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오늘은 조닝 Zoning 에 대해 이야기해보고자 합니다.
처음엔 생소했습니다. 조닝이 도대체 몬지.
간단히 말하자면, 시에서 인구밀도와 주택의 형태를 지역별로 규정하는 방식이 zoning ordinance 라고 합니다.
멀티홈을 확장하거나 유닛을 늘리고자 할때, 또는 사려는 주택이 불법증축으로 유닛이 늘어나있는데, 퍼밋을 받으려 할때, 룸앤보드식으로 밀도높게 거주자가 사는 형태의 매물일때, 이 조닝규정에 따라 허가가 나기도하고, 안되기도 합니다.
멀티패밀리 집을 살때 조닝을 한번 확인해보고 사시라고 권해드립니다. 그집의 포텐셜을 확인할수 있습니다.
조닝맵에 랏lot의 경계와 사이즈가 나와있으니, 내땅이 어디까지인지도 확인이 가능합니다.
1. Zoning Ordinance 조닝 가이드
각 시티마다 조닝맵은 온라인이건 시티에 찾아가야하건, 오픈 데이터로 공개되어 있습니다.
* 프로비던스의 조닝 오디넌스 Providence Zoning.pdf
* 프로비던스의 조닝맵: Where's my Parcel and What's my Zone (arcgis.com)
(주소를 넣으면 집의 랏사이즈와 조닝이 나옵니다.)
*센트럴폴 조닝 : Web GIS at MainStreetMaps - City of Central Falls, RI | Public by MainStreetGIS, LLC
* 운소켓 조닝 오디넌스: zoning_ordinance_november_2019_version__0.pdf (woonsocketri.org)
* 운소켓 조닝맵: Maps | City of Woonsocket RI
2. 멀티홈이 되는 흔한 조닝지역 Z2, Z3, Z4, C1, C2 (고밀도 다운타운, 인더스트리얼, 특수규정의 하이라이즈 지역은 논의에서 제외했습니다.)
- z1은 저밀도 지역으로 랏이 큰데 싱글홈이 있는 지역입니다. 공식적으로 싱글홈이어야 하므로 유닛을 나누더라도 ADU (additional unit)으로 In-Law unit 이라 하여 부모님이나 형제와 함께살경우를 표현하여 유닛을 나눌수 만들수 있지만, 공식적으로는 한유닛입니다. 이경우는 유틸리티가 잘 나눠지지 않습니다.
- 다운타운 중심의 고밀도 지역에 조닝 z3, z4 지역은 멀티하우스를 허용합니다. z3 존은 주로 3패밀리 멀티홈이 있고, 집의 셋백이 일정하게 있어 앞뒤로 약간의 야드와 주차장을 확보하게 건물이 랏의 경계에서 일정부분 들어가 있습니다. 로디에서 프로비던스는 z3 존이 매우 많고, 4패밀리 종종 있으나 3층건물이 주를 이룹니다. z3 존이지만, 3층짜리 건물 두개가 한랏에 지어진 6유닛짜리 매물들이 종종 눈에 띄고 (과거에 조닝이 느슨할때 만들어진 집들임), 이런 매물들은 랏을 나누지 못하고 함께 팔려야 합니다. 소방규정은 3층짜리 3패밀리 집에 준합니다.
z3 조닝이라도 랏의 사이즈가 작을경우, 셋백을 빼고나면, 남는 땅에 집을 지어야해서 3패밀리가 못나오고 2패밀리 빌딩만 짓게 나올수도 있습니다.
-z4: 일부지역 z3보다 더 고밀도 지역을 일부 정해놓고, 이지역은 4-6유닛 등등의 집들이 종종 있습니다. 소방규정은 별도로 강화되어 있고, 3층 이상의 거주유닛은 추가탈출구 second egress를 반드시 확보해야 합니다.
-c1-3: 낮은-중간-고 밀도의 상업지구입니다. 커머셜 스토어를 만들수 있고, 4층까지 가능합니다. 커머셜지역이라 택스와 물세가 조금 비싼 단점이 있지만, 유닛을 쪼개어 많은 유닛 늘리기가 가능한 지역입니다.
