1편: 시작하기 에서 이어집니다.

 

요약:

1. 사업하고싶다고 SBA론 다 받을수있는거 아니다. SBA론도 owner equity injection을 15%~20%정도 요구.

2. SBA론은 collateral 혹은 personal guarantee를 요구한다. 망한다는게 정말 말처럼 "망했다" 하듯 쉬운게 아니라는것.

3. ... 좀전에 깨달은건데 SBA loan은 승인받은 돈을 한꺼번에 주지 않는 경우가 더 다반사라고 합니다... 

4. 협상은 chatGPT가 다 해주는 엄청남을 경험하다. 그렇지만 정식 계약 전 변호사는 항상 고용하도록 합니다.

 

 

 

저는 사업 시작하고싶다면 은행에서 돈을 빌려서 맨땅에서 시작하는줄 알았습니다.

물론 그게 쉬운게 아닐거라고 생각은 했지만.. 이건 진짜 돈이 돈을 부르네요.

어느정도 돈이 있어야 사업이 시작 가능한거더라고요.

 

Small business loan은 개인의 채무/능력보다는 proposed business의 financial projection을 더 본다고는 하지만,

여전히 집 담보나 본인 크레딧 보증을 요구합니다.

그리고 론 금액의 15%~20%를 applicant가 충당하길 요구합니다.

100k를 빌리려면 적어도 15k-20k 내 돈을 넣어야 진심이라 생각한다는거죠.

 

근데 보통 그런 돈이 어디있죠?... 

은행 입장은 이해하지만,

small business와 경제 발전을 더 돕고싶다면 좀더 돈을 쉽게 빌려줘야하는거 아닌가 이자도 비싸게 받아먹으면서 하는 제 생각을 덧붙이며

 

SBA application을 월말까지 넣을 예정인데,

collateral 혹은 personal guarantee를 요구한다고 합니다.

그러니 사업 망하면 정말로... 집을 뺏기든 크레딧이 7년간 박살나든 하는거죠. 

Bankruptcy를 하게 될수도 있고요.

사업을 한다는건 정말.. 쉬운일이 아닌거겠죠.

 

거기다 조금 전에 알게된것... 제 비즈니스 어드바이저님이 지나가며 얘기해서 안물어봤는데,

다시 찾아보니 SBA loan은 보통 승인받은 amount를 lump sum으로 주는게 아니라 (그런 경우도 있긴 한데),

제가 먼저 결제하고 invoice를 줘서 reimburse받거나, 컨트랙터/아키텍트 같은 사람들에게 받은 invoice를 주면 은행이 직접 페이하는 형식이라더군요.

그 큰 돈이 제 계좌에 들어온다는 생각에 너무나 기쁘고 (아직 application도 안넣었지만) 비즈니스 카드를 열어제낄 생각에 행복했으나

그렇게 flexible한 돈이 아니라는걸 이제야 깨달은... ㅋㅋㅋㅋㅋ; 하긴 그러면 횡령이 너무나 많아지겠죠.ㅋㅋㅋ 

 

아무튼 Financial projection을 준비하며 돈이 얼마가 필요할지 startup cost를 계산하게 됩니다.

Startup cost에는 아무래도 공사와 가구 이런것들이 제일 큰 돈이기에 공간을 어느정도 확정해야하는데요.

 

전 글에서 얘기했듯 retail use들을 컨택하는데,

상업 렌트는 base rent가 평당 가격, 1년간 내는 돈으로 나오는데,

렌트 방식에 따라 다르지만 저희 동네 특징인지 몰라도 보통 nnn 방식을 많이 채택하더라고요.

평당 base rent + 평당 nnn으로, nnn은 보통 택스, net insurance, common area management 이런걸 포함합니다.

공개적으론 잘 안나와있고, 리얼터에게 물어보면 답해주는데, 보통 평당 base rent부터가 $35/sqft 이상이더라고요.

저는 4,000-6,000sqft 공간들을 보고 있으니 최소 4,000sqft면 1년에 $140,000, 그럼 한달에 $11,666... 그것도 base rent만 그정도고 nnn이 평당 또 붙는거죠.

그렇게 미친 렌트+nnn에 정신을 놓아갈 쯔음..

 

저희집에서 5분거리에 사실상 저희동네에서 daily traffic이 제일 많은 구간 플라자가 있는데,

제가 이사오기 전부터 비어있던 큰 공간이 플라자 앞라인에 하나 있습니다.

거의 3년째 공실인데, 연락해보니 원래 12,000sqft짜리 큰 공간이었는데 두개로 나뉘어서 한쪽은 레스토랑이 들어와있고,

이 공간은 앞에 통창 3개 빼면 창문이 하나도 없습니다.

완전 앞쪽, visiblity도 좋은데, 다른 공간들이 보통 $40~$50/sf 하는데

6,400sqft, base rent $30/sf, nnn $14/sf라고 합니다. 

워낙 안나가서 저렇게 초강수를 둔거겠죠.

어 괜찮은데 싶어서 리얼터한테 LOI를 샘플로 달라니 기다렸다는듯이 제가 원하는걸 먼저 써달라고 합니다.

 

LOI는 letter of intent인데, 랜드로드와 테넌트가 리스에 뭘 원하는지를 오며가며 협상하는 편지인데요.

여기서 chatGPT가 등장하고, 저는 변호사 없이 chatGPT를 통해 협상을 진행합니다.

 

chatGPT한테 LOI를 보여주고 뭘 더 협상할까, 뭐가 위험한거고 더 받아내야할까 물어보면 다 대답해주더라고요.

하라는대로만 했는데 리얼터측에서 "your lawyer한테 더 얘기하고 알려줘" 라고 얘기하는거 보고 깜짝 놀랐습니다.

