미국 영주권자가 한국 부동산 팔면 세금을 어떻게 내는지요

마모신입, 2016-06-24 07:54:51

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미국 거주 10년 넘었구요. 지금 현재 신분은 미국 영주권자입니다. 아직 한국 일반 여권 (거주여권 아니구요) 가지고 있어서 주민번호는 살아 있습니다.


미국 오기전에 살던 집을 전세주고 왔는데 그 집을 올해 안에 팔 듯 해서 세금 관련 궁금한 점을 마일모아 고수님들께 여쭤봅니다.

naver 검색해 봐도 제 경우는 답이 별로 없습니다.. 아님 저의 검색 능력 한계로.. ^^


10년 전 미국 오기전에 2년 넘게 살던 집을 전세 놓고 와 있는 상태구요. 집은 2억 안 되는 작은 아파트입니다.


질문 1) 한국에 있는 이 아파트를 팔때 저의 신분이 미국 영주권자이고 한국 시민권자 일때랑, 미국 시민권자일 경우 한국 정부에 내게 되는 세금에 차이가 있는지 궁금합니다.


질문 2)  한국서 판 아파트의 수익(?)을 미국 tax report에도 보고 해야 되는 건지요. 그럼 한국, 미국 두 곳 다에 세금을 내야 되는 건지요?


세금을 덜 내기 위해서는 제가 어떤 신분인게 좋은지.. (시민권 신청을 고민중이라서요) 부동산 팔고 난 후의 세금 보고 또는 마모분들 같으면 저의 경우 어떻게 하실지 조언 부탁드립니다.


20 댓글

edta450

2016-06-24 10:36:59

영주권자면 어차피 worldwide income에 대해서 세금을 내야 합니다. 대신 foreign tax는 낸 만큼 tax credit을 받으니까 두 나라중 높은 세율보다 더 내지는 않아도 됩니다.

빨간구름

2016-06-24 17:35:40

묻어가는 질문입니다.

그러면 1가구 1주택의 경우 한국 세금은 면제인데 미국 세금도 면제일까요?

미국 역시 실거주했던 주택에대해서는 면제인데.. 이거 돈을 내라고 할 것도 같아서요. 

justwatching

2016-06-24 21:39:11

우선은 아닙니다. 미국세금을 계산하고 한국에서 낸 세금을 공제한 부분이 미국에 내실 세금입니다.

하지만 아시다시피 미국은 250,000불까지 (결혼하셨으면 500,000불) 주택처분 양도소득세가 면세입니다. 이는 외국에 있는 주택도 포함됩니다. 다만 거주요건이 있으니 확인해보세요

빨간구름

2016-06-25 03:40:49

답변감사합니다. ^^

hk

2016-06-24 18:22:19

10년이상 보유하셨고 1주택이시면 한국에는 가격차액에 대한 세금을 낼필요는 없어보입니다. 미국 양도세 capital gain tax는 1인당 250k, 부부는 500k 차액까지 면제라서 현재가격이 2억이면 해당사항은 없지만 지난 5년 중 2년이상을 그집에 거주했어야한다고합니다. 그렇지않으면 가격차액이 고스란히 인컴이 되어서 인컴택스를 내게되는듯합니다. 저같으면 그냥 조용히 팔고 통장에 넣어둔다음 조금씩 미국으로 들고오겠습니다. 


시민권 취득하시면 아무래도 한국입장에서는 외국인이 소유한 부동산이 되니까 세금을 더내는지는 모르지만 서류상으로는 좀 복잡해지는건 맞습니다. 

edta450

2016-06-24 23:28:33

tax exemption은 집을 팔고 발생한 이득으로 다른 집을 다시 샀을 때(same-kind) 주어지는 것 아닌가요? 이미 집이 있는 경우에는 소득세 내셔야 할 것 같은데요..

hk

2016-06-24 23:57:01

음 그런가요? 제가 이해하기로는 주식처럼 집도 같은집을 팔때와 살때의 가격차액이 소득으로 잡히는것같은데요. 한국의 양도세도 같은개념이라 동일한 집 팔때살때 가격차액을 보고요. 상속/증여 등 이미 집이 있는 경우는 상속/증여 당시의 가격을 기준으로 가격차액을 본다고합니다. 

edta450

2016-06-25 03:29:40

네 물론 cost basis죠.

justwatching

2016-06-25 01:23:58

그 반대입니다.


You did not acquire the home through a like-kind exchange (also known as a 1031 exchange), during the past 5 years.

edta450

2016-06-25 03:29:18

아, 제가 알고 있던건 매우 옛날 얘기(pre-1997) 얘기네요. 그 당시에는 2년 내로 새 집을 사면 면세였다고..

이제는 2/5 rule이랑 primary residence test만 통과하면 되는군요.

마모신입

2016-06-24 22:35:28

시세 차액이 500k 안 되네요.. 2억 짜리 집이라. ^^ 2년 반 정도 실제 거주했구요. 빨간구름 님 글 보고 naver.com 들어가 검색해 보니.. 


1가구 1주택에 실 거주 2년 이상 했던 집에 대해서 한국은 양도세 면제라고 돼 있네요.. 그럼 저의 경우 아파트 처분시 한국서는 세금을 안 내도 되는 군요..


근데 미국서는.. 

미국엔 지금 자가 소유해서 살고 있는 집이 있어서.. 

한국에 있는 아파트 팔때 생긴 시세 차액에 대해 미국에서도 2년이상 실제 거주했고 500k 안 넘으니 세금 면제 되는 거겠죠?


이런 것에 빠릇빠릇 하질 못 하네요. 


