[부동산] 복리의 마법

진정한 BRRRR 실현자이시군요! 저는 active income 으로 직접 관리는 절대 못할거 같고 정말 passive 로 소소하게 하고 있습니다. 모든 투자에 다 장단점이 있지만 영끌하지 않는 부동산 투자야말로 남의 돈으로 (모기지 받아서) 남으 돈으로 (렌트비) 빚갚는 신기한 구조입니다. Depreciation 으로 세금혜택까지 있고 20% 다운하고 하락장에 버퍼만 어느정도 해놓고 시작하면 특히나 요즘처럼 이자율 낮을 때에는 평생 몇번 안오는 기회 같아요. 저도 내년까지 포트폴리오를 늘리고자 주식에서 오히려 돈을 조금씩 빼고 있는 중입니다. 사과님 (그리고 몇몇 분) 후기 잘 보고 있어요~

BRRRRR고고고... 가능할때 포트폴리오 계속 늘려서, 얼른 경제적 자유를 누려보아요.

사과님의 부동산글 관련 글 항상 잘 읽고 있고 많은 도움이 되고 있습니다.

집 고치고 리노베이션 하는 수준은 아니지만 저도 콘도 관련 문제가 있어서 시에다 문의 넣고 왔다갔다 하면서 진을 뺀적이 있어 아래 말에 격하게 공감이 갑니다. ^_^

부동산을 누가 Passive Income 이라고 했던가요.

부동산은 확실한 Active Income 입니다. 초기 3년간 안정되기 전까지는 말입니다.

와. 진짜 부동산으로 자산불리기의 정석 입니다.

리파이낸스의 마법은 맥주한잔 님께 전수받은 겁니다. ㅎㅎ

사과님의 투자 추친력과 판단력은 항상 감탄 중입니다. 일단 한번만 해보면 무슨 말씀을 하시는지 이해가 더 잘 됩니다. 투자하기 좋은 동네 사시는 것도 부럽고요. 부동산의 투자의 최대 장점은 남의 돈으로 내 자산을 늘리는거죠. 저도 페이오프할 금액이 있는데도 투자 부도산 론을 받는걸 보고 지인이 왜 그렇게 하냐고 론을 안하면 이자를 얼마나 아끼는데라고 하시던데, 길게 설명은 안했지만 어차피 테넌트가 갚아 줄 이자와 원금을 구지 제가 기회비용을 줄여가며 미리 갚을 필요가 없다고 생각하는거죠. 남은 돈으로 다른 투자집을 사야하니깐요. 실제로 투자 시작하며 공부하며 조금씩 배우고 있습니다. 

뜬자님의 스토리도 기대할께요. 흥미진진 하던데요

왜 부동산 투자를 해야하는지 제대로 정리해주셨네요. 대박딜인데 거기다 캐쉬아웃리파이 통해서 제대로 투자금 회수까지...투자의 정석입니다!!! 2020년을 기준으로 투자의 평가기준이 바뀐 시대가 온것 같아요. 2019년초에 본격적으로 MF를 알아봤었는데 그때 시기를 놓친게 참 생각이 많이 나네요 ㅎㅎ 역시 투자는 생각을 잘해야 하지만 너무 이것저것 재면 안되는거 같아요. 자극도 많이받고 많이 배웠습니다. 너무 잘 읽었습니다.   

집 가격이 뉴욕 (퀸즈)처럼 비싸고 rent비는 저렴한(?) 도시는 이게 가능 할라나요?

보통 집들이 1밀리언을 넘는데 rent는 비싸봐야 3천 초반대로 보이더라고요. 

대강 계산을 해도 rent로 모게지 pay off는 불가능 할거 같아서요

이런경우 타주투자를 많이들 하시더라구요.

캘리 소칼 지역도 비슷합니다.

이런 도시들은 부동산 버블은 있는데 렌트사는 사람들의 수입의 한계로 투자가치가 없더라구요.

계속 버블이 커져서 집값이 오르기만 바랄 뿐..

문제는 버블이 터질 때 이겠죠?

사과님이 보여주신 거 처럼 투자원금 회수해서 분모가 0이 되면 매달 캐쉬플로우가 단돈 100불만 나도 수익률은 무한대가 되고요

( 수익률 = 순수입 / 투자원금 )

혹시 캐쉬아웃 리파이를 투자 원금보다 많이 하면 수익률이 마이너스가 되는 이상한 상황이 되요.

