[사과의 부동산 이야기] 37. EXIT에 대하여....2호집의 판매와 2-1, 10호집으로 이동

어느 투자나 처음과 끝이 중요하다고 생각합니다.

부동산도 처음 어떻게 사는냐가 중요하고, 엑싯 즉 팔때가 더욱 중요합니다. 

 

저는 풀타임 직장은 퇴사하였고, 본격적인 재택 백수 전업 투자자의 라이프를 시작한지 5개월차가 되었습니다. 

그간 조금 길게 한국 다녀오며 신나게 놀고 온것을 제외하고는, 전보다는 여유롭지만, 하는 일들은 매우 많은 바쁜 생활을 지속중이라, 여유롭고 한가한 은퇴라이프는 아닙니다.

 

1. 2호집의 판매 이야기

오늘 이야기를 하기 위해선, 5년전 2019년으로 거슬러 올라가야 합니다.

2019년 저는 첫 투자집 (2호집이라 부르겠습니다. )을 사기위해 사는 1호집에서 에퀴티를 20만불을 크게 꺼냈고, 매달 오는 몰게지의 압박을 완화하기위해, 집의 안쓰는 부분을 in law unit으로 부엌을 내고, 렌트를 놓아 1년정도 초기 투자의 자금의 압박에서 자유로울수 있었습니다.

2019년 그때 산 2호집은 3유닛으로 알고 샀으나 리걸 2유닛에 타운하우스 스타일이라 불렸고, 좋은 대학가에 위치해 일부는 룸렌트를 돌리고, 일부는 유닛 렌트를 놓아 5년동안 캐시플로가 잘 나게 잘 유지했었습니다. 275k 구입 (다운 185k, 론 90k), 캐시플로 매년 3만불 정도로 5년 유지. 리모델링, 초기 5만불, 중간에 3만불, 막판에 2만불  총 10만불 소비

2022년에 적당한 에퀴티가 쌓여 480k에 캐시아웃 리파이를 하며, 투자금을 거의 대부분 환수 하여 다음집 5호를 샀고,  남은 론은 360k 정도 되었고, 렌트가 그사이 올라 몰게지가 늘어났지만, 캐시플로 일년에 2만불 정도는 계속 유지가 되었습니다. 

 

2024년 말에 한해를 돌아보며 P2는 이제 징글징글한 멀티홈들을 다 정리하고 조용히 살자고 졸랐습니다. 제가 은퇴모드 라이프를 시작하기도 했고, P2와 저도 그간 고생 많기도 했고, 최근 섿업한 숏텀렌탈 캐빈들이 재미나게 잘 돌아가고 가는게 늘 즐거우니 에어비앤비 몇개 돌리고, 멀티홈들은 캐시플로가 적게나더라도, 좋은 동네에 좋은 테넌트가 있는 상급지로 갈아타자 결정을 내렸습니다. 

2호집의 테넌트가 마침 이사를 나가서 가을 렌트 비수기가 시작되는 싯점에 그냥 집을 팔기로 했습니다. 

봄마켓이 최선이지만, 약간의 몇만불 차이는 감수하기로 했고 마음먹었을때 팔자 했습니다. 

 

그리고, 다른 글에서 이야기 하였듯이 셀러 에이전트 비용을 절약하기 위해 1.5% 해주는 레드핀 에이전트를 찾았고 2호집을 내놓았습니다. 

사진찍고, 리스팅후 땡스기빙 크리스마스 연휴라 부동산 마켓은 얼어붙었지만, 

그나마 상태가 좋고, 위치도 좋고, 계속 집값이 오르는 지역이라 바이어 오퍼를 받아 계약을 했습니다. 

젊은 부부 바이어는 하우스 해킹하기 딱 좋은 집에 약간 깍아주기까지 하고, FHA론을 받아주는 셀러 (저)를 고마와하며 계약을 했습니다.

 

-동파와 대공사

중간에 집을 여러번 보여주는 과정에서 누군가가 창문을 열고가서, 추운 크리스마스 어느날 2층 거실 히팅이 동파가 났습니다.

모든 테넌들이 다 휴가중이라 빈집이어서 물난리는 엄청 크게 날때까지 발견되지 않았고, 발견했을때는 이미 1,2층의 방과 거실이 초토화가 되었어요.

