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여러분의 투자용 부동산은 다들 안녕하십니까?

람보누구니, 2020-09-26 10:01:27

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투자용 부동산 많이 관심있고 실제로 고수분들이 많은줄 아는데, 이 시국에 다들 투자용 부동산 안녕하신가요?

 

주위에 아시는 분이 멀티 유닛  8개짜리를 돌리시는데, 요즘 세입자들이 속 섞여서 가격이 조정되기 전에 조용히 빨리 처분하시기를 원하시더라구요. 아무래도 3월이후 일부 테넌트들이 렌트비를 안내고 있는가봐요. 합법적으로 이빅션을 할수 없으니, 지금은 테넌트가 갑이네요.

저는 다행이도 세입자가 렌트비는 꾸준히 잘주는데, 올해 집을 고칠게 왜이리 많은지 폭탄을 맞은듯 합니다. 올해에만 들어간 비용이 히터 교체 $2200, 옆집이 하도 난리쳐서 Fence 교체 $1800, 전기 서킷브라켓 교체 및 Rewiring $700, 플러밍 막혀서 $200 입니다.

그나마 다행이라고 해야할지 지난번 리파이낸스로 렌더 크래딧 받은게 그나마 손실을 최소화 해주네요.

 

요즘 투자용 마켓은 많이 Slow 해진듯 합니다. 집이 마켓에 나오더라도 은행에서 투자용 멀티유닛은 론을 잘 안해줄려고 합니다. 최소 25% 다운인데, 사실 30% 이상 요구하는 은행들이 많구요. 예전과 다르게 이자율은 굉장히 좋아서 3%대 중후반으로 주는데, 무조건 1%~2% discount fee를 내도록 하고 있습니다. 이러면 Closing cost만 몇만불....Discount fee 내기 싫어서 이자율 4% 하고 싶어도 그렇게 못하게 막아놨더라구요. 은행들이 과도하게 몸사리고, Risk가 큰것들은 론주기를 꺼려한는게 느껴집니다. 

안그래도 비싼 북가주는 $1M 론 한다고 하더라도 2% Fee를 Closing할때 내야하니, 은행 좋은일만 하는 셈이네요. 쌩돈 fee를 미리 내면서까지 과연 누가 론을 받아서 투자용을 살까 의문이 듭니다. 물론 테넌트 관리도 힘든 이시기는 덤이구요. 또 만약 캐쉬가 넉넉하게 있으면 투자용 부동산 보다는 지난 몇개월은 주식으로 많이 빠진거 같구요. 

 

이런 저런 이유로 살려는 수요는 적어지고, 지금까지 못받은 렌트비 앞으로도 못받을것 같은 렌트비 생각하면 올겨울부터 내던지는 멀티 유닛들이 많아 질거 같다는 조심스런 생각을 해봅니다. 슬슬 투자용 부동산 마켓에도 겨울이 올 듯합니다. commercial쪽은 이미 한겨울이구요. 

다들 혹시 길어질지 모를 겨울을 준비하시는게 좋아 보입니다. 물론 제 뇌피셜이구요. 위기속에 기회도 있겠지요....

 

 

 

89 댓글

sfmommy

2020-09-26 10:06:19

투자용 론도 리파이낸스 할만한가요? 저흰 5%로 받았는데 일단 3년은 클로즈 못하는 조건이라 3년 채우면 리파이낸스 알아볼려고요. 다행히 아직까지 렌트비는 잘 주고있는데 매달 불안해요. 이빅션 금지가 10월 말까지인거 같더라고요.

람보누구니

2020-09-27 03:21:37

3년간 refinance를 못하는 조건이 이자 포인트를 미리 사셔서 그런건가요? 그걸 상쇄하는 훨씬 싼 이자율이 가능하다면 알아보시는 것도 좋을듯 해요.

하늘향해팔짝

2020-09-26 18:07:29

요즘 론이 더 빡빡해진건가요? 

투자용으로 4% (5년짜리예요) 작년에 받았는데 올해 알아봐도 투자용 해주는 은행이 많이 없고 또 안 싸요. 거주용은 3% 아래로 다들 하는거 같던데 4%이하는 포인트 사지 않는한 안되는거 같아서 안하기로 했습니다. 

 

집고치는 비용은 그렇다쳐도 올해말부터 내년에 좀 걱정이 많이 됩니다. 리즈 다시 할때가 됐는데 렌트 시세가 많이 내린게 이미 보이고 테넌트가 계속 있겠다하면 땡큐하고 내려줘야 할거 같아요. 북가주라도 콘도, 타운홈 내림세가 시작된거 같습니다. 멀티 유닛도 그렇고 콘도, 타운홈은 실제 거주 목적이 아닌 투자용으로는 수요가 많이 없을거 같아서 아마 이런 매물 위주로 빠질거 같은데 미리 걱정은 안하는게 정신 건강에 좋을거 같아요. 

람보누구니

2020-09-27 03:24:09

싱글이나, 타운홈, 콘도등 Conforming loan limimt안에서는 투자용이라도 론이 잘 나오는데, 금액이 커지면 힘들다고 봐야해요. 

Beauti·FULL

2020-09-26 18:44:48

멀티유닛은 아무래도 저는 겁나서 못하겠더라구요. 말씀하신대로 커머셜은 매매든 렌트든 완전 한겨울입니다. 저는 렌트용으로는 싱글패밀리만 딸랑 하나 있는데 딱 한번 렌트비가 보름정도 늦었던거 빼고는 (자동차가 고장나서 수리비가 좀 들어가는지 조금 늦게 내면 안되겠냐고 매니지먼트 회사를 통해서 연락 오길래 그러라고 했어요.) 아직은 밀리지 않고 있습니다.

 

주식에서 총알 준비하듯 저는 부동산 총알도 준비하려고 합니다. 내년 정도에 하나 구입해볼까 하구요. 요새 이자율 너무 좋은데 그거에 혹하면 안되고 좀 더 기다리려구요. 이자율은 앞으로 몇년은 안오르지만 (thx to Fed?) 부동산 가격은 내릴거같아요. Nationwide forberrance 율이 현재 30% 조금 넘는걸로 알고 있어요. 말씀하셨다시피 eviction 이 힘든 주가 많으니 일단은 다들 그냥 넘어가고 있구요, 아직도 eviction 하고 있기는 합니다. eviction 금지에 해당이 되려면 테넌트가 자기는 최선을 다 했다는걸 증명해야해요. unemployed 된 상태인거 증명이라든지, stimulus 받은 돈으로 주식하고 PPP 론 받은걸로 차사고 그러고 렌트비 안내는 경우에는 eviction 됩니다. Employed 상태인데 돈 안내는 사람들도 있는데 이런 경우 eviction 금지에 해당이 되지 않아요.

