부동산 거래: back out 하기로 한 buyer인데 고소를 당할거 같습니다.

주마다 법이 다르겠지만, seller 가 disclosure 하지 않은 damage가 있는 경우에는, 문제가 되는 걸로 알고 있습니다.

예를 들어서 집을 살때, water damage가 없거나, 알지 못한다고 했는데, 나중에 buyer가 들어와서 고친 기록을 발견했을때, buyer가 sue할 수 있다고 들은거 같아요.

먼저 주변에 부동산 관련 잘하는 변호사를 알아보시는 게 좋을 듯 하네요.

답글 감사합니다... 연휴 끝나고 변호사 알아보려구요 ㅜㅜ

터마이트 데미지라는게 대부분의 분들이 무서워하는 것과는다르게 의외로 고치는데 얼마 들지도 않고 이후에 박멸하기도 전문가 불러서 방역 하면 금방 되더라구요.

보통은 "물" 이 문제입니다. 집에 지붕에 떨어지는 물들이 거터 타고 드레인으로 잘 빠지는 집들은 문제가 없구요. 그 물이 어딘가로 모이거나 떨어지면 거기에 터마이트가 올라옵니다. 그래서 터마이트가 있으면 일단 거터부터 고치라고 하는 것 같아요.

본론으로 돌아와서, 셀러가 고쳐준다고까지 했는데 구입하지 않을 이유가 있나요?

사실 제가 보기에는 셀러가 잘 고쳐주고 영수증 잘 보관하고 계시다면 주변 시세보다 이미 10% 저렴하게 구입하시는 것 같은데 구입을 계속 진행하시는게 어떨까요?

고소 당하면 어떤식으로 결론이 나올지 저는 관련 지식이 없습니다만 일단 소송이 시작되면 방어하느라 돈 들고 재판 도중에 이리저리 불려다니고 행여라도 패소하면 금전적인 손해도 이만저만이 아닐 것 같습니다. 위 계약서를 보면 계약 파기시 리얼터 피 물어내야하는 것 같구요. 이것만 해도 벌써 집값의 5% 쯤 되지않나요?

Closing 을 하지 않아도 브로커피가 발생하나요? 그건 미처 몰랐는데.. 변호사에게 역시 물어봐야겠네요 ㅜ 연식이 오래된 싱글홈이고.. 호기롭게 잘 관리할수 있겠지 생각했는데 시간이 지날수록 자신감이 사라졌습니다.. -_-; 레스톤에 비교적 나이가 젊은(?)타운홈들을 오픈하우스를 보고 마음이 그쪽으로 기울어서.. 그런데 이렇게 backout 하는게 복잡하고 힘든지 몰랐어요.. 무식함의 대가를 너무 크게 받고있네요 ㅜㅜ

계약서에 "the defaulting party will immediately pay the Broker's Fee in full" 라고 되어있네요. 여기서 말하는 브로커가 loan broker 얘기는 아닌 것 같고... 아마도 리얼터 fee 얘기인 것 같습니다. 리얼터들이 일 다 해놓고 돈 못받는거 방지하기 위해서 이런 좀 다소 바이어/셀러에게 불리해 보이는 조항도 기본 계약서에 다 넣어놓은 것 같네요.

보통 바이어가 백아웃 하는 경우는 론컨텐전시 있으면 론이 안나오게 하는 방법도 많이 쓰던대요. 가령 갑자기 큰돈을 쓸곳이 생겨서 디파짓이 모자라졌다거나 하는 등등으로요. 만약론컨텐전시가 이미 remove 됐으면 이 방법은 물건너 갔겠지만요. 

리얼터랑 변호사랑 이야기 해보세요. 

혹시 financing contingency 를 벌써 remove 하셨나요? 터마이트가 있으면 보통 렌더가 이걸 문제 삼고 모기지가 거절될 수 있습니다. 이 경우 financing contingency를 이유로 back out 할 수 있을거 같은데요. 만약 아직 remove 안하셨다면 렌더에게 터마이트 나왔으니까 그냥 모시지 decline 해줘 라고 해 볼 수도 있을거 같구요. 

inspection waive 때문에 셀러가 내건 조건대로 모든 contingency가 먼저 충족되야 집을 보여준다고 해서... contingency를 다 충족한 상태에서 inspection을 하고 터마이트를 발견했습니다... 모기지 렌더가 better.com 인데요...  지난 2주동안 터마이트로 론 한번 더 재고해달라고 했지만 계속 안 된다고... 론 문제없다고 그래서 자포자기한 심정으로 아 이제 나 고소 당하겠네...했더니 어제 underwriter에게 케이스가 escalate 되었다고 말해주었어요. 다음주 화요일에 결과 준다고 하는데 피가 마르는 심정입니다. 사실 맘속으론 충격을 덜 받기 위해 아마 안될거야... 라고 생각하고 생각하고 있습니다. better.com 선택한거 정말 너무너무 후회하고 있어요ㅜㅜ 

아... 첫번째 집 구매도 아니신데 많은 실수를 하셨군요. 힘내시고 지금이라도 좋은 변호사 (이 경우는 클로징을 위해 천불 정도 받고 검토만 해주는 그런 변호사분이 아니라 정말 좋은 변호사가 필요할 거 같네요..) 분 고용해서 문제 해결을 잘 해보세요. 일단 일반적인 상식으론 바이어 변심으로 Walk out 을 하더라도 earnest fee 만 돌려받지 않는게 맞을 겁니다. 

