[복덕방] 이빅션 (Eviction)

마일모아는 돈이되는 정보를 나누는 훈훈한 게시판이기에, 저도 늘 얻어먹다 몇자 또 남깁니다.

이번엔 혼자하는 이빅션 DIY 입니다. 

주마다 형식과 form이 다 다르지만 큰 틀에서는 대동소이 하기에, 굵은 큰틀에서 제가 사는 주 위주로 몇자 정리해 봅니다.

 

*이빅션[Eviction]이란 세입자 또는 불법점유자를 property에서 내보내는 법적인/공식적인 과정입니다.

미국에서는 집주인도 세입자 또는 스쿼터(squatter라 불리는 무단 점유자)를 함부로 직접 내보내는것이 불법이고,

최소한의 사람이 살수있어야 하는 물,전기,개스,하수 등의 유틸리티를 끊거나, 문의 자물쇠를 바꾸거나 하는것은 Self-help eviction으로 엄격히 금지되어 있습니다. 시간이 걸려도 법원에 가서 법적으로 내보내야 합니다. 이 테넌트 내보내는 귀찮고 겁나는 소송과정과 걸리는 시간때문에 대부분의 많은 사람들이 부동산 투자를 꺼리는 제일 큰 이유라 생각합니다.

하지만, 처음 걱정/두려움과는 달리 소송이 많은 미국인 만큼 소송과정 또한 명확하고 직접 하기 쉽게 되어 있습니다.

아래는 이빅션을 직접 부딪혀보며 법원 드나들던 경험을 몇자 정리해봅니다.

 

*이빅션의 큰 두가지 종류

[1] EVICION FOR NON-PAYMENT -월세를 안내서 내보내는 이빅션

[2] EVICTION FOR OTHER THAN NON-PAYMENT - 월세 이외에 다른 모든 이유의 이빅션

 

자세히 정리해 보자면,

[1] EVICION FOR NON-PAYMENT -월세를 안내서 내보내는 이빅션

월세를 밀리거나 안내는 이빅션은 이빅션중에 가장 명확하고, 렌탈 비지니스의 근간이되는 돈을 안내는 경우이므로 매우 간단히 처리될수 있습니다.

(1) 필요서류는 일단 아래와 같습니다.

 

   1) FIVE DAY DEMAND NOTICE FOR NON-PAYMENT (또는 다른주의 경우, 5 DAY DEMAND TO QUIT) : 렌트가 밀리고 15일이 지나면, 바로 5일 노티스를 보냅니다. 5일안에 렌트를 내지 않으면, 법적인 조치를 취하겠다 는 내용입니다. 이서류를 보내고 도착했을때부터 (넉넉히 2-3일 우편기간 감안) 5일후 이빅션 파일을 하시면 됩니다.

(참고 양식: https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/Five%20(5)%20Day%20Demand%20Notice%20for%20Non-payment%20of%20Rent.pdf) Plaintiff: (원고/집주인) 주소 이름, Defendent (피고/테넌트) 주소 이름, 월세금액, 밀린 월세 금액 등 적고, 자기 카운티 법원 정하고, 공증 받아서, 우체국 FIRST CLASS 우편으로 보냅니다. (변호사가 있으면 Attorney 란에 변호사 정보) * 공증은 은행에서는 공짜, ups에서는 $5불 받습니다. 변호사에게 맡기면, 변호사가 공증인입니다.  * 우편은 일반 우편으로 우체국에서 보내되, FIRST CLASS MAIL을 보내시며, CERTIFICATE OF MAIL을 요청하십시오. Certified mail 아닙니다. 메일을 이주소로 보냈다는 certificate of mail 입니다.  * 변호사가 있으면 

 

  2) AFFIDAVIT OF THE PLAINTIFF/LANDLORD REGARDING DECLARATION BY THE DEFENDANT/TENANT

COVID-19 상황이라 한장이 더 늘었습니다. 역시 위와 같은 정보를 간략하게 적으면 됩니다.

