안녕하세요
저희가 5년이상 거주한 primary home을 팔려고합니다.
capital gain이 70만불정도 될것 같은데요... 제가 알기로 부부가 joint filing 하는 경우에 capital gain의 $500000 까지 양도세를 면제 받는다고 알고 있는데요. 이 양도세 면제가, 연방세랑, 주세(state) 둘다에 적용되는건가요? 아무리 찾아보려고 해도 명확하게 확인이 안되네요 ㅠㅠ
감사합니다.
둘다 면제 되는 것 같습니다.
연방: The $250,000/$500,000 home sale tax exclusion - If you have a capital gain from the sale of your main home, you may qualify to exclude up to $250,000 of that gain from your income, or up to $500,000 of that gain if you file a joint return with your spouse. Publication 523, Selling Your Home provides rules and worksheets. Topic no. 409 covers general capital gain and loss information. (IRS 링크)
캘리주: This federal exemption also applies when calculating California income taxes (링크)
너무나 행복한 정보 전해주셔서 감사합니다 ㅠㅠ
그런데, 전에 마모 다른 글에서 최근 5년내 2년 거주 룰에서 렌트 준 기간 만큼은 빼진다는 말이 있었는데..
어떤게 맞는 걸까요?
내가 7년 살다가 + 최근 3년간 렌트를 주었어도 (5년 중 2년은 실 주거주지) 연방세/주세 다 50만불 full 로 면제 받는건가요? 아니면 40%만 면제?
집이 여러채이고 그 중에 하나를 파신다면, 파실 때 파는 집을 택스 내는 메인으로 주소 설정해야하고, 택스 내는 주소로 그 집이 메인으로 되어 있는 기간, 팔 때 기준으로 과거 5년간 최소 2년은 그 집 주소로 택스를 보고 하고 있스면 됩니다. 꼭 주거를 실지로 안 해도 택스 보고 주소 기록이 그 집으로 총 2년 넘으면 면제를 받습니다. ( 2년 연속이 아니고 산 날 총 2년 합계). 집이 하나였고 혹시 렌트를 준 경우 - 가끔 본집 비싸게 렌트 내 주고 본인들읃 더 낮은 가격으로 렌트하고 살고나 한 경우- 팔때부터 과거 5년동안 렌트 준 기간 빼고 2년이상 거주한 기록이 있어야 면제 받습니다. 이 거주 기록은 나와서 체크하고 이럴 수 없기 때문에 보통 택스 보고 주소로 그 주소에 살고 있었다고 인정이 된다고 합니다. 집이 여러채이고 렌트를 주었던 안 주었던 간에도요. 저흰 택스 보고 주소 이외에도 혹시 몰라 운전 면허증 주소와 유틸리티 계좌도 설정했긴 했는데 시어머니 CPA께선 택스 보고 주소만으로도 충분하다 하신 걸로 알고 있습니다.
실거주 안 해도 걸리기 어려우니까 해도 되는 것 처럼 읽었는데, 따지고 보면 탈세라고 보여지네요.. 세법에서는 form보다는 substance가 중요하기 때문에 주소 등록만으로 충분하지 않습니다. '형식/모양새' 갖추기보다는 '실질주의 원칙'이 중요합니다.
5년 동안 2년 실거주 했으면 exclusion을 받는 것은 맞습니다. (다만 rental 기간동안 depreciation은 recapture로 뱉어냅니다.)
도코님 오해하셨슴 죄송하네요. 전 탈세를 위한 대책법으로 설명한 것이 아니라 집을 한채이상 가지신 분들이 그 중에 한 집을 팔려 하고 캐피탈 게인 면제를 신청해야할 때 그 팔려는 집이 택스보고 아이디 주소 즉 메인으로 되어 있어어야만 팔려는 집이 면제 대상에 해당된다고 설명하려고 한 것이었어요. 정부에서는 집을 한 채이상 가진 사람의 메인 거주지 인정을 택스보고 아이디 주소로 확인하기 때문이라고 알고 있습니다. 본인이 살았다 안 살았다란 사실을 따로 증빙할 서류가 없고 단지 택스보고 아이디 주소로 그걸 근거로 인정하기 때문이라고 알고 있습니다. 오해가 없으시길 부탁드립니다.
DorkusR님은 합법적으로 하더라도, 쓰신 내용을 실거주 안 해도 primary home exclusion으로 보고해도 된다라는 식으로 제가 오해를 하기 쉬운 내용이고, 다른 분들도 그런 오해를 할 수 있는 것 같아서 제가 언급했습니다. 예를 들어 primary home이 있고 second (vacation) home이 따로 있는 경우를 잘 생각해보면 실제로 내가 50%이상을 vacation home에서 살면 그게 primary home이 되지만, 그러지 않고 tax return 주소만을 변경해서 차익을 비과세로 처리한다면 그건 세법의 악용이고 그럴 수 있는 가능성이 어느정도 있다고 봅니다.
증빙할 서류가 일차적으로 없는 것은 맞지만 IRS가 문제 삼을 경우에는 실제로 이걸 납세자가 증명을 해야하는 burden of proof가 있고, 관련 case도 여기에 첨부해드립니다.
https://bradfordtaxinstitute.com/Endnotes/91_AFTR_2d_2003-2174.pdf (IRS가 승소한 경우입니다.)
https://www.taxnotes.com/research/federal/court-documents/court-opinions-and-orders/irs-gets-partial-win-in-capital-gains-case/7dc8d (IRS 일부 승소)
https://www.thetaxadviser.com/issues/2010/sep/taxtrends-sep10-story-01/ (IRS 승소)
https://www.taxnotes.com/research/federal/court-documents/court-opinions-and-orders/court-holds-couples-gain-on-apartment-sale-wasnt-excludable-from/1nbq6 (IRS 승소)
결국 IRS가 이런 상황을 실제로 세무조사하는 경우에는 납세자가 증명을 할 준비가 되어 있어야 하기 때문에 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.
네, 잘 알겠습니다. 자세한 설명 감사드립니다.
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