캘리포니아 ADU 프로젝트[마지막편] : Part 7. JADU(주니어 ADU) 설계부터 계량기 설치까지, 실전 투자 팁

JADU 추가 프로젝트의 경우, 아직 진행 중이기 때문에 정보 공유 차원에서 내용을 올립니다. 주니어 ADU(JADU)는 이전에 소개해 드린 바와 같이 기존 주택의 '내부 공간'을 활용하여 500sqft(약 14평) 이하로 만드는 소형 유닛입니다. 일반적으로 효율적인 소형 렌트 유닛을 만들 때 활용됩니다. Garage conversion을 마무리 짓던 중 다음 프로젝트를 찾던 중, JADU를 추가하는 것도 가능하다는 시청 직원의 답변을 받고 바로 구상에 들어갔습니다.

저희 본채의 경우 1970년대에 지어진 1,800sqf 단층집인데, 넓은 방 3개와 화장실 2개로 이루어져 있습니다. 거실이 상당히 크고 방 사이즈도 요즘 지어지는 일반적인 방들보다 넓은 편입니다. 그래서 안방과 안방 화장실, 그리고 안방에 붙어 있는 방 하나를 이었을 때 딱 490sqf 정도로 500sqf가 되지 않아 JADU를 추가하기에 아주 좋은 조건을 갖추고 있었습니다. 또한 안방에는 밖으로 통하는 통창이 있었는데, 그곳을 개조하면 JADU 전용 출입구를 만들기에도 적합해 보였습니다.

큰 거실 공간에는 화장실과 워크인 클로젯이 딸린 마스터 베드룸을 추가하여, '2 bed 2 bath(거실/부엌 포함) 유닛' 하나와 '1 bed 1 bath(거실/부엌 포함) JADU 유닛' 하나로 나누는 계획을 세웠습니다. 아래에 이해를 돕기 위해 기존 도면과 JADU 추가 후의 도면을 첨부합니다.

기존 집 평면

JADU 허가용 도면 오른쪽부분이 JADU 로 나뉘어질 부분

JADU 프로젝트는 현재 진행 중이므로, 완공 후에 다시 한번 업데이트를 드리겠습니다. 그동안 3번의 ADU 프로젝트를 진행하며 얻은 몇 가지 교훈과 팁을 나누자면 다음과 같습니다.

1. 독립형 ADU: 공사 비용과 시간이 많이 소요되므로, 철저한 예산 세우기뿐만 아니라 예상치 못한 추가 시간과 비용까지 충분히 고려하고 시작해야 합니다.

2. 거주 중 공사: 본채에 직접 살면서 ADU를 추가하면 비용은 많이 아낄 수 있지만 소음 문제가 심각합니다. 다만, 매일매일 진척 사항을 살펴보며 컨트랙터와 즉시 상의할 수 있다는 장점은 있습니다.

3. 전기 및 수도 계량기: 본채 통합 방식, 서브미터기 설치 방식, 완전 분리 방식이 있습니다. 임대를 줄 목적이라면 미터기 설치가 필요한데, 완전 분리형은 인허가가 복잡하고 설치도 어렵습니다. 보통 서브미터기를 많이 설치하며, 이 경우 빌은 하나로 합쳐져 나오기 때문에 매달 사용량을 기록해 세입자에게 공지하면 됩니다.

4. 투자용 매물 선택: ADU를 고려한다면 Detached Garage(독립형 차고)가 있는 곳이 유리합니다. 차고 개조를 통해 비교적 저렴한 비용으로 독립된 형태의 ADU를 가질 수 있기 때문입니다.

5. 투자용 매물 선택 2: JADU나 부착형(확장형) ADU를 염두에 둔다면, 현재 본채의 플랜이 공사를 진행하기에 적합한 구조인지 미리 확인해야 합니다.

6. HOA 지역: HOA가 있는 동네는 ADU 신설이 불가능하진 않지만, 절차가 까다롭고 이웃의 민원을 받을 확률이 높습니다.

7. 렌트 관리: 직접 관리하신다면 '질로우(Zillow)'를 추천합니다. 매물 포스팅은 질로우, 레드핀 등 다양한 플랫폼에 올리더라도, 리스 계약서 관리는 질로우를 통해 하는 것이 편리합니다.

이렇게 1년 동안 진행된 집 구매와 ADU 추가 과정을 짧게 마무리하고, 다음에는 캘리포니아에서 비즈니스를 오픈하며 겪었던 일들을 나누어 보려 합니다. 처음이라 시행착오도 많았지만, 비용과 시간을 아낄 수 있었던 팁 위주로 간략하게 적어보겠습니다. 그동안 부족한 연재 글을 읽어주셔서 감사합니다. 시간 관계상 모든 디테일을 담지는 못했으나, 궁금한 점을 댓글로 남겨주시면 아는 선에서 정성껏 답변해 드리겠습니다.

마지막으로 오늘 세입자분께 선물 받은 두쫀쿠 자랑 사진을 올리며 글을 마칩니다.

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