(월 수입이 들어오는데, 투자금을 넣었던게 아니라 오히려 돈을 뺀거니까 투자금은 마이너스 숫자가 되지요.

월수입 나누기 마이너스 투자금 하면 마이너스 수익률)

상식적으로는,

돈을 빌린다 -> 매달 이자를 지불한다 -> 이자비용 나누기 빌린돈 = 이자율

(예를 들어 10만불 빌려서 월 500불씩 갚으면 연 6000불 / 10만불 = 6% 이자)

돈을 넣는다 -> 매달 수익을 돌려받는다 -> 수익금 나누기 넣은돈 = 수익률

(예를 둘어 10만불 집어넣고 월 500불씩 받으면 연 6000불 / 10만불 = 6% 수익)

이렇게 플러스 숫자가 나야 정상인데,

이게 마이너스 나는 이상한 경우가 되려면

돈을 빌린다 -> 매달 이자를 내는게 아니라 받는다

(돈을 10만불 빌렸는데 매달 500불씩 주는게 아니라 받으면 연 -6000 / 10만불 = -6%)

또는

돈을 넣는다 -> 매달 수익을 받는게 아니라 추가로 돈을 더 지불한다

(돈을 10만불 넣었는데 그후 매달 500불씩 받는게 아니라 더 넣어야 하면 연 -6000 / 10만불 = -6%)

마이너스 이자율 또는 수익률이란 이런 뜻입니다.

사과님의 집값이 좀 더 올라 한 64만불 되었다 치고 그래서 70% LTV 꽉 채워서 7만불쯤 추가 캐쉬아웃을 더 하신다면

초기 투자원금을 고스란히 다 회수하고도 추가로 7만불을 더 땡기신게 되는데요

그러고도 월 수익이 나올 것이니 이 경우에 마이너스 수익률이 되는거지요.

돈을 넣은게 아니라 꺼냈는데도 그러고도 매달 돈이 더 들어오는 이상한 상황.

세상에 돈을 꺼내왔는데 그후로 달달이 추가로 돈을 더 주는데가 어디에 또 있을까요.

반면에 부동산 투자 잘못하면 그 반대의 의미로 마이너스 수익률도 가능하니 주의하셔야 합니다.

(돈을 넣었는데 매달 돈이 더 나가는 상황이 됩니다)

만약에 20만불 다운페이 하고 100만불짜리 집을 사서, 월 모기지 원금+이자+택스+보험이 5천불쯤 나간다 치고

렌트수입이 월 3천불이면 월 2천불씩 손실을 보고 있는 거지요.

월 -2천불 = 연 -1만2천불 / 20만불 = -6%

주로 집값 상승을 노리고 렌트수입이 잘 안나오는 곳에 집을 구입하면 이런 상황이 되지요 (나중에 집 팔면 여기서 수익률 계산에 반영하지 않은 집값 상승분 수십만불을 한번에 챙길 수 있긴 합니다)

정말 중요한 포인트를 너무나 잘 설명해주셨네요. 이걸 이해한 사람은 부동산 투자를 내돈 들이지 않고 OPM으로 계속하는거고...부동산 투자를 하고는 있지만 이에대한 지식과 이해가 없다면 부동산투자 반만 이해했다 할수있겠네요. 이걸 이해못하면 부동산으로 텍스혜택 정도는 받을수 있지만 이걸 이해한다면 왜 부동산은 레버리지를 이용한 투자인지를 알수있는거죠...크~~ 역시 맥주한잔님 설명은 정말 최고입니다.  

이제 막 부동산 공부 시작하는 꿈나무인데 몇번을 읽어봐도 잘 이해가 가지 않습니다.. "왜 부동산은 레버리지를 이용한 투자인지를 알수있는거죠" 이 문단을 이해하고 싶은데 혹시 도움될만한 책이나 자료 추천 부탁드려도 될까요? 기초를 단단히 공부해서 향후 1-2년안에 렌탈홈 살 계획입니다!

제일 좋은 방법은 유투브로 공부하시는거죠. "레버리지 부동산"으로 검색하면 많은 자료들이 있으니 몇개 골라서 보세요. 한국에선 왜 부자들이 대출을 이요하는지에 대한 영상이 있는데 같은 내용입니다. 그런것도 보시면 도움이 되실거예요.

감사합니다!! 유투브로 검색해보겠습니다!!