 

그리고 요새 private loan 도 4-5% 대로 대출해주는게 보입니다. collateral 도 없이. 포트폴리오 론도 6-8% 정도에 보이는거 같고..... 이건 그냥 렌더들이 돈 가져가라고 덤비는 수준인데 서브프라임 생각나게 만들어서 (그 때 사회 초년생이라 완전 된통 당해서 안 좋은 기억 듬뿍듬뿍, 숏세일 포클로져 종류별로 다 해봄 ㅋㅋㅋ, 그 뒤로 고생한거 생각만 하면 눙물이 한강입니다.) 앞으로 한 일년은 그냥 지켜보려구요.

 

게시판 댓글에 한두번정도 적었던 거 같은데 제가 생각하기에 내년 또는 후년이 일생일대 다시 없을 투자용 부동산 살 기회라고 생각됩니다. 제로금리 막차타기 전에 (2023년을 마지막으로 보면 앞으로 한 2 - 3 년 남았죠.) 부담 없는 가격 대의 투자용 부동산 하나 정도 구입할 기회죠. 부동산은 저는 보수적인 투자 타입이라서 (예전에 완전 된통 당해봐서) 1% 룰 또는 그 이상 충족시켜주는 가격대가 아주 낮은 집들 (10만불 내외), 큰 수리는 다 했거나 완전 rehab 한 집들, 싱글패밀리 only, 이렇게만 보는 중입니다. Appreciation 은 전혀 바라지 않고 오직 안정적인 residual income 만 보고 하는 투자에요. 대학타운이 원래에는 거의 게런티된 렌탈 지역이었는데 이번에 코로나로 인해 순식간에 그것도 옛날 얘기가 되어버렸고 타운에서 학생용 레탈 유닛 수십 수백개 가지고 있는 분들 지금 엄청난 타격을 받고 계시더라구요. 물론 잘 될 때는 잘 되지만 결론은 미래는 아무도 모른다라는걸 이번에 또 확인해보는 계기가 되네요. 아무쪼록 건강한 투자, 성투하시기 바랍니다.

확실히3

2020-09-26 22:40:32

조금 늦게 내면 안되겠냐고 매니지먼트 회사를 통해서 연락 오길래 그러라고

여기서 beautiFull 님도 어려움을 같이 공유하는 모습이 보기 beautifull합니다(?). 많은 사람들이 부자보고 cheating해서 부자가 된거라고 손가락질하지만 사실 부자들이라고 오랜 기간동안 부를 유지해가는 것이 매우 어렵지요. 한순간의 실수로, 나락에 빠지기도 하고 이런저런 구설수와 송사에 말려 패가망신하기도 하고, 꼭 그런 한순간의 실수가 아닌, 본인이 어떻게 해볼수 없는 (현재와 같은 펜데믹)상황으로 인해 어려워지기도 하구요. 그러니 beautifull 님과 같은 마음가짐이면 오랫동안 부를 유지할수도 있고 그럴만한 능력도 따르는 것 같습니다. 

 

잠깐 저의 개인적인 의견은, 대학타운이 예전엔 잘 나갔겠지만, 코로나 시국과 코로나 이후 시국에 상당수 하이브리드 또는 100%온라인으로 바뀐 상황에, (한국이나 미국이나) 대학교 나와도 취직이 어려운 상황을 고려하면 주머니 사정도 안 좋은데 굳이 대학교를 가야할 인센티브도 많이 없다보니, 앞으로 대학타운의 렌탈 유닛들은 많은 침체기를 겪을것이 자명한것 같아 덧붙이고 싶습니다. 온라인으로 100% 학위과정이 진행된다면, 굳이 부모님 집을 떠나 대학타운에서 렌탈할 필요가 있을지, 또한 가을-봄학기 사실은 9개월인데 관행은 일반적으로 집주인이 학생들에게 울며겨자먹기식으로 1년 계약을 요구하는 식인데 그런 (잘못된) 관행도 많이 사라질것 같구요 (일반적으론 1년 계약한 학생이 여름방학 수업을 억지로 듣던가, 다른 sublease를 구하든가, 아님 그냥 살지도 않으면서 월세를 내는식으로 risk를 떠앉습니다). 성투하실 것 같아 한번 덧붙여보았습니다. 

사과

2020-09-30 18:20:17

대학타운이 온라인으로 바뀌긴 했는데요...또 웃긴게 기숙사에 수용인원을 줄여버리니, 학생들이 기숙사 밖으로 나와 집을 구하는 상황이 되어서 그런대로 잘나갔어요. 

람보누구니

2020-09-27 03:24:50

항상 위기속에 기회는 있는 법이죠. 좋은 투자 하시길 바랍니다.

비에이

2020-09-26 23:11:40

저희 동네쪽 보면 멀티유닛 매물이 많아지고 있어요. 위에서 언급된 이런저런 이유들로 인해 사기도 어렵도 팔기도 어려운 상황같아 보입니다. 근데, 일반 집들중 핫한 지역들은 리스팅 1주일 내로 그냥 다 팔리고 있구요. 커머셜도 난리도 아닙니다. 좋은 매물은 바로 다 팔리고, 물건 팔라고 자주 연락 오네요. 론이 어렵다고는 하는데, 이번에 리파이넨싱 하면서 모기지 APR 2.2% , 2.4% 받고, 2.9% 씩 받았습니다. 리파이 작업은 3달 걸렸구요. 보통 인베스트 홈은 APR 이 좋게 안나오는데,  왠지 모르겠습니다만, 너무 좋게 받았습니다. 커머셜 SBA 504 이번달 크로징 APR 2.9% 하고 SBA 사이드는 2.4% 로 되네요.  론 받는게 어렵고 시간도 오래걸리긴 합니다만 퀄리파이 외면 정말 최고의 딜이 나오고 있습니다. 

람보누구니

2020-09-27 03:27:54

투자용인데 이자율 엄청 잘 받으셨네요. 멀티 유닛도 저정도 이자율이면 대박이네요. 

제가 론받는게 어렵다는 금액은 high balance conforming loan limit 에 들어가는 거구요. Conforming limit 안에는 이자율도 좋고 잘 나오기는 한것 같습니다.

빠박

2020-09-30 09:08:17

이율을 엄청 잘 받으셨네요. 혹시 렌더 정보를 알 수 있을지요?

사과

2020-09-30 18:23:06

멀티유닛을 primary home으로 하신 이자율인가요? 투자용 investment interest rate 이라면  너무 환상적인 이자율입니다. 쪽지드렸어요. 렌더랑 브로커정보 여쭤보려고

jhkim

2020-09-26 23:22:55

멀티 유닛 노려보고 있는 중인데요. 리스크가 있긴 하지만, 어쩌면 지금이 좋은 기회일 수 있겠다 싶어요. 사람들이 생각하는 게 같거든요. ㅎ 올연말, 내년초부터 차압매물 많이 나오면, 바로 그때 기회를 잡아보자! 그런데, 설령 경기가 최악으로 치닫아서 매물이 쏟아져 나온다 하더라도, 캐시 바이어가 아닐바에야 렌더들이 위험감수하고 론을 내주려 할까요. 그런 생각이 듭니다. 

