[사과의 부동산 이야기] 52. 망할뻔한 숏텀렌트 STR- 9호 대형 캐빈 섿업 스토리

[사과의 부동산 이야기] 52. STR- 9호 대형 캐빈 세팅

안녕하세요. 

오랫만에 겨우 인사드리는 사과입니다. 

언제 글을 올렸는지 까마득합니다. 

몇달동안 글을 못올리니, 걱정과 궁금함에 쪽지 주셧던 분도 계시고, 이제사 정리가 좀 되어 한숨 돌리고 몇자 정리해봅니다

쪽지함에 왜 글을 안올리시냐고, 무슨일이 있느냐고 걱정해주셧던 애독자님들께는 고개숙여 감사를 드립니다. 

 

사실 진짜 2025년은 고생을 많이 했습니다. 

작년 9월에 판매한 빈땅을 그 매각대금을 1031 익스체인지해서, 제가 1월에 업스테잇 뉴욕 레잌 플라시드와 킨 (Keene, NY) 산악지역에 커다란 캐빈을 54만불에 샀습니다. (9호집 킨캐빈이라 명하겠습니다.)

이 집의 구매과정은 이전글에 있습니다. [사과의 미국 부동산 이야기] 31. 얻어걸린 땅의 수익률과 1031 like kind exchange, 9호 투자집 (3호캐빈) 이야기

간단히 요약해보면, 3호 멀티홈에 딸려온 주차장이 빌더블 랏이었고, 땅팔라는 콜드콜을 늘 받덛차에, 오래 안팔리던 큰캐빈에 꽂혀서리, 땅을 팔아 1031 익스체인지를 해서 방6개짜리 캐빈을 산 스토리 입니다. 땅은 계약서상 $1에 샀고, 판가격은 140k 였고. 여차저차 3년간의 택스와 1031 ex 비용등을 제하니, ROI 13,800,000% 라는 말도 안되는 수익이 났던 경우였습니다. 다운페이와 클로징까지는 이전 땅판돈에서 모두 충당이 되었고, 나머지는 론을 얻어서 산 경우입니다. 

 

그리고 바로, 2월에 손이 많이가는 로디 멀티홈 두개 (2, 5호) 를 잘 팔아서 상급지 싱팸3, 듀플1 (10, 11, 12, 13호) 을 사서 렌트내고 안정화 하고, 마지막 바닷가 앞의 싱팸은 아직도 수리중입니다. (이 이야기는 앞글에 )

 

그리고 여름내내 지난 겨울에 땅팔아 산 9호 캐빈을 세팅하느라 업스테잇 산에가서 아주 노가다를 지대루 했습죠.

오늘은, 숏텀렌탈 9호 캐빈 세팅 이야기입니다. 

여기까지는 좋았지만, 문제는 그 다음입니다. 

 

이집을 사며 그간 몇달간은 정말 많이 고생했는데, 이렇게 다 끝내고 이글을 쓰는 날이 오다니...눙물이 앞을 가리네요.

 

1. 구매의 어려움, Rural area, appraisal : 산이라 주변에 롱텀 렌탈이 거의 없어서 타주 렌더는 어프레이절이 안나와 서류 다 내고 중간에 렌더가 렌딩을 포기했습니다. 해서, 계약을 깰까도 고민 했지만, 셀러의 안타까운 사정에, 로컬 몰게지 브로커와 부랴부랴 작업해서 7.85% 이자로, 5년 prepayment penalty 있는 사악한 조건으로 미스터 쿠퍼에게서 몰게지를 얻었습니다. 

2. 캐빈이란 집의 구조적 이슈들: 사고나서 보니, 전기패널, 히팅문제, 페스트 컨트롤 등 총체적인 문제들을 만나게 되었습니다. 

전기는 일단 집이 너무 크다보니 전기 패널이 꽉차서, 새로운 핫텁이나 세탁기 건조기를 추가로 넣을 자리가 없다는 것이었습니다. 그리고 더 큰 문제는 로컬 전기업자들을 여럿 불러도, 일단 와서보고 패널 룸이 없다는걸 알고는 다시 안온다는 것이었습니다. 서브패널을 넣어 늘려야 하나. 암튼 핫텁은 포기할수 없는 부분이라, 전기문제로 엄청 고생했습니다. 

3. 로컬 컨트랙터의 비싼 가격와 수급의 어려움:

그리고, 전담해줄 로컬 컨트랙터가 일당이 비싸고, 핸디맨들은 연로하시고, 일도 느리고, 로디에서 공사하는 가격의 두배 세배를 들여도 일의 진척은 너무나 느렸습니다. 

