아래 질문에 더해, 미처 생각하지 못한게 떠올라, 한가지 더 여쭤보고자 합니다.
한국의 아파트도 (증여 혹은 양도후 부모님께서 계속 거주하시더라도), 저희 primary residense가 아니기 때문에,
후에 자녀 대학 입학시 Fafsa와 Css profile 신청서에 보고를 해야되는 것 같네요.
시가 9억 5천만원의 아파트, 혹은 부모님에게 준 전세금 5억원을 제외한 4억 5천만원으로 보고시,
Fafsa와 Css profile에 어느 정도 영향을 미치게 될까요?
경험 있으신 분들의 조언 추가로 부탁 드릴게요.
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안녕하세요, 부모님께서 현재 거주 중이신 서울에 있는 아파트(감정가 약 9억 5000만원)를 제개 물려주고 싶어하십니다.
세무사분과 상담을 하셨는데 아래의 두 가지 옵션을 제시해 주셨다고 합니다. 증여와 양도 중 어떤게 더 나은 선택일까요?
1) 증여시 - 약 2억 2500만원 정도의 증여세를 납부해야 한다고 합니다. 제가 해외 거주자라 자녀 공제 혜택은 받을 수 없다고 하구요.
2) 저가 양도시 - 현행 법령상 최저 7억원에 사고 5억원 전세를 부모님께 주는 방식으로 양도시, 부모님께 2억원만 차액으로 드리면 됩니다.
이 방법을 선택시 부모님께서 차액으로 받은 2억원은 꼭 다 쓰셔야 하고, 이를 다시 이후 상속 받으면 문제가 생기게 된다고 하네요.
그리고, 매매가의 4%인 취등록세 2800만원 정도를 납부해야 되구요, 장기 거주 주택이라 양도세는 거의 없다고 합니다.
일단 현재로서는 두번째 옵션인 저가 양도가 더 나은 방법 같은데, 제가 최종 판단을 내리는데 있어 놓치고 있거나, 더 고려해야 할 것들이 있을까요?
경험 있으신 분들의 조언 부탁 드려봅니다.
부모님이 거주중이신 아파트라 증여든 저가양도후 전세든 간에 글쓴분이 거주를 못 하고 팔지도 못하면 세금만 더 내야하는데 그냥 안 받는다는 선택지는 없나요? 업사이드가 매우 유망한 위치라면 명의라도 가져오는게 낫겠지만요.
세법상 아파트 감정가가 10억이 넘으면 세율이 많이 높아진다고 합니다. 현재 한국 부동산 시장이 침체라 최근 부모님 아파트 감정가가 10억 아래로 내려온 상황이구요. 이후 부동산 시장이 어떻게 될지 알 수 없지만, 감정가가 10억 아래로 내려 왔을때 진행하는게 좋을 수 있다고 하네요,,
세법을 잘 모르지만.. 두 번째 옵션을 선택하신 경우, 전세금 5억 원을 추후에 어떻게 처리하실지도 함께 고려하셔야 할 것 같습니다.
다른 세무사를 통해서 한번 상담 받아보세요
상속 받으실 다른 재산이 있지않는 한 5억인가 일괄공제 받고 나머지 상속세 내시는게 더 세금 아낄 수 있을지도 모릅니다.
222 동의합니다. 일반적으로 증여보다 상속이 낫습니다.
제가 해외 거주중이라 이 일괄 공제 혜택을 받을 수 없어서 세무사분이 이 옵션은 제외하지 않아나 싶습니다. 한 번 더 문의해 봐야 할 것 같네요.
안타깝게도 한국 비거주자의 경우 증여공제혜택이 없어 내야할 세금은 다 내야할겁니다.
