절세 수단(tax shelter)으로 부동산 투자
세금을 피할 수 있는 최고의 방법은 부동산(Real Estate) 투자를 이용하는 것이다.
마법의 시작 감가상각(Depreciation)
부동산은 땅(Land), 건물(Building), 그리고, 건물에 딸린 부속물(Contents)로 구성된다. 땅은 감가상각할 수 없지만, 건물과 부속물은 매년 감가상각할 수 있다.
예를 들어, $100,000에 부동산을 구매해서 매년 $8,000씩 감가상각 한다고 가정해 보자. 간편한 계산을 위해 렌탈 수입과 비용(모기지 이자 포함)은 동일하다고 하자.
그럼, 결국 매년 감가상각 $8,000이 발생해서 소득 공제(Deduction) $8,000을 받는 것이다. Marginal Tax Rate이 32%라면 매년 $2,560( $8,000 * 0.32 )을 절세하는 것이다.
마법의 연속 Like-kind exchanges(AKA Section 1031 exchange)
5년 후에 부동산 가격이 $20,000 올라서 $120,000에 팔았다고 가정해 보자. 발생은 투자 소득 $60,000에 대해서 Long Term Capital Gains 택스를 내야 한다.
감가상각으로 $40,000 소득공제 받은 것은 높은 일반 세율로 내야 할 택스를 낮은 Long Term Capital Gains 세율을 적용받은 효과가 있다.
하지만 Like-kind exchanges로 동일하거나 높은 가격의 새로운 부동산을 구매하면 택스를 하나도 내지 않아도 된다.
이러한 방법으로 계속해서 죽을 때까지 새 부동산을 구매해 감가상각을 통한 소득 공제를 받아도 되고, Like-kind exchanges로 택스를 하나도 내지 않고 더 큰 부동산을 구매해도 된다.
한마디로 죽을 때까지 감가상각으로 소득 공제는 받고, 부동산 판매 투자 소득에 대한 택스는 하나도 내지 않는 것이다.
마법의 절정 Basis Step up
부동산을 판매하면 투자 소득(시세 자익 + 총 감가상각 비용)에 대해서 Capital Gains 택스를 내야 한다. 택스를 내지 않으려면 죽을때까지 부동산을 판매하지 않고 상속하는 것이다.
상속 받는 사람은 시장 가격으로 상속(Tax Basis Step up) 받는다. 즉, 상속 받는 즉시 시장 가격으로 판매해도 투자 소득이 0이라 내야할 택스가 없다.
그동안 소득 공제로 연기(Deferred)한 세금과 Like-kind exchanges로 연기(Deferred)한 투자 소득 세금이 모두 연기처럼 사라져 버린 것이다.
부동산에 돈이 묶인다고?
부동산에 에쿼티가 쌓이면 리파이낸싱으로 돈을 융통할 수 있고, 부동산을 담보로 돈을 빌릴 수도 있다.
정리하면
부동산 투자를 잘 활용하면 Depreciation으로 소득 공제를 받고, Like-kind exchanges로 Capital Gains를 계속해서 세금 연기(Tax defer) 하고, 마지막으로 Basis Step up으로 그동안 소득 공제 받아온 것과 세금 연기(defer)한 것들을 모두 없에 버릴 수 있다.
좋은 정보 감사드립니다. 제가 알기로는 부동산의 depcreation으로 소득공제를 받는 것은 해당 부동산의 rental 소득에만 적용이 되고 별도의 소득인 wage income의 공제에는 관계가 없는 것으로 알고 있는데 이게 맞는지 궁금해서 리플로 질문 드려봅니다.
맞습니다. 그런데 small land lord && rental activity를 active하게 한다면, 부동산 관련 손실을 ordinary loss 처리할 수 있습니다 (특정 인컴 레인지에서).
감사합니다!
그럼 위의 내용은 투자용 세컨홈부터 해당이고 자기집 한채에 사는경우는 해당사항없는건가요?