간단하게 생각해보면요. 빚을 지고 이자율보다 수익률이 높으면 수익이 증폭되지만 빚을 지고 수익률이 낮던지 손해를 낸다면 손해가 증폭됩니다. 100원짜리 집을 100원 내돈주고 사서 2%가 오르면 이득은 크진 않지만 2원 이득입니다. 근데 내돈 30원주고 빚 70원을 5퍼센트로 받고 집은 2퍼센트 올랐다면 수수료 없이 105원에 팔아도 이자 3.5원 내면 1.5원 손해보고 원금은 28.5원이 되네요. 대신 이자율보다만 많이 벌면 집이 6퍼센트만 올라도 레버리지를 이용해서 여러채를 사면 원금 수익률은 15퍼센트 오르고 이런식으로 레버리지가 수익률을 증폭시킵니다

작년 여름에 읽었던 책인데 한번 더 읽어봐야겠네요.

저도 2018년도쯤에 부동산에 관심이 생겨서, 마모 글 타래에 댓글도 달면서 열심히 공부했는데

이 길은 아닌가? 해서 주식투자만 열심히 했는데요 (사실은 부동산 할 씨드가 잘 안 모였어요)

코로나 이후로 본업이 바빠지면서 씨드가 모이기 시작하니

내년에 투자 1호 해서, 1-1.5년마다 늘려가고 싶네요!

긍정적인 자극 글 올려주셔서 감사해요.

한국에 제 친구는 부동산 경매로 많이 유명해지고, 수익도 많이나고, 나중엔 부동산 시행사도 하더라구요. :) 

사과님의 이런 후기가 많은 분들에게 다양한 재테크 지식과 용기를 주는거 같습니다. 응원합니다!!

WOW.  투텀스업

슈퍼 그레잇~~~~

와우~ 사과님 정말 정리를 잘해주셨네요.

사과님과 맥주한잔님 글을 볼 때 마다 뽐뿌가 제대로 들어오는데요.

저도 H1 Cash out Refinance 후 렌탈 투자를 하고 싶은 욕구가 셈솟는 중입니다.

그러나, 이제 대학가는 애들이 있어 선뜻 하기가 어려운 상황인데요. 

이유는 투자된 집이 있는 경우 대학 학비 보조금을 받기 어려워질 수 있기 때문인데요.

혹시 처음부터 LLC를 만들어서 투자를 하는 것은 어떨까 하는 막연한 고민을 하고 있습니다.

이와 관련된 잘 모르는 부분은

1. LLC로 투자하면 개인 재산에서는 빠지는가?

2. H1 Cashout 금액을 LLC에 투자할 수 있는가?

3. LLC로 시작하면 추후 문제 발생 시 개인 투자 재산(H1 Cashout 금액) 회수는 가능한가?

등등 잘 알지 못하는 문제들이 산재하여 시작도 못하고 있네요.

혹시 이와 관련하여 조언해주실 분들 계실까요?

저도 똑같은 고민을 했었는데요.

만약 부동산 투자를 하지 않고 학비보조금을 받는 경우를 가정한다면, 진짜 학비보조금을 받을수 있는 확률은 얼마나 되는지, 또 학비보조금을 받게 되면 얼마나 받게 될지 (대부분은 all or nothing 이 아니라 부분적으로 받게 되겠지요) 이것은 여러 학교들 웹사이트에 있는 NPC 에 숫자 입력해보면 대략적인 아이디어가 나옵니다.

만약 부동산 투자를 해서 학비보조금을 받지 못하는 경우를 가정한다면, 진짜 학비보조금이 줄어드는 확률상의 액수는 얼마나 될지 (역시 all or nothing 이 아니라, 받을 수 있는 확률이 줄어들고, 받게 되는 액수가 줄어들겠지요) 그리고 부동산 투자를 해서 얻어지는 이득은 얼마나 될지도 계산 해보시고요.

각각의 사정에 따라 다 다른 결과가 나오겠지만, 저는 계산을 좀 해보니, 부동산 투자를 해서 잃게 될 학비보조금 혜택보다, 부동산 투자를 해서 얻게될 투자이득이 훨씬 더 큰 경우였습니다. 막연하게 학비보조금 안나올까봐 투자를 안하고 있기보다는 실제로 여러가지 경우의 수를 상정해서 숫자를 한번 두드려 보시면 또다른 생각이 들게 되실 수도 있습니다.