저희도 언젠간 좀 현실적으로 증여세가 개정되기를 바라는 입장이라 안타깝네요,,
저도 이게 궁금해서 찾아보니 피상속자(물려주는분)의 거주자/비거주자 여부만 판단하는걸로 보여요. 상속인(받는분)의 세법상 거주자 여부는 일괄공제에 영향을 미치지 않는걸로 보입니다.
https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2034157
"상속세는 유산과세형으로서 피상속인 즉 망인의 재산을 기준으로 과세하는 세금인 것과 마찬가지로, 상속세를 산정할 때에는 피상속인을 기준으로 거주자 비거주자 여부를 판단한다. 따라서 상속인인 자녀가 세법상 거주자인지 비거주자인지는 영향을 미치지 않는다."
맞습니다. 그래서 자녀가 비거주자인 경우(마모인들은 대부분 여기 해당하겠죠?)에는 일반적으로 공제를 못받는 증여보다 공제를 받을 수 있는 상속이 절세측면에서 유리합니다.
저도 비슷한 상황인데 업뎃 꼭 부탁드립니다!
안녕하세요.
서울에 비가 많이 왔다는데, 별 탈 없으시길 바랍니다.
1) 증여
🔸한국 증여세는 대략 1억에 10퍼, 5억에 20퍼, 10억에 30퍼라고 보시면 됩니다.
감정가가 10억 이하로 내려간 것은 여기서도 메리트 발생일 수도 있습니다.
🔸(참고) 한국에서는 각 법률마다 거주자 요건이 다릅니다(상법상 거주자 =/= 세법상 거주자 =/= 출입국관리법상 거주자 =/= ...)
렛미고님께서 쓰신 글로써 볼 때, 한국 세법상 거주자 요건을 충족하시긴 어려워 보입니다.
세법상 비거주자가 수혜인일 경우, 상속과 증여는 세율 차이가 거의 없다고 보셔도 됩니다.
(부모님 생전에 한국으로 귀국을 결정하셔서, 세법상 거주자로 인정받으신다면 또 모르겠습니다)
2) 저가 양도시
🔸혈연 관계에 있으신 분들이 매매계약을 체결하신 경우, 한국 세금당국의 감시가 보다 엄격해집니다.
두 개의 탑 밑에서 절대반지 끼셨다고 보면 됩니다.
매매 금액인 2억뿐 아니라, 전세금 5억도 제대로 주고 받았는지 감시 대상입니다.
이 경우 부모님께서는 당분간 현금 인출 등은 거의 못 하시게 될 수도 있다 생각하는 게 편합니다.
실제로 부모님이 인출하신 현금이 렛미고님 통장에 현금으로 입금되지 않았다 하더라도, 사우론이 "이것 양도 아니냐"라고 걸고 넘어졌을 때 입증 책임은 프로도 나으리께 있으십니다.
🔸서울특별자유시의 취득세 산정 기준은 매매액이 아닌 감정가입니다. 부모님과 작성한 계약서 상의 다운된 금액에다 퍼센테지를 곱하는 게 아닙니다.
이는 감정가인 9.5에 곱해서 산정(9.5가 감정평가사의 도장을 받으신 금액인지는 모르겠습니다만) 하며 감정액이 불확실할 경우 지방세무공무원이 근방의 유사 매물 거래 체결건을 참고해서 재량대로 정합니다. (세관 공무원이 세액 때릴 때 맘대로 말할 수 있는 권리 상상하시면 됩니다)
🔸 취득세 말고도 다른 부대 비용이 들어갑니다.
부모님이 내실 양도세도 구매 영수증 없으시면 공무원이 재량대로 차액을 정하므로 달라질 수 있습니다.
계약서 작성에 따른 공인중개사 비용이나, 명의 이전에 따른 법무사 비용도 들어갑니다.
--도장 찍으러, 세금 내러 가시는 데 드는 마일과 포인트도--
한국 부동산/세법이 근래에 변화무쌍해서, 위 내용은 언제든 바뀔 수도 있습니다. 플러스/마이너스 잘 따져 보셔서, 좋은 선택 하시길 바랍니다.
최근 비슷하게 겪어서 남 일 같지 않아 긴 글 남겼습니다. 편안한 새벽 되시길..
