투자용 부동산(18만불 콘도) 관련 고수님들의 조언을 구합니다.

일단 급하지 않으시면 내년 분위기를 좀더 보시고 구매하시는게 어떨까요?곧 페이먼트 내지못해서 나오는 집들이 많이 있을거라고하니 가격이 좀 내려갈수도 있거든요...만약 현재 집사시고 나중에 렌트 주실려면 일단 매달 페이먼트 계산해보세요. 20%다운후에 PITI + HOA 제가 대충 계산해봤을때 대략 못해도 한달에 $1300-$1400정도 나갈것 같은데...그러시면 직접 관리하시는게 아니면 좀 힘들것 같은데요...사실 그 금액에 미니멈으로 Vacancy 5%, Maintenance 5%, Cap ex 7%를 추가 계산하고 PM 10%를 넣는다면 직접 관리하시는게 캐쉬플로우에 더 좋으실거예요. 기간을 4-5년후라 하셨으니 그때는 가격도 많이 올라가고 렌트도 올라간다면 괜찮은 투자가될수도 있습니다. 미래는 아무도 모르니까요. 그래도 부동산 투자는 첫째도 로케이션 둘째도 로케이션 싯째도 로케이션이라고 위치 잘 알아보시고요. 투자하시는 동네 렌트 디멘드도 잘 알아보세요. 알려드린건 제가 부동산 투자할때 계산하는 방법이예요. 지역마다 개인마다 투자 성향이 틀리니 참고만 하세요. 

저희는 렌트비가 매년 계속 올라 집을 구매할려구 하는데 내년에 페이먼트 못내고 집이 나오는 시점을 언제쯤 보시고 계신지요?

저희는 은행에 프리 어프루브를 내놨는데 학군이 좋은 동네라 그런지 매물이 없습니다. 어쩌다 한번 나와서 오픈 하우스에 가면 사람들이 너무 많아요. 

답변 감사합니다. 현재 아파트 렌트계약이 4월말까지라 클로징 기간 6-8주 기간잡고 알아보고 있는 상황이긴 한데.. 내년 1-2월까지만 한번 분위기를 보는 것도 괜찮을 것 같긴하네요.. 공실율 5%, 유지/보수비 5%, Cap ex7% 와 PM10%를 말씀하신건 혹시 어떤 명목의 비용일까요? 4-5년후에 지금 부동산 가격보다 크게 오르진 않을 것 같다는게 제 개인적인 생각입니다.. 아무래도 이쪽이 집값이 많이 오르는 지역은 아니고 더군다나 콘도라...ㅎㅎ

아...알려드린건 일반적으로 직접 관리를 안하고 property management 회사를 하이어했을 PM이 요구하는 항목들이예요. 보통 어카운트에 세이브해놓고 나중에 필요할때 들어가는 돈입니다. 매달 들어오는 렌트비에서 저정도의 금액이 없어지는건 아니지만 바로 내 포켓으로 들어오지는 않는 돈이예요. 저 정도의 금액이 관리목적으로 나간다 생각하시면 되고 이를 제외하고 들아오는 렌트비가 캐쉬플로우로 되는거죠...수리비 안들어가고 공실율 없고 CAP EX비용으로 들어갔어야할 큰 메케니컬 수리비용이 없었다면 연말에 정산되어 추가로 들어오는거지요. 

생각보다 PM회사에 맡길경우 은근 비용이 많이 발생하긴 하네요.. 간단한 것들은 핸디맨까지는 아니지만 직접 수리를 할 수 있을 것 같긴해서 일부는 세이빙이 될 것 같은데 알려주신 대로.. 공실률5%, 수리비5%정도를 포함시켜서 다시한번 캐쉬플로우를 계산해봐야겠네요..ㅎㅎ 보수적으로.. 15% 부대비용을 제외하고 모기지대비 캐쉬플로우가 $0이라고 가정하면 메리트가 없을까요...?ㅎㅎ 혹시모를 HOA가 오르거나 예상치못한 비용이 발생하면.. 골치가 아플 것 같긴한데..  고민이되네요..ㅎㅎ 세심한 답변 감사드려요!

