캘리포니아 ADU 프로젝트 : Part 5. 공사 진행과 디테일, 그리고 완공

 

기다리신 분들이 있을거란 생각은 안하지만, 비즈니스를 새로 오픈하면서 아이들을 봐주러 잠깐 와 계셨던 아버지께서 지난 주말에 한국으로 돌아가시고 아이들 학기도 시작하고 새로운 세입자를 들이는 일에 비즈니스 오픈 한 달 차 업무까지 겹쳐 글을 쓸 시간이 없었네요. 아무래도 세부적인 부분은 조금 줄이더라도 속도를 올려서 써야 할 것 같습니다.

 

공사 시작 후의 대략적인 인스펙션 순서를 제미나이의 도움을 받아 정리하자면 아래와 같습니다.

 

[ADU 인스펙션 주요 단계]

1. 기초 공사 단계 (Foundation Stage): Setback(대지 경계선), Footing(구덩이 깊이/폭), 지하 배관 및 전기 도관, 철근 배근 및 콘크리트 타설 승인. 

2. 골조 및 설비 단계 (Rough-In Stage): 벽체를 덮기 전 프레임, 내부 배관, 전기 배선, 냉난방 덕트, 지붕 덮개 작업 검사.

3. 에너지 및 단열 단계 (Insulation Stage): 단열재 설치 및 캘리포니아 에너지 규정(Title 24) 준수 확인.

4. 외벽 마감 단계 (Lath/Siding Stage): 외벽 마감 전 방수지 및 그물망 설치 상태 확인.

5. 최종 점검 단계 (Final Inspection): 모든 설비의 정상 작동 및 안전 규정 충족 확인 후 사용 승인서(C of O) 발급.

 

 

매일매일 조금씩 우리 집 뒷마당에서 공사가 진행되었기 때문에, 아이들과 일주일에 한두 번씩 진행 상황을 확인하며 집이 어떻게 지어지는지 배워가는 과정이 참 재미있었습니다. 대신 공사가 진행되는 4~5개월 동안 소음 문제는 피해갈 수 없었습니다. 특히 전기나 수도가 끊기는 경우도 여러 번 발생하여, 뒷마당 멀티를 지으면서 배우자(P2)에게 참 많은 컴플레인을 듣기도 했습니다.

 

공사를 하면서 제가 신경 썼던 부분 중 하나는, 나중에 차고 개조(Garage Conversion)나 본체 JADU 추가 작업을 할 때 비용을 절감할 수 있도록 미리 밑작업을 해두는 것이었습니다. 그래서 하수관(Sewer line)의 경우 미리 차고 아래쪽으로 추가로 뽑아놓고 캡을 씌워 덮어놓는 작업을 진행했습니다. 또한, 언제 터질지 몰라 불안했던 아연 도금 파이프(Galvanized pipe) 수도관을 새로 교체하면서, 향후 차고 개조와 본체의 물 사용량을 충당할 수 있도록 워터 탱크도 하나 추가했습니다. (독립형 ADU는 탱크리스 버전으로 설치했습니다.)

 

그리고 나중에 멀티 유닛으로 거주하게 될 경우를 대비해 각 유닛으로 들어가는 동선을 정리하는 데도 많은 공을 들였고, 그 과정에서 여러 번의 체인지 오더(Change Order)를 거치게 되었습니다. 독립형 ADU는 건물을 새로 짓는 것이기에 태양광 패널(Solar Panel) 설치가 의무화되어 이 부분도 추가 비용으로 들었습니다. 또한, 향후 차고 개조 시 부족해질 수납 공간을 대비해 뒷마당에 창고(Storage Shed)도 추가하게 됩니다.

 

독립형 ADU가 추가되면서 기존 100Amp였던 전기 패널을 200Amp로 업그레이드하는 것도 필수였습니다. 마침 에디슨(Edison)사에서 패널을 업그레이드하며 전기차 충전 콘센트(EV charging outlet)를 추가할 경우 지원금을 주는 프로그램이 있어 신청했습니다. 소득 제한이 있었던 것으로 기억하는데, 저 같은 경우 대학원 졸업 후 몇 년 지나지 않은 상태라 전년도 소득(Income)이 높지 않아 혜택을 받을 수 있었습니다.

 

그렇게 완성된 독립형 ADU의 사진을 올립니다.

신설된 가라지옆을 통해 독립형 ADU로 이어지는 통로

 

본체와 독립형 ADU 사이에 통로

 

뒤쪽 방으로 들어가는 문쪽으로 이어지는 통로

 

뒤쪽 방

 

거실과 주방

 

앞쪽 방

 

거실과 이어져 있는 화장실

 

ADU 완공 후 렌트 수요가 충분할 것이라는 판단하에 질로우(Zillow Rental Manager)를 통해 직접 세입자를 구하는 데 성공했습니다. 이렇게 하나의 프로젝트를 마치고 나니 자신감이 붙어 다음 프로젝트를 위한 작업에 들어가게 됩니다.

 

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