람보누구니

2020-09-27 03:33:00

사실 엄청난 강심장이 필요해요. 설령 연말부터 매물들이 쏟아져 나온다면, 싸게 살수 있는 기회인건 맞는데 혹시 더 떨어지면 어떻하나 하고 고민하게 됩니다. 그리고 매물들이 많아지고 경기가 불안정하게 되면 은행들이 론 조건들을 더 규제할수도 있죠. 정답은 없습니다. 좋은 투자유닛 잘 찾으시길 바래요.

사과

2020-10-02 22:29:00

맞아요 딱맞는 매물 찾기가 어려워요. 사실 싸게 나오는 매물들은 대부분 캐쉬오퍼를 요구하고 많이 망가진집들이 많아서 고치는 금액도 감안해야하고, 총알부족한 사람에겐 그림의 떡입니다. 그리고 초보에겐 적당히 고쳐진 깔끔한 집을 좋은 이자율로 사서 빨리 렌트 돌리는게 더 좋은 방법일수도 있어요

violino

2020-09-27 02:30:39

엘에이 다운타운 부근 렌트하는 콘도 하나 있는데요, 얼마전 재융자진행하다 빠꾸먹었어요.  요즘 이율은 낮은데 융자 신청도 늘어나 빡센가봐요.  5년정도 가지고 있었는데, 부동산 수수료 만큼도 안올라서 고민이예요.  HOA가 많이 올라 천불에 육박하니 렌트비로 커버하기 점점 힘든지경.  그냥 Suburb 지역의 싱글하우스 투자할 걸 하는 후회..

람보누구니

2020-09-27 03:38:12

LA 다운타운치고는 5년 동안 너무 안올랐네요. 캘리는 올해부터 모든주 멀티유닛에 렌트 컨트롤이 적용되고 참 쉽지 않네요. 

땅부자

2020-09-27 05:34:48

저는 북가주인데 다행히도 테넌트가 제때 렌트 주고 있습니다.

원래는 멀티유닛으로 오래해오다가 테넌트들에게 학을 떼고 싱글패밀리홈으로 전환했습니다. 아무래도 히스패닉 동네에서 렌트 주니 2 베드에 10명 사는것도 보고, 물 안내려간다고 해서 가보니 플럼머가 수건을 꺼내는것도 보고(어찌 쑤셔넣는지 정말 모르겠음), 유리창이 깨졌다고 해서 가서 물어보니 열쇠가 없어서 유리깨고 문 열었다고 (헐?!?!) 하고, 내가 전기세 내는 전기 끌어다가 드라이어 설치해서 쓰고있고, 렌트를 메일로 보냈다고 하는데 전혀 오지않아서 캔슬하라고 하고 돈 받으러 오라고해서 가니 아이만 집에 두고 나가서 집 밖에서 기다려보기도 하고, 파킹문제로 싸우면서 전화는 내게 하고 별별 일들이 있었는데 7년 하고 나니 진이 빠지더라구요. 1031 exchange 해서 빠져나왔습니다. 

근데 가격이 좋고 동네에 포텐셜있으면 다시 멀티유닛 할 생각도 있습니다. 

사과

2020-10-02 22:30:24

좋은동네 싱글홈에서 따박따박 렌트받으며 마음 푸세요....토닥토닥...

그간 고생이 엄청나셧네요.

KBlanc

2020-09-27 05:43:52

작년에 캐시로 산 4유닛 빌딩 이율이 너무 좋아서 캐시아웃 파이낸스 했습니다. 2.9로 시작했는데 2.6으로 내려갔구요, 4유닛중 한유닛은 커머셜인데올해 초부터 비어 있긴하지만 아파트는 2유닛 나가고 바로 들어왔습니다 렌트도 유닛당 2950-3000에서 3050으로 올려서 들어왔구요.. 이자율이 너무 떨어져서 가지고 있는 캐시로 한두개 더 구입 하려고 찾아 보고 있습니다. 

맥주한잔

2020-09-28 02:13:35

렌탈 유닛중 한곳이 12월 (코로나 이전) 부터 렌트를 안냈습니다. 1월에 변호사 사서 이빅션 절차를 시작해서 법원에서 이빅션 재판을 3월에 하는 것으로 일정이 잡혔는데...

 

코로나가 터지면서 법원이 문을 닫고 이빅션 재판을 중지했네요. 이 건은 코로나랑 아무 상관도 없고 코로나 훨씬 전부터 렌트를 안냈는데도 말이죠. 할 수 없이 버티기 모드로 전환할 수 밖에 없었어요. 모기지는 매달 쌩돈 나가야 하는데, 테넌트가 렌트는 안내고, 내보낼 방법도 없고요.

 

할수없이 당장 출혈을 줄이기 위해 모기지 Forbearance 신청을 했습니다. 이거 신청하니까 또 리파이낸스를 할수가 없네요. 이자율이 매우 낮은 좋은 시절을 리파이낸스 못하고 손가락만 빨고 있었네요. 모기지 이자율이 4.75%라서 3%로 줄일수 있었다면 매달 500불이상 차이 났을텐데 리파이낸스도 못하고 지나갔습니다. 이제 Forbearance 는 끝내고 밀린 모기지를 다 갚았는데 이번달 부터는 이자율이 그닥 메리트가 없습니다. (12월 1일부터 시행된다는 리파이낸스시 이자율에 0.5% 추가하는 규칙을 피할 수 없는 타이밍이 되어버려서요)

 

이빅션은 하염없이 미뤄지고 또 미뤄지다가, 7월쯤 법원에서 편지가 날아왔는데, 내년 2월에 법원에서 status conference (이빅션 재판이 아니라) 를 하고 앞으로 어떻게 진행할 지 정한다는 겁니다. 실제 이빅션은 언제쯤 가능할 지 기약도 없고요.

 

할수 없이 테넌트를 만나서 그동안 안낸 렌트비 다 탕감 해 줄테니 나가기만 해 달라고 어르고 달래며 설득했습니다. 그나마 손실을 최소한으로 줄이는 방법이 사실상 그거뿐이예요 (그렇게라도 해서 나가면 다행이지요.) 테넌트도 상황을 다 알더라고요. 안나가고 버텨도 제가 어찌 할 방법이 없으니 서두를 이유가 없지요. 이야기 하는데, 렌트비 안내고 공짜로 살고 있는 테넌트가 갑이고 제가 을의 상황인걸 정말 처절하게 느꼈습니다. 한 한달쯤 왕복 75마일 거리를 수시로 찾아가서 얘기하고 또 얘기하고, 속은 시커멓게 타들어갔지만 겉으로는 나이스하게 웃으며 어떻게든 나가게 하려고 설득한 끝에 결국 이번달 초에 이사 내보내는데 성공 했어요. 이 테넌트에게 못받고 떼인 렌트가 2만 5천불이 좀 넘습니다. 손실이 이만저만이 아니지만 이 상황에선 일단 나가준거만으로도 땡큐인 거네요.

 

테넌트 나간 후 수리할 거 수리 하고 페인트 새로 하고 청소 하고 (이것도 다 돈 드는거죠) 지금 새로 들어올 테넌트 기다리고 있습니다. 이제 긴 마음고생이 거의 끝나가는 듯 합니다.

