캘리포니아 ADU 프로젝트 : Part 2. 뒷마당의 변신, 독립형 ADU를 선택한 이유

저희 집 뒷마당에는 날씨 좋은 날 아이들과 물놀이도 하고 골프 연습도 하던 꽤 넓은 크기의 뒷마당이 있었습니다. 이 공간이 상당히 넓어서 이곳에 ADU를 지어 렌트를 주면 이 집의 가치를 극대화할 수 있지 않을까 하는 생각을 집을 구매하는 과정 중에 하게 되었습니다.

여기서 잠시 ADU의 종류에 대해 제미나이의 설명을 덧붙이자면 다음과 같습니다.

ADU(Accessory Dwelling Unit)란 무엇인가요? ADU는 기존 주택(Main House)이 있는 부지에 합법적으로 추가하는 독립된 주거 공간을 말합니다. 한국의 '별채'나 '옥탑방'과 비슷하지만, 주방과 욕실을 갖춘 독립된 생활이 가능한 완전한 주거 시설이어야 합니다. 캘리포니아에서는 최근 주택난 해결을 위해 ADU 설치 규정을 대폭 완화하고 있어 많은 투자자의 관심을 받고 있습니다.

ADU의 주요 종류

• 독립형 ADU (Detached ADU): 기존 주택과 완전히 분리되어 마당 등에 새로 짓는 형태입니다. 사생활 보호가 가장 잘 되어 렌트 수익을 극대화하기에 유리합니다.

• 부착형 ADU (Attached ADU): 기존 주택에 벽을 맞대고 덧붙여 증축하는 형태입니다. 전기나 수도 연결이 독립형보다 용이할 수 있습니다.

• 내부 개조형 ADU (Conversion ADU): 기존 주택의 일부(창고, 다락방 등)를 개조하는 방식으로, 특히 **차고 개조(Garage Conversion)**가 대표적입니다.

• 주니어 ADU (JADU): 기존 주택 내부 공간을 활용한 500sqft 이하의 소형 유닛입니다.

저희가 살고 있던 본채를 건드리지 않고 ADU를 짓는 데는 두 가지 옵션이 있었습니다. 뒷마당에 독립형 ADU를 짓는 방법과 차고 개조를 통해 ADU를 만드는 방법이었습니다. 저희 집은 차고가 지붕만 본채와 공유하고 사실상 분리(Detached)되어 있는 특이한 형태라, 차고 개조와 독립형 ADU 사이에서 어떤 프로젝트를 진행할지 고민이 많았습니다. 이 중 배우자(P2)가 가족이 사용하는 공간의 침해를 최소화하고 싶어 하여 우선 독립형 ADU를 짓기로 결정하고, 자금을 마련할 방법에 대해 알아보기 시작했습니다.

이때가 오너 파이낸싱을 통한 주택 구매 에스크로(Escrow)에 들어가기 한 달 전쯤으로 기억합니다. 집주인에게 다운페이먼트(Down Payment)를 얼마 정도 하길 원하느냐고 물으니, 저희가 원하는 만큼만 하라고 배려해 주셨습니다.

오너 파이낸싱(Owner Financing)이란? 보통 금융기관에서 대출(Mortgage)을 받는 대신, 집을 파는 사람(판매자)이 은행의 역할을 하여 매수자에게 직접 자금을 빌려주는 형태입니다. 매수자는 전 주인에게 매달 원금과 이자를 상환하게 됩니다.

오너 파이낸싱의 장점 중 하나는 클로징 비용(Closing Cost)을 상당히 줄일 수 있다는 것인데, 여기에 다운페이먼트까지 전 주인분께서 양해해 주신 덕분에 단 3%만 다운하고 계약을 진행하며 현금을 많이 아낄 수 있었습니다. 집을 사면서 아낀 돈으로 ADU를 어떻게든 지을 수 있겠다는 확신이 들었고, 이때부터 독립형 ADU 프로젝트의 견적을 받으러 다니기 시작했습니다.

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