안녕하세요.
직장 문제로 타지역 이주가 확정되었는데, 지금 집을 팔아도 손해, 렌트 돌려도 손해라 하루에도 마음이 몇 번씩 바뀝니다.
마모 부동산 고수님들의 조언 부탁드려봅니다.
매도 시: –$40K 손실 예상
- 2년 전 매입가보다 현 시세 약 $40K 하락
- 매도 시 셀러 에이전트 수수료가 발생하지만 언젠가 내야할 비용이므로 손실로 잡지 않음
- 구매 당시 클로징 비용은 셀러 부담이었어서 손실로 잡히지 않음
렌트 시: 월 –$700 적자
- 월세 수입: $2,900
- 총 지출: 약 $3,600
(모기지, 재산세, HOA, 보험, property mgmt 수수료 포함)
- 집은 2023년 신축이라 유지보수 걱정은 적은 편
- 세입자만 잘 구하면 Depreciation 등 세금혜택으로 어느 정도 손실 방어 가능하지 않을까 기대 중
고민:
이사 예정인 지역도 최근 집값 하락세가 보여 조만간 구매 타이밍을 잡아보려는 생각입니다.
다만 해당 지역은 현재 거주 중인 곳보다 집값이 평균 $200K 정도 더 높아 기존 집을 정리하지 않으면 다운페이 자금이 부족한 상황입니다.
문제는 지금 집을 계속 보유하면서 렌트로 돌릴 경우 다운페이 자금이 없어 새로운 지역의 구매 기회를 놓칠 수 있다는 점입니다.
혹시 적은 다운페이로 집 구입이 된다고 하여도 하우스 푸어가 되어 빠듯한 생활을 피할 수 없을 것 같습니다.
그래도 만약 앞으로 몇년간 자금 관리를 잘 해낼 수만 있다면 새 집은 저가일 때 구입하고, 기존 집은 나중에 시세 상승 후 판매하는 전략도 가능하지 않을까 싶어 고민이 큽니다.
혹시 비슷한 경험 있으신 분들, 이럴 때 과감하게 손절하고 매도하는 게 나은지 아니면 적자 감수하고 몇 년 들고 가는 게 나은지 현실적인 조언 부탁드립니다.
감사합니다!!
이사가시는 곳에 얼마나 계실 계획, 혹은 예상이신지에 따라 다르겠지만, 저라면 집을 팔고 다운페이하고 새로 집을 사겠습니다. 2년동안 렌트비로 돈을 썼다면 4만불로는 택도없을것이라 생각하기 때문데, 집을 살때 늘 렌트비 냈다 생각할수 있는 선에서 손해가 날 경우라면 크게 손해보는것은 아니다라고 생각해왔던거 같아요. 렌트를 놓는다고해도 매달 700불씩에 더해서 이사가서 살 주거비용도 추가가 되기때문에 그게 크게 아끼는건 아닌거 같아서요.
최근 지인이 렌트 돌리다 렌터가 도망갔는데 월세도 몇달 떼이고, 들어가 보니 수리비가 대략 2만불 가량.. ㅜㅜ
집값이 앞으로 얼마나 더 오를지 말지는 아무도 모르겠죠.
새로 이사 가는 곳 거리에 따라 다르지 않을까요? 렌터집 매달 와서 한번씩 볼 수 있는 거리 아니라면 저라면 처분하고 발 편히 뻗고 자겠습니다.
두번째 집을 사기에 다운페이가 문제가 아니라 모기지가 나올 LTV 가 가능한지 먼저 알아보세요. 첫번째 집을 렌트로 돌리면 렌트수입의 100% 를 렌탈 인컴으로 쳐주지 않고 75-80% 정도를 인컴으로 쳐 줄 수 있어요. 그렇게 되면 구번째 집 구매시 모기지 론 받기가 힘든지 아니면 인컴이 충분해서 상관 없는지 먼저 확인해 보세요.