이게 정답이란게 없는 문제지만 전 이런 순서로 집을 계약하려고 해요.

1. (첫집 구매가 아닌경우) 바이어 리얼터는 필요없다.

솔직히 이제 지로우 등을 보면서 집사는 시대인데 리얼터가 좋은 건을 가져올 능력이 없습니다. 전 아마 다음집도 리얼터 없이 집적 셀러 리얼터랑 접촉해서 디스카운트 받을 겁니다. 예전 제 후기 : https://www.milemoa.com/bbs/board/8092569 기본적으로 셀러 리얼터는 셀러를 구워삼을 수 있기 때문에 자기 커미션 올라가는 상황을 아주 좋아합니다.

2. 변호사는 계약 단계에 필요하다

제가 첫 집을 산 뉴욕에서는 이게 보통이었는데 다른 지역에서는 변호사는 skip 하는 경우가 많이 보이네요. 이런 몇억짜리 거래에서 미국에선 변호사가 반드시 필요하다고 생각합니다. 계약시에 이런 독소 조항이 있는지 다 검토하고 필요하면 수정하게 하는 게 변호사가 할 일이죠. 리얼터는 이 단계 가면 어떻게든 거래 성사에만 신경쓰지 바이어는 신경도 쓰지 않습니다.

3. inspection contigency 가 만능이 아니다

물론 원글님께선 이걸 아예 넣지 않는 큰 실수를 범하셨습니다. 여긴 캘리가 아니고.. 필요한 건 다 집어넣으셔야 합니다... 그리고 이걸 넣더라도 단순히 집에 하자가 있다고 거래를 깨기가 쉽지가 않더라고요. 저의 경우엔 inspector 가 워낙 꼼꼼해서 거의 30건을 찝었는데 다 마이너한 거였지만 바이어가 군말 없이 다 고쳐주면 계약이 깨지지 않더라고요. 저의 경우 5천여불을 들어 다 고치고 영수증 및 증명서 첨부해 보냈습니다. 물론 계약 단계에서 이걸 바꿀수도 있겠지만 이게 만능은 아니었습니다.

4. financing contingency 활용(?), 과연 가능한 시나리오인가?

물론 론을 진짜로 못받으면 당연히 진행이 안되겠지만... 어쨋든 공식적으로 은행 네트워크에 론 못받았음 이렇게 기록이 남고 그걸 증명해야 하는 상황인데 이걸 거짓말로 발급해줄 은행이 있을지? 그리고 단순 변심으로 인한 손해를 막기 위해 이걸 활용한다는 건 금융 fraud 가 아닌지 전 그렇게 생각해요. 

그래서 이번 건을 잘 해결하시면 다음번엔 그냥 리얼터없이 직접 알아보시고 (집구매 과정을 잘 알아도 좀 귀찮긴 합니다) 계약전에 변호사랑 같이 일 시작하세요... 그래도 화이팅입니다!

제가 사는 곳 혹은 제 주변에서는 offer accept되면 변호사가 서류 검토하고 클로징까지 하는데 변호사 없이 진행하셨나요? 늦은 상황이겠지만, back out하겠다는 생각이 드는 순간 변호사와 상담 후 변호사 통해 일처리하시는게 좋지 않았을까 합니다. 리얼터랑 주로 얘기하시고 답글 중에도 리얼터랑 상의를 권고하시는데, 모든 리얼터가 그런 건 아니겠지만 오퍼 억셉 되는 순간부터 리얼터는 리얼터 본인의 이해관계대로 조언할 확률이 높습니다. 딜이 엎어지면 자기 몫이 없어지고 처음부터 다시니까요. 그런 의미에서 변호사는 약속된 수임료 받고 처음부터 끝까지 본인입장에서 일처리를 해야 하구요(그렇다고 다 자기 일처럼 잘 하지는 않겠죠.)

