[부동산] 부동산 투자회사 LLC 로 투자하기-101

사과입니다.

LLC로 투자 부동산을 사고, 그 구조와 성격을 이해하는 공부를 하고 있습니다.

간략하게나마 제공부를 위해 정리를 해보고 몇자 적어 나눕니다.

많이 부족하니, 틀린점 지적해주시고, 수정해 가겠습니다.

그리고, 제 지식이 미천하니, 전문가와 상담해주세요. 

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1. 도입- LLC는 무엇인가?

-미국에서 비지니스의 유형은 간략하게 Corporation (회사, 파트너쉽에 따라 ..아래 분류 참고), Limited Liability Company (법인사업자, 유한 합자 회사), Sole Proprietor (개인 사업자) 등으로 크게 구분하고 있습니다. 일단, Limited Liability Company, LLC는 말 그대로 라이어빌러티를 제한하는 회사란 뜻입니다. 

-간단한 규모의 개인사업을 할때는 개인이 세금보고하고, 라이어빌러티도 무한책임으로 지는 반면, LLC는 법인격체로서 따로 택스 틴넘버 (EIN)를 가지고, 책임도 제한되고, 세금보고도 원칙적으로는 따로 합니다만, 편의를 위해, 일인One Member LLC,  부부가 공동인경우 Two member LLC with joint tax return의 경우는 Schedule C로 개인의 택스보고와 같이 묶어서 하기도 합니다. (세금보고는 아래 따로)

아래는 책에 나온 내용입니다. 

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* 비법인 회사(Unincorporated Business Entities)

 개인 회사(Sole Proprietorship)

 합명 회사(General Partnership)

*법인 회사(Incorporated Business Entities)

 유한 합자 회사(Limited Partnership: LP)

 주식 회사(Corporations)

    o C 주식 회사(C Corporation)

    o S 주식 회사(S Corporation)

    o 유한 책임 회사(Limited Liability Company: LLC)

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* LLC의 소유주를 멤버 Member 라고 부릅니다. LLC 의 수명은 보통 구성원들이 회사 설립 서류를 제출할 당시에 결정됩니다. 그러나 기한이 만료되는 시점에 구성원들이 투표를 통해 연장하기로 결정하는 경우 기한을 연장할 수 있습니다. LLC 는 법인 회사들 중 가장 유연한 형태입니다. 회사 구조 상, 구성원들은 경영 책임, 수익 분담, 자금 조달 의무, 존속, 해산 등을 원하는 대로 나누고 결정할 수 있습니다. LLC 는 주식 회사 보다 설립하기 쉽고 합명 회사 보다는 설립 절차가 더 복잡합니다. 서면 운영합의서가 필요한 것은 아니지만 사전에 각 구성원별로 초기 및 향후 잠재적 기여도, 사업 운영 개입 수준, 경영 구조, 그리고 사업체 청산 시 어떻게 할 것인지를 명확하게 정해 둘 것을 강력히 권장합니다. (설립시 각 단계별 간단한 규정을 정하여 Operating Agreement를 정할수 있습니다.)

변호사 법률 웹사이트에서 적은 수수료로 모든것을 편리하고 가능하게 자동 설립되는 시스템을 이용해도 편리하고, 처음이신 경우는 전문 변호상와 상담하여 진행하닌것을 매우 추천드립니다. 저는 비용면에서 아직 소규모이므로, 직접+회계사의 도움받아 저렴한 비용으로 LLC를 설립을 해보았습니다.

 

2. LLC는 누가 왜 필요한가? 과연 필요한가

 

 (1) 누가 왜 LLC를 필요로 하는가?

-투자용 부동산과 작은 법인 사업체에 LLC를 세우는 이유는 미국이 소송이 아주 많은 나라이기 때문입니다. LLC란 개인의 자산과 구분되는 법인격체 이므로, LLC가 소유한 자산은 LLC 주인인 멤버 (Member)의 개인 자산과 분리가 됩니다. 예를들어, 차사고, 투자집에 불이나거나 사람이 넘어져 크게 다치는 경우, 발코니가 부서져내려와 지나가는 행인이 다치는 경우 등 수많은 프라퍼티 내의 사고에서 Liability 이슈가 되는 문제들이 있을경우에 LLC가 가진 자산 한도에서만 책임을 지는 것입니다. 물론, 차보험 집보험이 다 있으므로, 일단 보험 처리하지만 보험의 라이어빌러티 커버리지를 넘어가는 큰사고의 경우, 개인 자산으로 압류가 들어오는데, LLC에 속한 자산들은 별개로 분리되어 보호받게 됩니다. 개인이 사고를 낸경우 (차사고 같은 경우) 또는 LLC에 속한 자산에서 사고가 나는 경우, 서로의 자산에는 압류할수 없으며, 각자의 자산에서 처리하게 됩니다.

