<2021년 부동산 투자#2> 카드깡 갚고 투자용 부동산 Cashflow 늘리기 (with OPM)

2021년 부동산 투자 #1

https://www.milemoa.com/bbs/board/8779706

 

2021년 부동산 투자 #2

https://www.milemoa.com/bbs/board/8962207

 

2021년 부동산 투자 #3

https://www.milemoa.com/bbs/board/8962289

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이번 부동산후기???는 이전에 올린 “크레딧 카드로 부동산 투자하기 (Buy a Rental Property with Other People’s Money)”의 후속이라고 생각하시면 되겠습니다. 아래 혹시 못보셨을 분들이나 궁금하신 분들을 위해 첫번째 글 링크 붙여봅니다.

 

https://www.milemoa.com/bbs/board/8779706 

 

사실은 얼마전 올라온 사과님의 로디 5호 부동산투자 후기글이 올라와서 자극도 받고 올린다하고 귀차니즘때문에 못올리고 있는거에 좀 찔리기도 해서 맘먹고 올려봅니다. 부자가 되려면 내가 해야할일들은 미루지 말라는 어느 부자 유투버의 영상을 보기도 했고요. 앞으로는 좀더 부지런히 살고 열심히 자기관리를 해야겠다 생각을 해봅니다. 그러면 부자가 될수있다고 하네요…성격이 미루고 미루다 그분이 들어오시면 피곤해서 입술에 물집이 잡히고 터질정도로 시간관리도 못하고 몰아치는 성격이라 새해에는 좀 고쳐볼려고 노력중입니다.

 

간단하게 전에 샀던 집에 대한 업데이트를 해드리면….현재 부동산은 매달 cashflow를 만들면서 잘 돌아가고 있고 테넌트와 이번에 재계약했습니다. 집을 너무 깨끗하게 쓰는 학교선생님이라 전보다 조금만 올리고 (요즘에 모든게 비싸지다보니 Property Tax와 HOA도 오르고 안올릴수가 없었네요.) 시세보다 $100정도 싸게 있으라했더니 너무 고마워 하더라고요. 자기집 같이 관리해주고 문제생기면 먼저 사진찍고 동영상 찍어서 보내주고 수리하러 가도 깐깐하게 굴지않고 집이 비어있어도 문열고 들어와도 된다고 하니 너무좋죠….그래서 욕심버리고 서로 윈윈하는걸로 했습니다. 그래서 현재 PITI + HOA를 제외하고 현재 $430/month정도의 캐쉬플로우와 집값상승으로 인한 12월 현재 Equity는 $35k-$40k로 예상해봅니다.   

 

본론으로 들어가서…카드깡 갚은 이야기를 해보면…9월쯤 첫번째 부동산 투자글을 올리고 Amex에서 진행했던 Better.com에서 리파이낸스를 하면 한집당 $2,000의 크레딧을 주는 글을보고 작전을 세우기 시작했습니다. 전에 받아놨던 Rental Properties 이자율이 4.2%에서 5.5% 사이의 이자율이 있었기 때문에 지금이 딱 좋은시기라 생각했고 현재 거주중인 집도 이자율이 낮아지겠다 생각하니 무조건 해야하는 상황이라서Cash-Out Refi: Primary Residence + Refinance: 4개의 Rental Properties 이렇게 총 5개의 리파이를 동시에 진행했습니다. 갯수가 많다보니 담당자가 실수로 한집은 진행하기 바로직전 $2,000 오퍼가 안들어가있어서 수정하기도 했지만 결과적으론 문제없이 5번의 오퍼 잘받았습니다. 그래서 총 $10,000의 크레딧이 들어왔고 2달정도 생활비와 여행경비로 너무 잘썼네요. 덕분에 돈도 좀더 세이브하고 좋았습니다 이런 딜은 종종 나와줬으면 좋겠네요.

 

아래는 리파이낸스 진행후 줄어든 이자율과 늘어난 캐쉬플로우를 정리해봤습니다. 그리고 6번 항목은 지속적인건 아니고 리파이낸스 진행할때 필요한 돈이 있는데 그걸 렌더에서 좀 넉넉하게 돈을 빼 놓는데 보통 Buffer라고 합니다. 그돈을 쓰고나서 남는돈은 다시 내 모기지에 넣던지 아니면 은행 어카운트에 넣어주는데 저는 그냥 받았습니다. 어차피 다시 넣어봐야 론금액대비 너무 티끌이라…

 

1.      1. Primary Residence에서 $100k 캐쉬아웃을 진행하고 이자율은 3.5% ---> 2.875% 낮아지고 포인트와 클로징피 모두 페이먼트에 포함시키고도 매달 페이먼트는 같아졌습니다.

 

2.      2. #1 Investment Property: 이자율 4.2% ---> 2.875% / 캐쉬플로우 $190 상승

 

3.      3. #2 Investment Property: 이자율 4.5% ---> 3.0% / 캐쉬플로우 $200 상승

 

4.      4. #3 Investment Property: 이자율 5.5% ---> 3.125% / 캐쉬플로우 $150 상승

 

5.      5. #4 Investment Property: 이자율 5.5% ---> 3.125% / 캐쉬플로우 $140 상승

 

6.      6. Buffer는 대략 $500정도

 

이렇게 캐쉬아웃 리파이와 리파이를 진행하고 난후 전에 샀던 6번째 Investment Property 투자금액 $38k을 모두 갚아냈습니다. 카드깡 더이상 안해도 되니 마음이 편해지더라고요. 내돈 안들이고 이번에도 역시나 OPM으로…다시한번 부동산 투자의 최고장점은 OPM을 이용하는 레버리지라는걸 다시 한번 배웠습니다. 캐쉬아웃 리파이에서 나온 돈으로 다음 빚을 청산해야 하는데 뭐가 좋을까 생각하다 역시나 차값이죠…저도 차를 너무 좋아했는데 투자를 본격적으로 시작하면서 차에 나가는 돈의 생각이 많이 바뀌게 되더라고요. 그래서 와이프 차 론을 갚아내기로 했습니다. 0.9%로 받은 론이긴 한데 이것도 매달 $500정도 나가느니 이돈을 모으자하고 $13k 남아있는 론을 갚아냄으로써 저희집 차2대는 더이상 페이먼트가 없네요...앞으로 이렇게 쭈~욱가면 좋겠는데...앞으로 3년만 버텼으면 좋겠네요.

 

정리해보면...

Additional Monthly Cashflow = $680

(Cash-Out Refinance = $100k) - (6번째 Investment Property투자금액 = $38k) - (Car Loan = $13k) = 다음 부동산 투자금 $49k

이정도로 정리가 되겠네요.

 

저번글에서도 말씀드렸듯이 정보공유의 목적으로 도움을 드리고 싶어서 쓰는 글입니다. 투자 정보이다 보니 숫자로 표현을 해야 더 이해하시기 편할거라 생각해서 돈의 금액이 들어가네요. 요즘같이 하나의 인컴소스로 살기 힘든시대에 많은 분들이 재테크에 대한 고민을 많이 하실겁니다. 어떤분들은 주식으로 어떤분들은 사업확장이나 창업으로 FIRE를 준비하시고 미래나 노후를 준비하실건데...제가 올려드린 글은 부동산 투자를 할때 알아두면 좋은 정보공유의 목적으로 받아들이셨으면 좋겠습니다. 그럼 모두들 성투하세요~~