LLC 를 만들어서 투자를 한다고 해서 학비보조금 혜택 계산할때 부동산 수입이 완전히 숨겨질 수 있는 건 아니니, 그 목적만으로 LLC 를 만들지는 마시고요 (LLC로 투자할 경우의 장점도 많이 있지만 단점도 있습니다. 제일 큰 단점은 개인 이름으로 모기지 받을때보다 이자율이 높아서 수익이 꽤 많이 줄어든다는 것입니다)

맥주한잔님께서도 같은 고민을 하셨던 적이 있으셨군요.

말씀하신 것 처럼 학비 보조금 대비 부동산 투자 수익성을 비교해보면 나올 것 같긴 합니다만

학비 보조금을 이번 년도에 처음 신청해보는 거라 아직 뭐가 뭔지 감이 안 오더라고요.

우선 이번에 금액 나오는 거 보고 보조금 대비 수익성을 비교해 봐야되겠습니다.

맥주한잔님 설명 들으니 장기적인 관점에서 부동산 투자로 얻을 수 있는 수익이 훨씬 클 수 있겠다는 생각이 드네요.

LLC는 수익성이 떨어진다고 하시니 우선은 개인으로 투자하는 방식을 고려해 보겠습니다.

부동산 재테크 관련 글 관심있게 보고있습니다.

왕초보 질문인데요. 이런 투자는 시작할 때 기존에 가지고 있는 모기지와는 별개로 2nd Home 모기지를 하는거죠?

이런건 월 투자비(모기지 + HOA + 보험 + 세금 + etc) 대비 월 렌트수익이 더 크면 하는건가요?

네 알고 계신게 맞습니다.

집집마다 모기지 따로따로 이고요 (여러개를 한 모기지로 하는 blanket mortgage 라는게 있긴 한데 이건 먼 훗날 투자 집이 10개 넘어가면 그때가서 들여다보셔도 되고요) 월 투자비 대비 월 렌트수익이 일단 크기만 하면 되는데, 충분히 크지 않으면 그냥 다른데 투자하는거만 못할 수 있으니 수익이 충분히 큰 것을 사셔야 투자한 보람이 있겠지요.

고수님께 추가질문 드립니다.

만약 렌트 수익을 얻게 되면 세금보고가 많이 복잡해 지나요?

렌트 수익은 렌트비-(불로소득에 대한)세금 맞나요?

혹시 제가 타 주로 이사를 가면 세금 보고가 더 복잡해 지나요?

현재는 P1/P2 모두 근로소득+주식이 전부라 도통 감이 없네요.

세금보고가 많이 복잡해지지는 않아요.

저는 cpa 에게 맡기긴 하는데 부동산 관련 schedule E 는 제가 거의 모든 계산 다 끝내서 회계사는 그냥 빈칸에 입력만 하면 되는 수준으로 만들어서 넘겨줍니다. 그런데 처음 1-2년은 뭐가뭔지 어떤 항목에 뭘 넣어야 하는지 회계사에게 물어볼 것이 꽤 있긴 했어요.

렌트비 빼기 각종 비용 에 대해 세금을 냅니다.

모기지 낸거에서 원금상환분 말고 이자부분은 다 비용처리가 되고요, 택스도 비용, 보험도 비용, 수리비도 다 비용이니 렌트수입에서 뺍니다.

여기에 추가로 감가상각(depreciation) 까지 뺍니다.

그러고 나서 남은 거에 대해 세금을 냅니다.

예를 들어 집값이 40만불이면, 프라퍼티 택스 고지서에 Land 가 얼마 Improvement 가 얼마 나오는데, 여기서 improvement 에 해당하는 액수를 27.5년에 걸쳐 수입에서 빼줍니다 (수익률이 아주 높은 경우가 아니면 감가상각 빼고 나면 수입이 0 이 되서 세금 낼 게 없어집니다) 이 감가상각이라는 것이, 실제로 내돈이 나간건 아닌데 장부상으로만 마이너스를 만들어서 세금을 안내게 해주는 아주 신기한 것입니다.

타주로 이사를 가면 부동산이 위치한 곳의 주세금 규정과, 본인이 거주하는 곳의 주 세금 규정을 모두 봐야 하니까 조금 복잡해지긴 할거 같으네요 (그런데 회계사에게 돈주고 시켜도 큰 비용은 아니라고 생각합니다)

상세한 댓글 감사합니다.