예, 맞습니다. 자기집 한채에 해당된다면 날리 날것 같습니다 ㅋㅋ
참고로, 자기집(primary residence)는 부부의 경우 $500,000까지 Long Term Capital Gains가 면세이니 집값이 $500,000까지 오르면 이사를 고려해 보시는 것도 괜찮을 것 같습니다.
심지어 더 좋은건 캘리포니아의 경우 프로퍼티 텍스를 그대로 상속 가능합니다. 캘리는 보통 살 때 가격 기준으로 프로퍼티 텍스가 정해지고 몇십년 지나면 마켓 가격 기준한 텍스와 거의 상관이 없어지는데요. 이 말도 안되는 몇십년 전 텍스를 대대손손 물려줄 수 있습니다. 캘리 집은 사시면 팔면 안되는 이유라 생각합니다. 요즘같은 저금리 2.5프로에 캘리 1.2프로 정도 프러퍼티 텍스로 사서 20년 묻어두면 20년 후에는 거의 공짜로 살수 있을거라 생각이 드네요. 동부처럼 2.5프로가 마켓따라 올라가는 곳에서는 불가능이죠
이번에 통과된 Proposition 19 때문에 부모가 내던 프라퍼티 택스를 물려 받는게 아니고 상속 시점의 시장 가격으로 내도록 바뀌었습니다.
물려받은 하우스를 primary residence 로 쓸 경우에는 여전히 부모의 basis를 쓸 수 있고 (upto $1M) rental 일 경우 시장 가격으로 맞춰진다고 하더라고요.
Beginning Feb. 16, children who inherit real property from their parents will have to factor in increased property taxes in the decision to keep or sell the property. If a child chooses to keep the real property and use it as the child’s primary residence, then up to $1 million of the reassessed value will be excluded from the new property-tax basis. (Before, primary residences could be transferred with no cap.) If the child chooses to keep the property as a second home, vacation home or rental property (anything other than as the child’s primary residence), there is no $1 million exclusion and the child will face a significant increase in property taxes.
이런 예외 조항이 있었군요. 알려주셔서 감사합니다.
그런데.. "children who inherit real property from their parents "
아이인 경우만인거죠? 성인이 부모님 집 상속받는건 상관없는 걸로 보입니다만..
아이가 부모집을 상속받는데 그게 실거주지라면? 부모가 다 돌아가신 케이스로 보이네요.. 불쌍하니 이건 맞다고 봅니다. ㅜㅜ
ㅎㅎ 아니요 성인도 되어요. 우리는 영원히 부모님의 children 이잖아요. 자식의 Primary residence로 쓴다면 유산도 되고 미리 gift 도 됩니다. 싼 가격으로 Purchase를 해도 될거에요 (부모님도 돈이 있어야 여유로운 은퇴생활을 하셔야 하니). 이경우 공정가랑차이나는 부분은 gift 처리 하고요
자세한 설명 감사드립니다. equity loan의 경우에 이자율이 일반 모기지 보다는 좀 높은데 그래도 equity loan으로 2nd or 3rd investment property를 사는 것이 현명한 건지 궁금합니다.
이건 본인의 신용 상태나 현금 흐름에 따라서, 현 시점의 모기지 rate 그리고 investment property에서 나오는 retal income에 따라 달라질 거 같습니다.
rental property 판매시 dep 은 recap 해서 적용받는 세율이 높다고 알고 있는데요.
그래서 저도 투자용 집에 세금을 한푼도 안냈어요. Depreciation 하고나니 쓴게 더 많아서요.
2년차에는 집고친 홈디포 영수증과 기타 등등 잔뜩 모아놔서 Appreciation 10만불쯤 해서 올리니 Depreciation value가 더 커져서 향후 20년간 세금낼일 없을거 같아요.
트럼프가 그 부동산을 다가지고도 $600불만 세금내는 이유를 알았어요
혹시 텍스 보고 하실 때 rental property 감가삼각 어떻게 넣었는지 여쭤봐도 될까요? H&R block online으로 하고 있는데 아무리 찾아봐도 안보이네요..