제가 변호사랑 얘기하는줄 알 정도로 전용 용어나 리스 조항을 잘 쓴거같더라고요. 

그렇게 협상하는데, 3년+ 공실이었으니 그쪽에서 정말 급했나봐요.

첫해에 base rent $24/sf, 둘째해에 $27/sf, 그 이후로 3년간 $30/sf 까지 받아내고

그 외에도 엄청난 조항들을 받아내고 이정도면 너무 좋다 하고 있는데,

타운 planning & zoning 에서 갑자기 저를 부릅니다.

 

가서 얘기하니,

그 플라자 공간 자체는 indoor recreation use로 너무 좋은데,

너무 잘되는 플라자다 보니 주차 자리가 너무 없는데, 정말 너의 customer들이 여기 오는걸 좋아할거 같냐고.

그 공간이 앞에 있어 visibility가 좋은건 맞지만 주차장은 항상 꽉차있고,

정 할려면 파킹이 훨씬 널널한 뒤쪽으로 돌아가서 파킹하고 엘리베이터 타고 올라올수야 있지만,

너의 고객들은 애들데리고 유모차끌고 짐 바리바리 들고 올텐데, 이걸 하고싶어 하겠냐고 묻더군요.

그리고 틀린 말이 아닌게, 저도 이 플라자 앞쪽에 자주 가는데 갈때마다 자리가 없어서 빙빙 돌거든요.

 

맞는말이네.. 하고 타운에게 감사하며 이 공간은 포기하기로 합니다.

전 글에도 썼듯, 타운이 저를 정말 좋아해줍니다(?)

그래서 저를 위해 이런 뼈때리는 조언도 해주고, 15년만에 indoor recreation use 퍼밋에 도전하는걸 응원하고 도와줍니다.

 

그런데, 같은 플라자에, 뒷라인에도 공간이 하나 있습니다.

3,500sqft, base rent $30/sf, nnn $10/sf.

여기는 세로로 길고 뒤쪽에 있어 visible하지 않다고 생각해 관심을 안뒀는데,

파킹 문제가 들어오니 갑자기 여기가 매력적으로 보이기 시작합니다.

그리고 생각보다 공간 컨디션도 너무 좋고,

타운에서도 여기 permit 나오는데 아무 문제 없어보인다고, smooth할거라고 응원해줍니다.

 

그렇게 또다시 chatGPT로 LOI 협상을 하고,

한 세네번 왔다갔다 한 끝에

위와 똑같은 base rent 할인과 사실상 스타트업 치고 상당히 파격적인 조건들을 받고, 

오늘 LOI에 싸인해서 보냈습니다.

 

그런데 정말 어렵지만,

한편으론 지금이 사업하기 좋은 세상이다(?) 라는 생각을 한게,

chatGPT가 모든걸 다 해줄수 있더라고요.

물론 하는 말을 다 믿으면 안되고, 다 부탁할수는 없지만,

계산이라던지, 협상이라던지, 로고 만드는거, 오감놀이 아이디어, 공간 활용 아이디어 등등

이런거 전부다 chatGPT가 해주는데, 없었으면 리서치하며 시간을 얼마나 썼을지,

시간 단축을 얼마나 한건지 싶더라고요.

AI를 극혐했던 저인데, 결국 저도 이렇게 활용하게 되네요.

물론 정식 리스 싸인 전에는 변호사를 고용하기로 합니다.

 

그리고 열심히 준비하는데...

이 모든게 다 알수없던 저의 촉이었던걸까요.

2주전, 갑자기 회사에서 "Business update" 미팅을 소집하길래 설마 조직개편한지 1년도 안됐는데 또할까 했는데,

네 설마가 사람잡더군요.ㅋㅋㅋ 

저희 회사 스트럭쳐가 Headquarters - 3 divisions - 디비젼 산하 region 3~4개씩인데

중간의 division 3개를 다 없애버린다는 청천벽력 같은 소식.

그리고 저는 지난 조직개편때 region에서 division으로 옮겨졌기에, 저도 또 조직개편 대상이 되었습니다.ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

2.5년 이 회사 다녔는데 벌써 3번의 조직개편이네요.

지난 두번은 어떻게 살아남았지만, 이번엔 정말.. nationwide, 6천명 정도가 타격을 받고, 아무도 뭐가 어떻게 될지 아직 모릅니다.

자세한 상황은 10월 중순쯤 나온다니, 그때쯤 알게되겠지만.. 제 팀은 아무래도 없어질거 같다는 의견이 더 많습니다. 

저희회사도 AI를 도입하고 저희 일을 많이 가져가려고 하더라고요.ㅎ

아이러니하게 chatGPT도움을 많이 받았지만 반대편에서는 AI가 제 잡을 없애는거 같네요.ㅋㅋㅋㅋㅋ

그래서 income을 늘리려고 시작한 이 준비가, 결국 제 본업이 될거같....;;;

12/31까지는 일단 제 자리가 있긴한데, 이직을 하든 내부에서 살아남든 최대한 본업을 보존하고

최대한 빨리 준비해서 내년 2-3월에 오픈해야할텐데.. ㅎㅎㅎㅎ

아마 결국 이게 본업이 되지 않을까 싶습니다.ㅎ

 

정말 회사도 일도 좋아했는데, 마음 아프지만

그래도 3번째 조직개편 경험에 이 사업 준비 덕분인지, 막 불안하진 않고 

그저 제가 좋아하는 사람들만 안전했으면 싶습니다. 제가 잘리는 한이 있더라도요.

다들 어딘가에 어떻게든 landing하길 바라며...

 

다음은 permit 과정을 위한 글이 되겠네요.

제발 엎어지지 않고 끝까지 가겠죠..?ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