비지니스가 없어서 비용처리와 감가상각에 대한 부분은 생각도 못했는데 그런 부분도 고려해야 겠군요.

설명이 귀에 쏙쏙 들어옵니다. 감사해요.

근데 제가 알기론 감가상각을 세제혜택 받을때 이용하면 나중에 팔때 다 토해내야 하는걸로 아는데, 장점은 뭘까요.? 당장 현금이 들어와서 재투자 하는건가요? 

나중에 팔 때는 바로 토해내지 않고 1031 exchange 를 이용해 팔고 사고 하면서 세금을 그다음번, 또 그다음번, 그렇게 계속 다음번 부동산으로 미룰 수 있습니다.

그리고 나서 내가 죽고나서 상속하면 그동안 토해내지 않은 세금은 다시 리셋되고요.

(조만간 1031 exchange 세법이 개정될 거라고 예고하고 있긴 하지만 적어도 아직까지는 유효합니다)

선 스크랩부터하고 보게되는 사과님의 글입니다. 정말 주식보다는 부동산이 괜찮다고 생각하는데, 사과님처럼 엄청난 추진력을 가지고 하시는거 보면 정말 멋지십니다! 

좋은 글 감사합니다.

하나 조심 해야 할 것은 사과님이나 맥주한잔님 처럼 매물을 보고 이거다 하는 능력이 있어야 하는데요... 쿨럭..

지금 뜨고 있는 지역인지

인구 유입이 전년 대비, 10년간 늘어나고 있는 추세인지..

주세입자의 신분 (학생, 아니면 주변에 큰 공장) 유지 가능성... 그러니까 대학교와 큰공장 이전이나 비전 등등

주위에 렌트가 모자른 지역, 적당한 지역, 아님 남아 도는 지역인지..

여러가지를 고려해야 할듯 합니다. 이래저래 잘 골랐더라도

향후 10년 내에 무슨 일이 일어날지는 참 예측 하기 힘드니까요..

부동산에선 너무 신중한거보다 고민은 적당히만 하고 그냥 과감하게 지르는 것이 장기적으론 이득인 경우가 많아요.

투자용 매물 하나 하나를 다 이런저런 이유로 다 거르고 심사숙고 해서 최고의 대박 딜로만 사는 건 불가능하고요.

그냥 적당히 숫자 나오면 그냥 사시는거 추천해요. 하다보면 배우는게 있어서 다음엔 좀 더 나은 투자가 되는 거고요. 아무것도 안사면 실력도 늘지 않지요.

부동산 투자는 하나의 대박을 친다고 성공하는게 아니고

중박을 수십번 쳐서 성공하게 되는거 같아요.

(저도 처음엔 투자로서 별로 좋지 않은 걸 뭣모르고 샀지만, 그걸로 망하지 않았고요. 그걸통해 배운게 있고, 또 그렇게 잘못(?) 산거라도 팔기보다 평생 킵하는게 이득이라고 생각되서 팔지는 않을 생각이고요)

좋은 글 감사합니다. 

혹시 Cash Flow 계산에 Mortgage Payment랑 improvement 비용을 제외하신 이유가 있으신가요?

몰게지는 원금+이자라서요, 원금부분은 Operating Expense 에서 제외되게 계산이 되는거라서, 일년 이자만 합쳤습니다.

Improvement는 정기적으로 소요되는 Repair나 Maintenance 에 넣기에는 금액이 크고, 비정기적이라,

초기 투자비용에 넣거나, 리파이낸스에서 금액 산정을 하는 방식으로 했는데

실제에서는 매달 내므로, 단순복리계산에서는 계산이 많이 복잡해져서 그랬습니다.

엑셀로 재미삼아 해본건데, 실제 매달 들고나는 캐쉬플로우는 Improvement도 나눠서 내거나 해서 실제와 계산은 좀 다릅니다.

답변 감사합니다.  부동산 투자는 참으로 고려해야 할 사항이 많아서 쉽게 시작하지 못하고 있는데, 좋은 정보 감사합니다.

부동산 투자와 금융투자의 장/단점을 비교하는데 좋은 내용이네요.

아직까지는 내 집 하나 관리하는데도 힘에 겨운데, 렌트자산까지 관리할 자신이 없어서 못하고 있지만, 사과님의 성투 기원하겠습니다.

