리파이낸스, 페이오프, 그냥 둔다?? 갈등 도와주세요

지나야날자, 2020-01-20 05:20:26

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현재 모기지 상황

30yrs fixed 3.5% 7년됐음, 35만불 남았음.

올해 10만불 여유 cash 있음 

그후 매년 2만불씩 갚아 갈수 있을거 같음(사정이 좋으면 5만불도 가능-아이 학비로 얼마를 써야 할지 아직 불투명한 상태) 

 

지금의 3.5% 30년 융자 유지. 중간에 목돈 갚으면서 페이오프 당긴다, 혹은 다른 투자처 생기면 다른곳에 투자도 가능

다른 현금 동원해서 페이오프 - 맘편하다, 지금부터 매달 내는 모기지 금액만큼 세이빙해서 다른곳에 맘편한 투자.

현재 10만불 이용해서 융자금액 25만불 정도만 10년 고정 리파이낸스 - 매달 내는 금액 비슷. 심리적 안정감??   

 

위 세가지 중 어떤게 좋을까요? 다른 현금의 출처는 은퇴자금이나 학비, 비상금 등은 아니구요.

50대 시작하니, 고민이 많습니다~~

 

45 댓글

빠박

2020-01-20 06:09:52

투자 성향에 따라 다를 것 같습니다만... 저라면 10만불 갚아버리고 10년 고정으로 리파이낸스하여 하루 빨리 debt-free 인생을 살 것 같습니다.  아무리 은퇴 준비가 잘 되어 있더라도 은퇴할 시기에 모기지까지 남아 있으면 답답할 것 같어요.  투자를 했을 때 더 가질 수도 있는 돈과 심리적 안정감과 바꾸는 거죠.. 혹시 중간에 이사를 하더라도 equity가 좀 더 많이 남아 있을 거고요.

지나야날자

2020-01-20 08:05:14

심리적 안정.. 너무 와 닿아요. 아무 생각없이 지냈는데, 갑자기 다 갚아 버려야겠다는 급한 맘이 생기네요.

Wolverine-T

2020-01-20 06:11:44

이건 사람들 마다 다 다들 것 같습니다. 개인적으로 의견을 드리자면 저라면....

 

30만불 15년으로 바꿔서 3%정도로 Closing cost 없이 리파이낸싱을 진행해서 바꿉니다. 추가로 매년 조금씩 더 갚아 50대라고 하시니.. 10년안에(은퇴전에) 페이오프를 목표로 페이오프합니다. 그리고 나머지는 모기지 이율은 3%밖에 안되고 요새 마켓이 좋으니 남은 여유캐쉬 5만을 넣어서 7~10% 수익율로 계속 늘려가는 걸 택하겠습니다.

지나야날자

2020-01-20 08:06:53

같이 고민해 주셔서 감사합니다. 모기지 이율 찾아보기 시작했습니다~

 

라이트닝

2020-01-20 06:23:48

현재 은퇴계좌 max로 꽉 안채우고 계시다면 그것부터 먼저하시고요.
401k, Roth IRA (backdoor Roth IRA), Mega backdoor Roth, HSA, 등등
그래도 남으신다면 미리 갚으시면 어떨까 싶습니다.
 

지나야날자

2020-01-20 08:09:28

다른건 다 맥스로 하는데, backdoor 함 알아봐야 겠어요. 은퇴연금에 넣어둔 돈을 65세후에 남아있는 모기지 한번에 다 갚는데 써도 되는건가요?

라이트닝

2020-01-20 08:52:15

은퇴계좌에서 투자하시면 장기적으로 모기지 이자보다 더 높은 수익을 얻을 확률이 커지니까요.
65세 이후에 한 번에 찾으시면 Traditional일 경우 세금을 많이 내게 되실 수도 있지만 Roth라면 한 번에 다 갚는데 쓰셔도 됩니다.

지나야날자

2020-01-20 13:25:51

네 감사합니다. 알아보니 백도어로 가능한 금액이 부부 합산 14000불 정도만 되는거네요. 생각보다 금액 한도가 크지는 않네요. 저희는 SEP IRA 맥스로 하는 중이라 메가 백도어는 안될거 같아요. 

