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Mortgage-Amortization table의 이해 (부제: 조금 더 빨리 부자 되기)
이제 미국 생활이 20+ 년을 넘어가면서...
제 경험을 공유할 수 있는 내용도 조금씩 늘어가는걸 보며 나이가 드는 걸 느낍니다. T.T
저는 수학이나 경제 전공이 아니지만... 모기지 / amortization table을 제대로 이해하고 계신 분들이 많지 않은 걸 주변에서 확인 할 때마다 놀라면서 제 경험에서 나온 글을 한 번 써봐야겠다 생각만 하다가 오늘 이 글을 읽으시는 분들께 뭐라도 도움이 되라고 글을 시작 합니다.
(질문) 30년 고정 모기지를 받아서 새집을 샀어요 (아니면 refinance를 이번에 했어요). 30년동안 원금과 이자를 매달 똑같이 갚아나가나요?
(대답) 아니오.
모기지 초기에는 빚지고 있는 원금이 많이 때문에 거기에 해당하는 이자를 매달 payment를 계산해서 여러분에게 넘겨 드렸습니다.
그래서 매달 지불하는 이자가 원금보다 많죠.
그리고 모기지 브로커, 타이틀 회사, 에스크로우 회사, appraiser 등등 에 비용을 지불 하셨죠.
은행은 돈 한 푼 안내고 여러분께서 그 비용을 다 처음에 지불 했거나... 아니면 은행은 그 비용도 모기지에 포함 시켜서 30년동안 나눠 갚으라고 모기지에 뭉뚱그려서 넣어줬습니다.
(질문) 은행에서 모기지 페이먼트는 매달 어떻게 계산 하나요?
(대답) 30년동안 낼 원금을 미리 하루 단위로 쪼개서 나눠 놓고 거기에 매일 매일 (확정 받으신) 이자율을 계산 해서 이자를 붙입니다.
그걸 매달 일정 금액이 페이먼트가 되도록 조정을 한 다음에 (매달 28일, 30일, 31일 있는 달이 다르잖아요?) 12개월동안 평균적으로 낼 금액을 뽑아내서 매달 내야할 모기지 페이먼트를 계산합니다.
물론 고갱님에게 최대한 불리하도록, 은행에 최대한 유리하도록 설계를 해놨어요.
30년 X 365 일 = 10,950일 동안 낼 원금을 초기에는 적게, 끝에는 많게 설계를 하죠.
또한, 매달 1일에 페이먼트를 내도록 하는게 아니라 매월 말에 내도록 설계가 되어 있습니다.
왜냐고요? 매달 1일에 고갱님께서 돈을 갚으면 그 달에 30일동안 이자 받아낼 원금이 조금 줄어들잖아요? 그래서 해당 달의 날을 꽉 채워서 이자를 받아갈 수 있도록 모기지 페이먼트의 이자 계산은 그 달의 마지막날 까지 합니다.
음... 여러분의 모기지 고지서는 매달 1일이 due date라고요?
그건... 지난 달의 이자를 1일부터 끝에 붙은 날까지 계산 해놨으니 (예를 들면 2021년 2월 1일~2월 28일) 최대한 빨리, 바로 다음달 첫날인 2021년 3월 1일까지 빨리 갚으라는 얘기입니다.
(질문) Amortization table은 무엇인가요?
(대답) 인터넷에서 찾아서 숫자 넣어보시면 됩니다.
(이런 무성의한 답변은 의도 한 것입니다. 결국은 직접 찾아서 넣어보셔야 해요)
예를 들면 아래와 같은 간단한 웹사이트가 직관적으로 이해하기가 좋아요.
https://www.calculator.net/amortization-calculator.html
모기지 쇼핑할 때 지불 했던 포인트, 아니면 에스크로에서 propoerty tax, 또는 mortgage interest tax deduction 까지 집어 넣은 경우까지 설명하려면 너무 복잡해지니 일단 시나리오를 최대한 단순하게 해서 설명 드리겠습니다.
$500,000 짜리 집을
$100,000 downpayment 하고
$400,000 모기지를 30년 고정, 이자율 3%로 받아서 집을 샀거나 refinance 했다고 가정하면...
아래와 같은 계산이 나옵니다.
그리고 처음 일 년동안의 amortization table은 아래와 같이 나옵니다.
(질문) 뭐... 숫자가 나오는 건 알겠는데... 설명 좀 해주세요?
(대답)
몇가지 사실을 확인할 수 있습니다.
1. 매달 payment는 $1686.42 로 고정 되어 있습니다.
2. 하지만 모기지 초기에는 매달 payment에서 원금보다는 이자가 많이 나가도록 설계되어 있습니다.
3. 일년이 지나면 모기지 원금 (principal)은 무려! $8350 정도 갚아 나가서 아직 $391,648.80 이 남아 있습니다.
미국 사람들 평균적으로 5~7년에 한 번씩 이사 한다고 합니다.
자녀 교육, 직장, 결혼, 이혼, 등등이 가장 큰 이유죠.
(질문) 그럼 7년 동안 매달 $1686.42 를 내면 원금은 얼마나 갚았을까요?
(대답) 아직 $335,929 남아 있습니다.
즉 30년 모기지의 1/4 기간 정도 되는 7년을 꼬박 꼬박 갚아 나갔는데 원금은 겨우 16% 줄어 있네요.
7년 동안 payment 총 금액은 $1686.42 X 7년 X 12개월 = $141,659 은행에 가져다 바쳤더니 원금은 $64,071 갚게 되죠.