정리가 잘 되어있네요. 위에 사과님의 투자는 좋은 조건에서 잘 진행하신 것 같습니다. 축하드립니다. 저는 부동산에 투자를 하다가 힘들어서(?) 주식으로 갈아탔는데요. 부동산 투자 계획하시는 분들에게 추가로 도움될까해서 써보자면...

장점

1. 부동산은 돈을 빌려서 투자하는 돈이기 때문에 레버리지 효과가 있습니다. 20만불을 가지고 1M의 집을 사서 투자를 한다고 가정하면 실제 cash flow 가 1M대비 3프로라고 해도 본인이 투자한 돈 대비 더 높은 passive income 이 만들어집니다.

2. 부동산은 쉽게 사고 팔 수가 없기 때문에 장투가 가능합니다. 시간이 돈을 벌어주기 때문에 매달 passive income 을 받으면서 나중에 건물의 시세 차익도 얻을 수 있습니다.

단점

1. 테넌트가 중요하다. 집을 망가뜨리거나 집세가 밀리거나 중간에 공실이 일어날 수도 있습니다. 특히 학교 방학 시즌에요...

2. 집은 시간이 갈수록 나이가 들고 고장이 잦아진다. passive income 을 원하는데 본인의 노력이 많이 들어갑니다. pest contol, lawn mowing, fixing walls, A/C, roof, wall, etc.

3. 월세가 오르는 만큼 집 가격 상승에 따른 Tax rate 이 올라간다. 

4. 작은 학교 도시가 아니면 집 값이 비싸고 Multi-family home 은 많이 없다. 그래서 실제로는 높은 cash flow 는 만들기 어려운 곳이 많습니다. 그리고 그런 지역의 집들은 (현 코비드 상황같이 특수한 상황이 아니라면) 집값이 많이 오르지 않습니다. 위에 마지막 cash out refinance 계획은 잘 되지 않을 확율이 높습니다.

5. 팔때 3~8%의 리얼터, 세금, 어프레이절, 변호사 비용을 내야합니다.

오...매우 정확한 뽀인뜨 입니다.... 단순 복리 계산과 현장은 차이가 있죠. 단점이 리스크로 늘 산재하는데, 

부지런한 노가다로 리스크를 줄여나가야 하므로, 실제로 Passive Income 이 아니라 Active Income 이 되죠.

대신 점점 일하는 사람들이 늘어갑니다. ㅎㅎ

4.근데, 집값을 계산식에선 5%로 잡았는데, 실제로 오랫동안 보합세이다 최근 몇년안에 20% 이상 급상승 했는데. 향후 다시 약보합세 몇년 유지하면

평균치 대략 5%이상은 되는것 같습니다. 인플레이션 감안하면, 집값은 장기 우상향으로 싸이클식으로 오르락 내리락 했고요.

캐쉬아웃 리파이낸스는 평균 5년마다 잡고 있는데, 지난 세월은 3년안에 가능했고, 앞으로는 5년보다 더걸릴수 있을것 같습니다. 

5. 존버용으로 일단 팔지 않는 가정으로 계산했는데, 팔때의 비용은 살때의 비용과 그간 나온 캐쉬플로를 합쳐 다시 따로 계산하면, 캐쉬플로 나오는 멀티홈에는 왠만하면 손해는 없을줄로 압니다.

사과님 같은 동네라면 저도 투자해보고 싶을 정도로 좋은 Cash flow 가 만들어 지는 것 같습니다. 부럽습니다^^ 보통 10% 이하인데 멀티홈이고 망가진 집을 직접 고치셔서 진행하셔서 아주 좋은 투자가 되는 것 같습니다. 제가 사는 현재 동네는 투자하기엔 너무 많이 오르고 매물도 거의 없어서 안타깝네요ㅜ 

사과님 (사장님), 나이따 (나이스) 

사과님 좋은 글 너무 감사합니다.. 오늘도 많이 배웁니다..

부동산 투자에 제일 궁금한점이.. 나중에 팔때 세금관련입니다.. 27.5년 동안 감가상각을 하고.. 1031 exchange (없어질수도 있는) 가 있지만.. 혹시 나중에 물려줄 사람도 없는 (혹은 싫은) 경우.. 팔아야 될때.. 세금은 판 금액 전체를 long term capital gain 으로 잡고 세금 계산을 하면 되는 건가요? 예를 들어 50만불에 사서 1 밀리언데 팔면 50만불에 대한 long term capital gain 을 내면 되는 건가요?