KoreanBard

2020-01-20 06:28:32

현재 50대 인것을 감안해서 자녀분이 곧 대학교를 갈 나이가 얼마 남지 않다는 것으로 이해를 해도 될까요? 그러면 우선은 모기지 목돈 갚기 / 리파이낸스 / 투자 결정하지 마시고 대학교 결정 된 후에 학비 며 생활비 계산 하시고 움직이시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

여유 돈이 2만에서 5만 가까이 되시니 우선 줄을 한 번 서보구요 ^_^

 

현재 3.5% 면 이자율이 좋고 + 여유돈이 제법 많이 나오므로 굳이 리파이낸스 하지 마시고, 30년을 15년으로 갚는 것 처럼 원금을 빨리빨리 갚아버리면 리파이넌스 하지 않고도 시간을 줄이실 수 있습니다.

그리고 어느 정도 원금을 없애버리고, 여윳돈이 필요하시다 그러면 Mortgage 리캐스트 (RECAST) 를 신청하시던지, 원래 하던 것 처럼 월 페이먼트 낼 것만 내시고 돈을 세이브해도 좋구요.

 

우선 정확한 자녀분 대학 자금 + 생활비 나올 때 까지 기다리는 것을 추천합니다.

지나야날자

2020-01-20 08:12:51

대학까지는 다 준비가 되었는데요, 아이들이 대학원까지 고려하니 아직 조금 더 필요할거 같아요. 대학원은 아이들 힘으로 가게 둬도 된다는데 학비가 어마어마 하니 그것도 모른척 쉽지 않을거 같거든요.

안그래도 지금 융자 회사에 들어가 중간에 원금을 갚을 경우 계산해보니, 거의 앞으로 10년안에 페이오프가 되겠더라고요. 그런데 이게 강제성이 없다보니, 계획을 실천해 옮기는 게 어떨지...그래서 차라리 지금 현금으로 갚고 다시 10년 융자를 낼려고 생각해봤어요.

얼마에

2020-01-20 06:32:55

3.5% 면 역대급 싼 이자 인데, 저라면 최대한 많이 최대한 오래 빌려서, VTSAX이 투자합니다. 백도어 메가백도어 면 더 좋구요. 일반인이 이렇게 돈 싸게 빌릴수 잇는 다른 방법이 없죠. 

스시러버

2020-01-20 06:40:14

2020년에는 불황시작이라고 하시지 않았나요? vtsax에 투자하면 폭망아닌가요?

얼마에

2020-01-20 06:49:56

그러면 본드요

포트드소토

2020-01-20 07:50:42

본드로 3.5% 이상 수익을 내야 할만한거 아닌가요?

지금 본드 수익 낮지 않나요?

코비

2020-01-20 08:20:47

50대 시작이시면 주식 무리하게 사시는거 비추천. 40대 초반정도만 되셔도 레버리지 맥스로 가져가는 느낌으로 빌리는 돈으로 전부 주식시장에 넣으시면 장기적으로 보면 (~20년) 높은 확률로 스프레드 이득을 보실텐데 (~8퍼센트 - 3.5퍼센트 = 4.5퍼센트) 현재 대학비도 내야될수도 있고 10년안에 강제적으로 거위의 배를 갈라서 돈을 쓰기 시작해야할수 있는데 그때까지 주식이 떨어졌다가 회복이 안되면 고점매수 저점매도를 강제적으로 해야되요 

얼마에

2020-01-20 15:36:29

이분 배우신분

얼마에

2020-01-20 15:35:56

아니, 두분이 양쪽에서 공격하시면 제가 당해낼 도리가 없죠. 

주식 본드 반반무마니?

포트드소토

2020-01-21 01:18:59

역시 배우신 분.

지나야날자

2020-01-20 08:13:36

네 제가 30대라면 당연히 그리 할거 같아요! 겁많은 50대라서...

얼마에

2020-01-20 15:37:29

하긴, 50대 시면 2001-2009처럼 잃어버린 십년이 다시 온다면 큰일이죠. 보수적으로 접근하시는게 좋다고 봅니다. 

포트드소토

2020-01-20 07:00:08

지나야날자

2020-01-20 08:14:55

안그래도 올리면서 너무 비슷하다 생각해서 쩜 고민했는데요, 제 나이를 감안해 뭐가 좋을지 여전히 고민이 되어서.... 감사합니다~

압, 원글님이 댓글 다신거네요. 어떻게 결론을 내셨는지 궁금해요~ 

포트드소토

2020-01-21 01:20:38

카드 먼저 까시죠.

(사실은 우유부단)

지나야날자

2020-01-22 12:19:11

카드 먼저 깔려고 엄청 노력중, 중간 업뎃드려요~ 저도 한 우유부단해서요. 시간 마~이 걸리거나 중도에 아 귀차니즘에 빠지기도...