푸른초원

2016-06-24 22:56:52

저도 한 10년 보유한 주택 2년전에 팔고 나왔는데요.... 보유는 5년이상 했고 한국에 한채만 보유해서 양도세 면세를 기대했는데, 

실제로 미국 영주권/시민권 거주자는 그런 혜택이 없다고 합니다. 한국 부동산에서도 잘못 알고 있다가 세무소통해서 확인받고 결국에는 세금 다 냈습니다. 

그 후에 돈을 미국으로 송금하는데도 관할 세무소가서 서류 떼어야하고 보통 복잡한게 아닙니다. 출국 날짜는 가까와오는데 세무소 담당자가 없다고 다시 오라고 하고 여행용 가방끌고 몇번을 다녀야 하는 번거로움이 많았습니다. 2년전 일이므로 변경사항이 있는지도 모릅니다만 도움이 되었으면 합니다. 

justwatching

2016-06-24 23:46:07

세법은 거주지 위주로 적용되기 때문에 미국 시민권자나 영주권자도 거주요건을 갖추면 혜택 받을수 있습니다. 다만 영주권자는 그렇게 긴 시간을 외국에서 보내면 재입국허가가 안되니 문제가 될수 있죠

마모신입

2016-06-25 01:49:28

푸른초원님의 경우는 실제 그 집에서 2년이상 거주하지 않으셔서 면세를 못 받으신 건 아닌가요? 2년 실제 거주도 하셨는데도 단지 미국 영주권자/시민권자라는 이유로 면세 혜택을 못 받으신 건지요..

SAN

2016-06-24 23:10:47

저도 비슷한 상황이라 묻어서 여쭤 봅니다.

저희는 시세차익이 거의 없는 집을 팔려고 합니다.

그럼 이런 경우 양도세는 물론 아예 세금을 내지 않아도 되는지요?


5년 이상 보유했고 실제 거주는 하지 않았습니다.

히든고수

2016-06-25 02:04:33

시세차익이 없으면,

세금을 낼려고 해도 낼 건덕지가 없어 보이는데요.

인컴 택슨데 인컴이 없잖아요.


인가닌가

2016-06-25 02:28:04


저도 영주권자로 일반여권을 가지고 있고 올해 한국의 아파트를 팔았습니다.  1가구 1주택, 

아파트는 2008년에 취득한것이었습니다.  영주권은 2010년 받았습니다. 


 < 양도세 >

 결론부터 말씀드리면 양도세를 납부했습니다. 

만일 제가 한국에 있었더라면 양도세 면제대상이었습니다.  지금은 거주기간에 상관없이 1가구 1주택자는 2년소유시 양도세 면제입니다. 

하지만  해외 영주권자의 경우 출국 2년이내 ( 이 기준이 애매하므로 보통 영주권을 취득한 시점으로 따집니다. )

부동산을 매각할 경우에만 양도세가 면제됩니다. 따라서 글쓰신분도 영주권 취득후 2년이 넘었으므로 양도세 과세대상에 포함되십니다. 

그런데 부동산을 장기보유한 경우 여러가자 감면혜택을 받을 수 있으므로 납부가액은 그리 크지 않으실 것입니다. 


<송금>

 영주권자의 경우 1인당 평생 10만불까지는 국세청의 근거자료 없이 돈을 송금할 수 있습니다. 

따라서 부부가 함께 송금을 받을경우 20만불까지는 증빙서류가 없어도 은행에서 송금처리를 해줍니다. 

그런데 이 액수를 초과할 경우, 송금시 자금출처에 대한 증빙서류가 필요합니다. 부동산 매각대금의 경우

부동산 매각대금 확인서를 세무서에서 발급받아 은행에 제출하면 송금이 가능합니다.  이경우는 

그렇게 복잡하지는 않습니다.  만일 상속이나 주식 매매를 통해 획득한 돈을 송금하는 경우는 잘 모르겠습니다. 


< 미국 세금보고 >

 한국과 미국은 2중과세 방지협약이 맺어져 있어서 한국에서 세금을 냈으면 미국에서는 그 액수만큼 credit을 받을 수 있습니다.  따라서 

한국과 미국의 세금액수중 더 높은 액수를 계산하여 차액만큼을 납부하셔야 합니다. 단 federal 이 그렇다는 것이고

주 세금은 주마다 세법이 다르므로 따져보아야 합니다. 예를들어 한국에서 양도세를 냈다면 federal 에서는 credit을 받을 수 있지만 

캘리포니아에서는 credit을 인정하지 않을 수 있으므로 주세법을 따로 고려하셔야 합니다. 


justwatching

2016-06-25 06:44:12

좋은정보네요. 한가지 업데이트 될 사항은 foreign tax credit은 국내법 규정인만큼 조세조약과 관계없이 받으실수 있습니다. 조세조약에서 면제되는건 상대국 (이 경우 한국)에서 발생한 양도소득세입니다. 하지만 부동산 처분으로 발생한 양도소득은 제외됩니다. 예를 들어 미국거주자는 한국에서 주식처분시 얻는 소득은 한국에서는 비과세대상입니다

마모신입

2016-06-25 07:02:34

자세한 설명 감사합니다. 영주권 받은지 2년도 넘어서 저도 양도세 면제 대상은 안 되겠군요.. 한국 일반 여권 가지고 있어도.. 해외 영주권자인지 다 알게 되나 보군요..


좋은 정보 감사합니다. 왠지 한국 아파트 팔게 되면 CPA 써서 tax report 해야 되지 혼자 turbo tax 못 쓸 듯 합니다.. 어려워요..

JM

2016-06-25 08:14:27

한국에 집이 없는 저는 먼나라 이야기이지만, 좋은 정보 감사합니다. 마모는 여러가지 방면에서 공부를 할 수 있어 참 좋은 것 같습니다. 

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