캘리포니아 ADU 프로젝트 : Part 6. 자금 마련부터 완공까지: 가라지(Garage)의 화려한 변신

첫 번째 프로젝트를 무사히 마친 후, 다음 프로젝트는 어느 정도 정해져 있었습니다. 독립형 ADU를 계획할 당시 가라지 컨버전(Garage Conversion)에 대한 구상도 함께했었기 때문입니다. 이미 첫 번째 프로젝트 때 집안의 동선과 배관 라인을 정리해 두었고, 기초부터 마무리까지 공사의 전 과정을 한 번 겪고 나니, 이미 기초와 구조체가 서 있는 차고를 주거 공간으로 바꾸는 것은 조금 더 쉬워 보여 큰 문제가 없으리라 생각했습니다.

 

하지만 역시 문제는 자금이었습니다. 이때 '사과님 시리즈' 중 하나인 HELOC을 떠올리고 본격적인 'HELOC 쇼핑'에 들어갔습니다. HELOC은 간단히 말해 부동산 담보 신용대출입니다. 집값이 올랐거나 대출 상환을 통해 생긴 집의 순수 가치(에쿼티)를 담보로 삼아, 정해진 한도 내에서 필요할 때마다 돈을 꺼내 쓰고 사용한 금액에 대해서만 이자를 내는 방식입니다.

 

먼저 BoA 등 메이저 은행을 알아보았지만, HELOC이라고 해서 에쿼티만 보고 대출을 내주는 것은 아니었습니다. 일반 모기지와 마찬가지로 소득(Income)과 부채 상환 비율(DTI) 등 여러 요소를 따지는데, 당시 저는 이미 DTI가 한계치(Max)에 도달한 데다 최근 W2에서 1099로 신분이 전환된 상황이라 대출 승인이 더욱 힘들었습니다. 그러던 중 집 근처의 한 크레딧 유니언(Credit Union)과 상담을 통해 HELOC이 가능하다는 답변을 얻었고, 신청서 제출과 함께 감정(Appraisal) 단계에 들어갔습니다.

 

LA나 OC 지역이라면 독립형 ADU 증축 후 감정가(Appraisal Value)의 큰 상승을 기대할 수 있었겠지만, 제가 사는 지역은 상황이 조금 달랐습니다. 기존 집 가치가 약 65만 불이었는데(최소 다운페이먼트로 매수했고 부동산 경기가 주춤하던 시기라 쌓인 에쿼티가 거의 0에 수렴했습니다), ADU 추가 후 감정가는 약 100만 불 정도로 책정되었습니다. 사실상 공사비용에 몇만 불이 더해진 수준이었죠. 하지만 다행히 가라지 컨버전에 필요한 비용을 빌릴 수 있을 만큼의 에쿼티는 확보되었고, 그렇게 자금을 마련하게 되었습니다.

비용이 마련되기 전부터 퍼밋(Permit) 준비는 미리 하고 있었습니다. 허가가 나오기까지 상당한 시간(최소 3~6개월)이 걸리기도 하고, 허가가 나오더라도 6개월 이내에만 퍼밋을 발급받으면 되기 때문입니다. 그렇게 최종 플랜을 마무리 짓고 시청의 지시 사항을 몇 차례 수정 보완한 뒤 마침내 허가를 받았습니다.

 

Garage Conversion ADU 최종 허가 플랜

 

기존 차고의 크기는 25x20으로 약 500sqf 정도였는데, 실질적인 내부 면적은 500sqf가 되지 않아 첫 ADU 때 냈던 교육세(School District Fee)는 면제받을 수 있었습니다. 이번 가라지 컨버전은 학생들보다는 여행 간호사(Traveling Nurse)를 위한 미드텀 렌탈이나 커플 거주에 적합한 사이즈로 디자인했습니다. 1 Bed, 1 Bath에 세탁실과 팬트리 공간까지 설계에 넣었습니다. 이 플랜으로 컨트랙터에게 받은 견적은 약 11만 불이었습니다.

 

공사는 순조롭게 진행되었습니다. 진행 과정에서 발생한 소음 문제와 공사 진척에 따라 한 번씩 끊기는 전기 및 수도 문제가 조금 까다로웠으나, 테넌트들에게 공사 기간 중 전기 요금 크레딧을 제공하고 상황을 잘 설명해 이해를 구한 덕분에 큰 문제 없이 완공할 수 있었습니다.

완공된 ADU의 모습은 아래와 같습니다.

 

 

 

가라지 컨버전 공사 시 기존의 차고 문(Garage Door)을 그대로 살리는 경우도 있지만, 저희는 차고 문을 완전히 제거하고 새로운 벽과 창문을 설치하는 방식으로 디자인했습니다. 덕분에 완공 후 예전 모습과 비교해 보면 이곳이 차고였다는 흔적이 거의 남지 않았습니다.

 

또한 유닛(Unit)이 늘어남에 따라 우편물 수령 문제로 고민이 많았는데, 이 부분은 집 앞에 세 개의 우체통을 나란히 설치하는 방법으로 깔끔하게 해결했습니다. 공사를 진행하며 시청에 확인한 결과, 독립형 ADU와 가라지 컨버전 유닛은 각각 'Unit 2', 'Unit 3'와 같이 별도의 주소를 배정받을 수 있었습니다. (다만, 추후 계획 중인 JADU는 별도 주소 배정이 불가능하다는 점도 미리 파악했습니다.)

 

 

 

공사 도중 시청 관계자와 이야기할 기회가 있었는데, 이때 처음으로 **JADU(Junior ADU)**에 대한 구체적인 정보를 얻었습니다. 저희 집의 경우 본채의 일부분을 분리하여 JADU를 추가하는 것이 가능하다는 조언을 들었고, 이에 따라 곧바로 JADU 증축을 위한 준비에 들어갔습니다.

 

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