(https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/COVID-19%20Affidavit%20of%20the%20Plaintiff-Landlord%20Regarding%20Declaration%20by%20the%20Defendant-Tenant.pdf)

이폼 역시 집주인은 테넌트에게 얼마($) 렌트를 못받았고, 테넌트는 코비드 국가기관에서 주는 declaration 을 나에게 주지 않았다. 하는 내용입니다. 코비드 확진자는 이빅션에서 보호해 주는 이빅션 모라토리움 규정때문에 생긴 서류 입니다. 사람들이 코비드 모라토리움중에 모든 이빅션이 안된다고 착각하는데, 코비드 확진자로서 집주인에 정당하게 알리고 렌트를 안내는 테넌트만 보호합니다.

 

  3) COMPLAINT FOR EVICTION FOR NON-PAYMENT OF RENT : 이빅션 요청서류 입니다.  위에 말한 집주소, 집주인 (plaintiff), 세입자 (defendant, tenant) 정보와 주소를 넣고, 밀린 집세 금액을 넣고, 은행가서 (공짜) 공증을 받으셔서 사인 하신 후에, 법원에 가시면 됩니다.

(참고서류: https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/Complaint%20for%20Eviction%20for%20Non-payment%20of%20Rent.pdf)

 

 4) 코비드 추가 커버레터 : RESIDENTIAL EVICTION FOR REASONS OTHER THAN NONPAYMENT OF RENT COVER SHEET

이 이빅션 파일이 코비드 사태에 작년 3월 전에 생긴 일인지 작년 2020 6월 이후에 생긴 일인지와 케이스가 public safety에 관련된 일인지 묻고 있습니다.

저는 작년 3월15일에 한건, 올해 두건 진행하므로 각각 해당되는 사항 체크하고, 사안에 따라 Termination of tenancy 인지 Non-compliance 인지 체크합니다 렌트를 안내면  non compliance 이고 계약이 끝났으면 전자입니다.

 

5) 답변서 ANSWER DEFENDANT/TENANT (https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/COVID-19%20Answer%20Defendant-Tenant%20(Eviction).pdf)

이부분이 테넌트가 집주인과 싸우는 부분입니다.

-CDC 오더가 있다

-집주인이 집관리를 안했고 habitable 하지 않게 했다. 이부분에서 집관리 사항을 정보를 잘 모으고 대처를 해야함. 집관리를 잘 못했으면 렌트를 살만하지 않아서 많이 까고 세틀하고,그래도 판사가 기간주고 나가라고는 함

-집계약이 남았다: 계약기간이 남았으면 판사가, 돈내고 더 살아라 라고 함

-집세를 낸다고 했는데 안받았다: 집주인이 집세 받기를 거부하면 이또한 non payment eviction을 할수가 없습니다. 다행이 저는 온라인으로 받고 있으니, 언제든 내면되니 이부분은 해당사항 없슴. 이빅션 들어갔는데 중간에 돈을 다 내면, Non payment 이빅션은 코트에서 캔슬됩니다. 돈을 다 냈으므로

-모든 테넌트의 이유를 답변서에 적으로 함

-이부분에서 테넌트는 모든 자료를 바리바리 프린트해오고 쓰고 증거를 모음. 집주인역시 테넌트가 렌트도 안내고 그간 한 진상짓, 프라퍼티 데이지, 정당하게 처리했다는 이메일 텍스트 등등을 바리바리 자료를 준비해서 감. 정작 코트에서는 판사가 물어보는건 얼마 안냈냐. 집주인이 강제로 내보내려고 했느냐 등의 중대 사안만 묻고, 옆에 중재위원회에 잠시 보냄 (중재위원회는 잠시후 따로)

 

 6) 언어 양식 Laungage form : 영어 스패니쉬 다양한 언어로 통역사를 대동할수 있슴

https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/Language%20Assistance%20Notice%20-%20English.pdf

 

 7) 수수료 : 

Eviction file fee: ~$105 (카드 현찰)

Sherrif fee: ~$45 (머니오더)

접수방법 -창구에 위에 서류가 다 있는지 접수후 case #를 주며 돈을 내면, 원본은 법원 보관, 한부를 내밀며 3부를 복사해서, 1부는 테넌트에게 2부는 쉐리프 에게 머니오더(45불)과 함께 제출하라고 함. 