여러분 주머니에서 나간 $77,587 은 고스란히 은행의 이익으로 들어갑니다.
(질문) 원금의 절반을 갚으려면 얼마나 걸리나요?
(대답) Amortization table을 아래로 쭉 훑어 내려가시면...
18년 3개월 걸립니다. 그 때 처음으로 원금이 $200,000 밑으로 내려가네요.
(질문) 이 글의 부제가 '조금 더 빨리 부자되기' 이던데.... 돈 되는 얘기 좀?
(대답) amortization table을 보고 이해하신 분들은 직관적으로 돈 버는 방법을 터득 하셨을 겁니다.
예를 들어서 직장에서 보너스를 받았거나, 배우자가 추가 수입이 생겼거나, 넉넉한 부모님 / 친척께서 용돈을 좀 주셨거나...
아니면 자력으로 돈을 더 아껴서 여윳돈을 짜낸 다음...
다음달의 principal 만큼 원금을 은행에 보내서 갚으면 그 부분에 해당하는 이자 부분도 함께 갚으신 겁니다.
무슨 말이냐면...
예를 들어 위에 있는 amortization table에서 11번째 payment schedule 을 보시면 $1686.42 중에서 $703.77 이 원금이라고 나와 있잖아요? 그걸 10번째 달에 미리 원금에 해당하는 $703.77을 갚아버리면 은행은 $982.65 이자를 빨간 줄로 죽 그어서 없애 줘요. 그리고 amortization table 다음 줄에 있는 12번째에 있는 payment를 11th month 에 청구하게됩니다.
(사실 약간 부족한 설명입니다. 다시 말씀 드리지만 은행은 모기지 이자를 매일 매일 계산 하고 있으니 언제가 되든 원금을 갚으면 payment schedule에 상관 없이 그 날을 기준으로 이자를 또 새로 계산해요. 그래서 약간의 숫자 차이가 생기지만, 큰 틀을 이해하는데는 별 지장 없습니다.)
(질문) 돈 벌어준다면서요?
(대답)
위의 예처럼 원금을 추가로 갚아나가시면 그만큼의 이자를 아끼는게 이 글의 핵심입니다.
원금 $700 불을 갚았는데 이자 비용 $1000을 아꼈잖아요?
그러면 투자 대비 수익률은... 143%가 됩니다.
$1000/$700 X 100 (%)
그리고 주식 시장처럼 시장의 등락을 걱정할 필요가 없이 확정된 수익률이 143%이죠.
(질문) 아무 생각할 필요 없이 자동으로 해 놓을 수 없나요?
(대답)
David Bach 의 Automatic Millionare에 보면 나와 있는 방법은:
(은행에서 추가 요금/penalty 없이 허락 해주면)
2주에 한 번씩 모기지 payment 절반을 갚는 방법이 있습니다 (bi-weekly payment).
미국은 대부분 2주마다 급여를 받기 때문에 1년 = 52주 동안 26번의 paycheck을 받죠.
그 때마다 모기지 절반을 계속 내면 일 년동안 13달의 모기지 페이먼트를 하게 됩니다.
2021년 달력을 쭉 보시면... 금요일이 5번 들어가는 달들이 있습니다.( 4월 2,9,16,23,30 일. 7월 2,9,16,23,30 일, 10월 1,8,15,22,29 일, 12월 3,17,31일).
이런 달에 2주 급여를 세 번 받게 되는 달이 있는데, 그 때 모기지 페이먼트를 3번을 하게 되죠.
그러면 3번째 돈은 원금을 갚는데 쓰이게 됩니다.
이렇게 하면 모기지 30년짜리를 24년 정도로 줄이는 효과가 나게 됩니다.
젊으신 분들은 지금은 30년이나 24년 그게 그거인 것 같지만 막상 50세, 55세에 모기지 다 끝내는 분들도 있고, 또한 65세 넘어서도 모기지 계속 갚고 계시는 분들을 주변에서 보면 차이가 크죠.
=======================================================
위의 설명은 집 한 채 가지고 mortgage 갚으면서 살아가는 평범한 직장인들에게 적용되는 얘기입니다.
Business 하시거나 Investment property 투자하시는 분들은 cash flow가 훨씬 더 중요하기 때문에 위의 글은 들어 맞지 않을 수 있습니다.
그리고 주식 투자나 외환, 요즘 뜨겁게 달아오른 가상화폐 투자를 성공적으로 하시는 분들에게도 적용되지 않을 수 있습니다.
이자율 2~3%로 돈 빌려서 더 높은 수익을 창출하시는 분들에게는 아주 답답한 고리타분한 얘기이죠.
즉 똑같은 돈도 보는 관점에 따라 투자 방법과 이익 실현 등의 관점이 다 다르죠.
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50 댓글
뭉지
2021-02-28 21:56:55
좋은 설명 감사합니다.
질문이 있습니다. 예를 들어 여윳돈이 갑자기 $3,000이 생겨서 3-4달치 Principal을 내게 되면 그에 해당하는 이자는 안내도 되는건가요?
예를 들어 첫달 모기지 내고나서 꽁돈이생겨사 2번째 모기지에 이자와 원금 +추가 2-3달치 원금을 함께 지불하는 거면, 3-5번째 이자는 없어진건가요?
전람회
2021-02-28 22:05:54
예를 들어주신 상황에서는 3-5개월째 모기지로 내야하는 금액 역시 첫달에 냈던 금액과 동일합니다.