리파이낸스 사이트 몇개 뒤지니 전화 이멜 폭발해서 다 안보고 안받고(그럴려면 왜 해본건지 참...) 간단히 전화로 현재 모기지 회사에 문의하니 10년 고정으로 헐 겨우 3프로 준다네요. 이거보담은 좋은 이율 가능할거 같은데 의외로 많은 회사가 10년 고정이 없네요. 메일로 estimation 보낸다 하니 내일 amortization 펴놓고 이리 저리 계산해 비교할려고요. 하지만 숫자상의 차이보다 자율성과 강제성에 대한 고려가 되어야 할거 같지요? 

beel204

2020-01-20 08:28:11

저도 비슷한 상황이에요.  저는 리파이낸스하지 않고 매달 원금으로 모기지 갚을 생각이에요.  10년안에 모기지 갚는걸 목표로 하고 있긴해요.  저도 답글들 보면서 같이 배우겠습니다.  

luminis

2020-01-20 13:07:41

저도 원글님과 비슷한 나이에 모기지도 30년중 22년이 남았네요. 여윳돈이 생길 때마다 원금을 더 갚고 있는데요, 아이 대학을 다니는 동안에는 주춤했지만 15년째에는 다 갚을 수 있을 것 같습니다. 자녀분 학비가 불투명하다고 하셨는데 worst case 시나리오로 캐쉬플로우를 준비하는 것도 좋을 것 같아요. 학비가 비싸단 얘기를 들어도 그러려나 했는데 저희 가족이 30만불을 생돈으로 대학 학비로 쓰게될 줄은 상상도 못했습니다.  

지나야날자

2020-01-21 00:05:47

비슷한 상황이라 하시니 너무 반갑습니다! 학비 정말 너무 비싸네요 ㅜㅜ 대학원은 한술 더 떠서 10만불! ㅎㅎ 웃음이 나더라고요. 

냥창냥창

2020-01-22 11:38:31

학부는 몰라도 대학원 장학금 없이 가는 게 요즘 대세인가요?

저 박사 지원할때까지는 (2010년에 사회과학분야 박사 시작, 단 자연과학 분야도 비슷한 얘기 들었습니다) 자기돈 내고는 대학원 공부하는거 아니다 (....)라는 말을 많이 들었는데 말이죠. 요즘 CS 같은 분야 석사만 하시는 분들이 많고, 저는 박사 위주로 이야기를 나눠 와서 더 그런가 싶기도 하네요. 

지나야날자

2020-01-22 12:09:03

박사는 학비가 없고 오히려 돈도 좀 나오는거 같아요. 그런데 매스터 프로그램이나 프로페셔널 스쿨들은 장학금 거의 없네요. 아이들이 학부 끝나고 몇년 일해서 경제적으로 자립한 상태로 지원해도 잘 안나오는거 같고요. 박사는 학문을 위한 프로그램이고, 매스터나 프로페셔널 스쿨은 몸값 올리기 학교라 그런가요??

냥창냥창

2020-01-22 13:24:16

그렇네요. 하긴 제 친구중 상당수는 mba 했는데 보통 회사 지원 받아서 (대신 돌아와서 최소 2년? 추가 근무 조건) 간 거니까요. 그리고 돌아와서 연봉도 오르고 이직도 잘 하고... 대신 저는 박사 다 끝나고 포닥 하면서 예전 회사 연봉 살짝 웃도는 수준으로 겨우 회복했으니 (아 눈물좀 닦고요)

nysky

2020-01-20 13:56:18

3.5%라도  30년이면 이자금액이 대단하니, 10년이나 15년으로 모기지 줄이시는거 추천이요.

그런다음, 거기서 남은금액으로 주식투자 하시는거요.

 

지나야날자

2020-01-21 00:06:39

감사해요!

대박마

2020-01-21 01:33:33

529 가즈아~~~~~

지나야날자

2020-01-22 12:21:27

529도 함께 가야죠! 죽도록 벌어서 학비로 탕진모드중입니다!

대견

2020-01-21 15:52:40

원금을 계속 갚아니다면서 페이오프를 10년 이내에 하는 방법은 결국 매월 내는 모기지 금액에 변동이 없어서 손해입니다. 10만불 갚고 리파이낸스 하게되먄 월 페이먼트가 상당히 줍니다. 어차피 30년 유지할 계획이 없으면 리파이낸스를 3번정도 더 하면서 할때마다 원금 갚는게 젤 유리해 보입니다. 

