[복덕방] 3년차 멀티홈 투자보고서

부동산 투자 3년차 보고서 입니다.

2018년 맥주한잔님 글보고 그때부터 공부 시작해, 2019년부터 본격적인 BRRRR 실행한 보고서입니다.

두서없습니다.

부동산의 장점은 대충 이렇습니다.

* 구입시 레버리지 효과: 4배레버리지 가능, 다운페이 25%+클로징 및 수리비가 준비되면 4배가격의 부동산 구매가능

* 집값 상승으로 몇년후 리파이낸스후 원금회수 가능

* 캐쉬플로 캐쉬온 캐쉬로 10프로 정도면 굳,  20% 이상이면 더 좋음. 월세수익으로 몇년안에 캐쉬플로로 투자원금 회수가능하면 완전 좋음.

* 주식과는 다른 매달 따박따박 들어오는 월세의 안정성. 매달 1일 기분이 매우 좋음.

 

단점 : 수없이 많습니다. 테넌트 상대, 집수리, 빌페이의 수고로움들............

 

1. 1호 ADU와 리파이낸스

초기 시드머니 자본마련은 사는 집의 리파이낸스를 했고  투자집을 위한 다운페이 25만불을 꺼냈습니다. 이자율은 여전히 좋은시절이었습니다 (2.65% 30년)

초기 자본압박기간에 ADU를 계획해 사는집의 일부를 나누어 투자용으로 잠시나마 전환하고 위기의 순간을 잘 이겨냈습니다.

처음 투자때가 제일 힘든시기인것 같습니다. 잠시 허리띠를 졸라매고 불편함을 감수하던 1년 남짓 이었지만, 지나고나니 잘했다 싶습니다.  

8년전 초기 구입비에서 리파이낸스때 25만불의 밸류가 상승했고, 당시밸류의 75% 캐쉬아웃을 했지만

3년지난 싯점, 집값이 다시 25만불의 상승으로 Loan to Value 비율은 낮아져서 50%의 론비율을 가지게 되었습니다.

*100% 투자원금 회수 완료

 

2. 2호: 대학지역 멀티유닛

*185k로 275k의 2유닛 타운하우스형의 멀티홈 (과거 3유닛, 3유닛같은 2유닛) 2호집을 샀고, 사고나서 초기 대공사로 렌트가 돌지 않고, 완전 3유닛 모두 플리핑처럼 전체 리모델링을 두달간 진행하고, 첫 렌트는 수익이 많은 룸렌트를 진행하였고, 2년간 고생하며 운영후, 현재는 모든유닛은 유닛렌트와 룸렌트를 병행하여 일년 7만 그로스인컴 (CF 5.5만), 첫해 수익금은  2만불씩 몇몇 큰공사로 주차장, 외부 계단, 집앞 정원 보수로 사용

3년차 2022년에 리파이낸스 진행하여 36.5만 론을 열고 (밸류 27.5만-> 58만), 기존론 8만불을 갚고 27.5만을 회수하여, 투자원금 100% 회수.

커머셜론으로 전환,  리파이낸스 클로징시 LLC1 으로 타이틀 이전

*리파이낸스후 금융비용 상승, 캐쉬플로 4만불정도로 낮아짐.

*100% 원금 회수 완료

*첫해에 진상테넌트 1,2,3, 4 다양한 인간형을 다 경험. 쉐어하우스의 단점과 피곤함 파악후, 테넌트 스크리닝 강화와 유닛렌트로 전환

*Cash on Cash return 26%

 

3. 3호: 4유닛

*가족투자가 유치로 다운페이를 합하여 2호 구입후 남은 캐쉬와 렌트를 모아서 3호구입 (33.5만불, 4유닛 빌딩 두개짜리, 13만불 초기투자비)

*초기 장기테넌트 1유닛에서 판데믹 시즌으로 렌트밀리고 나가지도 않는데, 이빅션을 진행 못하는 진퇴양난 대 위기봉착

*집수리등의 지출을 최대한 줄이고, 직접 뛰는 DIY와 시간당 핸디맨고용으로 별도 뒤쪽의 싱글홈유닛을 2유닛으로 나누어 세를 놓음

*렌트릴리프 지원 소식으로 장기 미납 세입자 렌트릴리프 신청, 차후 다른 유닛까지 확장 3유닛 렌트릴리프 지원과 렌트 인상에 성공

*한유닛을 2유닛을 사용하는 관계로 리파이낸스는 당분간 불가하지만, 일년 그로스인컴 7만불을 넘는 대기록 경신 (땡큐 렌트릴리프)