부랴부랴 사는 1층 테넌에게 이사비를 주고 내보내고 테넌보험 처리를 도와주었고요

사태가 너무 커서, 보험처리 해서 불렀더니 바로 restoration company Servpro를 보내주어 데미지를 멈추고, 말리고 뜯어내고 했습니다.

테넌트중 같이 일하는 과테말라 핸디맨을 불러 벽과 천정, 문짝,바닥, 히팅, 전기 모두 전체 수리를 하고

보험은 5만불이 나왔고, depreciation 20%를 제하고 4만을 주고, 렌트비 4개월치 만불을 주어 5만불을 받았습니다.

그리고 핸디맨에겐 만불을 주었고, 재료비는 6천불 들었습니다.

공사비 나온김에 이3천불은 프라이머리 홈을 고칠 재료를 사고, 6천불 레이보를 들여 추가로 프라이머리 홈도 싹 고쳤어요. 페인팅과 애틱 피니쇠

 

 

 

-바이어와 테넌트

바이어는 계약을 깨도 되지만, 기다려 주었고, 저도 최선을 다해 빨리 고쳐서 새집을 주어서, 바이어도 새집얻어 기쁘고, 저는 보험료를 넉넉히 받아 기뻣습니다.

-클로징

FHA론이라 어려울줄 알았는데, 바이어는 의외로 론을 순조롭게 잘얻었습니다. 어프레이절도 잘 맞게 나왔고요. 공사 새로 싹한 새집이고 비어있어서, 제 양해를 구해서 렌트마켓에 올려 질로우에서 새 테넌트에게 보여주어, 클로징 하며 동시에 새로운 테넌트를 넣기로 준비를 하게 도와주었습니다. 

저는 스모크 알람을 새로 달아 소방검사를 마치고 smoke certificate을 주고

LLC의 Good standing letter를 받아 주었습니다. 이게 은근 시간이 걸립니다. 주정부 택스 디파트먼트가 그리 빨리 빨리 일하지는 않더라고요.

그렇게 Clear to close가 났고, 이제 다음주에 클로징이 됩니다.

 

-1031 exchange

2호집의 계약이 들어간 지난달에 저는 1031 exchange QI와 컨택하였고, 다음집을 물색하기 시작했습니다. 

캐피탈 게인과 다음집 1031 exchange 계산은 이렇습니다.

판매가는 835k-론 (355k)-복비 (1.5%+2%=1.5%, $33k)-클로징 비용...(대충 6천불 정도) = 에퀴티 440k

집가격은 275k구입->835k판매, - 복비, 클로징 비용

캐피탈 게인은 531k 정도라 1031익스체인지를 하지않으면 상당한 인컴으로 잡혀 세금이 무겁습니다.

부동산의 꽃은 1031 exchange로 갈아타는게 아닐까 싶습니다.

양도세를 한푼도 내지 않아도 되니까요

 

1031ex 계좌로 가는 펀드는 440k 정도이고, 밸류는 835k 이므로 450k-530k 사이의 싱글홈 또는 듀플렉스를  두채를 사기로 하고 그렇게 찾기로 했습니다.

 

처음 투자할땐 수익이 안나 감히 쳐다보지 못했던 학군지 A class 상급지에 싱글홈도, 멀티홈 팔아 1031 익스체인지를 하면,살수 있는 수익률이 됩니다.

이미 수익률 면에서는 중간에 cash out refinance를 하며 모든 투자금을 다 뽑았고,

매년 캐시플로우로 유지도 하고 다음집도 사고 힘든 테넌트 관리와 집수리를 잘 버텨내었습니다.

 

(1) 2-1호, 10호집

제가 사는 주는 학군지가 딱 두곳밖에 없고 주변지역의 학군이 그닥 좋지 않습니다. 해서, 학군지는 매물도 적고 렌트도 비쌉니다.

이런 3베드 2배쓰 랜치 하우스가 50만불 안팍으로 최근 팔리고 있는데, 인기가 많습니다.

매일 매물 들여다보다, 나오자 마자 다음날로 쫒아가 보고 오퍼를 넣었고, 제가 늘 집을 사주시는 능력있는 에이전트께서 적극 어필해주셔서, 오퍼가 수락되었어요.

학군지 매물을 빨라야 잡습니다. 