경험 있으신분 말씀 부탁드립니다.
계속 찾고 있는데 안보이네요.. H&R block에서 검색해봐도 다른 정보들만 뜨네요. 혹시 HR Block 이나 터보 텍스로 넣으신 분들있으시면 조언 부탁드릴게요~!
저도 처음에 depreciation 계산하느라 고민 많았어서 지나치려다 댓글 답니다.
1. 구입가격 - 투자용 부동산의 구입가격이 있으면 제일먼저 기준이 됩니다. 어프레이절에 보면 땅값과 건물값이 나뉘는데 그중에서 건물값을 기준으로 하면 됩니다.
2. 구입 소요비용 - 구입비에 소요된 비용중 추가할수 있는 부분이 있습니다. 인스펙션 어프레이졀 비용 등이 해당됩니다.
3. 구입후 improvement - 지붕, 아스팔트 페이빙, 랜스케이핑, 바닥 flooring 화장실 공사 부엌 공사 등은 해당됩니다. 여기에 repair는 당해년도 익스펜스로 세금처리하면 되고, improvement는 집밸류의 appreciation에 넣어 밸류를 높이면 됩니다.홈디포 재료비, 거래업체 영수증 잘 가지고 있으면 됩니다. 나중에 오딧걸리면 증명하면 되는데, 세금보고시에는 영수증을 하나하나 묻지는 않으니까요
4. 추가로, 리파이낸스 하며 올라간 집밸류로 appraisal을 하셧다면, 어프레이졀 보고서를 기준으로 다시 Depreciation을 계산하면 됩니다.
5. 그래서 결국 집밸류를 정하시고 나면, 거기에 거주용은 27.5년 ,커머셜은 36.5년을 나누시고, 그 금액만큼 매년 Depreciation 하시면 됩니다.
예를 들면 270,000불짜리 건물 밸류에 5천불 어치 마루깔고 지붕고친 가격을 추가해서 275,000 밸류가 되면 27.5블을 나누면 매년 $10,000불씩 감가상각 까면 됩니다.
회계사가 하면 편하고
직접 하시려면 터보택스 프리미어 버전에 스케줄E 하시면 됩니다.
자세한 댓글 감사합니다!
늘 정말 보석같은 사과님 경험담 감사드립니다!!
안녕하세요 @사과 @큼큼 @은퇴덕후EunDuk 님
Rental property depreciation에 대해 공부하다가 이 댓글을 보게 되어서 시간이 많이 지났지만 질문하나 드려도 될까요.
제가 turbo tax에서 아무리 찾아도 depreciaton 가격을 넣는 방법을 잘 모르겠어서요. Schedule E를 작성하고 있는데 depreciation이란 항목에 딱히 넣을 곳이 없어 보여서요. Miscellaneous expenses에 넣어야 하는걸까요? 스크린샷 첨부합니다.
혹시 turbo tax로 보고하신적이 있으시다면 답변 부탁드릴께요.
Turbo Tax 안에서, Rental income 이 있다고 하면 Rental property 주소와 취득가 등 정보를 처음 입력하는 곳이 있습니다. 거기에 Tax basis 되는 금액도 넣을텐데 거기에 Land 를 제외한 금액을 넣어주면 (county 나 city 에서 받는 Property tax statement 에서 찾을수 있습니다), Turbo Tax 가 자동으로 Depreciation 계산해줍니다. Turbo tax 장점이 여러번 시뮬레이션을 할수 있는것이니 처음부터 다시 하시면서 Turbotax instruction 을 따라가시면 될거 같습니다.
@더리치 님 댓글 감사드립니다. 말씀대로 여러번 돌려봐야겠네요. 작년에 했던게 그대로 import 되어서 더 그런것 같네요 (작년엔 depreciation을 넣어야 하는줄 모르고ㅠ 그냥 세금을 냈거든요ㅠ)
흠. 묻어 가는 질문인데요, 요즘처럼 부동산이 과열됐을 땐 비싸게 집을 사는 경우가 종종 있잖아요. 특히나 캘리포니아... 그 구입가로 Property Tax가 고정되면 좀 억울할 것 같은데, 나중에 집값이 떨어졌다는 것을 증명해서 Property Tax를 낮출 수 있나요?