50만불에 산 것이 예를 들어 Land 25만불 Improvement 25만불 이라고 치면 (Land 가 얼마고 Improvemtn 가 얼마인지는 프라퍼티택스 고지서에 나와 있어요) 27.5년에 걸쳐 감가상각을 모두 끝냈다면 Improvement 는 0이 된거고 long term capital gain 을 계산하기 위한 장부상의 밸류가 25만불이 되어버린거죠. 이걸 100만불에 팔면 75만불에 대한 long term capital gain 을 내게 됩니다.

1031 exchange 를 하는 경우

이걸 100만불에 팔고 150만불짜리를 새로 구입하게 되면 이 75만불에 대한 long term capital gain tax 를 이 새로 산 150만불짜리 부동산을 팔때까지 유예 해 주는 것이고요.

설명 너무 간단 명료하게 해주시네요.. 감사합니다..

LLC나 Trust를 세워 타이틀을 그리로 옮기고, 자녀에게 넘기면 상속세 양도세가 절약됩니다.

LLC는 회사는 계속 유지하며, 멤버만 교체되므로, 매각이 아니면 상속으로는 별도의 다른 계산이 되게됩니다. 초기에 성인자녀들의 멤버 비율을 1-5%정도로 해놓고, 내규에 지분의 비율을 변동하면 되는걸로 알고있습니다.

이런 방법도 있군요..  부동산도 배울거 아주 많네요... 사과님 감사합니다..

사과님, 예를 들어 멀티홈을 구매하려고 한다고 하면 집주인들은 왜 팔려고 할까요? 제대로만 운영되면 월수입이 따박 따박 들어올텐데..

추가로 돈을 들이기 어려워서 그럴까요? 아니면 자금 줄이 막혀서 급전이 필요한 경우인가요?

계산기만 두드리면 너무 매력적으로 보이는데 제 주변에는 일단 집값이 너무 비싸네요.

제가 생각한 (만난) 멀티홈의 셀러들의 유형은 이랬습니다.

1. 시니어 (노인) -인생을 정리하는 마당에서 이거저거 관리할 힘이 더이상 없어서 이쯤에서 적당하게 올랐을때 팔고 널싱홈 들어갈 준비를 편안하게 하겠다 . 아니면 큰병이나 무슨일이 있어서 급전이 필요한 분들. (이부분이 많습니다.)

2. 젊은 투자가 - 투자금이 적은 멀티홈으로 싸게사서 시작 잘했는데, 이제 더 큰 비지니스로  다음단계 대단위 커머셜로 갈아타려고 한다

(최근 만난 본받을만한 젊은 투자가의 모델입니다. 멀티홈을 사서 그냥 굴리지만 않고 용도변경, 유닛 늘리기 등으로 확 가치를 올려 팔고, 1031 파일을 하고, 다음 더 큰 수익이나는 큰 프로젝트로 가고자 합니다.)

3. 그냥 투자가- 테넌트 관리 실패, 집관리 실패로 수익률이 별로 나지 않는다 (이부분은 아주 간혹 보이는데, 손익계산서를 보면 과거 싸게 산 매물들로 싸게 렌트를 돌려 큰수익은 나지 않지만, 적당하게 캐쉬플로 남기고, 큰투자 하고싶지 않고 돈들이는것을 극도로 싫어하고 테넌트의 목소리를 듣지 않으므로 테넌트들도 아주 약이올라 있는 상태로 집을 망가뜨리는게 악순환된 경우를 보았습니다. 대부분 망가진 집들의 셀러가 그러했습니다.

4. 타주로 가는경우 - 은퇴 직장이전 여러가지 목적으로 이주하는 경우 인데, 1,2,3의 경우와 합쳐진 경우.

5. 개인 성향 - 그냥 렌트 인컴보다 다른 인컴이 많아서 집관리 할 필요가 없는. 그냥  싫은 경우. 절실함이 없죠.

수익률의 목적은 개인마다 다릅니다.

방법도 다르구요

지역차도 어마어마하게 다릅니다.

초기 집값이 비싼 지역이라면, 그지역 주민중 투자하시는 분들을 찾아 한번 들어보세요. 어떻게 하시는지. 저도 정답은 없습니다.

저는 절실해서 시작 했거든요.  제 샐러리는 20년이 지나도 별반 늘지않는 매우 샐러리가 안정된(?) 직업이고 은퇴준비는 그걸로 가능하지 않은것 같습니다.