롱스토리 숏 해서, 475k로 계약하게 되었고, 인스펙션 마치고, 론도 같은 렌더 작은 로컬 크레딧 유니언이라 2호를 팔고 사는것을 보고하고, 론 어플리케이션을 해서 commitment letter를 금방 받았습니다. 이 렌더는 얼리 페이먼트 패널티를 다음집으로 갈아타면 웨이브해 주는 곳이고, 이자율도 6.48%, 25년 커머셜론 (LLC 니까) 하고, 3년 ARM을 하기로 했습니다. 왜냐...지금 이자율이 높으니까...내려가고 있는 추세니까...트럼트가 대통령이 되어 내릴것 같으니까...최대한 짧은 기간으로 이자율을 싸게받고 리파이를 하려고 합니다. 

 

내부는 상태가 좋았지만, 바닥에 약간의 부서진 LVP와 레벨이 다른 곳이 있고, 외관에 데미지 있는 소소한 낡은 부분들은 수리해야 합니다. 

지붕은 수명이 10년은 더 있다하고, 다만 네일다운 소소하게 해서 들뜬데 눌러주고, 굴뚝 고쳐야 합니다. 커버가 없더라고요

덱좀 스테인하고..모 그렇게 한달안에 리스팅 하며 동시에 수리하고 렌트를 놓아야지요.

클로징은 3월이고, 론은 준비가 다 되었습니다

다행이 앞에 팔리는 집이 순조롭게 클로징날에 클로징하게 되어 다음집도 무리없이 될듯 합니다.

앞에 집이 엎어지거나 길어지면 1031 exchange 매물은 일정이 꼬이게 됩니다. 해서, 이런 리스크를 감안하고 준비해야 합니다.

구매가 475k

다운페이 175k

론 300k  (이자율 6.68%, 3yr ARM, 25yr, PITI $2850)

렌트 $3800-4200, 유틸리티 테넌트가 내고, 주인은 일년에 한번 셉틱 펌핑 $700 정도, 수리비 5% 예비비, 공실 5% 

Projected cash flow: $1000

한집에 캐시플로 미니멈 $1000불로 맞추려고 노력하는데, 잘 되길 바래봅니다.

 

(2) 2-2 (11호) 집 

학군지에 매물이 귀해서, 옆동네까지 확장해서 돌아보고 있습니다.

매물 찾기가 쉽지 않네요.

1031 exchange 타임라인이 앞에 2호 팔리고 클로징부터 45일 안에 identification, 180일 안에 클로징 이므로, 아직 시간 여유가 있습니다.

2-1호를 사고 남은 펀드를 2-2호에 다 다운을 하려고 하니, 250k 정도의 펀드가 다운페이가 될것입니다. 

50만불 아래로 사게되면 50%의 다운페이를 하게되니, 론이 적어지게 되고 PITI가 적게 됩니다. 

즉 상급지 싱글홈을 사게되어도 캐시플로가 남게 되는 것이지요.

시간을 두고 캐시플로로 액티브하게 론을 빨리 갚아가며, 론의 사이즈를 줄여가며, 캐시플로를 늘려가려고 합니다.

당장은 여러가지 다른 숏텀렌탈 등의 캐시플로로 생활이 가능하니,

각 집에서 나오는 롱텀 렌탈의 캐시플로는 은퇴의 시간이 오래 지난후에는 캐시플로가 매년 늘어나게 되는 구조입니다. 

지난주도 바닷가 근처에 플립 할만한 집을 오퍼를 넣었고, 

다음주도 싱글홈 세개를 보려고 합니다 

오퍼는 계속 약간의 땅볼 오퍼를 넣고 있긴 한데, 위치가 좋으면 적극적으로 웃돈도 얹고 에스컬레이션도 해볼까 해요.

 

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[추가1] 2/10/2025

본글을 일요일에 써올리자마자, 클로징 날짜가 다음날로 잡혔습니다. 주중에 클로징 들어갈줄 알고 산에 올라가 일하다가

캐빈에서 부랴부랴 내려왔습니다. 하루 미루고 내일 클로징 하러 갑니다.

오늘 부랴부랴 공사 장비 조금 남은거 픽업하러 가고요. 남은 룸쉐어 테넌트들에게 작별인사도 보냅니다. 

그리고, 열쇠 뭉치를 정성스레 레이블링을 해서, 봉투에 넣었습니다. 넘버 도어락은 세팅 매뉴얼을 온라인으로 보내주어야 겠네요.