 

-자, 그럼 주로 자산의 보호가 목적인 LLC는 개인 비지니스에도 세우고, 부동산에도 적용할수 있습니다. 

   -투자부동산

   -커머셜 (상업용) 부동산

   -해외투자 부동산 : 해외 투자자의 경우에는 미국내에 세금보고를 해야하므로, LLC를 세운후 그 이름으로 미국내 부동산 투자를 할수 있습니다. 

-집집마다 각각 따로 LLC를 세우는 경우, 그렇게 세운 여러개의 LLC를 또 다른 홀딩 LLC로 세워 모두의 지주회사가 되게하는 방법,

한 LLC에 여러개의 집을 넣는 경우 여러가지 경우가 있습니다. 처음에는 순진하게 각 투자집마다 LLC를 세워 3개의 LLC를 먼저 세우고, 집의 타이틀을 이전하는 과정을 거쳤는데, 여간 불편하고, 너무 정신없었습니다. LLC도 한번에 하나씩 하나씩 하시기를 추천드립니다.

 

 (2) Tax benefit: 원멤버 LLC는 Sole Proprietor와 같은 개념으로 보고를 합니다. 투멤버 이상일경우, LLC는 Pass through 형태로 각 멤버의 비율에 따라 LLC의 정한바대로 세금보고를 하게 됩니다. Schedule C로 보고합니다. LLC 자체만으로는 Pass thru이므로 연방정부 인컴택스를 내지 않고, 개인의 1040 세금보고와 합산해서 인컴보고를 하게 됩니다.  ** (Asset님 댓글) : Single Member LLC 의 경우에는 Rental Activity 세금보고할때 Schedule E 로 하시게 됩니다. (Business Income 은 Schedule C 맞으시구요.^^) Multi Member LLC는 Default 는 Partnership Tax Return 을 해서 K-1을 받은 뒤, 개인세금보고를 하시면 되시고, S-Corporation 혹은 C-Corporation 으로 선택을 할수도 있습니다~~

 

 (4) 마적질 : LLC하며 제일 좋은것은 마적질입니다. 아래 은행 부분에서 다시 말씀드리겠지만, EIN이 나오므로 비지니스 카드 만들어 마적질 하기에 아주 좋습니다. 물론 스팬딩은 좀 됩니다만, 투자집고치고 수리하고 유지하는데 스팬딩이 들고, 렌트인컴으로 그부분이 상쇄되므로, 머 괜찮습니다. 개인이 마적질 할때보다 아주 더 쏠쏠하게 들어옵니다. 비지니스로 하니.

 

 (5) LLC의 단점:  제일 큰 단점은 집살때 론을 받는데 다른 카테고리로 가서 이자율이 높다는 것과 론을 받는 프로세스가 달라서 조금 까다롭게 느껴질수 있습니다. 변호사들은 무조건 집집마다 LLC를 따로 세우라고 하는데, 그말을 무조건 들을 필요는 없습니다. 3채 이상 투자집이 늘어가면, 그때가서 LLC 하나씩 하셔도 됩니다.  그리고 해마다 유지비 세금 내고요, 보고서도 내고, 일이 손에 익기까지는 유지비도 들고 많이 구찮습니다. 좀.

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변호사가 말하는 LLC의 장점

 LLC 는 조직적 측면과 경영관리 측면에서 유연성이 매우 큽니다. 구성원들은 자신들이 적절하다고 생각하는 대부분의 방식으로 조직을 설계할 수 있습니다.  LLC 는 구성원들이 경영할 수도 있고(자신들이 적합하다고 생각하는 방식으로) 경영관리자 (매니저)가 경영할 수도 있습니다. 매니저는 반드시 LLC 의 구성원이 아니어도 무방합니다. RI는 매니저와 현지 에이전트는 주에 주소가 있는 사람으로 하도록 규정한다고 합니다. 다른주도 그러한주가 많아서, 현지 오피스 주소가 있는 매니저를 지정해야 한다고 들었습니다. 

