50년 모기지 정책은 과연 어떨까요?

50년 모기지도 있는줄 몰랐네요 @.@

이거 만든다고는 했었는데 아직 안될걸요. 만드는 이유는 젊은 사람들이 집값비싸서 집사기 힘들다하니 그럼 50년 모기지 만들어줄테니 빚내서 집사라는거죠. 마치 대학학비 비싸서 공부못하겠다고 하니 대출해줄테니 죽을때까지 갚으라는것과 같아요.

아무리 20대 초반에 집을 산다고해도 은퇴할때도 계속 페이만트 하고 있겠네요 @.@

70대까지 은퇴할생각 말고 일하라는 거죠.. 오바마케어도 없애니 건강보험때문이라도 조기 은퇴는 불기능하겠지만요..

아... 뭔가 사람들을 쥐어짜 내고 짜내다가 뭐 더 짜낼 방법 없나 해서 나온 방법 같아요. 거의 대부분은 이자만 갚다가 이사 갈 것 것같아요. ㅠㅠ

first home buyer에게 신박한 메세지를 주는거죠. 

"처음 집을 사고 이 세상 삶을 정리할때쯤 너의 빚은 같이 사라질거야. 운이 안좋으면 네가 죽고 나서도 빚은 남아있을수도 있어"

지금나이에 50살을 더해보시고 그때까지 모기지 론을 갚으면서 살고 싶으신가요? 곰곰히 생각해 보시죠 ^^

평균적인 홈 오너쉽이 7년이라고 하더라구요. 

어차피 중간에 이사가면서 상환하거나 다양한 이유로 리파이낸스하게 되므로 loan term 이라는건 큰 의미없긴 한 것 같습니다.

강제 저축이 좀 줄어드는 단점이 있겠네요. ㅎㅎ

보통은 loan term 이 길어지면 term premium 이 생겨서 이자율도 비싸지기 마련인데 50년 모기지는 어떨지 모르겠네요. 이자율만 30년 모기지랑 비슷하다면 why not 이긴 합니다.

위에 분이 말씀해주신것처럼 평균 홈 오너쉽이 7년정도이기 때문에 30년이나 50년이나 이자만 갚는건 마찬가지이고

그런거면 매달 내는 돈이 적으면 더 좋죠. 

저는 개인적으로 50년 나오면 좋겠어요

평생 월세네는거랑 비슷해지는거죠.. 집은 은행이 회수하겠네요..

이거죠. 모든 모기지 상품은 그 duration의 초반에 은행이 먹을 이자의 상당수를 땡기도록 설계되어 있는데 50년중 평균 거주기간 7년이라면 50년 기간의 채 14%죠. 그 7년동안 은행에 내는 돈의 거의 90%는 이자고 원금은 거의 줄지 않죠.

집값이 그 7년동안 내는 이자를 헷지할 정도로 올라주지 않는다면 이 상품은 등기부등본에 니 이름 새겨주는 대신 "너는 은행이자+HOA+집보험료+각종 비용을 니가 다 부담하세요"라고 하는 상품인 거죠. 

지난 50년간 집값이 대략 열배가 오른 것을 감안하면 50년 만기가 다 되어갈 때 쯤에 월페이먼트는 껌값(?)으로 느껴지겠네요.

저기 톱니같이 나오는 패턴은 무엇인가요? 저거에 맞춰 사고 팔고 하면 이득이지 않나요?

계절에 따른 가격변동으로 알고 있어요. 아무래도 겨울 같은 비수기에 집가격이 떨어지고 봄, 초여름과 같은 성수기에 집가격이 올라가겠지요.

저 톱니 바닥부분은 집들 퀄리티가 좀 떨어지는걸로 봐야죠. 성수기에 안 팔린 집들 떨이느낌?

부동산 전망이 괜찮은곳에서는 interest-only 모기지도 있다고하니 50년짜리모기지가 놀랍지않네요. 어차피 집값이 나중에 오를테니 이자만 내겠다.. 이게 된다고합니다. 

15년 짜리 auto loan보다야 현실성이 있겠죠..

