렌트 준 집 water damage로 골치 썩는중입니다...

다음에는하와이, 2021-10-19 10:04:30

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5년밖에 안된 새집인데 갑자기 property manager한테 연락이 왔습니다. 일이 터질려면 한꺼번에 터진다고...

 

1. 메인밸브의 pressure reducing valve가 새고 있어서 (테넌트가 발견을 늦게함) 카펫이랑 하드우드까지 다 망가진 모양입니다. 

 

2. 세탁실이 2층에 있는데 더러운 물 빠지는 호스가 탈출을 하셔서 이층부터 일층까지 물난리가 났다고 합니다. 드라이월 카펫 일이층 큰 공사가 될거 같은데요... 전기선도 그렇고... 세탁기는 테넌트것입니다. 

 

보험회사에 연락은 해놓은 상태지만 아직 adjuster가 목요일까지 안오는 상황이라 맘만 졸이고 있습니다. 이미 plumber는 1200불 가량 (emergency $950) 비용을 청구한 상태이구요... 혹시 경험 있으신분들 보험으로 처리다 다 되셨는지, deductible 외에 out of pocket 생각해야 하는 부분들이 있는지 알려주시면 정말 감사하겠습니다. 아 그리고 세탁기로 인한 문제는 테넌트의 잘못같은데 adjuster가 어찌 나올지도 걱정입니다 ㅜㅜ 만일 저희 보험에서 커버을 안해주면 renter's insurance 가 있기는 하지만 제대로 고쳐놓을지도걱정되구요 ㅜㅜ 타주라 가보지도 못하고... 처음해보는 싱글하우스렌트인데 시작부터 1200불짜리 인보이스에 (보통 프러밍이슈는 보험처리가 안된다고 해서요) 앞으로 날라올 빌 생각에 어질어질 합니다 ㅜㅜ 

9 댓글

다행이다

2021-10-19 10:31:05

현재 보험 처리하는 것은 covid-19이후에 보험사의 adjuster가 virtual로 check하는 경우도 많고요. 먼저, 지금 워터 히터에서 나오는 water pressure regulator에 문제로 water damage가 발생한 듯 합니다. water pressure regulator 교체하는 비용은 제외하고, 그 외의 비용은 보험회사에서 deductible을 제하고 보상 가능할 것으로 보입니다. 지역이 어디인지는 모르겠으나, public adjuster hire하시는 것 고려할 만 하고요. 망가진 카펫과 하드우드는 water restoration이 필요할 듯 보입니다. wet한 카펫과 하드우드는 제거하고, 혹시, 드라이 월도 wet하면 이부분도 바닥에서 2ft정도를 잘라내고, blower 랑 dehumidifier를 사용하여 drying process를 하셔야, 향후 mold의 문제가 없습니다. 지금 상황는 원래 집에 들어오는 psi가 120정도로 들어와 water pressure regulator가 정상적으로 작동을 하지 않아서, 80-90정도의 psi가 집으로 들어가야 하는데, 너무 수압이 강해서, 파이프 연결부분중 가장 약한 곳이 터진 듯 합니다. 그리고, 보험 약관을 봐야겠지만, 현재 정황상으로는 보험 커버가 될 듯 하고, 렌트를 주신 집이기에, 집의 dwelling부분은 본인 보험으로 하시고, tenant의 동산 부분이 손해가 있다면, tenant insurance로 처리 해야 될 듯 합니다. 

다음에는하와이

2021-10-19 11:14:18

전문적인 조언 너무나도 감사드립니다~ 지역은 워싱턴주입니다. 스프링클러를 diy로 설치했는데 혹 그것이 영향을 주었을까요? 원인이 어찌되었든 leakage는 잡았으니 restoration이 잘되서 더 큰 데미지가 없기을 바래봅니다 ㅜㅜ 보험회사에서 큰 부분을커버해줬으면 좋겠는데 말이죠... 방금 매니저랑 다시 통화했는데 테넌트가 세탁실 문제는 말도 안해주고 10일간 휴가을 떠났답니다... 그냥 그대로 방치해두려고 한건지... ㅜㅠ 그나마 일찍 발견한걸 님의 아이디처럼 다행으로 여겨야 할까요 ㅜㅜ 맘이 좀 편한해져야할텐데 말이죠. 나이만 먹은 어른이 라서 스트레스 매니징이 잘 안되네요. 다시한번 감사드립니다. 

사과

2021-10-20 07:46:56

워터데미지는 보통 대부분 보험에 커버해줘요.

보험 전화하면 제일먼저  말려주고 치워주는 restoration 회사에서 당장 달려오던데요. 보험 인스펙터 어드저스터는 스케줄잡아 다음주 정도 왔었구요.

전문 업체가 집 다 말려주고 쓰레기 치워주는데

왠만하면 벽도 뜯자고 하면 벽은 뜯지 마시고 아래쪽 베이스보드뜯고 구멍내서 말리는 방향으로 하세요 (뜯은벽 복구가 시간이 걸려서 )

카펫이건 가구건 캐비넷이건 물닿은건 다 보상해 줍니다. 보험회사에서 말리는 업체에 몇천불직접 주고, 복구비용 따로 주는데 더 들면 영수증 내밀면 더줍니다. 세틀먼트 사인하라고 하면 금액에 만족하면 사인하면 끝.