대신, 완제 (모기지 전액상환) 타이밍이 30년째가 아닌 29년 몇개월째로 줄어들겠지요.
다달이 내는 금액은 영향받지 않지만 갚는기간은 줄어들기 때문에, 말씀대로 "콕 찍어서" 3-5번째 이자가 없어지는것은 아니라도 대출기간 전체로보면 조기상환 부분만큼의 이자를 안내게 됩니다.
뭉지
2021-02-28 22:56:47
아!! 알겠습니다. 감사합니다. ㅎ
이랑아빠
2021-02-28 22:12:02
네, 맞습니다.
2번째 모기지와 함께 3,4,5 번째에 해당 하는 원금을 같이 내시면...
30년 모기지 전체로 넓게 보시면 360번 내야 하는 원금+이자 중에서 3,4,5 번째를 건너 뛰게 되니 355번의 payment 가 남는거죠 (1,2,3,4,5 payment 가 끝났으면요).
"그에 해당하는 이자는 안내도 되는건가요?" - 짧은 대답은 "네, 맞습니다" 입니다.
이 부분은... 정확하게 설명하면, 3,4,5 번째 payment schedule에 있는 이자를 빨간줄 그어서 지워주고, 그 대신에 6, 7,8번째 payment schedule에 해당 하는 청구서를 은행에서 보내는 겁니다. 그러면 6번째 payment 에 있는 이자부터 시작 하시는거죠...
인어공주
2021-03-01 01:22:11
좋은글 올려주셔서 감사합니다!
미리 원금에 해당하는 $703.77을 갚아버리면 은행은 $982.65 이자를 빨간 줄로 죽 그어서 없애 줘요. 그리고 amortization table 다음 줄에 있는 12번째에 있는 payment를 11th month 에 청구하게됩니다.
-> 이 경우 , 29년 혹은 30년 후 내야할 이자 $982.65가 줄어든다고 이해하는게 더 정확한 건가요? 왜냐면 여전히 11, 12, 13, ... N-1번째 달에도 동일한 금액을 내야하니까요. 그러면 제 수익률을 (982.65/(1.03)^29)/703.77 가 될것 같아서요.
이랑아빠
2021-03-01 01:43:14
저는 그렇게 복잡한 계산까지는 할 능력이 안됩니다. ^^
다만 은행 입장에서는 오늘 이자 계산할 원금이 조금 더 줄어 들었으면 집주인에게 청구하는 이자도 조금 줄어들죠. 그러면 고정된 페이먼트 안에서 이자 부분이 약간 줄어든 만큼 원금 부분을 조금 더 올려서 (다음달 페이먼트 스케줄) 청구합니다. 그러니 29년, 30년 후가 아니라 "지금" 내는 이자가 약간 줄어들었다고 생각하시는게 가장 정확할 것 같습니다.
urii
2021-02-28 22:12:20
고갱님에게 최대한 불리하도록, 은행에 최대한 유리하도록 설계를 해놨어요.
-->오해가 있으신 거 같아서 바로잡고 싶어서요^^ 은행이 유리하자고 amortization schedule이 짜인 게 아니고 다달이 원금에 비례해서 이자를 계산하다보니 점점 원금이 갚아져 가면서 (:=amortization) 월 페이먼트 중 나가는 이자가 줄어드는 거죠. 매달 갚는 원금 이자 합쳐서 합이 일정하게끔 원금 갚는 페이스를 매달 짜준 거고요. 만약 초기부터 확 원금을 많이 갚는 스케쥴을 짠다고 하면 이자는 이자대로 초기에 많이 붙기 때문에 월 페이먼트 총합이 확 컸다가 점점 줄어드는 식으로 되겠죠.
이랑아빠
2021-02-28 22:20:28
네, 좋은 지적이십니다.
그런데... 제 시선이 좀 삐딱해서... 저는 모든 제도와 규칙에 중립은 없다고 생각합니다.
은행에서 마음만 먹으면 균등 분할 상황 을 계산 해줄 수 있습니다.
원금 $400,000 을 360개월로 나누면 $1111 이죠. 거기에 이자 $500 씩 더해서 균일하게 청구 할 수도 있다고 생각합니다. 그렇게만 해도 은행은 45%의 수익을 매달 가져가죠.
아니면 고객을 도와 주려면 amortization table을 거꾸로 숫자를 나열 해줘서 모기지 초기에는 최대한 원금을 많이 갚도록 도와 주고, 30년 뒤에는 이자만 남기도록 짤 수 도 있다고 생각합니다.
하지만 현실은 그렇지 않죠.
겨우살이
2021-02-28 23:05:31
다른분들이 말씀하신것처럼 이게 은행이 비정상적으로 이득을 취하려고 보일수도 있겠지만 말씀하신 계산에 오류가 있는게 매달 원금을 갚아가기 때문에 이자의 비율이 처음이 제일 크고 줄어드는게 맞아요. 만약 말씀하신대로 500불씩 30년동안 이자를 균등하게 낸다면 마지막에 가서는 얼마남지도 않은 원금에 애해 이자를 500불씩 낸다는건데 (예를들어 30만을 갚고 10만밖에 안남았는데 그때도 500불 40만 시작할때도 500불이면 처음에는 이게 좋아보여도 나중에는 안좋은 조삼모사 아닐까요) 이게 오히려 계산이 잘못된 것이지요. 특히 원글에서 말씀하신것처럼 중간에 모기지를 그만두는 경우가 흔하기 때문에 빌리고 있는 그 당시에 해당하는 이자를 내는게 맞습니다
물론 중간에 원금을 더 넣어서 기간을 줄이는건 돈을 아끼는 좋은 방법이죠. 요즘은 워낙 싸니까 차라리 VTSAX를 사는게 더 낫겠지만요..