네. Tax appeal 하시면 되고 예전에 섭프라임 때도 많이들 했어요. Property tax 역시 주마다 다르니 확인해보고 하세요. 캘리는 제가 해본적이 있어서 되긴합니다. (근데 캘리는 원래 구입한 가격에 대해서 tax 를 내는거라 수십년이 지나도 tax 가 오르지않는 사기캐 주인대 이렇게 tax 조정을 하면 왠지 느낌적인 느낌이었는데 자동으로(?) 매년 오르는거같더라구요. 이부분은 오래되어서 확인 요망인데 아무튼 tax appeal 은 됩니다.)
친절한 답변 감사합니다! 흠. 집 사서 Property Tax 내는 사람들은 놔두고, Tax Appeal 해서 낮춘 사람은.. Flag 걸어 놓고 매년 조금씩 올리나보죠? 흠...
Appeal해서 낮춘 경우는 temporary이기 때문에 년간 2%제한이 없습니다. 구입가 대비 년간 2%상승 제한은 여전히 유효하지만요.
제 집과 옆집이 2009년 똑같은 값으로 집을 샀다가
2011년쯤 집값이 많이 내려가서 옆집은 택스 조정을 해서 많이 낮췄고 저는 하지 않았는데 (그당시 몰라서 못했어요)
저희집은 매년 보통 택스 오르는 비율로 오르고 옆집은 그 후로 택스가 좀 가파르게 올라서
2016년쯤 되니 제 집과 옆집의 택스가 다시 똑같아졌습니다.
https://www.boe.ca.gov/proptaxes/asmappeal.htm
요기 링크 참조하시구요.
일단 은덕님의 팁은 아주 유용합니다. 좋은 글이죠.
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집이 상속에 아주 유리하군요.
미국은 증여세는 얼마인가 보니 자본주의 천국답게 5백만달러까지 연방 증여세 없네요.
저도 집 있지만 집 팔때 50만불 수익까지 세금 안내는 것도 당황스럽고..
롱텀 캐피탈 세금 혜택이 주식뿐 아니라 부동산도 해당이군요.
여러가지로 다른 분들 의견도 계시겠지만 저는 미국 세법이 좀 바뀌었으면 하네요. 너무 부자들을 위한 세법이랄까요?
이런 세금 혜택이 과하면 결국 집값만 오르죠. 그럼 집 한채 사는 서민들만 고통스럽고 렌트비도 오르고..
저도 세제 혜택 보지만 너무 과하다는 생각이 들어서요.
모든 세율이 노동소득보다 금융/자산소득에 더 높게 맞추어져야 하지 않을까요?
맞습니다. 어떤 회계사가 "택스 코드가 복잡한 이유는 혜택을 주기 위한 것이다."라고 하더군요. 정말 찾으면 절세할 수 있는 많은 방법들이 있는 것 같아요.
그래서, 트럼프도 거의 택스를 내지 않을 수 있었고, 워렌 버핏도 "더 택스를 내고 싶다"고 말한 것 같습니다.
이런 좋은 정보글을 이제야 발견했네요.
궁금한 점이 있습니다. 1031 exchange가 외국 부동산에도 적용이 되나요?
예를 들어 한국에 있는 부동산을 팔면 한국에 양도소득세를 내고난 다음에도 미국 세금도 계산해서
federal tax가 모자라면 그만큼 더 내고, 심지어 캘리포니아 주민은 state tax까지 미국에 더 내잖아요.
제가 알기로 상황에 따라 federal tax는 미국에 더 안낼 수 있는데 California state tax는 피할 수 없다고 알고 있거든요.