 

또다른 한곳은, 테넌트가 저소득인걸 뻔히 알기 때문에, 코로나 터졌을때 제가 먼저 선제적으로 600불 할인을 한번 해준 적이 있고요.

 

또다른 한곳은, 6개월간 렌트비의 10%정도를 깎아줬습니다 (처음 3달만 해주려고 했는데, 추가로 더 해달라고 해서 6개월동안을 깎아줬어요)

 

아무런 영향 없던 곳은 딱 한곳 뿐이네요.

건강한삶

2020-09-28 02:34:12

궁금한게.. 렌트비를 10% 깎아주시는 건, 테넌트가 요청을 해서인가요? 
사실 저는 한번도 테넌트로 렌트를 깎아달라고 말하는걸 해본적이 없는데, 그게 가능한가 해서요 

그리고 첫번째 테넌트 케이스 정말 혀를 내두르네요.. 세상엔 신기한 사람이 참 많은 것 같아요. 좋은 테넌트 들어오시길 바랄게요. ! 

맥주한잔

2020-09-28 02:39:25

제가 먼저 제안 했어요.

그 테넌트는 다년간 살던 좋은 테넌트였는데 Lease expiry 가 얼마 안남은 시점이라 혹시라도 계약 연장 안하고 이사 나가면 코로나 시국에 새 테넌트 찾는 것도 귀찮을 거 같아서 제가 먼저 선제적으로 3개월 할인을 제안했는데, 그 후에 테넌트가 코로나가 길어지니 좀 더 해주길 원해서 그냥 토탈 6개월 해주기로 했습니다.

사과

2020-10-02 22:31:56

잘하셨네요. 비우고 새테넌트 찾고 고생하는니, 그냥 10% 깍아주는게 훨 낫죠.... 

크레오메

2020-09-28 02:57:51

토닥토닥.. 고생 많이 하셨습니다ㅠㅠ 남의 이야기가 아니네요.

nysky

2020-09-28 03:16:45

아이구.. 고생 많이 하셨네요. ㅜㅜ 긴 고통이 느껴지네요. 그래도 테넌트가 나갔다니 그래도 다행이네요.

Blackstar

2020-09-28 05:51:57

돈 안낸 테넌트 크레딧 레포트에 보고하신다고 하면 되지 않나요. delagatory remark 올라가는 것만큼 무서운 게 없을텐데요. 

크레오메

2020-09-28 06:07:55

보통 저런 레벨의 테넌트들은 크레딧 스코어도 엉망인 경우가 많이서요, 보통은 배째라 하는 경우가 많습니다.

맥주한잔

2020-09-28 06:07:56

좋은 동네의 좋은 직장 가진 테넌트라면 크레딧 망가지는 걸 무서워할 텐데,

이 집은 후진동네의 좋지 않은 직장 가진 테넌트예요. 이사람들은 2-3만불쯤 이득을 볼 수 있는 기회가 있으면 크레딧 망가지는 거 개의치 않아요 (사실 거기서 버팅기면 내년까지 추가로 2-3만불 이상 더 떼어먹을 수도 있었는데 이정도에서 나가 준 게 진짜 천만다행 이라고 생각해요)

Blackstar

2020-09-28 06:09:21

아 빡시군요. ㅠㅠ 정말 고생하심다.

람보누구니

2020-09-28 08:53:33

글에서 고생과 고민이 느껴지셔서 제가 다 안타깝습니다. 고생하셨고, 새로운 테넌트 잘 들이셔서 손실 난거 꾸준히 잘 메꿔 나가실거라고 믿습니다. 화이팅!

둥둥가

2020-09-29 11:06:28

경험 나눠주셔서 감사합니다... 힘내시고 더 좋은 테넌츠 만나시길 바랄께요!

사과

2020-09-30 18:25:50

엄청 고생많으셨었네요. 어쨋건 나갔으니 너무 다행입니다. 이빅션 한번 하면 몸에 사리나오죠  

툭툭 털고 좋은 사람 들어오길 기원합니다.

AthenaS

2020-10-11 07:41:24

ㅋㅋㅋ 이빅션 한번 하면 사리 나온다는 말이 넘 웃기네요. 전 안겪어 봤지만 확 느껴집니다. 

크레오메

2020-09-28 03:02:46

전 두달째 렌트 못받은 곳이 하나 있습니다.
클로징 하고 지금 테넌트 찾고 있는데 매일 연락은 받는데 렌트를 밀리지 않을 만한 사람을 찾아서 넣는게 좀 겁이 나서 지금 테넌트 프리스크리닝 빡세게 하고 있습니다. 연락은 매일 옵니다.

하나는 지금 뭐 거저 살다시피 하는 분이 있는데 (거의 75% 할인) 그분 계약이 11월에 만기된다면 그래도 좀 상황이 나아질거 같긴 하네요. 

 

지금 3유닛이 비어져 있어서 저도 뭐 상황이 그리 좋진 않네요. 그래도 잘 견디시는 분들은 잘 견디시고 계셔서 많은 용기 얻고 갑니다. 리파이낸스를 생각하는 중인데 테넌트 하나정도는 들이고 시작해야 할거 같아서 지금 멈칫하는 중입니다.

저도 집수리로 한 15k 정도 써서 그런가 남의 이야기가 아니긴 해요.. ㅋㅋ ㅜ.ㅜ

술푸고

2020-09-28 06:14:08

혹 도움이 될까 해서 댓글 남깁니다. 테넌트 구하실때 크레딧 600이상 인컴 렌트비의 2.5배로 스크린 하시고, 계약서 작성하고 바로 크레딧/에빅션 리포트 풀하시면 좋은 테넌트 구하실 수 있을겁니다. 제가 이런 방법으로 15년째 문제없이 테넌트 관리 하고 있습니다. 

크레오메

2020-09-28 07:00:51

전 지금 650에 인컴을 렌트비 3배로 스크리닝 하고 있는데 이거 조건 충족 안되면 쇼잉도 안해주는데 그래서 그런가 요청 들어와도 사람들이 작성을 안하네요.

술푸고

2020-09-28 07:13:11

잘 하고 계신것 같아요. 제 소견으로는 1,500-2,000불 정도의 1-2베드같은 경우에는 650에 3배면 테넌트 풀이 좀 타이트 해 질 것 같습니다. 단독주택이면 괜찮을 것 같구요.

전 크레이그리스트에 올려서 보통 20-30개의 인콰이어리중 10%정도 쇼잉하는 것 같습니다. 대부분은 크레딧/인컴 확인메일 달라고 하면 연락 두절되는 경우가 허다하구요. 

혹시 공실율로 걱정 되시면 동네 타운에 Section 8도 알아보세요. 저소득층 렌트지원 프로그램 입니다. 타운에서 렌트의 90%를 지급하고, 테넌트도 알아서 구해줍니다. 단점이라면 집을 좀 험하게 쓴다는. 

