안녕하세요. 미네소타 시골에 살고 있는 개미22입니다. 부부이고 15개월 아들이 있습니다. 6년간의 긴 렌트 생활을 끝으로 개미 집을 알아보고 있습니다. 아내가 대학원을 다니는데 운전을 못해 학교 앞 콘도를 보고 있어요. 마침 매물이 하나 나왔는데 저희 사정은 이렇습니다.
1. 콘도
총 80가구가 있는 콘도이고 한 건물에 4가구씩 있습니다. 2bed/2bath, $200 HOA, $850/yr property tax, Rental licesne 있고 보통 $850/month 입니다. Management 요청하면 6%를 가지고 갑니다. 최근 몇년간 72k - 77k로 거래 되었는데 마지막으로 지난 1월에 77k로 2 가구가 팔렸습니다. Seller는 당연히 77k 이상을 원합니다. 저희는 지금 $800/month 월세를 내고 있습니다.
--------------------------------------------------------------------------------
2. 파이넨스
다운페이를 위해 모아둔 돈(130k)이 있어 현금으로 살 예정입니다. Rent Vs. Buy 계산 해 보면 2년 뒤에는 혹시 모르는 Selling cost(6%)를 포함 Buy가 cheaper 입니다
Rent: 800/month x 12 = $7680/yr - 1000(77k 은행이자) = $8600/yr
Buy: 200/month x 12 = $2400/yr + $1200 (buying closing cost) + $850(property tax) + $500(insurance) + $1000(home management)= $5950/yr
Rent - buy = $2,650/yr x 2 yr = $5,300
2년 뒤 판다면 Selling cost는 대략 $5,000
--------------------------------------------------------------------------------
3. 거주 기간
아내가 약 2년 뒤에 대학원을 졸업하면 이 동네를 떠날 가능성이 높습니다. 다만 혹 둘째가 생기면 5년 계속 살 예정입니다 (이게 문제네요..정말...하늘만 아시는...) 가능하면 팔지 않고 세 놓고 Management 회사에 맏기려 하는데 이것저것 남한테 맏기면 연 4-5% 정도 수익 예상합니다.
$800x 0.94(6% management fee)-$200(HOA)/month x 12months = $6624
- $850_property tax
- $1000_기타 관리비용
- $500_콘도 내부 보험
Net income = $4274 x 0.95(공실율 5%) = $4060 (5.2% of 78K)
---------------------------------------------------------------------------------
4. 경제
아무리 생각 해 보아도 세계 경제가 더 좋아질 가능성은 없어보입니다. 얼마에님 말씀데로 호황기 끝물 아닐까요;;; 미네소타 콩/옥수수/돼지 농부들은 죽을맛입니다. 콩값이 떨어져서 작년 콩도 다 못팔고 창고에 쌓아 두었는데 올해 콩도 가망이 없어 보이네요. 옥수수는 늘 적자여도 할 수 없이 심었고요(토질 보호를 위해 번갈아 가면서 심어야 해서요). 돼지도 중국이 주 시장이라....이렇게 생각하다가도 77k 집이 떨어지면 얼마나 떨어질까 싶기도 해요...또 안팔고 렌트주면 그만 아냐...이런 생각도 들고요.
----------------------------------------------------------------------------------
저희 가족 같은 경우에는 사는게 맞을까요? 2년 더 기다릴까요? 선배님들의 조언을 구해봅니다 ^^