 

8) Hearing & 판결 : 접수후 히어링 날짜가 잡혔다고 우편으로 옴. 

히어링에 테넌트가 안오면, 바로 집주인 승리. 집주인이 원하는 대로 돈이고 나가는 날이고 적당하게 다 잡아줍니다.

히러일에 테넌트가 악착같이 답변서 준비해서 온경우: 

히어링날 가서 테넌트와 다투는데, 법원의 사정상 구구절절 테넌트의 항변을 다 들어주는게 아니고, 판사는 집주인과 세입자를 옆방에 중재위원회란데로 일단 보냄. 중재위원들은 사안을 좀 들어보고, 테넌트가 구구절절 말하면 집주인을 설득해서 돈좀 깍아주고 내보내는 안을 제시함. 저같은 경우는 밀린 월세보다 진상 테넌트를 내보내는게 목적이므로 적당한 선에서 밀린 월세를 까주고 딜을 하면, 테넌트와 집주인의 동의를 얻어 다시 판사에게 보냄.

판사는 판결문에, 중재안대로 돈얼마 언제까지 내고 언제까지 나가라고 (후하게 넉넉하게) 이빅션 기간을 정해줌

*요즘은 히어링 잡히는 기간이 몇주 늦어지고 있습니다. 코비드 한창 초기에는 히어링만 잡히는데도 4개월 넘었습니다. 요즘은 그나마 저희주는 빨리 3주 히어링 잡아줍니다.

 

9) 변호사: 첨부터 다해주는 변호사는 $800-$1800정도를 부르고, 저는 첫케이스는 겁도없이 일단 법원에 파일은 직접하고, 직접 중재위원회 판사앞에 판결 다 하고 테넌트 내보냈고요. 

두번째 이빅션은 Mental health issue 가 있는 테넌트인데, 워낙 법법 들이대며 가르칠라고 하고, 말도 안되게 법따지며 이메일 텍스트 엄청 말이 많아서, 피곤해서 안되겠다 싶은 경우, 법원가서 둘러보다 느낌좋은 일잘하게 생긴 변호사를 컨택해서 히어링만 시간당 알바해준다는 변호사를 만나 히어링만 나와주는 시간당 $200불 지급하는 변호사를 구했습니다. 혼자 파일한 이빅션 서류를 보내주고, 선금 결제하고, 테넌트 답변서에 대한 저의 조목조목 반박자료 준비해서 보내주면, 저대신 판사앞에서 유창하게 말해주고 조정, 결정에 도와줍니다. 혼자하면 떨리고, 테넌트가 거짓말로 말도 안되는 자료들 내밀때 어이없는데, 변호사를 구하니 일단 든든합니다.

 

10) 판결이 나오고, 판결문의 이빅션 기간이 되면, 법원 판결문을 들고 경찰을 부르면 됩니다. 처음 쉐리프 오피스에 접수할때 받은 전화번호 가지고, 전화하고 서류한장 (집행명령) 법원에 내라고 하면, 간단히 써주고 내주면 스케줄을 잡아 줍니다. 이것도 당일에 안오고 또 한 3-4일 스케줄 잡습니다. 쉐리프와 약속하고 같이 가면서 열쇠를 바꾸는 핸디맨과 같이 가서 집열쇠를 바꿉니다. 보통의 테넌트는 코트 명령 나오면 나가고, 쉐리프 온다 하면, 집열쇠 바꾸기전에 나가지만, 극한의 경우 끝까지 남아 경찰에 질질 끌려나오는 경우도 있다고 풍문으로 들었습니다. 경찰도 대부분은 물리적 충돌보다는 테넌트에게 경고하고 말하고, 집 열쇠 바꾸는 정도까지 함께합니다. 