 

람보누구니

2020-09-28 08:55:59

저도 한가지 팁을 드리자면, 테넌트 Application 작성할때 현재난 과거렌트했던집 owner 연락처를 달라고 하고 Reference로 사용해보세요.

owner들과 통화하시면 Apply한 테넌트가 렌트비 밀린적이 있는지 확인하고 결정하시면 도움이 됩니다.

맥주한잔

2020-09-28 10:10:41

이렇게 하긴 하는데 사실 별 도움은 안될거 같아요.

일단 렌트비를 안내기 시작하니, 얘네들이 어디 딴데 빨리 찾아서 이사 나갈 수 있도록 새로운 집주인이 저에게 전화하면 렌트비 잘 낸다고 대답해주고 싶어지더라고요.

예전에 제가 컨택 했던 전 집 주인도 똑같은 이유로 렌트비 잘 안냈는데도 잘 냈다고 대답했던거일지도 모른다는 생각도 들고요.

보라돌

2020-09-28 03:13:19

한집은 4년 이상  한집은 3년이상 시세보다 꽤 낮은 rent 비 를 그대로 내고 있는 상태입니다.  2020 봄에 올릴 생각 이었어요. 그러다 코비드땜에 두집 다  좀 인컴이 줄어든 거,  안봐도 뻔한데,  올릴수가 없어서 ... 그냥 이것 저것   감내 하고 있네요. property tax, sewer, insurance 등등  오르고 또 오르고...  ㅠㅠ

그래도 렌트비는 제때에 주니 다행이지요.

사과

2020-09-28 18:50:08

대학촌 shared house인데 10 유닛중 9개찼고, 1개는 아직입니다. 작년과 다르게 학생들이 적고 professional들로 다 찼습니다. 크레딧하고 직장보고, 좀 많이 거르다보니 10월까지 오게됬네요. (보통 8월중에 거의다 채워야하는데)

 

새로 4유닛 하우스 하나 더 샀는데, 유닛 하나는 코비드로 직장을 잃어 렌트가 지연되고있는데, 그덕에 집주인이 빨리 팔려는거를 굳딜로 잘 샀습니다. 9-12월까지 이빅션 못하니, 잘 달래고 기다리고 어떻게 몇달 잘해봐야죠. 원래 계획은 집고쳐서 유닛 1개는 shared하우스 하는건데, 너무 야박하지 않게 넉넉하게 시간주고 좋게좋게 잘 내보내고 싶습니다. 

론은 쉽게쉽게 잘나왔습니다. 투자용이라 3.5% 받았습니다. 현재 렌트가 꽉차서 렌트비가 몰게지를 커버하고도 2천불 이상 남는 상태라 론은 나오는데 문제없었고요....

부동산마켓은 이제 슬슬 슬로우 다운 되는 느낌이지만, 렌트는 여전히 연락이 많이 오고 잘 나가는듯 합니다. 빡시게 스크리닝 하느라 한두달 비워도 열심히 거르는 중이지 말입니다.

ppf

2020-09-28 23:54:15

사과님은 이걸 사이드 잡으로 하시는거죠? 엄청난 내공이십니다. 주식도 부동산도 손만대면 말아먹는 일인으로써  온라인으로라도 사부님으로 모시고 싶습니다. ^^

사과

2020-09-29 00:15:36

저도 신참이라 제자라뇨... 배워가며 하는거죠. 하지만, 언제든지 도움이 필요하면 연락주세요....

사이드잡이긴한데... 풀타임잡 빠른은퇴 하고싶어 시작했습니다. 저도 주식은 영 똥손입니다. 

부동산은 안정적으로 고정적으로 따박따박 매들 들어오는 passive income 이 저같은 소심한 똥손들에겐 성향이 맞는것 같습니다. 

 

람보누구니

2020-09-29 05:39:28

사과님 정도 돌리시는 분은 충분히 사부님 자격됩니다. 부지런하시고, 그동안 노하우등도 공유해주시고 만나서 서로 이런저런 이야기 나누면서 배울게 많을것 같습니다.

사과

2020-09-30 18:16:41

네네...놀러오시면 연락주세요, 블랙 회떠놓고 와인한잔 하며 부동산 이야기하면 엄청 잼난데....

jhkim

2020-09-29 00:20:54

4plex 이자율 3.5%에 다른 조건은 없으셨나요? 렌더 알아보고 있는 중입니다만...., 3.5% no points에 6개월치 PITI hold in reserve하라고 하네요. 

커클랜드

2020-09-29 01:29:59

조금 다르긴 해도, 

 

4-plex Investment Property, Cash-out Refinance를 30 year 3.375% w/ 0.2 points 70% LTV 로 진행중입니다. PITI Hold requirements는 없었네요. 

다른데 LE갖다가 두번 매치했습니다.  

jhkim

2020-09-29 04:44:40

요즘 렌더들이 investment property 캐시아웃 리파이낸스는 꺼린다고 하던데요. 운이 좋으신 것 같아요. 혹시 렌더 정보 쪽지로 받을 수 있을런지요?

커클랜드

2020-09-29 06:13:42

쪽지 보냈어요. 딱히 대단한 정보는 아니지만, 도움이 되셨음 좋겠네요. 

 

LE Shopping하면서 이쪽 저쪽 좀 기웃 거렸어요. 그러다가 예전에 제 Loan을 갖고 있던 비교적 큰 렌더한테서 연락와서 자기가 match or beat잘한다고 믿어보라고 해서 한번 던져줬더니 정말 하더라구요. 소규모 론 브로커나 다른데로 론 넘겨 버리는 회사가 아니라 갖고 있을만큼 사이즈가 있는 회사여서 기대 안했었어요. 

 

사과

2020-09-30 17:55:11

잘받으셨네요. 저도 리파이낸스할 다음집 준비중인데... 여쭤봐야겠네요. 

람보누구니

2020-09-29 05:40:52

혹시 High balance도 가능한지 알아보고 싶네요. 저도 렌더 정보 쪽지 부탁드립니다.

PinkG

2020-10-11 06:30:06

이번 회원가입전부터 사과님 글들을 재밌게 읽고 배웠어요. 저도 기회가 되면 사과님 뵙고 부동산 이야기 나눠보고 싶어요. ^_^ 

Prodigy

2020-09-29 06:10:48

흠...요즘 집 사는거 알아보면 다들 seller market이라고 해서 오히려 집 파는 사람들이 베짱이던데요? 처분하시려고 하면 쉽게 처분할 수 있지 않을까 싶습니다...시게보다 높게 부르지 않는 이상에야. 렌트는 COVID 때문에 돈을 못 받는 상황도 생기겠군요. 신기하게 저희 동네는 집값이 떨어지는게 아니라 오히려 오르고 있네요...

사과

2020-09-30 17:58:11

학군좋은 동네나 대도시 일부는 락다운때 멈췄던 부동산 마켓이 풀리며 저금리의 효과로 마켓이 엄청 핫한데가 많던데요...

돈도 많이 풀고 포클로저매물도 없어서 돈이 갈데가 없나봐요..저희동네도 마켓 엄청 핫해요.

