모기지 클로징 디테일 조언 부탁드립니다.

PSBM, 2022-01-19 01:18:57

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안녕하세요!

 

2월 말에 모기지 클로징을 앞두고 있는 부동산 쌩초보(?) 입니다ㅜ

 

뉴저지 지역이구요, 현제 변호사 contract revewing 중인이 상태입니다.

 

완전... 첫 집 구매 이구요. ..

 

올 해 상반기에 첫째 출산 계획이다보니, 아무래도 서둘러 집을 장만하고 싶은 욕심이 있는 심리적 상태입니다.

 

현재 seller가 final offer를 한 것을 accept해서... 변호사 review 중인 상태입니다.

 

reveiw가 끝나는 날로부터 30일 이내에 모기지 approval 받아야 하는 조건으로 집 구매 진행 될 것 같아요.

 

셀러 쪽에서 그렇게 하길 원하네요.

 

아무튼, 시간이 촉박한 관계로 리얼터가 자신 있게 소개 시켜준 모기지 렌더(?);..랑 이야기 중인데,

 

계속해서 자신에게 유리할 수 있도록 시간을 끄는 것 같다는 느낌에 들었거든요...

 

처음에는 클로징까지 1개월 정도의 시간이 있다고 알고 있을때는, 3.75%를 부르다가... 

 

클로징이 2월 26일 이후로 시간이 넉넉하게 변경되었다고 알리니 3.25%까지 해줄 수 있는 상품이 있다고 말을 바꾸네요...

 

이미 여기서 신뢰(?)는 전혀 없는 상황이 되어버렸네요ㅠ

(이게 뭐라고... 온갖 주식 및 checking account 를 포함해서 8가지 account 잔고 증명까지 해달라고 하는걸 모두

서류 전송해주면서...... 일주일만에 겨우 받았습니다)

원래 이렇게 estimate clsoing cost detail 받는 게 어렵고 힘든 일인가요......?....

 

첫 주택 구매이기도 하고, 무지한 편인지라.. 아래 서류를 보아도 어떤 부분을 lender와 딜을 해야할지 전혀 감이 오지 않는

 

답답한 상황입니다ㅜ. 마모에는 저보다 더 이 방면으로 더욱 뛰어나신 분들이 많다는 걸 아니까 이렇게 글을 쓰게 되었어요..

 

 

제 질문은...

 

1. 받아본 detail 중에 빼버릴 항목이 있다면, 지적해주세요.

 

2. 앞으로 30 days 안에 모기지 어프루벌을 받아야하니 빨리 진행하는게 나을까요?

 

3. 이정도면 괜찮은 조건인지 궁금합니다.

 

 

이 정도인 것 같습니다.

 

많은 주택 구매 선배님들이 지나가면서 한마디 씩이라도 던져 주시면 저로서는 너무나도 큰 도움이 될 것 같습니다.

 

도와주세요 ㅠㅠㅠ

 

 

 

 

 

 

 

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5 댓글

rosie

2022-01-19 02:17:05

렌더가 차지하는 부분은 많지 않아 보이고(Fee $125), point도 구매하지 않는거라 reasonable해 보입니다.

F&G 항목이 크게 느껴질 수 있는데, Escrow Account를 여는걸로 되어 있어 원래 내야하는 property tax/insurance 등을 미리 렌더에 보내 놓는거고, Monthly Payment에 $832 더해진 것 또한 escrow에 들어가서 렌더가 때에 맞춰 세금 내주게 되요.  렌더가 제시한 rate이 escrow 필수면 열어도 무방한데, 필수가 아니라면 이건 개인 성향이라 (직접 돈 관리해서 세금 몰아내기 vs. 매달 일정 금액 내고 렌더가 내기) 생각해보고 정하시면 되고요.

 

C항목은 저희 주랑 달라서 조언이 어렵지만, 각종 fee를 더 저렴하게 진행해줄 업체가 있다면 찾아서 지정가능하지만, Escrow가 늘 하는데 통해서 하는게 편한 부분도 있어서 저는 보통 금액이 크게 튀지 않는 이상 그대로 진행하게 되더라고요.  변호사 fee는 현재 검토 해주고 계신 분한테 가는거니 확인하시면 될 것 같고요.