사실 중산층 이상의 거주지역에서 렌트 주면 테넌트들도 다들 젊잖고 집을 곱게 쓰는 분들이기 때문에 고장날 것이 많지 않아요. 제일 비싼 것들이 워터히터, 에어컨, 가라지 도어 등인데 이것들은 고장나서 고쳐도 그냥 천불대이고, 한번 고장나서 고쳐주면 몇년은 멀쩡합니다. 공실도, 학생들이나 젊은 직장인들이 주로 사는 곳이 아닌 가족 위주로 거주하는 지역에서 3베드룸 렌트하는 경우는 해마다 이사 나가고 들어오고 하지 않고 한번 들어오면 몇년 사는 경우가 많아서 처음 한번만 잘 채워 넣으면 몇년동안은 별 걱정 없이 렌트비 잘 들어 오는 경우가 많습니다. ** 다 써놓고 다시 원글을 보니 1베드 이군요. 지역마다 다르니 해당 지역의 1베드 렌트 수요가 얼마나 될지, 기존에 렌트 매물로 나와 있는 콘도들이 얼마만에 렌트가 되는지 한번 살펴 보시면 도움이 될거 같습니다. 렌트가 나가기는 하겠지만 매 1년마다 이사 나가고 들어오고 하면 수익은 커녕 손실이 날 것입니다.

제가 사는 캘리포니아에선 그런 경우를 들어본 적이 없지만, 온라인상에서 본 얘기로는 중부지역 콘도의 HOA 는 가끔 큰 공사 (전체 지분 교체한다든지) 할때 모든 집주인에게 1-2만불씩 추가로 내라고 하는 경우가 가끔 있다고 합니다. 이런거 모르고 직전에 집 구입해서 reserve fund 하나도 없는 경우엔 진짜 난감해지죠. 얼마나 자주 발생하는 일인지는 잘 모르겠습니다.

친절한 답변 감사합니다! 비교적 1베드에 비해 2베드 또느 3베드가 더 렌트가 잘 나갈 것 같긴한데 젊은직장인들 위주로 1베드도 괜찮게 렌트가 나가는편이긴 한 것 같더라구요. 말씀하신 것처럼 HOA Reserved Fund를 잘 확인하고 구매하는것도 중요한 부분중에 하나겠네요.. 지금 hoa도 $400이라 조금 비싸다고 생각이 들긴하는 터라.. 리포트를 받진못했지만 집주인하고 이야기할 기회가 있었는데 reserve fund가 충분하다고만 들었는데 계약시에는 자세하게 확인해야겠네요. 

렌트계약기간 만료날짜 딱 맞춰서 집 클로징 하겠다는 목표를 세우시면 그거 맞추기 정말 힘들어요.

그리고 딱 그타이밍에 가능한 집을 사려고 하면 좋은 딜이 마침 없을 경우도 있고요.

아파트 계약을 미리 깨서 추가로 들어가는 비용이 생기거나, 또는 그 후에 아파트를 month to month 로 연장하느라 렌트비를 평소보다 더 내는 거 감수 하고 구입 시기를 좀 flexible 하게 잡으시는게 좋을 듯 합니다. 집을 좋은 가격에 사느냐 못사느냐에 따라 아파트 렌트비 몇달치보다 더 큰 돈이 왔다갔다 하는 거라서요.

그리고 몇년동안 집값이 안오르는 동네는 있어도 30년동안 집값이 안오르는 동네는 없습니다. (도시 전체가 의존하던  산업이 붕괴해서 인구가 썰물처럼 빠져나가는 경우 제외) 한국도 그렇지만 미국도 마찬가지로, 집값이 일직선으로 우상향 하는 동네는 서부지역 도시들 제외하고는 흔하지 않고요. 한참동안 정체되어 있는 듯 보여도 30년 단위로 보면 최소한 물가상승률 만큼은 오릅니다.

네 지금 안그래도 살고있는 콘도 계약기간이 4월말이라.. 타이밍을 맞춰 이사를 가려고 생각하고있긴한데.. 말씀하신 것 처럼 너무 기간을 제한하기보단 조금 당장 몇백불 손해본다고 생각하고 여유있게 찾는게 좋을 것 같네요.. 최근 10년동안 집값이 거의 제자리걸음이라...ㅎㅎ 안오를 것 만 같았습니다. 그리고 지금 보고있는 콘도가... 처음 sold 가격이 30만불인데.. 지금 1/3 날라가고 20만불대에 거래가되고있더라구요..ㅎㅎ 댓글달아주신 것 보면서 조금은 이성을 찾을 수 있게해주셔서 감사합니다.