최소한이죠. 끊임없이 노력하지 않으면 그나마 버텨지지도 않는 치열한 세계이구요.

부동산은 재미납니다. 제 풀타임 직장의 10분의 일 백분의 일 시간만 투자해도 열배의 수익을 주니까요. 그리고 스스로 늘어나니까요. 

제 상상력과 재미는 부동산의 매력에 푹 빠져 갑니다.

물론 거저는 아닙니다.

리스크관리에 계속 노력해야 하구요. 평정심과 긍정마인드를 계속 가지며 임해야 합니다.

다음편에 리스크에 관해 한번 써보겠습니다.

정성스런 댓글 감사합니다.

많은 것을 생각하게 하는 답변이네요. 그리고 다음 스텝이 어떤게 될 수 있다는 힌트도 있고요.

저를 돌아보게 되고 모티베이션이 되는 글이네요.

다음편 기다리겠습니다. 즐거운 연말 연시 되세요. 저는 이 댓글이 너무너무 감사합니다. 

네 빨간구름님도 즐거운 연말연시 보내시구요

저도 그럴께요.

저도 처음에 막막할때 누가 옆에서 한마디 해주던 응원이 그리 고마웠었어요

제가 부동산 하고싶다 한다고 하면, 돈돈 거린다고 속물 취급하던 분들, 그런걸 골치아프게 왜하냐고 하던 분들의 말은 조금 아프게 들리고

빈말이래도 잘할거야 한번 해봐 하던 분들의 말한마디는 큰 힘이 되었어요.

개인마다 상황이 다르니 구체적으론 하라고 말씀 못드리지만, 방법은 찾으면 어디나 다 있을거다라고 힘내시라고 응원은 합니다.

"돈돈 거린다고 속물 취급하던 분들, 그런걸 골치아프게 왜하냐고 하던 분들"

그런분들은 그런 마인드로 사시니까 평생 쳇바퀴 굴리는 다람쥐의 인생을 살고 계시는 거고요

사과님은 이제 자유인으로의 삶에 한걸음 한걸음 다가가고 계시는 중이지요.

정말 소중한 DP네요.   저도 중기적으로 한국 아파트를 팔아서 미국에 재투자 생각하고 있는데 많은 도움이 되네요.  궁금한게 있는데 멀티홈이라고 하시면 몇가구가 살수 있는 구조인가요?  

멀티홈이란 MF라고 약자로 부르는데 (우리끼리) Multi house, multi home, 2유닛부터 멀티홈이고,

4유닛 Residencial multi family는 몰게지 할때 개인론이 가능한 일반 멀티홈으로 분류되고요

5유닛 이상은 몰게지에서 렌더는 커머셜 론을 주게됩니다.

5유닛이상도 다 레지던셜 유닛도 있고, 커머셜 상업지구도 있구요.  레지던셜+커머셜 섞인 믹스드 mixed property가 있습니다.

시청에서 택스를 상정하는 방식은 한유닛이라고 커머셜 유닛이 있으면, 커머셜 프라퍼티로 세금을 매기구요

저는 최근 6유닛 레지던셜 MF를 구입했는데, 6유닛이 모두 거주용 유닛이라 택스는 residential tax rate을 받고, 몰게지는 커머셜 몰게지로 합니다.

와ㅡ 자세한 설명 감사합니다.  좀 알아봐야겠네요.  CT에는 멀티홈 3유닛 이상은 아직 못봤거든요.  제가 모르는 것일 수도 있구요.  

CT에 멀티홈 엄청 많아요.ㅎㅎㅎ 전통적인 북동부 해안 지역의 집의 특성이 좁고 높은 멀티홈이예요. New Haven 만 해도 다운타운 중심으로 예일대 옆에도 엄청 많고요. 가격도 아직 수익률 잘나오게 착한 가격들이 많습니다. 새로 집짓는 도시나 서버브로는 멀티홈을 덜 짓는데, 오래된 구도시 다운타운음 엄청 많습니다. 주변에서 한번 찾아보세요.

아이고, 이렇게 아이디어까지 주시고.. 예일대 쪽으로 임장 한번 갔다 와야 겠네요.  대충 어떤 집 형태인지 알겠네요.  감사합니다, 사과님!!  올 해에도 수익율 왕창 내시길 기원드려요~

우와.. 정말 잘 배우고 갑니다...