Treasure

2020-09-29 07:59:05

저는 투자용이 아니라 이사를 가게되서 기존의 집을 렌트줘야하는데 처음 테난트를 찾는거라 tenant 크레딧확인은 어떻게하나요? Zillow에 광고내려고 하고있는데 처음이라 뭘 어떻게해야하나 모르겠네여. 지금은 사기당하면 쫒아내지도 못하나본데..ㅠ 

 

조금이라도 tip있으신 분을 조언 부탁드립니다...

커클랜드

2020-09-29 08:46:54

각 주마다, Rental Housing Association이 있을꺼예요. 

그곳에 가입하신 다음에 관련 Class를 들으시면 훨씬 자신감이 붙으실꺼예요. 

RHA에서 필요한 Forms나 Tenant Screening Service도 제공합니다. 

Treasure

2020-09-30 08:06:53

감사합니다! 

땅부자

2020-09-29 09:04:05

Zillow 에 광고 내시면 거기서 크레딧조회도 도와줍니다. 테넌트에게 29불 받고 조회해서 집주인에게 보내줍니다

Treasure

2020-09-30 08:07:16

조언 감사드려요!

맥주한잔

2020-09-29 09:10:15

구글에서 tenant credit check 또는 tenant credit screening 등등 으로 검색하면 여러가지 것들이 나옵니다. 돈 받는 곳들이 있는데, 테넌트에게 application fee 받아서 해도 되고, (사기 칠 거 같지 않은 테넌트라면) 테넌트에게 말해서 스스로 직접 자기 크레딧 스코어와 본인 이름이 같이 나온 페이지를 스크린 캡쳐 해서 또는 프린트 해서 보내주면 application fee 안받겠다 해서 그렇게 확인한 경우도 있었습니다.

 

꼭 확인해야 하는것들이

1. 아이디 (운전면허) 카피 - 나중에 테넌트가 돈 안내서 변호사 사서 이빅션 진행하려고 하면, 아이디 필수 입니다. 아이디 카피는 계약서 쓰기 전에 미리 받아놔야 합니다.

2. SSN 과 크레딧 체크 - 위에서 설명한 대로 입니다.

3. 소득 및 은행 잔고증명 - 보통 좋은동네는 월 gross income 이 렌트비의 3배 이상되지 않는 테넌트에겐 집 렌트 안해줍니다. 급여명세서, W2, 택스리턴 등등 으로 확인 해놔야 합니다 (너무 빡세게 저 세가지를 다 요구할 필요는 없습니다. 급여명세서 or W2 or 택스리턴 중 하나정도만 확인하면 될거 같습니다) 은행 잔고 확인도 필수 입니다. 거래하는 은행의 2개월치 statement 요구해서 현금 흐름을 들여다보면 갑자기 렌트 낼 돈도 없을 정도로 돈이 바닥날 수 있는 사람인지 어느정도 예측이 가능합니다. 이런것들 보자고 요구하는거 절대 무리한 요구 아닙니다.

4. 전에 살던 주소와, 전에 렌트하던 집의 관리사무소 또는 집주인 연락처 - 전화 한번 걸어서 이사람 렌트 잘 냈는지 물어보세요 (렌트 잘 냈는지의 여부 말고 그 밖의 이것저것 많이 몯는 것은 주마다 다르지만, 불법인 경우가 많다고 하네요. 그냥 렌트 잘 냈냐. 네 집에 이사람이 또 렌트 한다고 하면 렌트 주겠냐 이 두가지 정도가 물어도 되는 질문이라고 합니다) 그런데 사실상, 돈 안내던 테넌트라고 해도 전 주인은 다 돈 잘 냈다고 말해줍니다. 왜냐하면 돈안내는 테넌트가 이사 나간다고 하면 어떻게든 이사 내보내려고 하기 때문입니다. 그러니까 한정된 질문으로, 대답하는 말투 사이의 행간을 읽는 능력이 필요하네요.

5. 매우 중요한것인데, Liability 가 커버 되는 renters insurance 를 가입해서 proof of insurance 를 렌트 첫날 열쇄 전해줄 때 가져오라고 해야 합니다. 그래서 보험 확실히 가입하지 않았으면, 열쇄 안내줄 거라고 해야 합니다. 보통 값이 싼 Lemonade 라는 보험사에서 가입해서 가져옵니다. 집주인이 Liability insurance 가 반드시 있어야 할텐데 왜 테넌트에게 liability insurance 를 가입하라고 하느냐 하고 따지면, 집주인은 집주인의 liability 보험이 있지만 테넌트는 테넌트의 liability 보험이 또 있어야 한다고 대답해주면 됩니다.

 

Treasure

2020-09-30 08:07:51

자세한 설명 감사드려요!

사과

2020-09-30 18:01:44

꿀팁 정리 감사해요!! 렌트클래스 B 또는 C 동네는 직업있고, 은행 통장 살아만 있어도 어서옵쇼 하는 중입니다. 

직업있어도 알콜중독, 약쟁이는 또 신중하게 골라야하고, 어르신들 (시니어)는 깐깐한 사람들이 많아서 피곤해서 꼭 사람 만나보고 오는 사람만 고르고 있습니다. 

흙돌이

2020-09-29 09:56:10

직접 테넌트 찾으시는거면 Lease agreement, Inspection document등과 같은 서류도 준비 잘하셔야 합니다. 

Treasure

2020-09-30 08:08:31

네 잘 알겠습니다. 감사합니다! :)

흙돌이

2020-09-29 09:48:32

제 투자용 부동산들은 모두 잘돌아가고 있습니다. 한달한달 피가 마르고있긴 하지만 다들 군인에 병원 근무자 들이라 안정적이예요...근데 저희동네는 요몇달 부동산 한채 더 살려고 7번 오퍼 넣었는데 다 미끄러 졌습니다. 나온지 하루만에 펜딩들어가고 심지어 마지막 오퍼 넣은 집은 5천불 올려서 오퍼 넣었는데도 안되더라고요. 투자자들이 무쟈게 몰리기도하고 사람들이 집을 엄청 사나봐요. 완전 셀러마켓입니다. 좀더 기다렸다 들어가야될것 같아요. 많이 지쳤습니다 ㅠㅠ 전문가들이 2021-2022엔 스티뮬러스 책과 실업수당이 없어지면서 못버티는 사람들의 물량이 많아 나올거라고 하니 총알 좀더 준비해볼려고요. 모두들 안전하고 즐거운 투자하세요~~

사과

2020-09-30 18:04:50

오 그동네 무쟈게 핫하네요. 서부시죠?

저희동네도 딱 이거다 하는 매물들은 투자자들이 막 달려들어 2-3만불 웃돈얹어 나가고 있습니다.

아예 시세보다 좀 싸게 내놓으면 마구 바이어들이 몰려와서 빠른시간에 본인 원하는 가격 받고 파는 전략..요즘 잘나갑니다.

 

잠시 기다려 보세요. 겨울 지나고나면 슬로우다운하고, 포베어런스 매물 곧 나오니...내년 봄 프로젝트 노려보셔두 좋을듯합니다.