3. C2 지역의 3-4유닛 큰집의 활용
제 4호집이 조닝은 C2 이고, 상가 한유닛이 딸려있고, 멀티홈에서 흔치않은 1300sqft의 큰집 3유닛이 있고, 지붕아래 애틱이 7ft 되는 높이의 큰 공간이 남아있습니다. 이집을 살때, 셀러가 소유한 바로 앞집을 보았는데, 같은 길을 공유한 마주보는 모퉁이집에 비슷한 사이즈인데, 개스미터가 6개로 6유닛으로 나누어져 있었습니다. 향후, 이집의 포텐셜은 바로 6-7유닛으로 쪼개기가 가능한 구조라 생각하고 매우 설레였던 집입니다.
위치는 꽤 괜찬은 사립대가 두블럭 거리이고, 유동인구가 많은 큰길가에 위치한 상업지구입니다. 사이즈가 큰집이다보니, 한유닛에 현재 3대가 모여 엄청난 식구수를 자랑하며 살고있습니다. 이 집의 다음 프로젝트는 유닛쪼개기 입니다.
거실이 두개인 집을 로디에서는 더블팔러라고 부릅니다. 1300sqft 더블팔러인 집은 2베드/1베드 유닛으로 쪼개기가 가능합니다.
현재 4유닛인 이집은 3유닛 건물을 순차적으로 유닛을 쪼갤경우, 6유닛 + 4층 애틱에 추가유닛 2유닛, 총 맥시멈 9유닛까지 가능할것입니다.
4. 유닛 추가의 순서
1. 도면그려 시티에 퍼밋 신청과 공사
-평면도 도면을 그려 시티에 제출하고 허가를 받아야 합니다. 전기, 플러밍, 구조 다 신청해야합니다.
프로비던스의 멀티홈의 경우는 구조변경 퍼밋신청에 집주인이름으로 신청할수 없고, 라이센스 있는 GC가 제출하고 퍼밋받아야합니다.
(종종 제가 smart draw로 그린것을 내더라도, 꼭 GC 이름으로 냈고, 줄 하나그어도 아키텍트 전문가에게 작업하면, 일단 기본비용이 꽤 됩니다.
요즘은 온라인으로 개인이 손으로 그린것을 대신 그려주는 사이트도 있는데, 그런곳을 이용하면, 비용절감을 할수있습니다.)
-유틸리티 나누기:
개스-건물로 들어오는 개스라인을 큰 파이프로 갈아야 하고 ($4000 정도 소요), 미터를 설치해야 합니다.
전기- 내셔날그리드에 전화해서 신청후, 전기업자 불러 서킷브레이커 박스와 미터를 나누어 설치하고, 시티퍼밋을 받기위해 인스펙션도 해야합니다.
히팅-베이스보드 역시 GC/플러머가 설치하고 검사
-플러밍 퍼밋-부엌과 화장실 : 라이센스 있는 플러밍업자가 설치하고, 시에 허락 및 검사 (permit & inspection) 받아야합니다.
- Egress : 외부에 사다리로 추가탈출구를 설치해야 합니다. 1층은 안해도 되고, 2층부터 해야합니다. 이집은 다행이 앞뒤에 계단이 두개씩 있고, 발코니가 있어서 그리로 외부 사다리계단을 설치하면 됩니다. 이런집들은 애틱과 유닛을 늘리기가 좋습니다.
-Fire certificate: 소방규정은 늘 엄격합니다. 한건물에 6유닛되는 집은 interconnected smoke/co detector 가 설치되어야하고, 소방서에 연결되는 패널이 따로 또 설치되어 있어야 합니다. hard wire로 전선으로 연결될 경우, 업자가 와야해서 비용이 또 몇천불 무쟈게 비쌉니다. wireless 와이어리스 smoke/co 디텍터를 설치하는 경우, 비용이 많이 절감됩니다. 이부분 잘 알아봐야 합니다. 다세대 거주의 경우 소방규정이 매우 중요합니다.
-벽공사: 벽과 문설치는 상대적으로 쉬운편입니다. 벽도 스터드 세우고, 시티에 인스펙션 받고나서 덮어야 합니다.
-스트럭쳐 검사: Structure engineer 에게 집을 늘려도 집이 무너지지 않을것이라는 안전검사를 또 의뢰해서 받아야 합니다. 집의 기둥과 무게를 지지하는 메인 구조 대들보들을 검사받아야합니다. 이것도 또 전문가 부르면 일이천불 후떡 깨지겠죠.