 

11) 테넌트가 남긴 짐: 쉐리프로 강제 집행되면 테넌트는 며칠안에 짐 안빼면 문고리 바꾸고 짐 못찾는다고 고지가 가지만,

실은 집주인이 함부로 버리면 안됩니다. 한달정도는 어디 스토리지에 보관을 하고, 그 짐 찾으려면 보관료 내고 찾아가라 라고 하면 됩니다.

저는 지하실에 내려놓고 가져가라고 했지만, 그정도 단계에서는 테넌트는 이미 중요한건 챙겨가고, 남은 (낡은 쓰레기 같은) 가구와 짐은 집주인 엿먹으라고 property occupy 하는 경우여서 가져가지 않았습니다.

 

12) Debt collection: 법원 명령서에 얼마얼마 (집주인과 테넌트가) 합의한 금액이 고지됩니다. 이 명령서를 가지고,콜렉터에게 받은금액의 수수료 30-50%떼주고 넘기면, 직장월급, 월페어, 연금,장애수당 등등에 압류를 할수 있습니다. 변호사의 경우 또 다른 금액을 받고 빚 받아주는 서류를 다시 제출해주기도 합니다. 

이 과정에 대한 숙지가 끝나면, 직접 서류 몇장 써서 법원에 내면 됩니다. 테넌트의 이름으로 되어 생활하는데 받는 돈에 대하여, 압류가 들어갑니다.

 

 

[2] EVICTION FOR OTHER THAN NON-PAYMENT - 월세 이외에 다른 모든 이유의 이빅션

1) ANSWER DEFENDANT/TENANT 답변서 위와 동일

2) COMPLAINT FOR EVICTION FOR OTHER THAN NON-PAYMENT RENT

(https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/Complaint%20for%20Eviction%20for%20Reason%20Other%20Than%20Non-payment%20of%20Rent.pdf)

3) LANGUAGE ASSISTANT NOTICE 위와 동일 (통역사)

4) TERMINATION NOTICE : 렌트를 끝낸다는 노티스. 공증해서 기간 적어서 보냅니다. 렌트가 끝나는 싯점에  일주일 더해서 나가달라고 여유있게 적어 보냈습니다. 변호사는 이도 딱 1일이나 3일안에 나가라라고 박하게 보냅니다.

(https://www.courts.ri.gov/PublicResources/forms/District%20Court%20Forms/Notice%20of%20Termination%20of%20Tenancy.pdf)

서류는 이정도 이고, 위에 돈안내서 이빅션 하는 과정의 5)이하 과정은 동일합니다.

 

*계약기간이 끝난경우- 이경우가 가장 쉽습니다. 위에 계약 끝난 서류들을 접수하면 됩니다.

*LEASE를 어긴경우 - 렌트 VIOLATION에 대한 1차경고와 증거, 며칠 (약2주) 안에 고치라는 안내문, 안고쳐졌을경우는 리스를 끝내겠다는 경고를 먼저 보냅니다.

경고 기간이 지나 안고쳐졌을경우, TERMINATION NOTICE를 보냅니다.

CRIMINAL 인경우 - 렌트 외에 범죄로 불법인경우 (마약, 폭력 등)는 경찰 레포트를 따로 하고, 특수한 경우 TENANT RESTRAIN ORDER를 할수 있는 형식이 있습니다. 악질적인 테넌트의 경우 집주인 RESTRAIN ORDER (집주인 접근금지) 를 신청할수도 있습니다. 저희주는 보통 2주 접근금지라고 합니다. 