그런데 글을 읽다보니 한국 부동산을 판 돈으로 미국 부동산을 구입하면 1031 exchange 적용되어 세금을 안낼 수 있는건가 싶어지네요.
그리고 만약 적용된다면, federal 이나 state 한쪽에만 적용되는 건지, 둘 다 적용할 수 있는 건지도 궁금합니다.
이번 행정부에서 없앨 수도 있다는 얘기를 하는군요. 물론 법안 통과되기 까지는 그냥 썰일 뿐이고요.
좋은글 너무 감사합니다. 궁금한게 있는데 지금 살던 집을 렌트하려고 합니다. 그럼 렌트 소득에 대한 세금은 어떻게 되나요? 아직 모기지도 남아있구요. 제가 찾아본 바로는 간단히 말하면 taxable income = 렌트비 - (원금 제외한 모기지 비용) - depreciation 이고 이 금액에 대한 텍스만 내면 되는지요?
올해에는 해당 안될 가능성이 많지만 렌트에 진심이시면 QBI (qualified business income) deduction 도 내년부터는 고려해보실 수 있겠습니다. primary residence 로 살았던 집은 해당연도에는 안되구요, 뭐랄까.... 전문 렌트 비지니스인 경우 비지니스로 가정해서 QBI deduction 을 받으실 수 있습니다. 일년에 250 시간 이상 렌트 준 부동산 관련 일을 하고 증거를 두는게 통상 렌탈 비지니스를 진성 비지니스로 인정 받는 방법인데 개인이 렌트 주는 경우 이게 꼭 requirement 는 아닌걸로 알아요. 참고로 이 250 시간은 본인이 일한 시간도 카운트 되지만 매니지먼트가 원글님의 집을 관리하는데 들어간 시간도 포함됩니다. (사실 전문적으로 비지니스로 렌트를 한다면 이 경우가 더 많겠죠.) 처음하시고 올해엔 본인이 직접 사셨으므로 어차피 2022 년에는 해당이 안되는데 2023 년 부터 고려는 하실 수 있어요. 본인이 직접 매니지하고 특별히 신경 쓸 일이 많이 없다면 해당되지는 않겠지만 고려 사항에는 들어갈 수 있을거 같아서 댓글 달아봅니다.
아. 그리고 가장 중요한.... QBI deduction 은 트럼프 행정부 때 만들어진 혜택같구요 (아마도 사업가인 본인에게 가장 유리?) 2025 년 까지만 사용할 수 있는 특별법이에요. 그 후에 유지될지 없어질지는 모르는데 제가 기억하기로는 이정도의 파격적인 혜택은 없었던거 같아서 아마도 없어지지 않을까 싶습니다. QBI deduction 은 그냥 모든 비지니스에 해당되는 혜택입니다. 간단하게 net income 의 20% 가 세금 공제 되는 혜택입니다. 부동산 렌트도 비지니스로 분류가 된다면 혜택을 받을 수 있고 passive income 으로 분류가 되면 혜택을 못 받는거라서 QBI deduction 을 누리시려면 "내가 가지고 있는 렌탈 부동산은 passive income 이 아니라 비지니스다." 라고 세금 보고시 본인이 statement 에 사인해야하는거 같아요.
이정도가 제가 아는 상식이고 전문적인 것은 전문가에게.....
예, taxable income = 렌트비 - (원금 제외한 모기지 비용) - depreciation로 알고 있습니다.
자세한 내용은 회계사와 상담해 보시면 좋을 것 같습니다^^
은퇴 후 한국에 살려고 하는데요. 한국에 집사서 렌트줘도 같은 세액공제가 가능한가요?
부동산은 세금면에서는 정말 룹홀이 많습니다.
액티브인컴처리가 되는 부동산전문가나 에어비앤비를 하면 조인트 세금보고를 할경우 배우자의 높은 W2세금까지 디덕션이 되는 경우야말로 진짜 마법이죠.
상속과 1031또한 세금의 꽃이고요.