집짓는게 쉬운건 아닌것 같습니다.
프로비던스 보면, 유닛 늘린 집들이 참 많은데, 제가 늘리려고 하니 참 할일이 많네요.
그냥 유지하거나, 이집을 팔고, 유닛이 많은 집을 사는게 나은게 아닌가 고민해 봅니다. ^^
* 살구색이 C2 존이고, 연한 갈색이 Z3, 진항 갈색이 Z4 좁입니다. 연두색은 공원이나 공동묘지.
* 같은 길을 끼고 있어도, 마주보는 지역은 상가를 지을수 없는 z3 존이고, 길건너는 상가를 지을수 있고, 4유닛 이상으로 늘릴수 있는 c2 존입니다.
5. 타운하우스 스타일 ??
로디에 멀티홈 매물을 보다보면, 타운하우스 스타일이라고 쓰여있는걸 흔히 접하게 됩니다. 이게 도대체 몬지, HOA가 있는걵, 아닌지 처음엔 의아합니다.
로디에서 말하는 멀티홈 타운하우스 스타일이란?
두층의 공간을 한유닛으로 묶은 집을 로디에서는 타운하우스 스타일이라고 합니다.
(1) 시에 2유닛으로 등록되어 있는데, 집의 건물에 2층과 3층을 묶어, 3층에 애틱을 피니쉬하여 3층짜리 거주공간을 만든집 2+3 타운하우스
(2) 일층과 지하를 피니쉬하여, 1+B의 타운하우스
(----- 점심먹고와서 마무리~~~잠시뿅~~~)
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20 댓글
우찌모을겨
2022-05-03 21:16:53
사과님의 투자 이야기를 참 재미있게 보고 있는 사람입니다.
하지만 아랫글은 조금 더 신중하게 표현을 하시는게 어떨까합니다.
라이센스 있는 GC가 제출하고 퍼밋받아야합니다. 제가 smart draw로 그려도 되는 도면을, 굳이 비싸게 주고 아키텍트 전문가에게 부탁해서 그려야 합니다. 라이센스의 위력은 바로 이런것이죠.
일단 GC가 제출하는건 아닙니다.
타운마다 다르겠지만, 제출시 GC 인포가 들어가고 대행해주는 경우가 많아서 그렇지,
GC가 applicant가 될수 없습니다.
라이센스를 따기위해 전문 교육을 받고 수년간 트레이닝 받고 시험쳐서 받는건데,
그냥 아무나 할수 있는걸 라이센스값받는다고 하시는 부분이 좀 그렇네요.
Architect뿐만아니라 모든 licensed professional들에 대한 예의는 아닌듯 합니다.
제가 경우없이 지적한거라면 사과드리겠습니다.
사과
2022-05-03 23:48:12
제 부족한 소견으로 좀 버르장머리 없이 막 썻네요...죄송합니다. 바로 수정.
라이센스 따신 분들은 확실히 다르죠. 아무렴요. 비용이 다른것에 불만 없습니다. 책임지는 라이어빌러티 자체가 다르니까요. 암튼 비용절감이 최대관건인 저는 가끔 너무 무지하게 걍 비싸 할때가 많지만, 실은 쉽게 생각없이 말한 이부분 깊게 반성합니다. (꾸벅!)
퍼밋은, 근데 이게, 시티에 몇번 찾아가서 부딪혀보면요 프로비던스의 경우. 싱글홈은 집주인이 퍼밋 가능한데, 2유닛 이상 멀티홈은 본인은 안되고, 꼭 라이센스있는 GC가 퍼밋 신청하게 되어있다고, 돌려보내서요. 제가 플로어플랜 그려도, 제이름으로 퍼밋신청을 못내고 GC 분 이름으로 내고, 공사도 그분하고 해야하고... 암튼 그랬습니다. 여러번. (직접하고싶다고, 시티에 가서 징징거려도 봤는데, GC 데려와 하고 빠꾸 먹고요...암튼.. 이동네가 그럽니다.)
우찌모을겨
2022-05-04 01:18:26
이해해주시니 감사합니다.
2유닛이상은 테넌트가 있어서 그래요.
문제가 생겼을때 책임질 사람이 필요한거죠.
개인 싱글홈이야..니집 니가 구멍을 뚫던 막던 니집인데 머..이런 느낌이지만..