겨우살이

2020-01-22 01:50:02

매월 내는 금액은 변하지 않겠지만 이게 왜 손해인지는 모르겠네요.추가로 원금을 내면 내가 내야할 이자가 줄어드니 결국 매달 원금을더 갚게 되는 셈인데요. 오히려 리파이낸스를 할때마다 날라가는 클로징 코스트가 더 손해 아닌가요. 리파이낸스로 이율을 지금보다 싸게 받지 않는 이상은요. 

ireic

2020-01-22 14:38:27

새로 리파이낸스를 할 때의 융자금에 대한 이자(35만불에 대한 이자)가 이전 리파이낸스 할 때의 이자(3.5%의 이자율을 받을때 융자한 금액(가령 50만불?))에 대한 이자보다 적어서 그럴 거 같네요. 
(35만불 융자금에 대한 이자 < 50만불(?) 융자금에 대한 이자)

겨우살이

2020-01-22 15:09:44

음 제가 글을 잘못 읽었네요. 저는 principal을 중간에 많이 많이 갚는다는 식으로 이해를 했네요 (목돈으로 갚는다고 해서요). 

 

많이 갚지 않고 조금씩 더 내는건 더 이자를 내는 셈이겠지요. 저의 포인트는 렌더마다 다르지만 중간에 리파이낸스를 하지 않아도 큰 금액의 원금을 갚을 수 있는 경우가 있으니 차라리 그 방법이 여러번 리파이낸스 하는것보다 낫지 않냐는 뜻이었어요. 

지나야날자

2020-01-22 12:23:18

오늘 대충 뽑아보니, 10만불 갚고 10년으로 바꾸니 현재보다 600불 정도 더 내게 되네요. 2030년이면 빚청산이구요. 근데 리파이낸스 안하고, 중간 중간 원금 갚아 빨리 갚으면 10년 전에 다 끝나게 되어도, 그래도 많이 손해인가요?? 조금 더 자세한 설명 부탁드려요... 감사합니다.

대견

2020-01-22 16:07:48

모기지 월 페이먼트 구조가 초기에는 이자가 많고 원금은 쪼금씩 갚아지기 때문에 리파이낸스 하지 않고 원금을 갚아봤자 이자가 줄지 않는 구조에요. 그래서 목돈 갚을때 리파이낸스 하면 월 페이민트가주니까 이익입니다. 단 이자율이 올라가지 않는 전제하에. 

은퇴하고싶어요

2020-01-22 19:24:31

그렇단 얘기는 월 몰기지 2500불을 낸다고 가정하면 5만불을 프리 페이먼트해도 다음달 월 몰기지는 2500불 고정인가요??

 

그렇다면 전혀 먼저 갚을 필요가 없고 리파이낸스가 답인거 같은데. 이거 정확한 거죠?(저는 몰기지 잘 모르는 초보입니다)

랑펠로

2020-01-23 03:41:38

원금을 미리 갚더라도, 매달 내는 모기지는 고정입니다. 대신 기간이 많이 줄어듭니다. 매달 내는 원금이 1000불, 이자가 1500불이었다면, 5만불내면, 뒤에 50개월이 줄어듭니다. 매달 내는 돈을 줄일려면 리파이낸스를 하던지 re-cast를 하면 됩니다. 어떤 은행들(ex.웰스파고)은 이율 그대로 두고 re-cast하는 옵션이 있더라구요.

랑펠로

2020-01-23 03:43:49

근데 마음의 안정을 위해서는 갚는게 좋아보이지만, 사실 모기지 만큼 싸게 빌릴수 있는 돈은 없으니 그 돈을 안 갚고 S&P500같은데 넣어두는게 돈 불리는 데는 보통의 경우에 훨씬 좋습니다. 집을 한채 더 사는 것도 좋고요.

은퇴하고싶어요

2020-01-23 15:49:54

감사합니다. :) 정말루요!

얅옹

2020-01-24 02:03:41

전 투자는 잘 모르겠고, 리파이와 원금을 갚는 옵션 두개를 생각했을때는 리파이 안하시는게 낫습니다.

이자율이 낮아지면 고민 많이들 하시는데, 이경우는 이자율 변동도 없고 지금 10만불 갚으시면,  25만불 10년 재융자하는 것과 효과도 비슷합니다. 

41~2만불쯤 융자하신 것같은데 600불이 큰 의미는 없습니다. 매달 내는 이자가 비슷하거든요. 20불쯤 차이나려나요. 

그러니까 그냥 매달 강제로 원금을 600불씩 더 갚게 되시는거죠. 20불도 아깝다 하시면 추가로 원금을 더 갚으시면 됩니다.

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