흙돌이

2020-10-03 09:51:48

전 남부예요...그쪽 동네도 핫하군요. 요즘 사람들이 집하고 차만 산다고 하던데 맞는 말인가봐요. 겨울부터 알아볼려고 합니다. 아님 내년부터 Foreclosure들이 나올거라니까 pre foreclosure노려 봐야될것 같아요. 저희동네는 안될것 같고 다른주나 몇시간 떨어진곳도 생각하고 있어요...힘드네요 요 몇달 열심히 찾고 분석하고 오퍼넣고 미끄러지고를 반복하니 좀 허무하네요 ㅠㅠ 지쳤습니다...즐투하세요~~

우리동네ml대장

2020-09-29 15:52:42

주변에 보니 좋은 동네 싱글패밀리홈 렌트주는 분은 괜찮다고 하시고 (그러나 가성비가 안나오죠. 렌트가 집값의 0.4% 미만...) 좀 터프한 동네 멀티패밀리 홈 돌리시는 분들은 약간 곤란해하시더라구요. 자세히 얼마나 나가고 얼마나 들어오는지까지 물어볼만큼 친한분은 아니었습니다만... 

사과

2020-09-30 18:17:25

투자매물은 싱글이건 멀티건 무조건 계산기 돌려보고, 캐쉬플로우 숫자 보고 사는게 답인것 같아요.

우리동네ml대장

2020-09-30 18:31:41

음.. 글쎄요. 저는 주변 분들 보면 꼭 그런건 아니구나 하는 생각도 듭니다.

일단 좋은 동네에 있는 좋은 집들은 캐쉬플로우가 떨어집니다. 이건 거의 100% 라고 봐도 되더군요.

근데 이런 렌트 비싼 집에 오는 분들은 괜찮은 직장 가진 패밀리가 많고, 아이들 학군 바뀌는게 싫어서 한번 들어오면 대체로 오래 있더라구요.

신용이 돈이라는걸 알기 때문에 렌트 밀리는 일도 훨씬 적고요. 한마디로 터프한 동네 멀티패밀리보다 손이 덜갑니다.

그리고 집값도 좋은 동네가 더 빠르게 오르는 것 같습니다. (코로나 때문에 양극화가 심해져서 그런 것 같네요.)

결론은 캐쉬풀로우만 보면 이런 매물은 놓치기 쉽겠다 싶더라구요.

사과

2020-09-30 19:29:39

하긴..투자성향에 따라 다르긴 하네요.. 다달이 캐쉬가 더 좋은지. 나중에 팔고나서 확 올랐을때의 목돈이 나은지에 따라 기간에 따라 상황에 따라 다르겠죠.

정답이 없이 상황에따라 다 다른걸로...^^

우리동네ml대장

2020-09-30 19:57:55

네. 그리고 유닛수가 적고 한 유닛당 렌트가 비싸면 그 나름대로 또 장점이 있는 듯 합니다. 사람들 들고 나가는 뒷치닥거리가 적은거죠. 그리고 렌트 주는 분에게 직접 들은건 아니고 그냥 제 생각입니다만, 집값이 오르면 그 집에 실제 입주 해서 5년 거주하고 50만불 세금없이 파는 것도 생각해볼 수 있는 옵션 같아요. 이 경우 동내가 좋으면 본인이 들어가서 살기도 좋겠죠. 쓰고보니 저도 마음이 복잡하네요 ㅎㅎ 고려해야할 점들이 너무많아서요. 

사과

2020-09-30 20:11:22

그럼요. 프라이머리 홈으로 직접 살면 세금 엄청 절약되죠.  그런데 투자집도 1031챕터 파일하면, 세금 안내고 다음 투자집으로 갈수있어요. 집사고부터 집에들어간 비용 다 제하는거라 순수익만 따지면, 그도 세금 거의 안내요. 미국에선 부동산으로 양도소득세란 개념은 거의 없는것 같아요. 

드물게 투자용 집이 아주 많이 올랐는데, 팔고 캐쉬로 챙기겠다 하는 경우만 세금내는거 봤어요

맥주한잔

2020-09-30 20:29:39

거기에 덧붙이자면, 1031 이용해서 평생 계속 다음 투자집으로 갈아타면서 세금 한푼도 안내다가, 나중에 자식에게 물려주면 (미국은 웬만큼 액수가 크지 않으면 상속세가 없거나 있더라도 별로 크지 않아요) 물려받은 시점에서 집가격이 다시 리셋 되요.

사과

2020-09-30 20:43:42

맞습니다. 상속세 한도가 몇 밀리언 이라면서요... 

투자집은 계속 투자집으로 놔둬도 안심되요.

커클랜드

2020-10-01 08:50:44

Primary 집도, 가격이 많이 올라서 부부 합산 500k capital gain 이상 생길꺼 같으면, 

2년-3년정도 렌트 주신 다음에 팔면 

500k capital gain tax waive 받을 수 있는 금액은 주머니로 + 그러고 남은 금액만 1031을 통해서 투자용 부동산을 사게 되면, 나머지 capital gain은 defer를 할 수 있어서 두가지 혜택을 동시에 이용할 수 있어요. 

 

 

반대로, 

투자용 집도, 1031으로 defer의도가 없다면,

capital gain이 너무 많아서 조금 깎아보자 할 용도로

3년 이상 살고 나서 팔면 적어도 내야 하는 500k의 60%인 300k capital gain tax deduction을 받을 수 있을꺼예요. 

사과

2020-10-01 20:54:51

오우...신박한 정리 감사합니다. 제가 딱 알고싶던 내용이예요.

미인다복

2020-10-01 22:50:00

궁금했던 부분이었는데 답글 달아주셔서 감사합니다. 그런데 Primary집을 500K이상 gain이 생길것 같아 2년 렌트를 준 후 팔게되면, 더 이상 프라이머리가 아니니까 500K 택스 웨이브를 못 받게 되는게 아닌가요? IRS에서는 프라이머리에 대해서만 500K 캐피탈 게인 택스 웨이브를 해 준다고 되어 있어서, 렌트를 주게 되면 더 이상 이 혜택을 못 받는게 아닌지 궁금합니다.

커클랜드

2020-10-01 23:14:02

자세한 내용은, 회계사님과 1031 Qualified Intermediary를 통해서 확인하세요. 

 

IRS Section 121 Exclusions 조항이, 지난 5년간 2년의 Primary Residence (시작)을 하였으면 Sec 121의 250 / 500k (부부 합산)을 이용할 수 있다고 나올꺼예요. 

그렇기 때문에, 끝에 렌트를 주시더라도, 그 기간이 3년이 안 넘는다면 이 조건에 부합되서 공제를 받을 수 있는거로 알고 있어요. at least 24 months out of the last 60 months (2 out of the last 5 years)

여기에 자세하게 설명되어 있네요. (전 이 회사랑 관련 없습니다.)
http://www.exeter1031.com/application_sections_1031_121.aspx

미인다복

2020-10-02 00:59:08

커클랜드님의 자세한 설명 감사드립니다. 큰 도움이 되었어요.