2유닛 이상은 한집은 집주인이 아니거든요.
이사람 주거권을 보호해야하니까.
GC의 보험이 필요한거죠 정확히는.
GC하려면 보험다들고 해야 하니까.
싱글홈도 어느정도 이상의 일이라면 Architect과 GC다 필요할겁니다.
타운마다 달라서 이거 역시 확인해봐야 할일이지만.
블루칩2011
2022-05-04 15:27:28
사과님 글 너무 잘 읽고 있습니다. 유닛 쪼개기까지... 감탄 합니다.
저도 요즘 멀티플렉스 매물 찾고 있습니다. 8 unit짜리 매물을 하나 들여다 보고 있는데 계속 고민중입니다. 이미 4유닛은 레노베이션이 되어있는데 다른 4 유닛 레노를 해야해야 엄두가 쉽게 나지 않네요. 사과님의 추진력에 감탄해요.
사과
2022-05-04 18:37:51
8유닛 참 좋네요. 4유닛만으로도 괜찮으면 좋은 가격에 렌트내고, 일단 캐쉬플로우가 나온다면, 3개는 싸게 일단 렌트내고, 한유닛씩 시간을 두고 순차적으로 업그레이드 해가면 좋을것 같아요. 한유닛 먼저 하고, 컨트랙터/핸디맨에게 장기 프로젝트로 하시거나, 자금조달 하시려면 일년에 하나씩 천천이...
잘 잡으시면 좋겠습니다.
블루칩2011
2022-05-04 18:42:28
4유닛 찾고 있었는데 8유닛이 나타나서 갈등하고 있었습니다. 사과님의 답글에 힘입어 이번주말에 한번 더 보고 괜찮으면 오퍼 넣으려고 합니다. 업데이트 드리겠습니다.고맙습니다.
단거중독
2022-05-04 17:31:37
좋은글 감사합니다.. 그동안 써 주신글 모아서 강의 자료 만드셔야 될거 같아요..
사과
2022-05-04 18:40:12
공부하며 정리해서 써가는거라 헛점이 많습니다.
블루칩2011
2022-05-04 18:42:55
정리해서 책으로 내셔도 좋을 것 같아요.
KoreanBard
2022-05-04 23:18:56
이런거 하나 내시면 좋을 듯 ^_^
블루칩2011
2022-05-05 03:31:16
책제목이랑 커버 짱!!!
사과
2022-05-06 04:04:18
ㅎㅎㅎ 우와 대박. 재능이 뛰어나세요
이거 저장하고 나중에 써야할거같아요.
넘 멋져요
단거중독
2022-05-04 23:11:22
원래 교수님들도 공부해가면서 강의자료 업데이트 하시잖아요. 항상 감사합니다.
눈뜬자
2022-05-04 17:48:01
사과님은 항상 액티브 하게 하시는것도 부럽지만, 공부도 많이 하셔서 대단하다고 생각합니다. 사실 저도 조닝은 비지니스 오픈하기 일이년 전부터 알기 시작해서 공부해보니 다른 세상이더군요. 꼭 사고싶은 건물이 있는데, 조닝이 혹시 안되도 히어링하는날 가서 어필도 가능하다고 들었습니다. 이 글도 스크랩합니다. 사과님글은 읽을때 마다 공부가 되어서 넘 좋네요.
사과
2022-05-04 18:39:41
이게 마음만 굴뚝이지 할일이 많아서 선뜻 나서지지가 않아 질질 끄는 숙제같은 프로젝트 입니다. 일단 하나하나 준비는 좀 하는데, 언젠가 해야죠.
남쪽
2022-05-04 18:23:47
조닝은 참 동네 마다 다른거 같아요. 이것만 전문적으로 컨설탕 하는 사람들도 많이 있더라고요.
사과
2022-05-04 18:40:44
동네마다 진짜 다른것 같아요. 같은 주도 시티마다 참 다르더라구요
참을성제로
2022-05-04 20:18:53
안그래도 막연히 궁금해 하던 부분인데 이렇게 정리해 주시니 너무 좋으네요~ 너무 감사합니다!
vj
2022-05-05 05:05:10
참 부지런한 사과님...
쌀꾼
2022-05-05 19:02:08
스크랩부터 하고 보는 사과님의 글입니다~ 참 대단하세요~