LABG
2021-03-03 09:58:04
한말씀 드리자면
P&I (Principal & Interest)는 30년동안 같은 Payment를 내는 보통 모기지 같은구조이고
P+I (Principal + Interest)는 30년동안 같은 원금을 내는 구조로 이자가 매달 바뀌는 구조입니다. 상업용 론에서는 흔히 쓰이는 방법이고요.
어떠한 론을 받으시던간에 은행론에 원칙은 한달 쌓인 이자는 받는게 원칙입니다.
원금은 고사하고 한달동안 쌓인 이자도 은행이 페이먼트로 받지 못하면 은행에서는 그론은 불량론 또는 loss처리를 하는게 맞고요.
원금 $400,000 을 360개월로 나누면 $1111 이죠. 거기에 이자 $500 씩 더해서 균일하게 청구 할 수도 있다고 생각합니다. - 이게 위에서 말씀드린 P+I방법이지만 원금이 매달 바뀌기 때문에 이자가 균일히 청구될수가 없습니다. $500이라면 $400,000원금 기준으로 1.5%이자밖에 안되는데 맞는 예인가 싶습니다.
그렇게만 해도 은행은 45%의 수익을 매달 가져가죠. - $500이자를 $1111원금으로 나누신거 같은데 이건 수익이 아니죠. 은행수익은 $400,000원금기준으로 보시는게 맞습니다. 은행수익은 fee를 예외로 치면 이자율과 동일합니다.
아니면 고객을 도와 주려면 amortization table을 거꾸로 숫자를 나열 해줘서 모기지 초기에는 최대한 원금을 많이 갚도록 도와 주고, 30년 뒤에는 이자만 남기도록 짤 수 도 있다고 생각합니다. - 이건 거꾸로 생각하면 첫달에 발생한 이자를 360개월뒤에 이자를 안쳐주고 갚겠다는 생각과 같습니다.
P&I의 큰장점은 30년동안 균일한 payment를유지하실수 있다는 점과 론 앞쪽에 payment가 P+I비해서 많이 낮다는 점이지요.
예시로 $400,000원금 30년모기지 이자율 4%기준으로 대략 P&I는 $1,910/월, P+I는 $2,444/월이 나옵니다.
P+I payment는 보통 13년째부터 P&I payment보다 월 payment가 낮아집니다.
P+I방식이 원금을 더 빨리갚는다는 점에서는 유리하기는 하나 initial payment가 높아지는 단점이 있습니다.
똑같은 금액을 똑같은 이자로 받아도 loan structure때문에 payment가 높아져서 DTI의 상승으로 받을수 있는 론의 금액이 낮아집니다.
뭐 이거도 삐딱하게 보시면 서민들 론 안주는 방법이라고 보실수도 있겠네요.
칼회장
2021-02-28 22:48:51
안그래도 제가 적으려고 했던 부분을 짚어주셨네요.
은행이 일부러 그렇게 설계를 한게 아니라 당연히 빌린 돈에 대한 이자를 내다 보니 초반에 이자가 높은 거구요.. 원금이 조금씩 적어질수록 원금에 대한 이자가 낮아지니, 모기지 후반부에 내야하는 이자가 당연히 초반에 내야하는 돈보다 적지요. 은행이 고객 뒤통수를 치려고 설계한 부분이 아니라 자본시장에서 적용되는 너무나도 당연한 "빌린 만큼에 대해 이자를 낸다"는 공식입니다.
모기지를 30년 까지 프리페이 안 하고 쭈욱 들고가는 분이생각보다 없는데, 그러면 리파이를 하거나 프리페이를 하게 되면 그 만큼에 대한 이자를 다시 계산하는 것도 엄청나게 복잡한 계산이 필요하고, 리파이나 프리페이 때 이자폭탄을 맞을수도 있습니다.
이랑아빠
2021-02-28 23:15:29
세 번 이상 각각 다른 분들께서 지적 하시니 제가 글 쓴 내용이 좀 과격했나 봅니다. 조금 내용을 순화 시켰습니다.
전람회
2021-02-28 23:37:17
오해하기 쉬운 내용을 아주 이해하기 쉽게 설명해주셨습니다.
내공이 느껴지는 유익한 글이에요
차분하게 긴 호흡으로 설명하시느라 시간도 많이 걸리셨을듯요...
감사합니다~
이랑아빠
2021-03-01 06:01:36
칭찬 해주셔서 감사합니다!
삼발이
2021-02-28 22:18:52
요즘같이 이자율이 낮은 경우 굳이 빨리 갚는게 꼭 돈을 번다고 하기 힘들어졌죠. 저 같은 경우도 작년에 리피이낸스 해서 2.15% 밖에 안 되서요
이랑아빠
2021-02-28 22:22:53
좋은 지적이십니다.
