7/29/2020
Filo 에서 진행을 하다가 우연히 bankrate 에서 다른 렌더가 2.625% rate 주는 것을 보고 inquire 을 넣어 2.625% 에 no lender fee/no point 으로 받았습니다.
Closing cost 는 filo 와 비슷하고 대신 Filo 는 escrow 를 떼도 수수료를 내지 않았는데, 이곳은 에스크로를 떼려면 .25pt 을 내야한다고 하는데 그 금액이 약 $1200 정도 되네요.
에스크로를 포함해서 내는 이자와 떼는 돈으로 내는 fee 를 계산해보니 약 7년치의 이자 (에스크로 부분만) 인 것 같아서 그냥 일단 포함하는 것으로 하고...
모든 closing cost 를 다 roll-in 해서 갈 것 같네요.
느낌은 Filo가 더 좋았는데 match request 했더니 불가능 하다고 연락이 왔네요 거기다가 이번주는 이자율이 지난 주 보다 더 올라서 lock 을 하지 않은 상황이라 더 힘들고요.
다른 리파 하시는 분들 모두 잘 되고 계신가요? ^^ 다들 좋은 레잇 받아서 클로징 하면 좋겠습니다!!!
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저와 같이 리파 하시는데 잘 몰라 헤메시는 분들을 위해 계속해서 글을 남기겠습니다... 이번 참에 공부 많이 하네요. 다른분들에게 조금이나마;; ㅎㅎ 같이 공부하는 것 처럼 도움이 되길 바라면서...
7/22/2020
렌더크레딧받고 이율 높이 갈것인지 vs. 클로징 안고 이율 낮게 갈 것인지는 = 1) 이자율이 얼마나 내려갈 것이고 2) 언제 다시 재융자 할 것이고 3) 혹은 얼마나 이 집에 살 것인가 에 따라 다를 것 같아요.
제 경우에는 렌더크레딧 받고 이율 높이면 한달에 약 $30씩 더 내게 되고요. 2년 안에 재융자하면 당연히 크레딧받고 이율 높아도 이게 이득입니다.
그런데 2년안에 안할 것 같으면 그 때부터 시간이 가면 갈수록 이득이겠죠. 제 생각엔 이자율은 최소한 몇달은 더 내려갈 것 같습니다. 그런데 제 경우에는 굳이 이자율이 0.75% 이상 내려가지 않으면 재융자 할 것 같진않고 과연 1% 후반대까지 내려갈까 싶기도해요... 어제 initial disclosure 에 sign 했는데 론오피서가 락을 했다고 해서, 나는 락에 동의한 적은 없는데 왜 했냐고 풀어달라고 해서 일단 풀었습니다. 아직도 갈등이 되네요;;
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7/20/2020 #2
일단 제가 공부하고 안 것은 (저의 LE quote 을 바탕으로)...
A. no lender fee 와 no point = 좋음
appraisal fee 도 waive = 좋음
B. credit report/flood certification/tax service 약 $152 = 나쁘지 않음
C. Title 비용 $979 = 어느 lender 를 구하나 피할 수 없음
E. recording fee & transfer tax = 아직 잘 모르겠음
F. prepaids = 어느 lender 를 구하나 피할 수 없음
G. 에스크로 페이먼트 앳 클로징 = 결국 내가 내야할거 미리 내는거임...
그래서 제 비용에서는 실제 클로징 비용으로 보는 것은 Title & Transfer Fee = $2413 로 보이네요.
그리고 찾아보니 escrow 를 따로 관리하시는 것을 선호하시는 분들도 많으시네요. 제 렌더에게도 물어보니 가능하다고 하는데
따로 관리하시는 분들은 에스크로 넣어서 하는것과 뭐가 이점이라고 생각하시나요??
만약 제가
시나리오 #1
클로징피 내고, 2.75% 로 가도 여전히 타이틀/택스트랜스퍼 비용 $4k 정도는 내야합니다.
근데 에스크로를 하면 일단은 이건 안내도 되고, 현재 모기지에서 리펀 받을 에스크로 금액을 세이빙에 넣어두고 저축하다가 다음에 낼 때 따로 내면 되겠죠.
시나리오 #2
클로징피 안내고, 2.88% 로 가도 타이틀/택스 비용 내야하지만 에스크로를 포함 안하면 이것도 위와 같고요.
자 그러면 저의 옵션은 과연 내가 리파이를 또 하게 될까? 로 갑니다. = 즉, 모기지 이율이 지금 보다 더 떨어진다? 그건 아무도 모르는 것 같습니다.
그러나 만약에라도 리파이낸스를 하게 되면, 제가 지금 내는 클로징 피가 너무 아까울 것 같습니다. 그냥 남한테 쌩돈 퍼주는 거니까요. 그래서 rate 이 조금 높더라도 fee 가 없는 시나리오 #2로 가야겠다 생각이 드네요. 또 실제 이자율이 지금보다 더 안내려가더라도 2.8 정도면 그렇게 나쁘진 않은 것 같고요.
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7/20/2020 #1
렌더크레딧을 받는 조건으로 2.875% 도 받을 수 있다고 하네요... breakevent 포인트를 점검해봐야겠습니당.
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07/18/2020
[원글은 아래에 있습니다]
제가 지금 계산을 해보니
원래 남은 원금보다 재융자 금액은 많아지지만 break-even point 는 약11개월-30개월 안에 되기때문에 괜찮은 것 같습니다.
그런데 재융자 금액이 많아지는 이유는 원금 + 재융자 클로징 코스트 롤인 이라서 아닌가요? 저는 계산을 하니까 그 금액이 재융자금액보다 약 $289 정도 많아요...
제가 의심이 많은건지 ㅋㅋㅋ 뭔가 항상 바가지쓰는 느낌이에요 ㅜㅜ
답: 아 원인을 찾았습니다. 아래 estimated cash to close 에 $289 to borrower 이라고 되어있네요.. 저에게 이것을 준다는 건가보네요. 이렇게 하나씩; 배워갑니다 ㅜ
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** 먼저 장미와샴페인 님께 감사드려요 후기 올려주신 덕분에 filo 통해서 이 rate 을 받을 수 있었습니다.
1. 원래 47만 원금보다 론어마운트가 높아짐 (리파이 클로징코스트를 다 roll in 하는 바람에)
2. 클로징코스트를 더 낮춰달라고 해야할까요?
3. 현 모기지 3개월 되서 페이먼트는 많이 안냈습니다. 크레딧은 약 790대고요. 살때 20% 다운하여 pmi 는 안내요.
론 오피서 말은 $2400 정도가 actual 클로징 코스트이고 나머지는 이자? 와 에스크로? 같은것이라고 하는데... 대체 뭔 말인지 모르겠네요.