*가장 골치아플거 같던 프라퍼티가 급 캐쉬플로 5만불의 기염을토하는 1등 프라퍼티로 변신

*2년차인제 3년차 수입으로 투자원금 (다운페이+클로징+초기공사)을 회수 가능함, 내년부터 투자원금 모두 회수

 

4. 4호 첫 커머셜 (4유닛 Mixed)

*2021년 판데믹 여파, 매물부족으로 인해 마켓이 달아올라 핫한 마켓에, 생각지 않게 생긴 자금으로 41.5k 4유닛 대학가근처 집을 구매 

*클로징후 바로 최악의 유닛 내보낸후 소소하게 수리 5천불 새로 렌트냄. 집이 크고 위치가 중심가라, 각유닛 2천불씩 렌트. 섹션 8 한유닛 1300불 렌트. 4월에 나갈 예정. 커머셜유닛은 택스랑 물세만 비싸고, 커머셜 렌트가 생각보다 높지 않음에 크게 실망. 본인이 직접비지니스해서 살리지 않는한, 커머셜이나 믹스드 프라퍼티의 매력이 좀 떨어진다는 현실을 알게됨. 

*집자체가 크므로, 다른 투자가들 따라, 합법적으로 1베드 2베드 유닛으로 나누고 나면 밸류도 높아지고, 렌트수익도 클것으로 생각되어, 1층 을 두개로 쪼갤 계획중. 

*리파이낸스 진행중. 8개월새 밸류가 높아져 55만으로 현재밸류 잡고 리파이낸스진행중. 이자율 5%, 25년 커머셜론.

 

5. 5호집, 6유닛 2빌딩

* 현금 유동성이 좋아지며, 조금 덩치가큰 50만불대의 집 물색

* 상태가 별로지만, 건물이 2개인 6유닛집 53만불에 구매 

*최대한 셀러의 어려움을 해결해주며, 몸으로뛰어 크레딧을 벌어 구입비를 낮춤, 스모크 디텍터 우리가 설치함)

* 렌트릴리프 바로바로 진행하여 기존 테넌트 4유닛 렌트인상 마켓 시세대로 재계약. 2유닛은 평균 7천불 들여 리모델링후 확오른 가격으로 렌트릴리프 역시 지원해주며 계약.

* 처음오퍼때 계산으로 매년 10만불 그로스인컴 가능할지로 모르겠다 했는데, 계약종료후 12만불의 첫해 그로스인컴이 가능하게 되었습니다. 캐쉬플로는 6.5만이 좀 넘고, 포트폴리오중 가장 좋은 수익률입니다. (아이러니 하게도, 이집은 가장 낡았습니다. ^^) 30프로 대의 캐쉬온캐쉬를 찍었고요. 물론 렌트릴리프가 끝나는 싯점에서 렌트의 인하를 해야합니다. 그싯점에서 마켓 렌트가 어느정도 올라주면, 대충 비슷한 수준의 유지를 기대해 봅니다만, 그렇지 않더라도, 캐쉬플로가 탄탄하므로 큰문제 되지 않을것 같습니다.

 

6. 6호집, 6유닛 2빌딩

* 마켓에 좀더 오래있고 남들이 잘 들여다보지 않는 매물을 57만불에 오퍼넣고 억셉되고, 현재 셀러가 실패한 스모크 설티피킷을 제가 하는조건과 소소한 집수리로 총 $9000불 크레딧을 받은 상태입니다. 클로징은 이번주이고, 골치아픈 소소한 롱스토리는 여기서 패스.

* 6유닛중 한유닛 이사 예정이고 (너무 잘되었습니다. 핏불을 키우는 집이었거던요), 다른집 막판 렌트릴리프 신청으로 기존테넌트에게 시간을 더 주기로 하였습니다. 첫해 그로스인컴 10만불 예정. 캐쉬플로 5.5만불 예상. 집수리가 좀 필요한데, 한해 5천불 예산 잡고 하나씩 해나가야 겠습니다.

 

7. 7호집, 6유닛, 2빌딩

* 7호집 오퍼가 당첨이 되었습니다. 67만5천. 25% 커머셜론 진행중이며 어프레이절이 따라잡지 못하면 2만불 갭만 채우기로 하고 사인했습니다.

* 셀러가 마지노선을 65만으로 잡고있는데, 클로징때 그렇게 될거 같습니다. 

* 렌트릴리프가 올해 막바지라, 최대한 있을때 렌트올려야 하는데, 막판 슬라이딩 혜택볼거 같습니다.

* 4호집의 리파이낸스는 아직까지 순조롭습니다. 이자율을 갑자기 오르기 시작했고 5%대를 얻을것 같습니다. 이자율이 올라 수익률은 조금 낮아지겠지만, 여히 리파이해서 다른집 재투자로 얻는 수익률은 큽니다.  