17년 전 쯤에 미국에서 처음으로 모기지 받았을 때 6.75%에 30년 고정 이었습니다. 원금 갚는건 매달 페이먼트의 10% 도 안되고 90% 넘게 이자로 내던 시절에 비하면 요즘은 집주인 / 고객 입장에서는 훨씬 유리한 상황이죠.
nysky
2021-02-28 23:18:41
6% 대 이자율... 지금 생각해보면 그땐 참 모기지 이자가 비쌌네요. ㅎ. (저도 그땝니다. 15년이 지나도 집값도 거의 변동없는 ;;; )
이랑아빠
2021-03-01 00:30:41
1980년대 초만해도 한국이나 미국이나 대출 이자율이 15-~20% 였죠. 다들 어떻게 돈 벌어서 그 부채를 갚아 나갔는지... 아, 물론 높은 이자율 덕분에 자산 가격이 비교적 저렴했다고 할 수도 있겠네요.
한국이나 미국이나 부모님 세대는 존경스럽습니다.
쌤킴
2021-03-01 00:40:39
이랑아버님 긴 글 너무 감사합니다.
보통 리파이낸스를 많이들 하시자나요? 저를 포함해서 요즘 모기지 이율이 낮아서 리파이를 하는데 그럼 예를 들어 저의 경우 집을 산 지 4년이 채 안되었으니 지금까지 이자만 딥따 많이 내다가 다시 30년 fixed로 리파이를 하면 또 이자만 딥따 내게 되는 결과를 가져오는 것일까요? 이율이 낮아서 Monthly Payment가 확 줄어서 좋다캤는데.. 다르게 생각하면 이게 또 글케 올바른 방법이 아닐 수도 있겠다는 생각을 해봅니다.
리파이낸스 관점에서 이랑아버님의 생각은 어떠하신지 궁금합니다. 저는 Closing Cost랑 줄어든 Monthly Payment가 상쇄되는 시점을 계산해서 몇 달안에 또이또이 되는 것만 생각했지 갚아나가는 음청난 이자에 대해서는 생각을 못했거든요.. 이자로 인한 세금혜택만 고려했구요..
이랑아빠
2021-03-01 01:02:35
통계적으로 봤을 때 이자율 차이 0.5% 보다 더 낮춰서 refinance 하셨으면 돈 버신겁니다. 옛날 높았던 모기지 페이먼트 생각하시고 매달 원금을 조금씩만 더 갚아나가도 ($100-200) 나중에 계산 해보면 이자율 낮게 refinance 하신게 이득일거에요.
아래 웹사이트에 시나리오대로 돈을 넣어보시면 됩니다.
https://www.mtgprofessor.com/calculators/Calculator3a.html
전람회
2021-03-01 02:21:44
쌤킴님 리파이낸스 이자율이 현재보다 1%가까이 절감된다고 가정하고, 4년전 모기지 받을당시보다 매월 더 갚아나갈 여력이 커졌다고 한다면 이번에 리파이 하시면서 30년짜리를 15년짜리로 바꾸시면 좋으실거 같습니다. 앞으로 다시 30년간 뼈빠지게(?) 이자내는것을 걱정하시는거 같아서 드리는 말씀으로, 이미내신 4년 + 앞으로 15년 = 이자내는 기간을 19년으로 줄일 수 있습니다. 이자율도 30년보다 15년으로 리파이할 때 더 낮아질것이구요.
쌤킴
2021-03-01 02:25:39
15년 짜리는 진짜 뼈가 으스러질.. ㅎㅎㅎ 조금씩 추가로 Principal를 갚는 방향으로 가야겠네요.. 조언 감사함다.
네 리파이 하면서 3.6% 7 yr ARM --> 2.625% 30yr fixed로 갈아타서 한달에 대략 400불정도 Monthly payment가 줄었어요.
쌤킴
2021-03-01 02:27:29
네 일단 이자율이 1%정도 낮아졌고 ARM에서 fixed로 갈아타긴 했죠 (30년이지만서두). 400불정도 매달 줄었으니까 그걸로 더 뼈빠지게 갚아야하나.. 아님 그걸로 401k Max해야되나 생각하고 있는데.. 그 중간쯤을 하는게 좋겠네요.. 암튼 감사함다~!
이랑아빠
2021-03-01 05:46:55
이미 홈런 한 방 치셨네요! 축하드립니다. 한달에 400 불을 일 더 안해도 생기는게 어디에요?
복실리턴즈
2021-03-01 01:37:10
좋은 내용이네요.
401k max나 다른 부동산, 주식 투자와 같은 투자가 해당 방법보다 더 돈을 벌 수 있는 방법일 수는 있으나
원금 손실 리스크때문에 세이빙, CD 위주로 하시는분에게는 매우 좋은 투자방법이라고 생각합니다.
집을 팔거나 캐시아웃 리파이낸싱, 론을 통해서 목돈이 필요한 갑작스러운 리스크도 쉽게 대응이 가능하고요
아날로그
2021-03-01 01:50:38
좋은 글 감사합니다. 이렇게 이자를 좀 더 빨리내면 상환기간이 주는 건 넘 좋은데 현실은 ,,, 몰기지 갚기 빠듯하고, bi-weekly salary check 3번 나오면 몰기지가 아니라 뭐 살거 없나 슬릭딜을 켜는현실에 울고 갑니다 ㅜㅜ
이랑아빠
2021-03-01 01:53:26
오죽 해내기 힘들면 간단한 아이디어로 책을 쓴 사람이 책 많이 팔아서 부자가 되었겠어요...
ncrown
2021-03-01 02:43:47
좋은 글 감사드립니다. 최근 집 구매에 관심이 생겼는데 많은 도움이 되었습니다.
