캘리포니아 ADU 프로젝트 : Part 3. ADU 자금 마련과 견적, 그리고 현실적인 투자 조언

ADU를 짓기로 결심하고 알아보면서 가장 힘들었던 점은 보통 은행에 ADU 전용 론이 따로 없다는 것이었습니다. 캘리포니아주에서 운영하던 론 프로그램(CalHFA 등)도 이미 예전에 예산이 소진되어 대출을 구하기가 매우 어려웠습니다. 각 카운티나 시에서 운영하는 프로그램도 찾아봤지만, 저희 상황에 맞는 것은 없었습니다. 일부 카운티에서 프리팹(Prefabricated) ADU에 대해서만 제한적으로 대출을 진행해주는 경우가 있었으나, 아직은 기존 건축 방식에 비해 가격이나 이점이 크지 않다고 판단하여 저희는 현장 건설 방식으로 진행하기로 했습니다. (나중에 Boxabl 같은 회사들이 좀 더 상용화된다면 어떨지 모르겠네요.)

퍼밋(Permit)을 받아 ADU를 지을 때는 건축주가 직접 서브 컨트랙터들을 관리하는 '오너 빌더(Owner Builder)' 방식과 '컨트랙터(Contractor)'를 고용하는 방식으로 나뉩니다. 저는 한국에서 건축학과를 졸업하긴 했지만, 미국 건설 프로세스에 대한 지식은 전무한 상황이었기에 컨트랙터를 고용하기로 했습니다. 몇 군데 견적을 받아본 결과, 독립형 ADU는 맨땅에 집을 새로 짓는 것과 큰 차이가 없기 때문에 스퀘어피트(sqft)당 비용이 최소 $300부터 시작한다는 것을 알았습니다. 저희가 계획한 공간이 약 750sqft 정도였기에 20만 불 초반대의 견적을 받았습니다.

디자인부터 퍼밋 신청까지 들어가는 비용은 제가 알아본 곳들 기준으로 약 $5,000에서 $10,000 정도였는데, 이는 ADU의 크기와 종류에 따라 달라질 것 같습니다. 제가 위치한 지역에서 퍼밋을 받기까지는 약 4개월 정도가 소요되었던 것으로 기억합니다.

저의 경우 당시 학자금과 비즈니스 론을 이미 최대한으로 받은 상태라 DTI(총부채원리금상환비율) 여유가 없었고, ADU 관련 대출도 한정적이어서 상당히 빠듯한 예산으로 프로젝트를 진행했습니다. (이 대목에서 전 집주인분들께 다시 한번 감사를 드립니다.)

ADU 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분은 **현금 수익률(Cash on Cash)**이라고 생각합니다. 특히 독립형 ADU는 시간과 비용이 많이 들고, 컨스트럭션 론(Construction Loan)을 사용하지 않는 이상 부동산 투자의 꽃인 레버리지 활용이 어려운 경우가 많아 투입되는 현금 대비 수익률이 생각보다 낮을 수 있습니다.

750sqft에 20만 불 초반으로 견적을 받았더라도, 모든 공사가 그렇듯 실제 공사가 시작되면 다양한 이유로 **체인지 오더(Change Order)**가 발생하고 비용이 상승하기 마련입니다. 따라서 실제로는 최소 20% 이상의 추가 예산을 준비하시는 것을 추천드립니다. 결과적으로 750sqft 기준으로 25~30만 불 정도의 예산을 잡아야 하는데, DTI 여유가 있는 분들이라면 지역에 따라 이 돈으로 렌탈 프로퍼티 2~3채를 더 구매할 수도 있는 금액입니다. 그러므로 독립형 ADU를 고민하신다면 투입 비용, 완공 후 렌트 수익률, 그리고 ADU 증축으로 인한 전체 자산 가치(Property Value)의 상승 폭 등을 면밀히 예상해보고 투자하시길 바랍니다.

가령 LA 카운티 같은 경우, ADU 건축 비용이 sqft당 300~400불 정도 들어간다고 했을 때 완공 후 가치 상승이 sqft당 500~600불 이상 된다면 제시간에 완공된다는 보장 하에 '플립(Flip)'도 가능한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 제가 있는 지역은 가치 상승을 크게 기대할 수 없는 지역이었기에(실제로 완공 후 HELOC을 위해 감정 평가(Appraisal)를 받았을 때, 거의 들어간 공사 비용만큼만 가치가 상승했습니다), 저는 렌트 수익률을 최대한 높일 방법을 찾아보게 됩니다. 

Before: 평범한 뒷마당의 변신. 주황색 박스 표시된 자리에 새로운 독립형 ADU가 들어설 예정입니다.

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