홈 인스펙션이란 ? 인스펙션하기 힘든 요즘 노 인스펙션에 대처하는 자세

안녕하세요 

 

매번 질문글만 남기다가 정보글을 한번 남겨볼까합니다 ㅎㅎ

 

제가 홈인스펙터는 아니지만, 현역 부동산 에이전트로서 그간 인스펙션들을 다니면서 보고 배운점들을 한번 공유해보도록 하겠습니다. 

 

요즘처럼 집사기 어려운 시기에 많은 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

 

1. 홈인스펙션이란 무엇인가?

 

     - 홈인스펙션이란 집 구매자가 집을 구매하기전, 집의 상태를 전문가 (인스펙터) 와 함께 살펴보는 것을 말합니다. 인스펙션의 종류에는 Radon, Termite,

Home inspection 이 있습니다. 

 

2. 인스펙션에서 인스펙터들은 무엇을 보는가 ?

 

   - 일반적으로 홈인스펙션에서 인스펙터들은 눈으로 볼 수 있는 모든것을 확인한다고들 합니다. 그러나 대부분의 인스펙터들의 경우, 현재 occupy 중인 집의경우에는 소파나 커다란 가구, 등등으로 가려져 있는곳, 다시말해 장애물로인해 시야가 가려져있는 곳은 보지않습니다. (물건을 건드리지 않아요) 그럼 무엇과, 어디를 보는가 ? 

 

먼저 대부분의 인스펙터들은 집 외부를 먼저 보고 나서 집안 인스펙션을 시작합니다. 지붕에 직접올라가서 지붕상태를 보시는분들도 있고, 드론을 날려서 사진을찍으시는 분들도 계십니다. 지붕상태가 어떤가(물샌 흔적이나 데미지가 있는가), 연식은 어느정도되는가,(approximate age), 굴뚝에 데미지가 보이는가(외부) 등등을 먼저 보고, 집 외부 foundation 을 살펴봅니다. 대부분의 경우 별 문제가없는 경우가 많지만, 여기에 문제가있는경우 $$$$$$$ 이기때문에, 주의하셔야합니다. 만약 파운데이션을보다가 계단식 금, 두꺼운금등등의 우려가되는 부분이 발견되면 structural engineer를 불러 검사를 받아보라고 합니다. 이렇게 외부를 다 보고나면, 집안으로들어가서 플러밍(화장실 싱크, 변기, 욕조, 그리고 drain 파이프가 제대로 연결되어있는지), HVAC(에어콘 및 히터), Water Heater(물탱크), 콘센트, 스위치들 작동여부, 창문이 제대로 열리고 닫히는가, 방문들, 또는 외부로 향하는문들이 잘 닫히고 열리는가, 계단올라가는 손잡이가 흔들리는가, 전자기기(세탁기,전자렌지,오븐,디시워셔 등등) 들은 작동을 잘하는가, Electric panel의 상태는 어떠한가, (안에 wire들이 잘 연결되어있나, 선두께가 맞나, 더블탭이 없나 등등),  Fire Place의 상태는 어떠한가(대부분의경우 안에를 한번 휙쳐다보고 Lvl 2 insepction을 추천합니다.) 그리고 attic에 올라가서 insulation은 추분히 있는지, 물샌 흔적이 있는지, 동물친구들은 없는지, 스트럭쳐에 문제는 없는지 (rafter / trusses check)를 확인합니다. 또한 attic 에서 지붕이 original roof 인지 second roof 인지등을 알아내기도 합니다. sump pump 가 있는경우에는 이또한 작동여부를 확인합니다.

 

3. 자 그럼 인스펙션하기 어려운 요즘 우리는 무엇을 보아야하는가 ??

 

   - 파운데이션 ($$$)

파운데이션에 계단식, 그리고 가로로 쭉 금이간경우(두꺼운금),는 왠만하면 피하는게 좋습니다. 

 

   -  AGE of HVAC($$$),  따듯한 바람(겨울) , 차가운바람 (여름) 잘 나오는지 확인.

   -  Water Heater ($)

 

보통 리스팅에 표기되는 HVAC의 age는 outdoor unit , 즉 에어컨디션의 나이와 같습니다. 요즘에는 많은 모델들이 스티커에 제조년도를 표기하고있지만 제조년도가 표기되어 있지않은경우에는 serial number 속에 제조년월이 들어있습니다. 