요약하면,
(1) 이자는 남은 원금을 기준으로 계산된다.
(2) 추가 payment를 하면 남은 원금이 빨리 줄어들어서 매달 내야할 이자가 줄어든다.
(3) 원금을 추가로 갚아서 이자가 줄었으니 매달 내는 정해진 액수의 payment의 이자:원금 비율에서 원금 비율이 높아진다.
(4) 결국 30년 보다 더 빨리 상환을 할 수 있다.
추가 payment의 수익률 관련해서,,,남은 원금에 대해서 이자가 매달 계산되기 때문에 원금을 추가 payment하는 경우 추가로 갚은 원금에 해당되는 이자만 줄어드는 것이 아니라, 남은 상황기간 동안 반복되서 계산되는 이자의 원금이 줄어들게 되므로 수익창출(?)의 효과가 있다.
이랑아빠
2021-03-01 08:23:01
선생님 수업은 70점인데 학생은 시험에서 백점 만점에 백점 받아 버리시는군요... 네, 정확하게 이해하셨습니다.
대추아빠
2021-03-01 06:56:17
좋은 글 감사합니다!
마적level3
2021-03-01 10:10:52
좋은 글 감사드립니다~ 문과 출신이라 세 번 정독했습니다 ㅎㅎ
핵심은 미래의 원금 페이먼트를 내면 이자 부분이 함께 까진다는 것 같은데요
물론 모기지 초기에는 원금 부분 파이가 작기 때문에 가능하겠지만, 나중으로 가면 갈수록 원금 비율이 높아지면서 어려울 것 같다는 생각도 듭니다.
그러면 매달 동일한 금액을 원금 상환(principal)으로 낸다고 한다면, 모기지 금액의 몇 % 정도를 내야
15년 안에 상환 가능할까요? 염치 없지만... 계산하는 공식도 알려주시면 다른 년도(20년 상환, 25년 상환 등)는 제가 해 보겠습니다^^;;
이랑아빠
2021-03-03 08:20:20
아래 웹사이트 들어가시면 간단하게 계산 해줍니다.
(저도 Excel에서 모기지 공식 돌릴려면 식은땀부터 흘리면서 배워야 하는 수준이어서...)
https://www.mtgprofessor.com/calculators/Calculator2a.html
마적level3
2021-03-05 05:58:34
감사합니다^^
urii
2021-03-01 18:43:27
정보모음을 위해 예전에 있었던 논의를 링크합니다.
https://www.milemoa.com/bbs/7901505
edta450
2021-03-03 15:33:20
(대답)
위의 예처럼 원금을 추가로 갚아나가시면 그만큼의 이자를 아끼는게 이 글의 핵심입니다.
원금 $700 불을 갚았는데 이자 비용 $1000을 아꼈잖아요?
그러면 투자 대비 수익률은... 143%가 됩니다.
$1000/$700 X 100 (%)
그리고 주식 시장처럼 시장의 등락을 걱정할 필요가 없이 확정된 수익률이 143%이죠.
--------
이 부분은 좀 조심해서 다룰 필요가 있습니다.
143프로라는건 해당 loan이 만기까지 계속 남아있을때, 즉 수십년간의 총 이자에 해당하는 부분이죠.
같은 만큼의 돈을 주식에 투자해서 매년 4%를 번다고 치면 30년간 수익은 300%가 넘습니다.
principal payment를 하는 것 자체는 좋은 '습관'이라고 생각합니다. 모기지 6% 할때 매달 천불씩 더 넣고 그랬거든요. 근데 사실 그게 모기지 잔고 자체를 많이 줄이지는 않았고, payment 자체를 줄인건 리파이죠(2% 중반까지 떨어졌었으니..) 근데 핵심은 많이 얘기가 나온, 통장에서 '돈을 없애는' 습관을 만드는거라서요. 사실 그 습관의 끝판왕은 401K/IRA인거고... 요새 많이들 하시는 달달이 자동 투자같은 것도 있죠.
이랑아빠
2021-03-03 20:59:39
정확한 지적이십니다.
1) $700을 모기지를 갚았을 때 앞으로 30년간 줄어드는 이자 비용과
2) 똑같은 $700 을 모기지 갚는데 쓰지 않고 주식, mutual fund, ETF등에 성공적으로 30년간 투자 하시면 얻는 기대 수익을 계산 하고
그 차액을 비교 해야 진정한 수익률 계산이 되지요.
그런데 제 글은 왕초보들을 위한 글이어서 최대한 간단하게 설명 했습니다.
엣셋트라
2021-03-04 03:56:27
왕초보 글이기 때문에 굉장히 위험한 표현이라고 생각합니다. 예를 들어 CD이자율이 10%, 모기지 이자율이 3%라면 모기지는 최소한으로 갚고 CD에 넣는 것이 압도적으로 이득이되는 선택입니다만, 이 글을 읽고 10% vs 143%라고 비교하시는 분이 생길 수도 있거든요.
calypso
2021-03-03 16:39:38
제가 원래 산수에는 잼뱅이라 읽는것 자체가 머리 아픈데 아랑아빠께서 아주 삐딱한 시선으로 설명해 주셔서 저 역시 이해가 빨랐습니다. 감사합니다.
shine
2021-03-03 19:34:39
여웃돈이 좀 있다면 refi+recast를 조합시켜서 원금을 줄이면 총이자와 다달이 내는돈도 아주 많이 줄죠. 근데 댓글에서 몇분들이 언급하셨듯이 그 돈을 401K나 ROTH에 넣고 그냥 두기만 해도 이율이 더 큰 확률이 아주 높긴합니다. 저는 recast를 해서 원금을 아주 많이 줄였는데 뭐 그렇게 후회하지는 않습니다. 그 당시 원금+이자로 매달 나가는 돈이 너무 큰 압박이어서.