지역마다 이 시기는 틀리겠지만 부동산 감정사인 저희 와이프와 지인들 그리고 부동산 감정사 협회에서 기사로 나오는거 보면 1-2월부터 조금씩 나오기 시작해서 6월 이후부터가 물량이 많이 쏟아져 나올거라 하네요. 이것도 예상일 뿐이지만 확실히 부동산 투자 사이트에서 나누는 대화를 보면 현금비중을 늘려놓는 투자자들이 많은 분위기입니다. 미래를 예측한다는게 불가능하지만 그래도 전문가들 통해서 나오는 소문이니 알고는 있는게 좋겠죠...저는 foreclosure.com에서 관심지역을 등록해놓고 이메일을 받아보고 있는데 확실히 거품이 많은 마이애미 지역은 이미 시작한듯 새로운 리스트들이 매일 업덱이 되네요. 

혹시 foreclosure 되어진 집을살때감안해야할 리스크 등등이 있을까요?

지금까지 투자하면서 여러가지 방법을 써봤습니다. 셀라파이낸싱, 턴키 컴퍼니를 통해 사보기도하고, 오프마켓 딜 찾아서 플립도해보고, 캐쉬아웃 리파이낸스, 하드머니도 빌려보고, 홀세일러한테 사서 풀립한다음 몇년 가지고있어보기도하고요...가장 기본적인 컨벤셔널 론도 해보고했는데 foreclosure는 몇번 도전해보다 포기하고 안해봤어요. 문제는 집의 상태를 알수없는 경우가 너무 많아서였어요. 그리고 현 시세보다 가격이 그리싸지 않았습니다. 좀 많이싸다하면 밖에서 안들 들여다봐도 그럴만한 이유가 있더라고요. 근데 내부를 안보여주니 내가 컨트렉터가 아닌이상 쉽게 못덤볐던것도 이유고요. 제 친구의 경우는 본인이 Construction 컴퍼니가 있으니 5년전 몇십만불 디스카운트 가격으로 사서 돈될때마다 집 수리하고 있는데 그렇지 않다면 손댈수있는 푸로퍼티가 많이 없을수도 있기때문에 조사를 많이 하셔야 될거예요.

답변 감사합니다!! 저도.. 일반 개인이 foreclosure 매물에 도전하기가 쉽지는 않은 것 같네요..ㅠㅠ

답변 감사드립니다! Foreclosure.com에도 한번 들어가봐야겠네요!

정말 마이애미는 거품을 많이 걷어내야해요. 뭐 퐁퐁도 아니고 너무심해요

저도 집 구매 관련해서 관심이 많이 있는데 타이밍을 못잡고 있었습니다.... 저희 사정상 내년 7-8월즈음에 구매 할 수 있지 않을까 싶었는데 흙돌이님 댓글보니 내년 7-8월이 구매하기 나쁘지 않은 상황인것 같아 조급한 마음을 조금 진정 시킬수 있겠네요...... 원래 7-9월이 1년 중에 집값이 제일 높은 시기라고 알고 있었는데 조금 마음이 놓이네요.... 정보 감사합니다!

지역에 따라 다르고 시즌에따라 다르니 부지런히 알아보시는걸 권해드립니다. 겨울엔 물건은 별로 없지만 보통 급하게 파는 사람들이 많아서 좋은 기회일수가 있고 5-8월 사이는 물건이 많죠...

저도 같은 지역에서 투자용 콘도에 관심많은 1 인입니다..

이 지역은 공실률은 크게 걱정하지 않을 정도로 수요는 많습니다. 집값이 오르지 않는다는 것이 함정이에요.

제일 수요가 많은 규모는 2 베드에 $1,200 정도에요. 굳이 인테리어 비싸게 들일 필요도 없이 뉴트럴하면 잘 나갑니다. 

안녕하세요! 오 시카고에 거주하고 계신가요? ㅎㅎ 반갑습니다~~공실률 걱정이 없다니 다행이네요.. 맞아요 거의 최근 10년동안 집값이 변동이 없네요..ㅎㅎ 2배드에 $1,200이면 많이 저렴하긴하네요! 전 100% 투자용이라기보다.. 실거주 4-5년정도 살다가 투자용으로 전환할 콘돌들찾다보니..ㅠㅠ 인테리어나 조금 신경이 쓰이는 부분이있어 더 어렵네요 ㅎㅎ 이곳에서 같은 지역분을 만나니 반갑네요 ^^

https://www.biggerpockets.com/ 을 알고 계신가요? 제가 알기로 미국 최대 Real Estate 관련 커뮤니티임다. 그 쪽에 포스팅을 올리시면 좀 더 좋은 정보나 딜이 어떤지 아실 수 있을 겁니다. 보통 1% Rule이라 그래서 집값의 1%이상으로 한달 렌트를 받아야한다 라고 얘기하는데.. 쪼으끔 못 미치지 않나 생각되지만.. 제가 살고 있는 베이지역보다는 월등히 좋은 조건이라 좀 부럽긴 합니다..