렌탈 인컴에서 expense로 이미 마이너스 난 부분은 W2에서 발생된 income세금까지 디덕션이 되는건가요? 이번에 세금 보고하면서 렌탈 인컴은 expsense로 인해 마이너스임에도 불구하고 federal due가 더 줄어들지는 않네요.
일반적으로는 W2 income을 상쇄해주지 않는게 정상입니다. 그렇게 해서 loss가 발생된 부분은 carryover해서 나중에 passive income을 상쇄시킬 수 있구요.
다른 두가지 조건으로 W2 income을 상쇄시킬 수는 있는데, 하나는 'active participation' + AGI $50k/$100k 이하면 $25k까지 W2 income을 상쇄할 수 있구요 (그 이상의 AGI부터 phase out도 적용됩니다). 다른 조건은 material participation (bed & breakfast 같은 식의 매일 숙식+linen service등을 제공 혹은 real estate professional 조건)이면 W2 income을 Schedule C로 상쇄할 수 있죠. 다만 이런 조건들을 충족시키기는 생각보다 쉽지 않습니다.
맞습니다. 길게 답하기 힘들어 짧게 언급만 했는데, 도코님 정확한 의견 첨언하자면 active income으로 인정받는방법은 주로
1. RE professional, real estate agent
2. 본인 투자집 10+ 유닛 이상으로 액티브 관리가 인정될때 (애매함이 많아 오딧걸리기 조심해야 한다고 배웠습니다.)
3. airbnb - short term rent (linen service) 등이 있죠.
이런경우 AGI 캡 아래로 W2 를 상쇄할수 있습니다.
저는 W2 직장을 은퇴해도 배우자와 조인트 택스보고를 하며 합치게되면 위에 2,3 에 해당이되어 일부 W2 인컴을 상쇄받을수 있습니다만
실제 멀티홈들 디프리시에이션 넣고 LLC 익스펜스로 사용하고나면, 캐시플로는 대부분 상쇄가 되는경우가 많아 무리하지 않고, 오딧걸리지 않게 조심하고 있습니다. 디덕션 비용은 적고 오딧이 잘걸리는 홈오피스비용도 아직은 넣지 않았습니다.
@사과님 답변 감사합니다. 비지니스 렌탈 인컴이 계속 마이너스로 세금보고를 하게되면 오딧을 받게될수도 있다고 이해를 했는데 만일 LCC나 비지니스로 등록하지 않고 그냥 지금처럼 개인 income으로 렌탈이 마이너스로 꾸준히 발생된다면 이 부분도 오딧 확률이 올라가게 될까요?
아무래도 마이너스 인컴은 오딧확률이 높겠죠. 너무 지나치게 익스펜스를 부풀리면 안되고, 증빙서류를 잘 갖추어야 겠죠. 하지만 너무 걱정하지 않으셔도 되는게, 부동산의 경우는 Drpreciation가지 포함하면, 마이너스인컴도 흔합니다. 팔고나서 오른 캐피탈게인의 수익을 회수하는 경우가 많기 때문입니다.
그리고 캐시플로우가 많이 나는 경우도 상대적으로 적기때문이죠. 제 생각에 체킹 어카운트와 비지니스 신용카드로 들고나는 금액들은 카테고리 안에 있으면 크게 문제가 되지 않을듯하고, 현금을준 컨트랙터들의 경우가 문제가 될것 같습니다. 인보이스와 북킵핑을 잘 해두고 캐시 사용을 줄이고 매번 기록도 이메일로 보내놓고 북키핑하면 그것도 괜찮을것입니다. 택스보고 카테고리 안에서 현명하게 익스펜스 지출하시면 오딧이 행여 걸려도 증명하는데 큰문제 없을실줄로 압니다.
@도코님 답변 감사합니다. 그럼 expense와 depriciation으로 마이너스난 부분을 몇년간 계속 carry over 하다가 어느 시점에 렌탈을 팔게 되면 그 이후에는 지난 캐리오버로 accumulated되었던 loss를 passive income을 포함한 active income(W2-income)에서도 캔슬 아웃이 가능한가요?
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