 

https://www.building-center.org/

 

요기에 가시면 hvac 와 water heater 제작 회사별로 serial 읽는법이 있습니다.

 

  - Type of heating system. 

 

대부분의 경우 오일(오래된집), 가스, 전기(좀 덜오래된집) 셋중에 하나를 사용합니다. (DMV area 기준)

DMV area의 경우 겨울 날씨가 추워서 대부분의 경우 전기히터(heat pump)보다는 가스가 효율이 월등히 좋습니다.  간혹 매우오래된집들에서는 water boiler를 사용하는경우도있지만 그리 많지는 않습니다. 

 

-   지붕

 지붕의 연식을 가장 쉽게 유추해 볼수 있는 방법은, 집지어진 연도와, 현재 설치되어 있는 지붕을 비교해 보는 것입니다. 80-90년도에 지은집들은 대부분의 경우 3 tab shingles 인경우가 많습니다. 이경우 대부분 수명은 15~20년정도이므로, 만약 95년도 집인데 지붕이 무지막지하게 오래되어 보이지 않는다면, 2번째 지붕일 확률이 매우 높습니다. (5-10년 사이) 3탭슁글의 경우는 지붕을 보면 그냥 평평합니다.  Architectural Shingles의 경우 평평하지않아요. Architecutural Shingle 의 경우는 보통 25-50년 정도수명을 보장합니다. 

 

요정도가 집을 구매하실때 쉽고 빠르게 확인할수 있는 중요한($$$$) 것들이라고 할수 있겠습니다. 

 

그럼 노인스펙션으로 오퍼를 넣을때 우리는 어떻게 대비를 해야하는가 ?

 

 

플러밍 : 사실상 집을 보면서 확인을 하기가 불가능하기때문에 Home warranty 를 구매해서 커버하도록 합니다.

오래된 HVAC , Water Heater :  역시 Home warranty 로 커버하도록 합니다. (셀러마켓에서는 hvac 늙었다고 nego가 불가능...) 

 

지붕에서 물이샌다 ?  지붕 사이즈여부에 따라 (예상되는 수리비용이 비쌀시 )Roofing company 를 불러 hail damage inspection 을 해봅니다 (대부분 꽁짜로해줍니다.) 지붕에 hail damage가 있을경우 보험으로 처리가 가능합니다. ( *추후 보험료 올라갈수 있음 주의 *)

 

Foundation: 계단식 금, 두꺼운 가로긴금,  벽을 봤을때 bowing 현상이 있는경우, 크랙이 점점 커지는경우, 요런경우는 되도록이면 피하는게 좋습니다. ($$$) 

 

4. Radon 이란 무엇인가 ?

 

  - Radon 이란 땅속에서 나오는 일종의 gas로 특정 수치 이상이 되면 인체에 해롭습니다. (4pCi/L) Radon remediation system의 경우 설치비용은 1500-2000정도 ? 합니다 ($)

 

Radon remediation system은 어떻게 작동하는가 ? 

 

 - 땅에 파이프를박고 그안에 선풍기를 넣어서 24시간 1년 365일 틀어놓고 선풍기바람으로인해 땅에서나오는가스를 하늘로 배출해내는 시스템입니다. 

 

5. 마지막으로 Termite.

 

  - 예전에는 대부분의 lender 가 require를 했지만 요즘 대부분의 lender 들은 conventional 의 경우 wave 해줍니다. 

 

Termite 의 경우 inspection 에서 잡아내기가 굉장히 난감합니다. 대부분의 경우 하나마나에요. 대부분의 지하의 경우 이미 finished 되어있는경우가 대부분이고 , 차고같은곳에 터널이 있나없나를 주로많이보는데 대부분 인스펙터들이 대충 휙휙 봅니다 ㅎㅎ (이또한 마찬가지로 차고에 짐이한가득이면 눈으로그냥 한바퀴 휙 하고 어 ~ 없어~ 끝) 

Termite라는게 벌레의 흔적을 찾아내야하는데 정말 심하지않은경우를 제외하고는 집주인이 좀 똑똑하면 대부분의경우 제거(?)가 가능합니다.  이부분은 어느정도 운이 작용한다고 봐야 할거 같아요. 

 

에.. 생각없이 주절주절 쓰다보니 글이 길어졌네요.. 더 생각나는게 있으면 추후 업데이트 하도록 하겠습니다 ㅎㅎ

 

모두 즐거운 홈쇼핑 되시기 바랍니다