유명한 유튜버가 올린 영상이 있는데 보는걸 추천합니다. 기간은 늘지만 이자도 훠얼씬 많이 붙고 페이먼트도 별로 안내려가고, 집사는 사람도, 은행도, 투자자한테도 별로 매력이 없는거 같습니다.  티피컬 즉흥적으로 툭 던지는 폴리시...

https://youtu.be/s_gAnBxoGN8?si=Is_6HJjb2suNo6jK

그냥 던지는건 아닐겁니다. 아마 내년 중간선거에 가장 큰 이슈는 affordability가 될거에요. 이게 가장 악화된 분야가 first home buyer 평균연령이죠. 이제 거의 40세 찍었어요. 

세컨홈 써드홈 투자하신 분들이야 집값이 계속 오르는게 좋겠지만 그러다가는 후속세대는 그냥 썰려나가는거죠. 이번 미니 선거가 affordability가 얼마나 휘발성이 있는지 제대로 증명했는데 현정부가 뭐 할수 있는게 없죠. 50년으로 늘려서라도 월 페이먼트 낮춰서 집 사게 해줄께.. 눈속임인거 다 알지만 이렇게라도 해야 할겁니다. 

영상은 보지 않았습니다만, 아마도 50yr fixed vs. 30yr fixed 를 비교했겠죠? 이러면 term premium때문에 아무래도 50yr fixed의 이자율이 높을 수 밖에 없고요. 그러면 비교하나마나 30yr fixed 가 훨씬 유리할 것입니다.

하지만 여기서 꼼수가 더해지면 얘기가 좀 달라지는데요. 예를 들면 5ARM, 7ARM에 loan term만 50yr 로 바꾸면... 이러면 30yr fixed 랑 이자율은 비슷해질 수 있거든요.

그러면 forever home 을 구매하는 경우가 아닌 first home buyer에게는 좋은 옵션이 될 수 있습니다.

문제는 이렇게 만들어진 loan으로 MBS를 만들었을 때 시장에서 수요가 있는지가 또 커다란 문제인데요. 사실 현재 30yr fixed 로 이뤄진 MBS를 구매하는 투자자 입장에서도 maturity를 30년으로 예상하고 구매하는 경우는 없습니다. 즉 어차피 30yr loan term 끝가지 전에 대부분 상환이 이뤄진다는 것이지요.

결국 정부의 뜻에 맞춰 국책모기지 업체들이 50년 loan term을 가진 3ARM, 5ARM, 7ARM 들을 구매하기 시작하면 그냥 이런 상품들도 conforming loan이 되는 것이지요 ㅎㅎㅎ 

이자율만 잘 챙긴다면 집 구매자 입장에서 손해는 아닙니다.

궁금한 부분인데요. 50yr 모기지가 집 구매자 입장에서 손해가 아닌건 어떤 측면에서죠?

50년 6%로 빌리면 처음 7년동안 한달에 2632불씩 내는데 7년 84개월뒤 줄어드는 원금은 50만불중 채 14000불이 안됩니다. 좋게 말해서 모기지이지 사실상 월세죠. 

같은 금액을 30년을 빌리면 월 페이먼트는 3백불정도가 늘어나지만 7년 84개월뒤 원금중 52000불정도가 상환되네요. 이후 내야 할 이자가 훨씬 적은건 말할것도 없구요. 

50만불 빌려줘서 50년 모기지중 처음 7년간 이자만 20만불을 땡기는 은행한테 겁나 좋은 상품인건 알겠는데 소비자에게 무슨 좋은 점이 있는지는 갸우뚱합니다. 

전 오히려 아래 하와와님이 지적한것 처럼(4-6% 매년 주택가격 상승이 일어나야만 내는 이자가 헷지되니) 저런 무리한 상품을 정부가 주도해서 내놓는다는 건 앞으로 저 모기지 상품 구매자가 실질적 이득을 보게 부동산 시장을 펌핑하겠다는 시그널이 아닐까 생각하구요. 그렇다면 정말 잘못된 방향으로 가고 있다고 생각합니다. 

30년 모기지와 50년 모기지가 같은 이자율이라고 했을 때, 내야하는 월 페이먼트의 차이 ($300) 을 매년 6%의 이자율인 상품에 투자하면 7년 후에 두 경우 모두 정확하게 동일한 equity 를 가지게 됩니다.