* 구입가격이 높아 캐쉬온 캐쉬가 23%로 낮아질거 같습니다. 

* 총 30개의 유닛이 되었습니다.

 

8. 8호집 ----아직은 꿈꾸는 단계입니다만,

최근 인근 매사츄세츠 도시 Fall River에 방문하게 되었는데, 내년에 보스톤과 연결되는 기차라인이 개통됩니다. 보스톤지역이 워낙 렌트와 집가격이 비싼지라, 많은 출퇴근 유동인구가 늘어나겠죠. 근처에 아마존 브랜치도 있고. 

프로젝트형 집 2밀리언집 4빌딩있는 집을 보게되었는데 45유닛이었습니다., 상주하는 PM 관리자도 있고, 많은 유닛이 shared room 인 한국으로 치면 고시원 형태입니다. 일단 현지 에이전트 안면텄고, 로컬 렌더 알아보고 있습니다. 덩치가 크고 룸앤보드 형식이라 거절하는 렌더도 있더군요

당장의 수익률은 로디보다는 떨어집니다만, 내년도 전철개통의 효과가 얼마나 나올지는 미지수입니다. 다만, 매쓰의 집값 상승이 로디보다 팍팍 오르는걸 알기에 향후 포텐셜부분을 보고 가치투자 해야할 집 같습니다. 

이부분은 가족투자자들과 이야기를 좀더 해봐야겠습니다. 왕덩치 하고나면, 당분간은 매물을 못늘리고 관리모드로 진입해야 할것 같습니다.

 

* 여전히 Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat 을 반복하고 있습니다. 한 사이클을 마치고나니, 이제 궤도에 진입을 한듯 합니다.

* 일단, 매물을 분석하고 들여다보는게 재미있습니다. 테넌트들을 상대하는것도 법이 정한 선에서 비지니스 규칙을 지켜가며, 시간과 인내를 가지고 하면 크게 무리가 없는경우가 대부분 입니다. 가끔 무례한 경우 욱해서 언성을 높이기도 합니다만, 큰 테두리안에서 규칙을 지켜가려 노력하고 있습니다. 매번 어려움을 겪을때마다 내공이 늘어간다 위로해주는 분들 덕에 마음 다잡습니다.

* 패시브 인컴: 부동산은 완전한 passive income은 절대 아닌것 같습니다. 아직은 제가 직접 PM을 하므로 액티브인컴에 속합니다. 투잡러죠. 점점 DIY를 줄여가며, 돈으로 시간을 사는 비율이 늘어가고 있으니, 언젠가 완전한 패시브 인컴이 되는날이 오겠죠. 

 

* 로디는 3-4유닛은 이미 가격상승으로 CoC 수익률이 많이 낮아졌습니다만, 6유닛 이상의 매물들은 여전히 매력적입니다.

* 나오는 매물들은 1%룰에 맞추어 마켓렌트시세를 반영하며 마켓에 여전히 나오고, 50만불 아래의 핫한 매물들은 웃돈을 주고 거래되나,

최근 이자율 상승으로 한풀 꺽이고 있는 추세입니다. (현재 3/28/2022)

* 렌트마켓: 페어마켓벨류가 작년에도 올랐고, 올해도 올랐고. 실제 상태좋은 매물은 20%이상 더 오른 상태입니다만, 여전히 렌트매물은 귀하고, 집을 구하는 사람들은 많습니다. 렌트시세가 올라가며, 수익률은 다시 좀 좋아진 상태입니다.

 

* 매물을 잡는법: 제가 그래도 비교적 오퍼 성공률이 아직까지는 높은 편입니다. 어쩔때는 세개의 오퍼가 동시게 되는 행복한 고민도 해봤고요. 요점은 셀러의 니드를 파악하는게 오퍼가 성공하게 되는 포인트 같습니다. 너무 뜬구름 잡는것 같은데요. 예를들면, 셀러가 시니어라 다 귀찬고 대답도 느리면, 일단 리스팅보다 살짝 높게 써서 오퍼를 가져온후, 몇몇 체크포인트에서 딜을 해서 크레딧을 최대한 얻습니다. 인스펙션, 어프레이절, 스모크설티피킷, 레드 설티피킷 등등. 대부분 소액의 비용으로, 발로 뛰어 부지런함으로 얻을수 있는 크레딧들입니다. 

딜을 깨고 언제든 걸어나올 각오를 하는 쪽이 늘 승리하게 되는 게임이니, 조급함을 버리고 인내하면, 클로징에 가까와 질수록 바이어에게 칼자루가 옵니다.