플러밍 비용은 커버 안해줍니다. 테넌트가 만약 호텔에 가야하면 호텔비는 줍니다. 

걱정마세요. 

다음에는하와이

2021-10-20 10:26:11

경험담 나눠주셔서 정말 감사합니다. 한결 마음이 놓이네요... 데미지가 얼마나 큰지, 업체가 일을 잘하는지 타주에 있어서 직접 볼수도 없고 해서 맘이 더 안좋았습니다. 편하게 맘먹고 잘 처리되기를 바래야겠습니다. 

사과

2021-10-20 10:30:54

첨에는 심난하지만, 겪다보면 다음에는 보험금이 짭짤해서, 아싸 - 하실수도 있어요. 귀찬긴하지만 머... 핸디맨 불러 싸게 고치면 몇천불 남으실수도...저는 부엌 포셋 샌걸로 2만2천불 받고 캐비넷 안바꿨어요. 커스톰 메이드라고 세트가격을 다 물어줘서 (allstate), 지하실 물난리에는 또 2만불 -리스토레이션 4천불 까고 천불로 카펫 교체하고 나머지는 직접 고치고 보험료 감사하게 잘 받았죠. 그간 비싼 집보험료 낸거 안아까움.

다음에는하와이

2021-10-20 12:03:54

보험료가 많이 인상되지는 않나요? 당장 몇만불 드는 공사인데 저희가 부담안하고 잘 처리만 해준다면 감사하지만요... 이전에 살던 콘도들에서 두번 물난리를 겪었지만 제잘못이 아니라 다 상대방이 처리해줘서 저한테 직접 영향이 없던 터라 과정이나 이후 상황에 대해 감이 없습니다 ㅜㅜ 경험담 나눠주셔서 정말 감사합니다~

Cactus

2021-10-20 15:59:13

보험료 인상은 모르겠는데 몇년 동안 몇번 클레임 하면 보험회사에서 쫓아내는 경우는 있습니다. 저희 엄마 콘도가 가이코 통해 트래블러스에 가입되어 있었는데 변기 파이프가 터져서 워터 메인 잠그기까지 6분 동안 물이 새서 3만불 가까이 워터 데미지가 났거든요. 트래블러스 adjuster가 나와서 주인의 negligence 문제가 아닌지 제일 먼저 확인하더니 (주인 탓이면 커버리지 디나이 한대요) 데미지는 전부 다 커버해주고 다음해 집보험 갱신일에 쫓아내더군요. 워터 데미지 기록이 있으니 다른 곳에서 받아주지도 않아서 더 비싸게 주고 좀 특별한 보험회사에 가입했어야 했어요. 게다가 이 기록이 7년을 가더군요. 제가 가진 Erie 역시 쫓아낸다고 들었어요. 이 문제 때문에 전 아주 작은 소소한 것들은 집 보험 안쓰는걸 추천해요. 원글님 경우는 데미지 금액이 클거라서 별 수 없이 보험을 쓰셔야 할거 같아요. 그리고 저희는 물 터지자마자 servpro 불러서 먼저 물 빨아냈어요. 물 데미지 정말 무섭습니다. 처리하는데도 오래 걸렸고요. 저희는 한번 겪고 트라우마 생겼어요. 그런데 렌터까지 있으셔서 복잡하시겠어요. 잘 처리되기를 바랍니다.

다음에는하와이

2021-10-20 17:32:08

감사합니다. 이전에도 이것저것 신경쓸게 많았는데 이번엔보험회사 일에 비용청구 렌터문제까지 복잡하네요... 댓글 감사드립니다!

포트드소토

2021-10-20 12:35:07

묻어서 집보험이 어떤걸 커버해주는지 좀 더 여쭤봐도 될까요? 여기서 말하는 집 보험이란게 Home Warranty 같은게 아닌거죠? 거의 대부분 강제로 가입해야 하는 Homeowner insurance 말씀이라고 봅니다.

 

예를 들어 Allstate 의 커버 항목을 보니..

 

DWELLING PROTECTION

OTHER STRUCTURES PROTECTION

PERSONAL PROPERTY PROTECTION

LIABILITY PROTECTION

 

등이 있는데요. 우리가 관심있는건 dwelling protection 이겠죠?

https://www.allstate.com/home-insurance/dwelling-home-structure-coverage.aspx

여길 보면, 홍수와 지진은 커버 안하지만 (그래서 따로 홍수/지진보험이 있죠.) 다음 항목은 커버 한다고 나옵니다.

그런데, 여기에 보면, 이런 특별한 사건 없이 집안 파이프나 그런 water damage 커버 내용은 없는데도, 다 커버 되는거죠? 

또한, 보통 지붕 (기와)등도 커버 된다고 들었는데 그냥 오래되서 깨진 지붕도 커버 되나요? 아니면 뭔가가 (hail 같은거?) 떨어져서 깨져야 되나요? 

 

  • Fire and smoke
  • Lightning
  • Wind
  • Hail
  • Theft
  • Vandalism

 

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