저도 궁금한 부분이였는데 감사합니다
맞습니다. 한국은 증여세에 대해서 완전포괄주의를 채택하고 있기때문에 증여로 보이는 것은 증여 간주해서 세금 때리면 납세자가 반대 입증을 못하면 다 내야하는 구조입니다. 빡시죠. 요즘 세수가 모자라서 국세청이 눈에 불을 키고 뭐라도 잡으려고 할거구요. 만약에 소송 가면 3심까지 무조건 가는 편이라 한세월이고 판사들이 세법에 대해서는 전문성이 떨어지는 경우도 많아서 억울한 경우도 많이 생깁니다.
두개의 탑과 절대반지 비유가 너무 웃기네요ㅎㅎㅎ
진짜 그 상황이 된 걸 상상하면 웃음이 쏙 들어가고 눈물이 나지만...
유용한 정보들 감사드려요. 특히 "매매 금액인 2억뿐 아니라, 전세금 5억도 제대로 주고 받았는지 감시 대상입니다"가 제게 중요한 문제 이네요. 총7억이 실제 통장으로 왔다갔다 해야한다면, 제가 두번째 옵션을 선택하기 힘들어 지겠네요. 2억까지는 어찌 해 보겠는에, 7억까지는 마련할 방도가 없네요,,
2번을 고르시면 당장 20만불정도를 한국에 보내셔야하는데 가능하신가요? 큰돈이 움직이는거라서 IRS에서도 보고 있을거 같고, 한국국세청도 대충보지 않을테니 받았다고 하고 넘어가지는 못할고같은데요.
그리고 집을 물러 받으셔야할 이유가 있는지가 중요할 것 같습니다. 집을 받으면 취득세를 내야되구요. 한국에 자주 오실지는 모르겠지만, 혹시라도 한국에 자주 오시면 한국 과세당국은 한국 거주자로 판단할 수도 있습니다. 그렇게 되면 한국에 대해서도 납세 의무가 생기게 될수도 있구요.
그냥 타인에게 매각한 후 금전으로 받는게 나을 수도 있다고 봅니다. 아니면 상속시까지 두시는 것도 좋아보입니다.
지금 꼭 집을 물려 받아야할 이유는 없습니다. 단지 어짜피 물려주실 거라면, 한국 부동산 시장이 침체기에 있을때 하는게 좋치 않을까 하는 생각을 하는 중이네요,,
혹시 해당이 되신다면, 결혼 2년 이내 받은 증여에는 1억을 추가로 공제해줍니다. 24년 1월에 시행됐다고 합니다.
이 부분은 해당이 없네요^^ 그래도 알려주셔서 감사합니다.
부모님이 미국으로 영주권 받으시고, 아파트 판매 하시고, 이민 하셔서, 미국에서 캐쉬로 증여 하는게 가장 좋은 방법 입니다. (세금 없습니다.)
그리고 부모님이 한국으로 돌아 가시고, 원글님 명의로 아파트 전세를 얻어 드리거나, 혹은 집을 다시 구입 하는게 세금 없고 깔끔 합니다.
증여나 상속 둘중에 하나를 골라야 한다면 증여보다는 상속이 낫습니다. (세금측면)
와! 이런 방법도 있군요,, 알려주셔서 감사합니다.
지나다가 우연히 보고 언젠간 닥쳐올 수 있는 일이라 찬찬히 보고 있어요. 전 초보수준이고요. 푸님 글 보고 잘 배웠고요, 혹시 제가 생각하는 건 해당이 아닌지 여쭤봅니다.
즉, 영주권 받으시고 아파트 매도하시는 경우 혹시라도 매도가 지연되는 상황에서 영주권 때문에 (저희 경우지만, 이민비자 받고 6개월?인가 기한내 랜딩 조건이 어렴풋이 기억나거든요.) 빨리 오셔야 하고, 그래서 만에 하나 한국 비거주자 상황이 된다면, 그 양도세 면제 혜택을 못 받을 수 있는... 혹시 그런 부분도 함 알아보셔야하는 거 맞나요? (제가 이주 초기에 이것저것 막 공부하던 시절, 그 전까지는 세금에 대해서 0 수준이었거든요.... 그때 몇 세금 면제혜택이 비거주자가 되면 사라진다는 걸 알고, 당장 닥친 일은 아니지만 헉 했던 기억이 나거든요. ........ 유리지갑으로 세금은 자동으로 징수되고, 현금영수증이나 챙기며 소소한 소득공제가 할일의 전부이던 시절이 그립네요. 그저 내나라에 살았다면 여전히 그렇게 단순하게 살았을텐데도 싶고... 여기서 비지니스 한다해도 나름 단순할 것 같은데, 두 나라 걸쳐 있으니 뭐가 복잡~해서 힘드네요.