컨틴전시가 충족되었다고 했는데, 그 말은 모기지 컨틴전시도 클리어 된 거 아닌가요? 이 상황에서 모기지 회사에서 모기지 회사측 입장에서 볼 때 어떤 합당한 이유로 모기지 취소하면 입장 더 곤란해질 수도 있는 거 아닌가요? 위에 설명된 내용으로 봐서는 모기지회사를 잘못 선택한 거라던가 그걸 후회하실 건 없어보입니다. 보통 시간안에 처리가 안 되서 속썩이는 거지 시간안에 처리해줬다고 원망듣지는 않거든요.

seller측의 데미지의 경우, 단순히 집값문제로만 끝나지 않을 수도 있습니다. 넓게 보면 지금 딜이 엎어져서 생기는 모든 비용(셀러의 이사가 늦어졌서 생기는 피해라던가 이자비용 같은 것도 포함 될 것 같구요, 이건 셀러측의 변호사가 어떻게 조언하는지나 이런 분쟁에서 보통 인정되는 피해의 정도에 따라 달라질 것 같습니다.)을 나중에 법원에서 인정받지 못하더라고 settle하기 위한 압박용으로 손해배상을 요구하고 볼 수도 있을 것 같구요.  

다른 분들도 그렇고 저도 그렇고 써주신 내용+추측을 섞어서 조언을 드리는 건데, 이런 문제들은 본인 혹은 당사자들만 알고 있는 디테일한 사정 그리고 사시는 주에 따라 적절한 대응이 달라지는 거라, 주말동안 변호사 만나서 할 상황요약 및 정리를 한번 해보시는게 좋을 것 같습니다.

다들 휴가가는거 같아서 2번째 전화하곤 기다리고 있는데요.. 오늘 연휴 주말에라도 다시 찾아봐야 할까요?

그리고 좋은 변호사 구하는 방법 팁이 있을까요? 연고지도 없고 그냥 인타넷으로 검색해 찾아보는거라 걱정만 느네요 ㅜㅜ

CaptainCook님 말대로, 셀러한테 이미 딜을 깨고 싶다고 얘기해서 sue하겠다는 답까지 들은 마당에 여기서 혹시 론까지 깨지면 오도가도 못하고 더 큰 문제가 생길 거 같은데요. 계약서 문구는 표준으로 보여지고요.

윗분이 쓰셨지만, 터마이트 데미지 자체는 문제가 안되여. 더군다나 옛날에 이미 treatment가 된거면요.

셀러가 고쳐주겠다고 하면, 전문가 불러서 다시 인스펙션 해보세요. 부르기전에 만약에 finish된 벽도 뜯어서 인스펙션 해도 되는지 물어보시구요.

댄공 5만 마일 오퍼 글 올리신거 보고 문득 생각나서 어떻게 됐나 찾아보니 업데이트가 있었군요. 제 생각에는 아주 그냥 단단히 꼬인것 같습니다.

일단 셀러는 집에 문제가 있다는걸 알고 있었을 가능성이 거의 확실하다고 봅니다.

그래서 의도적으로 인스펙션 없는 오퍼를 억셉하고, 집을 안보여주면서 나머지 컨팅전시들이 없어지기만을 숨죽이고 기다린거같네요.

지금은 모기지 컨팅전시도 clear 하셨기 때문에 론이 안나온다고 해도 쉽게 발뺄 수 없을 듯 합니다.

제 생각에는 선택지는

(1) 그냥 매수 한 다음에 곧 바로 다시 판매한다

(2) 협상을 통해서 10% 달라는걸 최대한 줄여본다.

(3) 버티고 소송으로 간다.

만약에 (3)으로 가기로 마음을 정하신 거라면 제 생각에 가장 좋은 소송 전략은 "너가 터마이트 데미지 있는걸 알고 있었으면서 seller disclosure 안했다" 로 승소하는 케이스인 것 같습니다. 다만 이거는 정말 어려운게... 셀러가 터마이트 문제를 알고 있었다라는걸 입증해야할 책임이 앤드류님에게 있는거죠. 제가 보기에 정황상 셀러는 아주높은 확률로 알고 있었던 것 같은데요. 아쉽네요.

추가: 방금 생각이 난건데 3번 옵션으로 가면 세틀하기 전까지는 새로운 모기지 론은 안나올것 같습니다. 론 어플라이 할 때 보면 liability 관련 소송이 진행중인게 있는지 물어보더라구요.

답글 감사합니다. (2)번은 이미 시도해봤는데 다 거절당했구요... 5%까지 불러봤는데 안되더라구요. 터마이트는 데미지가 육안으로 봐도 크고 집이 벽돌집이 아니라 나무집이라서... 고쳐줄테니 사라고 하지만 사이딩과 드라이월 사이 스터드까지 다 데미지가 있는지 확인할 수 있는 방법이 거의 없지 않나요? 1950년도 집이라 눈감고 아웅하기로 고쳐줄거 같아 마음이 가지 않네요 ㅜㅜ 3번 옵션은 정말 가고싶지 않은데 ... 집 사는건 기다릴 수 있는데 승소를 할 수 있느냐가 확신이 안 서서 지금도 너무 고민중이네요. 

바이어가 변심하면 디파짓만 날리는 줄 알았더니 이런 소송도 가능하군요...

마음 고생이 심하실 텐데 모쪼록 잘 풀렸으면 좋겠습니다.