MezgerEngine

2020-10-01 23:35:29

오 이방법이 제일 궁금했는데요. 지금 프라이머리홈에서 이사나왔고 렌트주고있고 2년후에 팔 예정인데 500k gain 혜택이 팔 시점 5년동안 3년이상 거주 아닌가요? 그래서 2년후에 팔 예정으로 생각하고 있습니다.   
위의 댓글을 다시 봤습니다. 과거 5년중에 2년 거주이네요. 

KBlanc

2020-10-01 20:32:51

이 글타래에 부동산 투자 고수분들이 많으신것 같아서 질문 드립니다.

현재 1.5m짜리 3 주거용 + 1 commercial 믹스유스 캐시 바잉한걸 캐시아웃 파이낸스 중입니다, 다음주 월요일 클로징 예정이구요, 론금액은 625k 입니다. (900k 진행하다 커머셜이 공실이라 낮아졌습니다)

믹스 유즈라 15-30 fix가 안되고 컨벤셔널 론 5 year term, amortized over 25 years at 2.60% 로 진행중인데 5년 빌리고 rate이 별로면 전부다 갚을 예정입니다.

론 이유는 올해말 - 내년에 좋은 매물들이 나올것 같아서 현금을 좀 비축해 두려는 의도 입니다. 비용 내역서도 첨부 하였구요, 혹시 클로징 전에 제가 추가로 확인 하여야 할 부분이 있는지 조언해 주시면 감사하겠습니다, 커머셜 론은 처음 진행해 보아서 생소 해서요. 

 

loan cost.PNG

 

흙돌이

2020-10-03 10:12:50

보통 커머셜은 론이 미니멈 5년인데 맥스 10년까지 해주는 랜더들도 있는데 더 안찾아 보셨어요?가지고 계신 부동산이 4유닛인데 커머셜 유닛때문에 론이 좀 힘드시겠네요. 이런 이유때문에 보통 5년안에 수리해서 공실율 줄여서 비싸게 팔더라고요. 저도 한번밖에경험이없지만 이자율 좋으시고 타이틀 어프래이졀비도 적당해 보이고 문제 없어 보이는데요. 캐시아웃 리파이낸스하시는데 이자율 너무 좋네요. 전 투자용 SF에서 캐시아웃리파때 4.9%받았었다는 ㅠㅠ

KBlanc

2020-10-03 10:21:29

원래 10년 가능한데 코로나 이후로 5년으로 다 내려왓더라구요, 네 구매하자마자 코로나 터져서 커머셜은 요즘 아예 별 기대 안하고 있네요..  네 이자율은 2.9로 시작했는데 진행중에 먼저 2.6으로 낮춰 줬어요, 딱히 캐시 필요한건 아닌데 대선후 싼 매물 나오면 캐시로 구매 하려고 하고 있습니다. 조언 감사합니다!

흙돌이

2020-10-03 10:36:58

어떻개 생긴 프로퍼티인지 모르지만 이게 용도 변경이 쉽지않겠죠?레지덴셜 유닛이 4개면 솔직히 정말 좋은데 커머셜 론을 받으셔야되는게 좀...그런데 파실 마음은 없으신것 같아 용도 변경을 물어봤습니다. 5 year arm이 5년뒤 이자율이 어찌될지 모른다는 이유때문에 저도 5년 되기전에 6유닛 수리해서 렌트 올리고 정리했거든요. 전 다음에 커머셜 장기로 보고산다면 어느정도공실율 계산하고 나서도 알아서 돌아갈수있는 유닛이 15유닛 이상되야겠더라고요. 그때 당시엔 열심히 공부하고 연구해서 나온개 15+인데 지금은 어찌 계산했는지 기억도 안나네요. 캐쉬 준비하시는건 정말 잘하시는것 같아요. 결전의 날이 곧 다가올것만 같아요 ㅎㅎ

KBlanc

2020-10-05 19:23:50

용도 변경이 되면 너무 좋을것 같기는 한데 완전 샵들 있는 길가에 1층이라 주거용으로는 좀 부적합한것 같아요... 네 레지덴셜 4유닛이면 딱 좋은데, 파킹도 3자리 뿐이라 쉽지 않아 보이네요, 아무튼 조언 감사합니다! 오늘 클로징 하러가요. 결전의 날 이란 표현이 좋네요 ㅎㅎ

크레오메

2020-10-05 19:29:50

잘다녀오세요!!! 이런거 사인하는 날이 제일 기뻐요 ㅋㅋ

KBlanc

2020-10-06 22:30:38

사인하고 다하는데 10분도 안걸렸네요 ㅎㅎ 감사합니다.

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마적단의 기초 | 검색하기 + 질문 글 작성하기 (v1.1 on 2023-11-04)

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ReitnorF 2023-07-16 29403
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게시판의 암묵적인 규칙들 (신규 회원 필독 요망)

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리퍼럴 글은 사전동의 필요함 / 50불+ 리퍼럴 링크는 회원정보란으로

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게시판 필독 및 각종 카드/호텔/항공/은퇴/기타 정보 모음 (Updated on 2024-01-01)

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ReitnorF 2020-06-25 173446
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혹시 Clear 3개월 무료 코드 필요하실까요?

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차 리스앱인 Rodo가 섭스크립션 베이스로 바뀌며 테슬라를 업어오게 된 이야기 ;;

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복숭아 2024-03-28 14
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꽤 정확해보이는 Credit Karma의 Approval Odds 평가

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덕구온천 2024-03-28 766
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23 산타페 구입 후기

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뉴저지 Collision 사고 프로그레시브와 벤츠 딜러쉽 후기입니다.

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디마베 2024-03-28 106
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가끔 패스워드 유출사고가 나죠? (재사용한 경우) 모든 사이트가 다 유출되었다 가정해야 할듯합니다.

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UR 2만 (하얏 2만) 받을 용도로 프리덤 플렉스 할만 할까요?

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롱아일랜드아이스티 2024-03-28 107
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코엔자임큐텐 영양제 드시는분 있으신가요?

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언젠가세계여행 2024-03-28 85
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로빈후드 리퍼 십불

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태양계여행 2017-04-05 18584
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LAX 출발 댄공 비즈 좌석 4월꺼 많아요~

| 정보-항공
탄탄이 2024-03-28 213
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거소증, 알뜰폰, 직불카드, 반영구 눈썹 (업소명 공개) 한방에 해결하고 귀국했습니다- 2년 후 재방문 후기

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터보텍스로 리턴 1차 마감했는데 200페이지네요

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덕구온천 2024-03-16 1217
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교통사고 조언 부탁드립니다 - 캐쉬 합의 vs 보험 처리

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7월부터 사파이어 리저브 PP에서 식당/카페/마켓 액세스가 빠질 예정

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[내집마련] 고금리 시대에 저금리로 주택을 사보자 (Mortgage Assumption)

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리퍼럴로 얻은 소득 신고중입니다. 이 소득은 Qualified business income이 맞는걸까요??

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Chase United Business 카드는 빠른 배송이 안되나 봅니다.

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시애틀에 맛있는 국밥집이 있을까요 ??

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