%, 론 375k, 이자율4.375%) - 캐시아웃 리파이낸스 (2024, 밸류 750k, 다운 287k, 론 505k,캐시아웃 205k) - 판매 리스팅 870k (론 505k, 팬매비용 30k 3% 예상 에퀴티 350k 예상) 진행중

이집은 원칙상 매달 만불이 넘는 기록적인 인컴을 내고 캐시플로우는 5천불 이상을 내는 매물이나, 최근 고른 유닛을 망하게 고른듯 하며, 렌트가 늦어지고 있다. 이빅션을 하자니 귀찮기도 하고, 바로 팔아버리기로 하였다. 집은 100년이 넘어 지난 보유기간동안 여러번 보일러와 사이딩 플러밍 하수도 전기등을 수리하였다.

12호집 (5-1): 상급지 싱글홈  450k-550k. 다운 170k, 론 280k-380k

13호집 (5-2): 상급지 싱글홈  450k-550k. 다운 170k, 론 280k-380k

 

3호, 4호, 6호 .... 판매 대기중....

집집마다 이전집에서 1031으로 넘어온 에퀴티가 있어서, 미니멈 $1000+불 정도로 캐시플로를 맞추려고 해요. 

2-1, 2-2, 3-1,4-1,  5-1, 5-2, 6-1 등 롱텀 렌탈을 7개로 하면, 프라퍼티는 늘지만 유닛수는 30유닛에서 7유닛으로 줄게되요. 상대할 테넌트가 확 줄어들고 상급지에 클래스 A 테넌트들이고, 모든 유틸리티를 테넌트가 내므로 집관리에 드는 에너지와 시간이 확 줄어들게 되리라 예상합니다.

롱텀 렌탈 인컴은 비용을 제하고 캐시플로우는 매달 $10,000+로 맞추려고 합니다. 

유닛이 많을때보다는 인컴은 절반 이하로 확 줄지만, 이제는 시간과 에너지가 편안한 안정기로 가서 은퇴모드로 가려고 하는 과정이니, 이정도 만으로도 만족하고 감사하려 합니다.

 

숏텀렌탈 프라퍼티

사과네 7호, 8호, 9호는 업스테잇 뉴욕 레잌플라시즈 제이와 킨 지역의 캐빈이예요.

숏텀렌트로 에어비앤비 돌리는데, 시즌마다 다르긴 하지만, 집당 평균 $3000+의 캐시플로우가 나고 있어요. 세집 캐시플로우는 +$10,000/month 예상하고 있어요

 

롱텀렌탈 $10k+숏텀렌타 $10k = $20k 로 캐시플로우를 맞추려 합니다. 

여분의 캐시플로우는 계속적인 주식과 코인투자로 저축을 하고, 재투자를 하려고 해요.

 

향후 집을 더 사고 싶어질때는, 모하나를 팔고 사거나, 기존집에서 다시 에퀴티를 꺼내 사면 되겠지요.

계속적인 집사고 집수리하고 팔고, 이과정이 재미난 프로젝트로 제가 계속 하고 싶어하는 한은 부동산 머니게임은 계속 되리라 생각합니다.

플리핑도 재미나 보여요. 랏에 새집을 짓는것도 여력이 되면 하고싶습니다.

아직은 이 과정이 재미납니다.

 

(3) 사과네 부동산 포트폴리오 : 레벨 3, 마무리 및 엑싯 플랜

모든 일에는 시작과 끝이 있듯이...만약, 나중에 모든 부동산 관리가 다 힘들어 지거나, 사는 지역을 멀리멀리 떠날경우... 엑싯 플랜은 다음과 같습니다. 

(1) 부동산을 팔고, 그간 모인 감가상각 세금 혜택과 오른 캐피탈게인에 택스를 내고 턴다. (이건 어마어마해서 안할것 같습니다.)

(2) 집을 팔고 1031 exchange를 DST (Delaware Statutory Trust)라고 증권형 부동산 투자기금 운용하는 곳에 투자해 고정 배당금같은 일정 금액을 이자(?) 분배금 (?) 을 받는다. 

(3) PM (property manager)를 쓰거나 자식들에게 관리를 넘긴다. 니들이 관리하고, 니들이 캐시플로우 누려라 하고 관리를 양도한다. 부동산의 경우 계속 보유할경우 자식에게 상속되면 step up basis로 넘어간 싯점의 가격으로 상속이 되므로, 자식들은 상속받고 팔면 캐피탈 게인 택스를 거의 내지 않는 혜택을 받습니다. 미리미리 부동산에 리빙 트러스트는 해놓아야 무리없이 부동산이 자식에게 상속되고요.

(4) 셀러 파이낸싱: 페이오프를 한 부동산을 다음 바이어에게 셀러 파이낸싱 오퍼를 주어 셀러가 은행이 되어 몰게지를 매달 받고, 목돈을 매년 나누어 받아서 인컴택스 혜택을 받을수 있습니다. 관리는 바이어가 하고, 셀러는 은행이 됩니다. 이렇게 천천이 터는 방식도 있습니다. 셀러 파이낸싱은 위험을 동반하므로 믿을만한 관계에서 하는게 좋다고 들었습니다. 

 

 

풍요한 은퇴 준비

지금 50-60대는 마처세대라고 합니다. 부모를 봉양하는 마지막세대, 자식에게 부양받지 못하는 첫세대라고 합니다. 티비만 봐도, 친구들만 봐도, 열악한 환경이 많고 노인의 빈곤은 비참해진다고 안타까운 사연들을 접합니다. 한국에서건 미국에서건 실업 레이오프와 은퇴가 주변에 많아지는 나이가 되었습니다. 

아직 본인들에게 시간이라는 큰 자산이 있고, 기회가 있고, 일할 직장과 무엇이든 배울수 있고 도전할수 있는 열정이 있을때, 좋은 조언해주는 선배들도 있을때, 많이 공부하시고, 준비 잘하셔서,풍요하고 아름다운 은퇴를 맞으시기 바랍니다. 

FIRE (financial independence retire early)도 원하시면 이루시길 바라고요.

원하는 일, 누구의 구속을 받지 않고 자유로울수 있는 선택의 중심에서 본인의 라이프를 즐기시기 바랍니다.