첫번째 집이 A 클래스인지, B 클래스인지 보시고 테넌트 수준이 높을 확률이 있다면 렌트로 돌리는 것도 나쁘지는 않을 수 있습니다. 지난 몇년간 집 값 상승률이 괜찮은 지역인지도 중요하구요. 하지만 캐쉬플로우가 마이너스로 $700 이 난다면 파는게 나을거 같습니다. 계산에서 공실률, 수리비가 포함이 되지 않았는데 분명 수리할 부분이 생기고 (새 집이라도 테넌트를 두다보면 수리할 일이 반드시 생깁니다.) 공실도 테넌트가 바뀔 때 생길 수 밖에 없거든요. 그럼 실제 캐쉬플로우는 마이너스 $700 보다 크다고 봐야합니다. 감가상각 및 appreciation 도 좋은데 첫 렌탈 진입이라면 너무 힘들게 시작하는 것 같아요. 향후 부동산 투자에 부정적인 경험으로 남을까봐 걱정이 되는 맘에서 하는 말입니다.
세금 절감을 어떻게 하신다는건가요? Depreciation으로 인한 세금 절감은 캐시플로우가 positive일때 그 렌탈인컴에 대해 적용되는 부분입니다. 본인이나 부부가 리얼터가 아닌 이상은 W2 인컴에 대한 절감부분은 없는걸로 알고 있습니다. 계산하시는데 오해가 없으시길 바랍니다
렌트로 인한 손해는 Passive income loss 인데 각종 limitations 있습니다. 우선 인컴 (modified AGI) 가 $150K 이상이면 올해 해택을 받을수 없고 carry over 가 가능합니다.
집도 그래서 장기적으로 살 계획이 있을때 사는것이 유리한거 같습니다. 사고 파는 비용 고려 안한다고 했지만 집값에 거의 10% 계산하고 (buying & selling costs) 들어가는 정신적 시간적 소모가 장난 아닙니다. 처음부터 주거용이 아닌 렌탈 투자용으로 사는거는 다른 애기이구요.
파실 때 최근 5년간 2년 이상 거주하지 않으면 양도소득세를 내야합니다
저는 파는데 한표입니다
집값이 떨어지면 양도소득이 없습니다...
이사하는곳 집가격도 떨어졌으면, 지금 집을 싸게 파는게 꼭 손해라고 할수는 없죠. 집가격이 오르면 이사가는 곳에서도 오를가망성이 크기때문에 결국 비싸게팔고 비싸게 사게될텐데.. 그동한 매달 700불손해에 맘고생은 덤 이잖아요.. 지금 집을 정리안하고 이사갈 곳에서 집을 살수 없다면, 집팔고 가서 사는게 맞는거 같아요.
렌트는 매달 700불 손해면 안하시는게 맞습니다. Rental property에 가장 중요한 component는 cash flow인데 이게 없으면 과감히 파시는걸 추천합니다.
그리고 매달 700불은 best case scenario일거에요. vacancy, bad debt, and repairs 생각하면, 매달 200불 정도 set aside하시는걸 추천하는데,
그럼 매달 $900불 손해입니다.
모기지 30년짜리로 받으셨으면 모기지 금액에 원금도 포함되지 않나요? 단순계산해서 모기지 금액에 원금이 700-800불이면 손해는 아닙니다. 월세로 모기지 원금도 페이하니까요. 그리고 매달 $700씩 손해본다고 해도, 거의 5년이 지나야 4만불 손해가 됩니다. 지금 파시면 당장 4만불 손해이구요.
저도 계산보고 갸우뚱했어요. 캐시플로우는 700불 마이너스지만 모기지 원금을 매달 700불 이상 갚고 있다면 손해가 아니라 이득일수도 있지 않나요? (공실등 추가비용은 고려하지 않았습니다)
그리고 이자 얼마 받으셨는지 모르지만, 앞으로 몇년안에 이자 1%이상 떨어져서 재융자하면, 그만큼 손해가 줄어들 찬스도 있습니다.
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