 

*48Hr Notice: 저희주는 집주인이라해고 렌트집에 들어가는 경우는 48시간 노티스를 반드시 주어야 합니다. 히팅이나 불 플러밍등 Mechanics maintenance 때문에 급하게 갈때는 예외라고 리스에 반드시 정해놓고, 멀티홈의 공동공간이나 지하실은 집관리를 위해 access 할수 있다 라고 따로 또 적어놓았습니다. Private area는 허락 받아야 합니다. 

 

* 특이한 경우: 무단점거 Squatter 에 대한 경험은 맥주한잔님 글에 자세하게 나와있습니다.  집이 빈사이 온 스쿼터 무단점거 또한 이빅션에 의해 법적으로 내보내야 한다는 미국법에 대해 놀라게 된 케이스 입니다. 불법침입은 빠른 시간안에 조속히 내보내지 않으면, 일정시간 지나면 거주자로 인정받는 테넌트 위주의 미국법..

 

-마무리 하며-

미국은 대부분의 법에서 테넌트가 갑인것 같습니다. 집주인에게 배째라 안나간다 돈안낸다 하는 테넌트에게 제제할수 있는게, 기껏 신용 크레딧 레포트 하는 정도이고, 이빅션 코트 기록으로 남기는거 그정도 입니다.

그냥 월세만 한두달 밀려 미안하다하고 조용히 나가는 테넌트는 고마울 정도입니다.

온갖 집주인의 의무를 들이대며 말도 안되게 집 망가뜨리며 괴롭히는 진상 테넌트유형

온갖 법법 따져가며 협박질 일삼고 문자 이메일 폭탄 보내는 예민한 테넌트유형

아니라구 하면서도 마리화나 상습 거래밎 이용하는 테넌트유형

펫 (고양이 개들) 엄청 키우고 집에 냄새배고 망가뜨리는 테넌트유형

이래저래 안되면 불쌍한척 삶의 고단함으로 읍소하는 테넌트유형

 

결국 모든 경우의 공통점은 테넌트는 돈을 안내고 좀더 집에 살고 싶은 이유죠

법원도 집주인이 강제로 self help eviction은 불법적이라 규정하지만, 아무리 테넌트가 구구절절 (사실이든 아니든) 답변서를 1톤을 준비해와도

위의 두 이빅션의 결론은 결국 테넌트를 내보내는 과정입니다.

근간은 집주인은 집에대한 권리가 있고, 테넌트는 빌려쓰는 권리이니 그 권리가 끝나면 나가는건 자명한 사실입니다.

그 과정에서 주로 테넌트 이러저러하게 말이 많겠지만,

결론은 "이빅션" 이니 너무 걱정 마세요.

 

 

 

꿀팁은

이빅션 전에 좋게좋게 깍아주고 대충 달래서 빨리 내보내는게 제일 좋고요.

이빅션 서류도 일단 접수하면, 겁나서 빨리 돈내고 나가는 테넌트도 많습니다. 

아예 이빅션 많이 해본 닳고 닳은 테넌트는 이빅션 기간이 몇달이 되는걸 알아서 아주 잘 이용해 먹으려 합니다만, 결론은 내보내는 것입니다.

코트까지 갔는데 테넌트가 안나가고는 못배기죠.

 

말도 안되게 테넌트가 진상을 떨때

열받아도 너무 감정적으로 대하지 말고,

걍 몇달 렌트 떼이겠군 하고, 쿨하게 손실처리 한다 생각하고

최대한 법적으로 빠르게 처리하며 스트레스 안받는게 최고의 이익입니다.

저의 멘탈 건강은 소중하니까요.

 

이빅션도 몇번 해보니

서류 몇장 써서 접수하는건 뚝딱이고요. 여러 경우 쉽게쉽게 지났고, 코비드 상황에서 딜레이되는거는 그냥 그러려니 하고 있습니다.

특이한 경우, 거짓말도 많이하고 말많은 법따지는 진상테넌트의 경우는 변호사 히어링 대리 의뢰했으니, 어찌되나, 나중에 후기 업데이트 하겠습니다.