<2021년 부동산 투자#3> Cash-Out Refinance후에 빚갚고 다른 부동산 투자하기(with OPM + 약간의 내돈)

2021년 부동산 투자 #1

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2021년 부동산 투자 #2

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2021년 부동산 투자 #3

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2021년 부동산 투자#2에 이어서….

전에 카드깡으로 마련한 투자금 갚고 차 론 갚아내고 나니 이젠 슬슬 어카운트에 들어있는 돈이 눈에 거슬리기 시작하더라고요. 그래서 이번엔 마모 부동산 투자 고수님들이 많이 투자하시는 MF 부동산으로 투자계획을 잡고 여기저기 알아보기 시작했습니다. 타주에있는 리얼터와 연락 하기를 수십번…역시나 좋다고 생가하는 매물들은 순삭하더라고요. 타주 MF 부동산을 투자하려고 맘먹으면서 제가 고려했던 점은 무조건 Tenants Occupied되어있는 부동산 투자후 첫날부터 현금흐름을 만들어주는 매물을 찾는게 목적이었습니다. 그런데 역시나 보고싶은 매물들 골라놓고 주말에 직접 보려고 하면 펜딩에 들어가기를 10번정도 한거 같아요. 그러다 근처 부동산 씨가 말라가고 더이상 투자가치가 좋은 매물들이 보이질 않았습니다.

이쯤되면 타주에 MF투자는 좀 힘들겠다 싶어서 다시 집근처 매물들을 찾아보기 시작했습니다. 역시나 저희동네도 집값이 무섭게 오르고 있었습니다. 2번정도 오퍼넣은건 예상했던대로 미끄러지고 하다하다 안되서 저의 예산보다 좀 올려서 집을 검색하기 시작했습니다. 그러다 눈에 들어온 매물하나 가격은 예산보다 $17,500 높은 가격이었지만 2020년 12월에 지어진 1년도 안된 새집에 투자용 부동산이라 이미 Tenant가 들어와있어서 Vacancy걱정은 없었습니다. 바로 저를 도와주는 에이젼트분께 연락해서 그집에 관한 스토리를 알아봤습니다. 테넌트가 들어가 있어서 투자자들이 연락을 해오기는 하는데 집안을 보고싶어 하는데 테넌트도 일을하는 사람이다보니 스케쥴 맞추기가 힘들어서 16번의 오퍼가 왔는데 성사가 안되었다 하더라고요. 그리고 제가 오퍼를 넣을려고한 전날 저녁에 오퍼를 하나 받았고 집안을 보고싶어해서 스케쥴 조정중인데 Owner는 아직 다른 오퍼도 고려중이라해서 제 투자 파트너인 와이프와 이야기를 좀 해봤습니다. 저희가 남부로 이사오면서 투자했던 집들중 4채는 새 타운하우스였기 때문에 1년도 안된 새집이라면 솔직히 좀 불안하지만 안에를 안봐도 될것 같다는 결론을 내립니다. 그러고 급 폭풍검색을 합니다. 그랬더니 Apartments.com에 PM이 올려놓은 집내부 사진을 찾아서 집안을 대충확인하고 주인의 상황도 좀 봐야하니 어디에 사는 사람인지 궁금해서 County 사이트를 뒤져 주인이 Palo Alto, CA거주하는걸 알았습니다. 제가 좋아하는 Out of State Investor...분위기상 사자마자 집값이 오르기도 했고 스토리를 들어보니 이번 여름에 A/C에 이상이 있었는데 워런티가 있음에도 불구하고 부품공급이 원활하지 않을때라 수리때문에 엄청 고생을 한것 같더라고요. Rent Roll에도 보니 그때 테넌트들도 고생을 해서 그런지 $350정도 크레딧을 줬을 정도니...이것만 봐도 주인도 테넌트도 PM도 힘든 상황이었나 봅니다. 결국엔 워런티 혜택을 못보고 자비로 수리하면서 이 부동산에 정떨어진거 같더라고요.

그래서 오퍼를 넣게 됩니다. 오퍼 가격은 조금 올려서 $267,500 ---> $270,000에 집내부 안봐도 되고 Inspection은 Pass or Fail로 오퍼에 대한 결과는 24시간 까지만 효력이 있는걸로 했습니다. 셀러마켓에서 있을수 없는 정신나간 행동이지만 집주인이 집을 너무나 팔고 싶어하는거 같아서 밀땅을 시도해봤는데 결론은 전날 들어온 오퍼대신 제 오퍼를 주인이 받아주더라고요. Inspection때 안에 들어가서 봤는데 새집이라 크게 문제는 없었고 테넌트가 A/C등 모두 잘 돌아간다고 하네요. Exterior에 2가지 마이너한 이슈가 있었는데 HOA에서 고쳐준다고 하네요. 고마운게 요즘은 새집에 냉장고 없는데 주인이 냉장고와 세탁기 건조기 모두 두고 간다고하니 더 땡큐입니다. 곧 클로징을 하는데 클로징을 하고나면 새집 빌더워런티가 7일 남는 기간이라 서둘러 Final Walkthrough 할때 테넌트에게 어떠한 마이너한 문제라도 꼭 메모해서 달라고 해야할것 같아요.

정리를 하자면...

이번 7번째 투자집은 2020년 12월에 지어진 새 Townhouse 입니다. 몇년전만해도 C 클래스 지역이었는데 도시가 개발되면서 B에서 B-정도로 동네가 좋아지고 근처에 새 집들이 아직도 많이 지어지고 있습니다. 메인 하이웨이까지는 5분정도 떨어져있고 다운타운까지는 20분정도로 주변 어디를 가든 교통이 좋은곳에 위치해있습니다.

 2020년 12월에 지어진 새 Townhouse 방3/화장실 2.5 사이즈는 1,345sqft

가격은 $270k / 다운페이 20% / 이자율 4.49%

예상 Monthly Payment = $1,350/month

현재렌트 $1,600/month by May 2022

주변렌트 $1,700/month / 주변에 비슷한 집 시세 $285k

1-2달 사이에 Equity는 $15k정도 올라가고 매달 현금흐름은 $250정도 되겠네요. 내년에 $100 렌트비 올리면 나쁘지 않을것 같습니다. 어차피 저희 동네에 투자하는 집들은 Appreciation : Cashflow = 6 : 4에서 7 : 3 비율로 보고가기 때문에 저희 포트폴리오에 맞는 투자를 잘한거 같습니다. 투자금은 전에 카드깡하고 차값 갚은걸 제외하고 남은 투자금에...몇달 생활비 굳어서 좋았다하고 모아놓은 자금 다시 끌어넣고 이도저도아닌 주식좀 정리했습니다. 이번엔 100% OPM이 안되고 제 세이빙이 좀 들어가게 되었네요. 좀더 정확한 숫자를 드리고 싶은데 아직 클로징 전이고 나중에 좀 변경이 있을것 같네요. 부동산 투자하시는 분들은 아시겠지만 요즘 같이 하이 인플레이션때는 더더욱 은행 어카운트에 세이빙이 있는 꼴을 못보는게 문제네요.

투자에 관심있으신 분들 너무 생각만 많이 하지 마세요. 미국에는 투자할수 있는곳이 많이 있습니다. 열심히 공부하세요 공부한 만큼 보이고 공부한 만큼 수익을 낼수 있다라고 어느 부자 유투버가 그러더라고요 ^^; 그럼 모두들 성투하세요~~