헤이듀드
2021-03-04 00:05:00
작년에 refinance할때 Google Sheets로 만든 extra payment를 고려한 Mortgage Amortization Table을 공유합니다.
File -> Make a copy 하신 다음에 15년 또는 30년 spreadsheet을 선택하신 후 노란색 부분만 수정하시면 됩니다.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1jcy0S1GkJ7BUdJIYH8XRmU4daGGPs0gS5ABVKJnxrK8/edit?usp=sharing
빨탄
2021-03-04 00:28:52
아몰티제이션의 현상은 이해가 맞는데 원인은 여러 분들이 언급하셨던 것 처럼 오해가 있으신 듯 합니다.
$700로 $1000을 아끼니 수익율 143%라는 건, 30년 수익율이 143%구요.
$700을 3%로 복리로 불리면 딱 그렇게 됩니다.
보통 수익율 3%를 확정시킨다는 표현을 하죠.
$700을 7%로 30년 불리면 5700불이 되어서 $5000 수익이 납니다. 714%요.
30년 동안 세후 7%를 쉽다고 생각하시는 분도 계실테구요 아닌 분도 계실테지만
요즘 투자 성향을 보면 2.x%에 만족하시는 분이 얼마나 될까 합니다.
(3% 수익이지만 이자 디덕션이 가능하다면 실제로는 3%수익 보다도 안 되는 걸로 보셔야 할 겁니다.
게다가 많은 분들이 이미 2.x% 모기지 들고 계실 거구요. 인플레이션까지 고려한다면 특히나요.)
세대에 따라서 경험한 것이 달라 빚에 대한 생각이 많이 다르실 텐데
고리의 카드빚같은 건 안 생기게 하고 빨리 없애는 것이 맞지만
조금 더 빨리 부자가 되려면 빚을 너무 피하려는 생각에 치우치지 않는 것도 중요하다고 생각됩니다.
공감하는 건 $700이 생겼을 때 차나 사치품이나에 소비하지 않고 빚을 갚던 투자를 하던하는 성향이 중요하다는 거네요.
빨탄
2021-03-04 04:27:45
다른 댓글들도 오해 하시는 부분이 있는 것 같아서
50만불 집 예를 이어보면요,
모기지 앞 쪽에 이자가 몰려있는 것을 보고
매달 350불 씩 더 갚다가 10년이 지나 집을 팔게 되었다 합시다.
$350/mo * 12 mo/yr * 10 yr = $42000
10년 동안 $42000 을 추가로 냈습니다.
발란스는 얼마나 줄었을까요?
40만불로 시작했던 론이 25만5천불이 되었네요.
추가로 내지 않았다면요?
30만 4천불 남게 되지요.
둘의 차이는? 오잉, 4만9천 불이예요. 4만2천 넣었는데요.
매달 350불을 3%이자 주는 곳에 꾸준히 투자했으면요?
마찬가지로 4만 9천불입니다.
모기지의 기간 때문에 쉽게 오해가 생기는 부분이 있는 것 같습니다.
https://www.mortgagecalculators.info/calc-additionalpayment.php
여기 가 보시면 매달 추가로 갚는 경우, 한 번 목돈 넣는 경우, 두 가지 섞는 경우 다 시뮬레이션 해 보실 수 있습니다.
요즘 모기지율에, 택스 디덕션 감안하고, 인플레이션 생각하면 모기지 갚는 쪽으로는 생각이 잘 안 가더군요.
물론 모기지 없이 free & clear로 집 가져보고 싶은 욕망이 저나 제 배우자도 있지만요,
어차피 모기지 없어도 1~2천불 매달 재산세 내야하는 동네 살다 보니,
모기지 없다는 게 무슨 의미가 있냐는 자기 세뇌가 어느 정도 가능한 것 같습니다.
부자가 되려는 목표가 있으시다면 이성으로 모기지 없이 살고 싶은 감정의 제어가 필요하지 않을까 생각되고요,
투자 수익으로 페이오프 하면 된다는 걸 생각하고 지금의 모기지는 최대한 유지하려는 선택도 가능하다고 봅니다.
shine
2021-03-04 04:43:14
말씀은 다 맞는데요. 한가지 전제할 점은 모기지 이자는 확정이자고 내가 추가로 원금에 불입하는 돈은 앞으로 어떻게 될지 모르는 돈이라는 거죠. 매달 350불을 모기지 원금에 내지 않고 3%이자로 계산하면 얼추 비슷하다 하셨지만, 실제로 3%이윤내는 건 주식에 넣지 않고는 현재 금리에서는 불가능에 가깝습니다. 주식에 넣으면 3%가 아니라 30%도 가능하겠죠. 하지만 원금을 다 까먹을 수도 있습니다.
401K나 ROTH에 넣을수도 있는데 그렇게 되면 그 돈은 그야말로 60세까지 locked가 되는거죠. 그럼 내가 xxx만큼의 여윳돈이 있는데 이걸 모기지 원금에 넣을까 몇년 굴려볼까 하는 생각자체가 성립이 안됩니다.
