캘리포니아 ADU 프로젝트 : Part 4. 수익 극대화 전략과 컨트랙터 협상

4편을 시작하기 전에 프로젝트의 이해를 돕기 위해 사이트 플랜(Site Plan)을 추가합니다. ADU 공사 전 사이트 플랜을 보면 이렇습니다. 차고(Garage)가 북쪽에, 메인 하우스가 남쪽에 위치하는데, 차고와 메인 하우스 사이는 야외 공간이지만 지붕(Covered roof)이 있는 구조입니다. 이 상태에서 저희는 메인 하우스에 거주 중이었기에, 메인 하우스는 건드리지 않고 ADU를 추가할 방법을 크게 세 가지로 나누어 검토했습니다.

첫 번째는 가장 간단하면서 비용도 절감되는 방법으로, 차고의 골조를 최대한 유지하며 같은 크기로 ADU를 만드는 **차고 개조(Garage Conversion)**입니다. 두 번째는 기존 차고 옆으로 공간을 확장하여 차고와 확장된 구조가 하나가 되는 방식이며, 세 번째는 뒷마당에 새로 짓는 **독립형 ADU(Detached ADU)**입니다. 비용은 1 < 2 ≤ 3 순입니다.

아래는 1, 2, 3번에 대한 예시 평면도입니다. 저희는 전기차와 플러그인 하이브리드 차량을 운용하고 있어 충전할 장소가 필요했고, 차고에 있는 짐들을 정리할 엄두도 나지 않아 앞서 말씀드린바와 같이 최종적으로 독립형 ADU를 짓기로 결정했습니다.

도면 1: 최소 비용으로 실현하는 가성비 '가라지 컨버전'

도면 2: 가라지의 틀을 깨고 공간 효율을 높인 '혼합형 구조'

도면 3: 높은 초기 비용에도 불구하고 차고 활용과 독립성을 위해 선택한 신축 모델 예시

독립형 ADU로 결정한 후 뒷마당에 최대로 지을 수 있는 면적을 확인해 보았을 때 약 750sqft 정도라는 계산 후 주변의 700sqft급 아파트 시세를 확인해 보니 대략 $2,000~$2,500 수준이었습니다. 25만 불짜리 ADU에서 $2,500의 렌트 수익이 나온다면 '1% 룰(Rule)'로 보았을 때 언뜻 괜찮은 투자처럼 보일 수 있지만 그 25만 불 대부분이 레버리지 없이 제 주머니에서 직접 나가는 돈이라 생각하니, 이 정도 렌트 수익으로는 부족하다는 판단이 들었습니다.

그래서 수익성을 높일 방법을 찾기 위해 주변 집들을 좀 더 살펴보던중 바로 옆집에 학생들이 살고 있다는 것을 알고 있었는데, 하루는 그곳 학생을 우연히 마주쳐 방 개수와 렌트비를 물어보았습니다. 확인 결과, 방사이즈에 따라 가격이 다르긴 하지만 화장실이 딸린 마스터 베드룸의 경우 시세가 $1,200~$1,500 정도였습니다.

그래서 ADU를 디자인할 때 최대한 두 유닛처럼 보일 수 있게 설계를 요청했습니다. 구조는 2 Bed 2 Bath이지만, 각 방이 전용 화장실을 갖게 하고 출입구를 양쪽으로 하나씩 배치했습니다. 그리고 공용 공간을 가운데 두어 두 방 모두 독립성을 확보하며 생활할 수 있도록 디자인했습니다. 유닛 하나를 통째로 렌트 주는 것보다 마스터 베드룸 두 개로 나누어 렌트를 주는 편이 수익성 면에서 조금 더 유리할 것으로 판단했기 때문입니다. 여러 번의 수정 끝에 디자인을 마무리하고 허가(Permit) 프로세스에 들어갔습니다.

허가는 시간이 좀 걸렸을 뿐, ADU가 주 정부 차원에서 장려하는 프로젝트라 그런지 몇 가지 간단한 사항만 수정한 후 큰 문제 없이 승인받았습니다. 허가는 시(City)나 카운티(County)에서 주관하는데, 실제 소요 시간은 해당 지역에서 프로젝트 경험이 많은 설계 사무소나 시청 등에 직접 문의해 보시는 것이 좋습니다.

주택 구매 과정과 ADU 준비, 그리고 제 비즈니스 오픈을 동시에 진행하다 보니 자연스럽게 비즈니스 공사와 ADU 프로젝트를 묶어서 컨트랙터들과 협상할 수 있었습니다. 덕분에 공사비 측면에서 어느 정도 여유(Room)를 가지고 협상(Deal)을 진행할 수 있었습니다. 평면 디자인이 완성되면 이를 바탕으로 컨트랙터들에게 상세 견적을 받을 수 있는데, 이때 최소 3~4곳 이상의 업체에 견적을 받아보시는 것을 추천합니다.

또한, 단순한 총액 견적서보다는 가능한 모든 항목이 상세히 기재된 **아이템별 견적서(Itemized Bid)**를 받아보시길 권합니다. 그래야 나중에 설계 변경(Change Order)이 발생했을 때 중복된 부분은 없는지 확인하고, 빠진 항목에 대해 공제(Credit)를 요청하기 수월합니다.

그렇게 신중하게 컨트랙터를 선정하고 마침내 공사를 시작하게 됩니다.