계속 소소한 크레딧을 챙겨가며, 셀러가 물러나지 않을 선을 지켜가며, 최대한의 크레딧과 가격을 낮추는게 제가 가진 몇안되는 팁입니다.

 

* 안된 오퍼 다시보자: 제오퍼가 안되어도, 에이전트롤 통해, 셀러에이전트에게 꼭 메시지를 남깁니다. 지금 딜이 깨지면 꼭 연락달라고.... 제가 얻은 집들의 여럿이 그렇게 성사된 딜입니다. 다시 돌아온 셀러에게는 물론 초기 오퍼 고대로 안넣고, 약간 낮추어 냅니다. 이미 시간을 잃어버리고 다급해진 셀러는 대부분 낮아진 오퍼라도 실망이지만 잡더군요. 최근 캐쉬딜이 많은데, 캐쉬딜 하는 사람들은 실제 홀세일러 (Whole saler)들이 많습니다. 실제 돈은 없지만, 투자자를 모아 본인 자본없이 웃돈얹어 팔아 사업하는 이들입니다. 셀러는 초기에는 캐쉬오퍼를 무조건 잡습니다만, 시간이 흐른후 공갈빵임을 알게되고, 다시 마켓이 무슨 문제가 나건 다시나온 매물은 인기가 떨어지게 됩니다. 이런딜은 잡기가 매우 쉽습니다.

 

* 주식: 부동산 복리는 나오는 월세를 매달 일정부분 재투자 할때 극대화된다고 생각해서, 월급은 대부분 은퇴연금과 주식에 넣고, 렌트로 생활하기 시작했습니다. 주식은 401k는 정한대로 피델리티에서 고르고, Roth IRA에서는 세금안내는 스윙하기 좋은 3배레버리지 TQQQ SOXL을 모으기 시작했습니다. 웅덩이 매매법으로 적당한 시기 오르면 부분 익절하고, 떨어지는 우물에서 매입을 하고 있습니다. 그외에 매달 일정비용을 일반주식계좌로 넣어, 대장주 애플, 마소 테슬라 구글 등을 사기 시작했습니다. 때에따라, 가치 상승형 소형주를 알게되면, 몇주씩 사서 뭍어두고 있습니다. 65세가 될때까지는 결과가 어떨지 모르겠습니다. 그냥 줍줍 사는게 재미나긴 합니다만, 아직까지 주식으로 현금이 계좌에 꽂힌적은 한번도 없습니다. 그냥 계좌에 숫자만 오르락 내리락 할뿐.

 

* 3년이 참 빠르게 지나갔습니다. 처음 시작이 어려웠지만, 부딪히고, 배워가며 내공을 키워 성장해가며 비지니스 세계를 배운 3년이었습니다. 

몸이 힘들때는 우리를 위해 조금은 쉬어가는 보상을 주어가며 지치지 않게 가야겠습니다.

앞만보고 내달리다보니 좀 지쳐가는것도 같습니다. 판데믹때문에 힐링여행을 많이 못다녀 더 그런것 같습니다.

적당한 시기에 달리는 투자속도를 줄여야 하는데, 그 싯점이 올해 여름인것 같습니다. 

 

* FIRE: 파이낸셜 인디펜던스의 기준을 본인 W2 인컴으로 잡는다면, 이미 이룬지가 꽤 됩니다. 실은 렌트인컴만으로 몇배가 되지요. 하지만 아직 리타이어를 못하고 있습니다. 우스갯소리로 , 집사려면 론얻어야하기땜에 꽉 붙어있을거다 라고 말하긴 합니다만, 실은 본업이 다시 재미있어지기 시작했습니다. 삶의 무게를 약간 덜고나니, 본업을 그만두었을때의 아쉬움이 더 크다는건 새삼 느끼게 되었기 때문입니다. 힘들었지만 늘 고된것도 아니었고, 그나름 매일매일 재미를 찾고 보람도 찾고 ... 직장에욕심도 버리고 그러다보니, 무게와 부담도 좀 줄고요. 학동이 곧 내년에는 대학을 갑니다. 그때 다시한번 잠시 쉬어가는 안식년을 계획해 볼수는 있을것 같습니다. 

 

* 우울하고 힘들고 지칠땐, 월세를 계산해 보면 금새 행복해 집니다. 물가는 올라가고, 모든게 오르는데 내월급만 고대로...내 월급은 인플레를 못올라탔지만, 

월세가 팍팍 올라주고 있서, 월세인컴은 인플레에 올라탔습니다.

 

* 같은 곳을 바라보는 부동산 투자자분들 모두 힘내시고, 성투하세요.

 

긴 허접글 읽어주셔서 감사합니다.