 

요즘 모기지 금리가 계속 오르는 중이라 전반적으로 빨리 rate lock 하는 걸 추천하더라고요.  금리는 매일 바뀌기 때문에, 내일 rate lock 한다고 해도 렌더가 당일 기준으로 바뀌었다고 할 수도 있어요.  잘하는 loan officer들은 오를 것 같다, 내릴 것 같다 어느정도 감이 있어서 추천도 해주긴 해요.  다른 렌더에서 더 낮은 rate을 받을 수 있다면 match해달라고 할 여지도 있는데, 요즘 상황이 작년하고 달라서 이부분도 불확실하네요.  개인 신용도, 론 금액, 지역, 집 형태 등에 따라 금리가 다 달라서, Better.com 같은 온라인 업체 몇군데 혹은 Costco mortgage등에 론 진행하시는 기본 정보 및 조건 넣어서 no point기준으로 적당한 rate인지 비교해보는 것도 방법이에요.  (참고로 저희 리얼터가 캘리 오늘자 기준 $650K이하 론이 대략 3.75%까지 올랐다고 하네요.)

 

Mortgage Approval은 underwriting에 들어가서 각종서류(신용점수, 세금보고, 계좌 잔고, 현금 흐름 등등..)를 언더라이터가 검토 후 승인을 하는 단계라서 추가 서류 혹은 소명자료 제출을 요청할 가능성이 높아 준비하시면 되고, 이건 어느 렌더나 대동소이해요.

 

렌더가 연락이 잘 되지 않는 부분은 리얼터가 소개 해줬으니 push가능할텐데, 진행하기 전에 한 번 리얼터랑 이야기해보고 진행 어떻게 도와줄건지 확인 받아보세요.  또 론 관련해서 잘 모르겠는 부분도 리얼터나 Loan agent한테 물어봐가면서 하셔도 되고요.  모기지도 여러 상품이 있다보니, 때에 따라서 렌더가 이런저런 조건으로 rate 더 낮은 걸 찾아주는 건 좋은거라고 봐요.  론 에이전트도 수수료를 중간에서 받는 형태로 알고 있는데, 고객을 확보하기 위해 더 나은 조건을 찾아주려고 하긴 할꺼에요.  바쁘면 이마저도 안할/못할 수도 있지만요.  많이 복잡해보이는 과정이지만 차분히 검토하시면서 보다보면 또 할만하니 힘내시길!

PSBM

2022-01-19 10:25:26

너무너무 감사합니다. 그동안 너무 색안경끼고 렌더를 보고 있었다는 생각이 듭니다!

얼른 잘 마무리 해야겠습니다ㅜㅜ

CaptainCook

2022-01-19 10:04:09

복붙을 하신건지 글이 내용이 반복이 있고, 급한 마음이 절로 느껴지는 글입니다. 이거 보시면 원글 정리 조금 해주시면 읽기가 편할 것 같아요.

 

질문에 대한 답 전에 몇가지 말씀드리면, 렌더가 말을 바꾼다, monthly payment가 %에 비해 비싸다는 생각으로 렌더에 대한 강한 의구심을 가지고 계신 것 같은데, 일단 가장 먼저 말씀드리고 싶은 건 현재 quote을 받은 렌더가 마음에 안 들면 쇼핑을 하세요. 일정때문에 브로커가 추천해준 렌더하고 해야겠다는 생각을 가지고 계신 것 같은데, 브로커가 선호하는 렌더가 있을 순 있지만 그게 꼭 바이어에 최선은 아닙니다. 그렇다고 브로커가 추천해준 렌더가 나쁘다는 건 아니구요, 내용 보면 굳이 모기지 쇼핑을 할 생각이 없는 듯이 보입니다. 현재 진행하고 있는 렌더하고 실제 하더라도 여러곳에서 quote받아서 매치를 받던 경쟁을 시키던 해야는데 어떤 이유에선지 처음부터 끝까지 이 렌더 기준으로 상황을 분석(?)하고 계신 듯 합니다. 이자가 달라지는 건 lock하기 전까지 수시로 바껴요. 그걸 어떻게 설명 잘 하는지가 렌더의 능력이라면 능력이겠지만, 이자가 바꼈다고 렌더가 날 상대로 장난친다는 생각을 하기 전에 내가 받을 수 있는 최선의 조건이 먼가에 대한 연구가 필요하지 않을까 합니다. 시간이 촉박한 건 이해가 가는데, 그렇다고 다른 곳 quote도 안 받아보고 진행하는 거가 일단 실수가 될 소지가 많습니다. 그리고 브로커가 추천해준 렌더라고 꼭 클로징 맞춘다는 보장 없습니다. 어차피 일차적으로 서류 빨리 제출하는 건 바이어 몫이구요, 그 다음에도 브로커는 소개만 해주는 거지 실제 돈을 빌리는 주체도 바이어고, 렌더와의 커뮤니케이션에 브로커가 푸쉬는 할 수 있어도 개인정보 문제라던가 여러 이유로 세세하게 지금 무엇때문에 모기지가 진행이 느리다 빠르다에 대해 알 수 없을 확률이 높습니다. 어차피 본인이 푸쉬하고 진행상황 체크해야 해요. 브로커가 소개해준 렌더가 제때 일 못해서 딜이 깨져도 브로커가 책임은 지지 않습니다. 물론 중개료 못 받으면 아쉬우니 노력은 하겠지만, 엎어졌으니 책임지는 건 다른 문제죠. 글을 통해 현재 상황을 다 알 수 없는 부분도 있으니 이유가 있으시겠지만 제가 보기에 이해가 안 가는 부분입니다.