저희는 원글님과 일부는 비슷하게, 그보다 조금 더 싼 듯한 부모님 아파트를 살려 좀이나마 저희에게 물려주실 계획으로 부모님댁 역모기지를 저희가 갚아드리고 그 돈으로는 지금껏 부모님 댁에 저희 가족 일부가 전세로 살고 있거든요. ........ 아직은 받은 입장이 아니라 드린 입장이라 별 걱정 안하고 있는데, 원글님 글과 댓글들 보며, 비거주자 증여 상속, 나오니 ........정말 유리지갑 시절이 다 그립네요.......... 마일모으는 것보다 훨씬 어려운 거지요? ㅠㅠ
아무튼 여러 고급정보로 가르쳐주시는 고수님들께 늘 감사한 마음이 또 들고요....... 원글님 순조롭게 부모님 원하시는 이전 하시게 되길 바랍니다. (참 최근에 우연히 쇼츠 봤는데, 이대통령이 18억 부모가 살던 집을 돌아가시며 남겨줬는데, 세금 내느라 그 집을 팔아야하는 건 좀 말이 안된다고, 자식들이 그냥 물려받아 살 수 있어야한다는 취지로 말씀하시는 걸 들었어요. ............ 이리 되면, 제가 갚아드린 부분, 무슨 등기 이런 거 받아놔야한다는 조언 받았는데, ..... 그런 복잡한 절차 안해도 걱정 없겠다 싶기도 해서 반가웠었죠. ..... 예전엔 부자들이 상속시 당연히 세금 내야지, 주의였는데, ......... 저도 소시민이지만, 저보다 어려운 분들 입장에선 여전할 것도 같고, ......... 저를 봐도 참 사람들이 입장차가 크네요... ㅠㅠ)
말씀하신 방법의 경우 부모님이 한국에 사시고자 하면 미국에서 캐쉬증여 뒤 다사 영주권 버리고 한국에서 사시면 되나요? 그렇게 될 경우 과세당국에서 미국에서 증여한 행위에 납세의무를 부과할수도 있을까요?
이런 방법이 있었군요.. 수억을 세금으로 내느냐 마느냐의 문제라 시간이 걸리더라도 이 방법이 최선이겠네요. 공유 감사합니다
1번으로 증여를 받으실때 해외거주자는 공제없이 칼같이 세금을 내야하는것은 맞구요, 다만 10년내에 부모님께서 돌아가셔서 상속이 이루어지게되면 이 증여부분이 다시 상속으로 전환되면서 공제받지 못해 낸 세금을 오히려 돌려받습니다. 부모님께서 연세가 아주 많으시다면 생각해보실 부분입니다.
이런 세부 사항도 있군요. 알려주셔서 감사드려요!
마술피리님, 다른 글에서 방금 뵈었는데... ^^ 이렇기도 하군요.......... (미국 오면서 세금의 존재에 대해 눈을 떴는데, ......... 0점에서 23점 정도로 발전?하며 살아오다가, 문득 오늘은... 그냥 0점으로 대신, 머리 단순하게 살던 시절이 그리워지네요......... 유리지값이라면 여기나 저기나 비슷하게 단순할 텐데, .......... ) 덕분에 하나 배웠네요...... 이젠 부모님 떠나시는 일을, 부모님 없이 어찌 사나, 관점이 아니라 이런 걸 준비하는 관점이 되었다는 것도 참 격세지감이고..... (오늘 너무 상띠망딸 죄송합니다............꾸~벅)
이건 전기차 문제가 아니라, 모든 차가 이런 구조 인거 같아요. 저도 예전에 차 하나가 물이 안으로 흘러서 (보통 썩는 냄새가 먼저 나죠),
거라지에 가지고 갔더니, 바로 고쳐주더라구요. drain이 막힌거라구 하면서요. 얼마 들지도 않았습니다.