달리 얘기해 보자면, 50년 모기지를 받은 사람이 매 달 $300 을 extra payment toward principal을 할 경우, 역시 두 경우 모두 정확하게 같은 equity를 가지게 됩니다.

즉 50년 모기지를 받은 경우 매달 $300 을 6% 로 빌릴 수 있는 "옵션" 이 있는 셈이지요.

대부분의 가정에서 모기지 이자율보다 낮은 이율로 돈을 빌릴 수 있는 방법이 없다는 점에서 이는 longer term loan에서 오는 장점입니다. 신용카드 페이먼트 밀리는 것 보다 훨씬 낫거든요. 다만 이렇게 원금을 까지 않은 경우 $300에 대한 6% 이자를 내고있다는 것을 잊으면 안되겠지요.

그냥 이론적인 얘기고요. 사실상 50년 모기지가 시장에 안착하면 30년 대비 높은 이자율 + 찔끔 낮은 월 페이먼트로 많은 분들을 괴롭힐거라는 의견에도 동의합니다.

저는 "높아진 가격" 을 대출로 해결하려고 하면 안된다고 생각하는데 (e.g., 투이션과 학자금 대출의 죽음의 쌍곡선) 이런 모기지 상품들이 집 가격이나 밀어올리지 않을까 그것도 걱정이네요.

저도 그 옵션을 생각해봤죠. 한국의 전세상품이 역으로 비슷한 셈법으로 집주인에게 적용되는 거구요. 그런데 그런 논리라면 50yr 모기지가 아니라 equity가 있는 모든 사람들이 그 equity를 담보로 레버리지를 일으켜서 이자율보다 더 높은 수익을 올리면 된다는 건데 리얼월드에서 이렇게 하는 사람들은 소수죠. 

그리고 요즘 미장이 무슨 한국에서 돈복사 하는 곳이라는 인식이 강해서 연 6% 이자율을 beat하는 이율 (그것도 이자로 인한 세금을 제하고)이 돈만 파킹하면 자동으로 실현될거라 생각하는 사람들도 있을것 같은데 실제는 그렇게 될지 아무도 모르는 거잖아요?

바로 아래 예시에서 말씀드렸다시피 6%수익률이 자신이 없으면 해당 금액을 "extra payment toward principal" 하면 됩니다. 그러면 7년 후에 똑같은 equity 가 남습니다.

즉 50년 모기지는 이 extra payment를 할지 말지 사용자가 정할 수 있다는게 장점이지요.

50년 모기지로 계산해보면 초기에는 원금 상환이 거의 이루어지지 않아 쌓이는 equity가 매우 적습니다. 대부분의 사람들이 5년 정도 지나면 다음 집으로 이사하기 때문에, 집값이 매년 4~6%씩 꾸준히 상승하지 않는 이상 5~7년 후 집을 팔 때 오히려 손해를 볼 가능성이 높습니다. 단순히 월 납입금만 보고 이제 나도 집을 살 수 있다! 는 생각으로 접근하면, 실제로는 집을 보유한 기간 동안 얻는 이익보다 잃는 비용이 더 커질 수 있습니다.

결국 이런 상품은 많은 사람들에게 주택 소유의 꿈을 심어주는 듯하지만, 그 구조를 들여다보면 소비자보다는 금융기관, 부동산 개발회사, 그리고 재산세를 걷는 정부가 이익을 가져가는 시스템에 가깝습니다. 장기 이자 수익을 확보하는 금융권, 낮은 월납입금으로 수요를 늘리는 개발사, 안정적으로 세수를 확보하는 정부 모두 이 구조의 수혜자입니다. 반면, 실제 구매자는 거의 대부분의 월 모기지를 이자로 지불하면서도 실질적인 자산 증식 효과를 얻지 못하고, 매각 시점에는 각종 거래비용을 부담하게 됩니다. 결국 50년 모기지는 집을 가질 수 있다 는 꿈을 파는 상품이지만, 그 꿈의 대가를 치르는 쪽은 대체로 소비자 자신이라는 점이 문제의 핵심입니다.

이거 보고 한참 웃었네요. 참고로 Dave Ramsey 는 모기지는 무조건 15년이라고 계속 주장해왔죠.

ㅋㅋㅋㅋㅋ 웃고 갑니다