 

질문에 대해 몇 자 남기자면,

1. 어떤 게 뺄 수 있다고 보시나요? estimate이 네고가 불가능한 건 아니지만 그냥 quote받아서 이자나 클로징 비용 낮은 곳에서 진행하거나 매치시켜서 진행합니다. estimate에서 왼쪽이 보통 비교대상이고 오른쪽은 어차피 렌더가 가져가는게 아니라 모기지 진행되는 과정에서 비용이 조정되기도 하지만 다른 렌더와 결국 대동소이해지고 네고가 불가능합니다.

2. 일단 30일이라는 시간이 타이트할 순 있는데, 어차피 인스펙션이야 모기지와는 별개고 모기지 쪽에서 시간이 걸릴 상황은 원글님이 모기지회사서 요구하는 서류를 제때 못 내거나 자영업 혹은 소득구조가 복잡해서 추가서류가 필요 한 경우, 그리고 appraisal report가 늦게 나오는 경우, 마지막으로 타이틀 서치가 오래 걸리는 경우인데 appraisal이나 title search같은 경우 모기지 회사가 주도(?)해서 하는 거지만 직접하는게 아니라 이 두개가 늘어지면 딱히 방법없습니다. 렌더한테 최대한 빨리 할 수 있게 부탁하고 experdite하는 수밖에요. 다만 이게 요새 집구매 비수기가 이 두개가 오래 걸리진 않을 것 같다는 생각입니다.

3. 해보지 않고 어떻게 아나요? 지금 받으신게 최선인지 아닌지는 '본인'이 quote받지 않고는 모릅니다. 위에 말씀드렸듯이 지금 렌더와 진행한다고 해도 최소한 내가 다른데 가면 이런 조건인데 너희 조건이 별로이니 맞춰달라고 말하려면 최소한 quote정도는 받으셔야죠? 로켓모기지나 베터모기지는 클릭 몇 번이면 estimate줍니다. 렌더에 따라 quote받는데 꼬치꼬치 캐묻긴 하는데 서류줄 필요없는 경우가 다반사인데(특히 온라인쪽) 지금 진행하시는 곳에서 왜 미리 달라고 했는지는 저도 모르지만, 렌더에 따라 estimate주면 그걸로 매칭만 하고 사라지는 손님이 많아서 그럴 수도 있다고 봅니다.

4. 3번 참조

PSBM

2022-01-19 10:30:12

네네, 여러모로 잘 짚어주셔서 너무 감사합니다.

답답한 마음에 너무 나쁜 쪽으로만 생각하고 있었나봐요.

제가 더 부지런히 다른 렌더들과 더 비교해보고 빨리 움직여야겠습니다..

감사합니다!

bn

2022-01-19 12:49:58

C부분은 타이틀 컴퍼니랑 변호사 차지라서 셀러가 타이틀 컴퍼니 지정을 오퍼에 요구했을 경우 네고의 여지가 적습니다. 

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