시간당 $50-$60 불 받으시는 GC는 다른 일 중간 중간 와서 일주일에 2-3일 하루 3-4시간 일하시고 어쩌다 풀데이 일하시니 도무지 일이 되지않고, 매주 몇천불씩 날아오는 빌은 정말 스트레스 그자체였습니다. 

로컬 컨트랙터와는 화장실 두개만 공사하고, 페인팅 알바 하시는 클리너분과는 두달 정도 일하고 2만불을 지출한 후에, 이제 그만 와주십사 했습니다. 

불굴의 한국인의 투지로 어떻게든 이 공사를 마무리 하고자 직접 나섰습니다. 

 

4. 구원투수 등판

한국에서 노가다좀 해본 토목과 공돌이 동생이 때마침 휴직으로 시간이 나서, 급히 SOS를 쳤습니다.  노가다좀 해본 친구도 데려오네요. 그리고, 동생이 조언해서 한국서 전기기사인 은퇴가까운 사촌오빠도 모셨습니다. 이 세분과 저, 그리고 방학을 맞은 아들. 주말마다 로디와 킨을 오가는 남편, 이렇게 여섯이서 여름내내 석달간 달라붙어 공사와 세팅을 했습니다. 

 

통나무 느낌은 그대로 살리지만, 얼룩과 먼지 많은 기둥들위주로 프레임은 블랙을 칠해 엣지를 주었습니다. 

방마다 컨셉을 잡아 가구와 베딩 그림을 배치했어요. 그리고, 방이 많아서 방에 이름을 붙였습니다. Sleeping bear, Wild buffalo, White tail deer, Lazy moose, Night owls,

Funny otters 

최대한 침대 곁에 폰 충전을 위한 전기배선이 되는 엔드 테이블을 배치하고, 4계절용 컴포터와 베딩과 베게를 넉넉히 깨끗하게 세팅했습니다. 

화장실이 낡아서, 화장실 3개는 새타일을 하고 풀 리모델링은 했고, 팬트리 창고 하나를 개조해서 퍼밋받고, 하프 배쓰 하나를 더 추가했어요.

웰컴 기프트를 놓는 테이블은 엔틱 테이블을 집에서 가져가 세팅하고, 커피와 차, 팝콘, 와인, 과자류등을 비치해두었어요.

거실에는 86 인치 티비를 놓고, 편안하게 쉴 소파와 의자를 벽난로 곁에 배치했어요

조명이 매우 중요해서, 펜던트 조명을 캐빈에 어울리는 소재로 길게 추가로 설치했어요

부엌에는 긴 테이블과 인원수에 맞도록 부족한 의자는 벽에 하이테이블을 배치했어요.

풀 키친으로 게스트가 편하게 사용하도록 기본 세팅에 에어프라이어와 인스탄트팟, 전기주전자, 토스터, 블렌더 등등 스몰 어플라이언스를 풀로 갖추었고, 넉넉한 수량의 접시들과 볼, 컵, 수저, 쿠킹 도구들을 잘 갖추었습니다. 

다이닝 조명이 어두워서 추가로 핀조명과 펜던트 조명을 설치했습니다. 

산에오면 야외에서 즐겁게 놀아야하므로, 코지한 백야드에 페이빙을 하고 파이어핏과 핫텁, 퍼골라를 설치했습니다 .

 

야외 나무에 매달은 그네와 육각정 퍼골라, 미니골프세트, 해먹 등등, 집주변으로 야외에서 놀거리들을 두루 갖추어 놓았서요.

그리고 파킹랏을 정리해 7개가 파킹할수 있게 구획을 나눠놓았어요. 

 

엄청 힘들게 세팅한 킨캐빈은 정말 떨리는 마음으로 에어비앤비에 8월에 리스팅 했고, 

9월부터 주말마다 예약이 들어왔어요. 사이즈가 크고 가격이 있어서, 주중에는 주로 비고, 주말만 차고 있습니다만,

겨울과 시즌 스포츠 큰 이벤트가 있을때마다 일주일 정도 장기 투숙 예약이 와서 큰 도움이 되고 있습니다. 

 

큰캐빈의 단점은 작은 캐빈들보다 관리가 많이 힘들고 서플라이가 많이 들어가요. 

 

쉬지않고, 달려온 한해가 어느새 저물어 가네요. 

긴글 읽어주시고, 잘한다 힘내라 따뜻한 격려 댓글 너무나 늘 감사드리고요.

모두 성투하시기 바랍니다.