고치셨다니 다행입니다.
저는 2번 추천드립니다. 세금이 최대한 적게 들어가는 방식으로 해야 혹시 모를 일에 대비가 됩니다.
전세금 5억은 나중에 상속세 공제 받으실 수 있을 거 같은데요.
한국에서 매매대금 2억 대출 받아서 해결하는 게 제일 좋은 방법이겠지만, 이게 힘드시다면, 부부가 각각 401K Loan 최대한 받고, 나머지 액수만 채우는 방식으로 하면 어떨까 합니다. 만일에 그래도 돈이 모자라시다면, 아파트 전체를 양도/증여 받지 마시고, 지분 50%나 그 이하를 지금 먼저 받으시고, 나중에 여유되실때 나머지 지분을 받는 방법도 있습니다.
저도 이 부분 궁금한데 같은 시나리오는 아니지만 공동명의로 하시면 증여나 상속세가 줄어들지 않나요?
저희는 전세금 5억원에 대한 상속공제를 받으면 되는지라 세무사 분께 더 여쭤보지는 않았는데, 인터넷에서 찾아 본 바로는, 공동명의로 상속받을 경우, 배우자 공제를 추가로 받을 수 있는 것 같기는 합니다.
아파트가 서울의 어느지역인지도 중요 합니다.
감정가 산출 기준이 tax assesedd value 인지 market value 인지 보셔야 합니다.
tax assesed value 로 세금을 내는 경우도 좀 있는데, 지역이나 아파트에 따라서는 market value로 산정해서 내셔야 합니다.
혹시나 tax assesed value 로 세무사가 진행을 하신다 하면, market value로 안해도 되는지 물어 보시길 바랍니다.
그리고 다른분 상담도 받아 보시구요.
세무사 마다 조금씩 다른 경우가 있는데, 괜히 과징금 추징 되면, 아주 비쌉니다. (변제 의무는 본인이 져야 하는 거라....)
고려해야 할 사항이 많고 의견이 분분해서 꼭 다른 세무사 분께도 상담을 받아야 할 것 같네요,, 알려주셔서 감사드려요,,
증여하면 2억을 세금으로 내야 하고, 직계가족 저가거래로 하면 2억을 부모님께 드리는 건데, 이건 물어볼것도 없이 2번 아닌가요? 그리고 2억도 시간만 많다면 아주 천천히 나눠서 돌려 받을 수 있어요.
대학 등록금의 경우, 주립대는 부모의 인컴이 영향을 많이 주고, 사립대 (아이비나 top30)에 진학할 때에 이 세컨 하우스가 문제가 됩니다. 프라이머리 홈의 밸류를 모르니 정확하지는 않지만, 세컨더리가 1밀리언 넘어가면 서포트를 못 받더라고요. 가고 싶은 학교 웹사이트에 가면 파이낸셜 서포트를 받을 수 있는지 없는지 확인 해주는 곳이 있어요? 여기에 넣어보세요. 그리고 미국은 전세개념을 몰라서 밸류를 낮추는게 가능 할 지 모르겠습니다.
집 자체에 잡힌 대출금이 아니라면, 말씀하신 것처럼 전세금을 밸류에서 빼지 못하는 것 같네요. 그렇다면 향후 학자금 지원에 영향을 많이 미칠 것 같아, 지금 증여나 양도를 받는 것이 좋은 결정일지 고민이 되네요. 댓글 감사드립니다!
렛미고님 덕분에 지나가다 (머리는 많이 아프고, 난 돈 쪽이랑은 아무래도 거리가 먼가보다, 마일 모으는 것도 벅찬데 ... ㅋ 하긴 해요) 공부 많이 했습니다. ....... 잘 알아보시고 최선의 선택 하게 되시길요. ............
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