그래서 주식투자 같은 거에 관심없는 사람들에게 여윳돈이 있다면 원금에 넣는게 그리 나쁘지 않을 수 있단 생각입니다. 다 개인의 성향차이죠.
엣셋트라
2021-03-04 05:01:31
요즘 모기지 이자율이 너무 낮아서 몇년 지나면 CD금리가 모기지 이자율보다 높아질 수도 있고, 그러면 명백하게 우월한 선택지가 존재하죠.
제가 보기엔 모기지 갚는 문제에 있어서 개인의 성향 차이는 위험 기피도보다는, 그냥 빚을 빨리 갚고 싶어하는지, 아니면 수익률 계산할 시간을 아껴서 다른데 에너지를 쏟는 정도의 차이가 더 유의미하다고 봐요. ㅎㅎㅎ
빨탄
2021-03-04 06:51:17
그렇게 이해하시면 정확한 거고 성향의 문제죠. 많이들 그것 보다 훨씬 좋은 옵션이라고 오해하셔서 설명을 해 봤습니다. 시간은 고려하지 않으시고 많이들 '여유돈 만불 미리 갚아서 만오천불 아꼈어. 대박' 하시니까요. 25~30년 호라이존으로 만불 넣어서 이만오천 만들면 투자로는 쪽박이라 생각되는 경우가 흔한데요.
눈뜬자
2021-03-04 00:44:44
좋은 글 감사합니다. 저도 처음 집사고 뭣 모를때 근처 은행에서 3000불을 90일 동안 디팟짓 해놓으면 300불을 준다는 말에 할려다가, 우연히 아는 지인이 그돈 3000불을 모기지 원금에 넣으면 훨씬 많은 이자를 아낀다고 해서 봤더니...와...제가 300불 받으려고 대략 1000불 이상(기억은 정확히 안나지만 엄청난 차이였습니다.)의 이자를 버리고 있더군요. 그래서 그날부터 돈이 생기면 계속 원금을 갚았고 매달 나가는 돈이 같아도 원금의 비율이 팍팍 느는걸 보며 진짜 기뻐했었습니다. 이런 글 저처럼 잘 모르셨던 분들에겐 도움 많이 될것 같습니다. 모든 이자는 첫 5년 이나 7년 안에 많은 비중을 차지해서 지금도 다른 모기지 대출이 있으면 처음 5년정도까지는 갈 수 있게 미리 갚아 버리는 습관이 생겼습니다. 그 돈으로 주식을 해라 등등 의 기회비용 측면에서는 비효율 적일 수 있으나, 제가 계산한 바로는 처음 모기지 1년만 갚아도 갚은 미리 갚은 원금의 60% 정도의 수익률과 같은 이득이더군요. 저는 주식으로 수익률 20%를 넘겨본적이 없는 새가슴이라 이 방법이 저에겐 더 현실 적이었습니다. 각자의 스타일대로 자산을 늘려가겠지만, 이런 방법도 좋은거 같습니다.
만년초보
2021-03-04 02:43:02
계산의 오류 같은데요. 3개월 후에 $3,000을 인출하셔서 모기지 같으시면 $300 bonus 를 받고 모게지를 3개월 후에 내시는것이 훨씬 이익이죠. $1,000 세이빙은 모게지 남은 기간 총 합이고요.
눈뜬자
2021-03-04 04:42:44
네 계산을 제가 정확히 올린게 아니라 그 당시 계산했던것을 다 기억은 못하지만 300불 보다 돌려 받는게 컸다는 의미 입니다. 제 답글의 요지는 다른 것을 보지 못하고 은행에서 주는 300불만 봤다는거죠. 지금은 저도 기회비용도 계산하고 해서 투자라는것을 하고는 있지만요. 이 글이 왕초보를 위한 글이라고 써있길래 저도 그 정도의 의미에서 답을 한다는게 계산 오류로 보이게 했네요. 이 점은 헷갈리게 해드려 죄송합니다. 그 당시 저는 300불 받고 모게지를 3개월 후에 내는 그런것까지 생각 못할 시절이거든요. 그치만 그 때 그걸 다시 계산하고 모게지 원금을 갚는게 이자를 줄인다는 걸 알고는 그게 트리거가 되어서 열심히 갚아서 페이오프를 했던게 나름 의미가 있었던거 같습니다. 그 때는 머리를 한대 맞은 느낌이었달까...그랬었다는 의미만 부여한것입니다. 지금은 그 이후 구입한 다른 모기지를 조금 더 머리를 굴려서...갚더라도 처음 5년치 정도만 갚고 나머지는 주식이나 다른 곳에 투자 중이니깐요.
엣셋트라
2021-03-04 03:49:41
3천불 3달에 이자 3백불이면 연율로 40%인데 모기지 이자율이 40%가 안되면 무조건 이자 받는게 낫죠. 위에 만년초보님의 말씀이 정답인거 같습니다.
macgom
2021-03-04 01:27:36
좋은 글 작성해주셔서 감사합니다.
개인적으로 최근 mortgage payment 을 더 내고 원금을 더 갚아나가는게 현명하다는걸 깨닫고 피부로 느끼는 한사람인데요 제가최근 찾아서 사용하는 early payment calculation 해주는 사이트 공유합니다.
여기서 비교해 보시면 아무리 이자율이 낮아도 헉 하실겁니다.
https://www.daveramsey.com/mortgage-payoff-calculator