저두 부동산 투자를 하고 싶은 그냥 평범한 하우스푸어입니다만.. ㅠㅠ

몰랐던 사이트인데~한번 들어가서 둘러봐야겠네요! 네.. 제가 보고있는 지역은 1%룰까지는 어려울 것 같네요..ㅎㅎ 베이지역과 비교는 불가한 것 같습니다... 대도시라곤하지만 나름 외곽지역이라 ㅎㅎ 답변 감사합니다!

설명해주신 상황만 고려할때, 저같으면 고 합니다.  

이유는. 

1. 1bed+1den+1.5 bath / 1,300 SQFT / 1 Garage Parking / 1 Outside Parking 옵션은 렌트 주기에 인기 많습니다. 

2. 기차역에 5분거리는 다운타운으로 출퇴근 하는사람에겐 당연히 플러스죠. 

3. 집값이 떨어지지도 올라가지도 않을거 같다면 현재의 낮은 이자율로 빨리 사서 30 년 이자 락인 해놓고 나중에 렌트 주시면 $200-300 이 아니라 더 남으실거 같은데요. 

제 개인적 의견입니다. 

답변감사합니다. 1배드+추가 사무용 공간이라.. 싱글인 사람에게만 렌트를 줘야하는 약간의 제약?이 있긴해서 고민이긴한데.. 아무래도 2베드, 3베드에 비하면 렌트 수요가 많이는 없을 것 같아 한가지 고민이긴한데..ㅎㅎ 마일모아 분들의 댓글을 보니 대략적은 그림은 그려지는데 더 고민이되는건 아이러니이네요..ㅎㅎ 답변 감사합니다!

일단 HOA가 생각보다 쎄네요. 향후 몇년간은 인상이 안될수도 있겠지만 결국엔 조금씩 인상될것이라고 생각합니다. 또 다른분들이 말씀하신대로 maintanence, vacancy, CapEx, 보험 제하면 cash flow가 $100미만이 될것 같네요. PM까지 쓴다면 마이너스일 확률이 높구요. 물론 매달 principal을 갚아가므로 최종적으로는 글쓴분 이득이 맞지요.

결국엔 글쓴분의 선택일 것 같습니다. Cash flow가 얼마 안되어도 결국 집값은 조금씩 오르므로 계속 가지고 계시면 이득이죠. 또 콘도이므로 관리는 상대적으로 쉬울거에요.

네 생각보다 HOA가 발목을 잡긴 잡네요.. 상대적으로 건물년식이 2004년으로 비교적 최근이라 큰 외부공사?는 당장은 필요없지만 10년 20년뒤를 생각하면 아무래도 HOA가 조금씩 오르긴하겠죠.. 브로커통해서 HOA Funded Account 잔고확인을 한번 해봐야겠네요.. 집값이 지난 10년간은 안올랐지만..ㅎㅎ 앞으로 10년뒤는 오를지는 미지수이긴하지만 조금 더 고민해봐야겠네요. 답변 감사드립니다.

HOA 가 비교적 높은 편이지만 저라면 무조건 고 입니다.  우선 7년전과 같은 가격이라는것 자체가 요즘 미국의 전반적인 부동산 시세로 비교시 앞으로는 절대 오지않을 기회라고 생각되구요. (이런지역이 단 1년만에 3-40% 오르는 곳이 미국 전역으로 보면 꽤 많습니다) 2002년식이라면 향후 10년은 큰 보수공사 역시 불필요하지 않을 확률이 높습니다. 

네.. 사실 비교적 높은 hoa라 살짝 고민은 되긴하네요..

10%(공실률+관리유지비)해서 모기지/렌트비 대비 캐시플로우가 딱 $40-50 정도라.. 고민이긴하네요 ㅎㅎ 이쪽지역 콘도가격이 이상하게 최근 10년동안 제자리걸음이네요..ㅎㅎ 답변 감사드려요!!