 LLC 구성원이 지는 법적 책임은 그 구성원이 개인적으로 회사에 투자한 금액으로 한정됩니다. (설립시 초기 투자비의 산정이 이래서 중요할수 있군요. 그만큼만 책임을 지므로....)

 LLC 는 조합의 경우처럼 구성원들에게 도관(pass-through) 과세 방법을 적용시킬 수도 있고 그 외 다른 방법을 선택할 수도 있습니다.

 LLC 는 주식 회사에 적용되는 엄격한 형식적 기업 절차를 똑같이 따르지 않아도 됩니다.

 LLC 구성원 자격 여부 또는 LLC 구성원 수가 얼마나 많고, 얼마나 적어야 한다는 데 대한 제한은 전혀 없습니다.

 

단점

 LLC 는 다른 회사 형태에 비해서 세금 신고 제도가 훨씬 더 복잡한 경향이 있습니다(저는 개인이 투자부동산을 소유할땐 터보택스로 직접 보고하다 LLC 설립 이후로 회계사님과 일하고 있습니다. 세금보고는 늘 부담이죠. 제가 계산할때보다 늘 그렇듯이, 드리는 수수료 $600보다 더 많은 금액을 돌려받고 세이브 하고 있습니다. ).

 LLC 에 대한 과세 및 책임은 주마다 다릅니다.

 LLC 의 경우 소유권 양도에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

 LLC 는 반드시 발생 주의(accrual basis) 회계 방식을 사용해야 하며, 현금(cash basis) 또는 수정 현금 주의(modified-cash basis) 회계 방식을 사용할 수 없습니다. (이말은 먼말일지 전혀 모르겠습니다. 일단 패쓰...)

 

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* 난 LLC를 세우기 싫은데? 처음 한두채는 굳이 LLC를 하실 필요 없습니다. 하셔도 되지만, 안하셔도 되고, 대신 라이어빌러티 보호를 위해 투자집의 집보험의 라이어빌러티를 1M로 늘리시고, 정 불안하시면, 추가로 Renter's Insurance를 테넌트에게 꼭 사라고 하거나 집주인이 사주고 (lemonade 이용, $80-$120/유닛), 그다음도 더 불안하면, Umbrella Insurance라는 추가 보험이 있습니다. (일년에 $7001-$1000불 정도)

 

3. LLC 섿업하는 방법

 

 (1) LLC set up: 각주의 Department of Business Regulation 홈페이지에서 비지니스 이름, 멤버 (주인) 정보, 비지니스 주소, 현지 매니저 정보 (이름, 주소) 등을 넣고, 비용을 지불하면 LLC의 설립이 되는데, 홈페이지에는 부동산 전문 변호사의 도움을 받으라고 씌여있습니다.  * 제가 문의한 변호사들은 $1500-$2000의 수수료를 요구했습니다. 회계사 CPA도 설립을 할수가 있고, 비용은 회계사가 훨씬 저렴하고 (저는 지인찬스로 $150)을 지불했는데, 보통 수수료는 주에내는 수수료 제하고 $500-$600 정도라고 합니다. 온라인 법률회사에서도 각단계마다 정보를 입력하고, 본인이 직접 LLC를 섿업할수 있는 곳도 있습니다. (incfile.com, $150, Rocketlawyer ($99.99~)에서도 가능합니다. 생각보다 간단하게 LLC 섿업이 되며, 등록하고 하루 이틀이면, 바로 나옵니다.

*저는 여러 변호사에게 문의해 보았으나, 가격이 너무 쎄고 바로바로 대답을 잘 안해주는 변호사들이 많아서, 소통이 잘되는 타주회계사의 도움을 받아 섿업을 하였고, 비용면에서도 엄청 절약했습니다. 

 

 (2) EIN number: 직접 주정부에서 DIY로 신청하신 경우, IRS에 직접 접속해서 employee identification number (EIN)을 신청할 수 있고, 대행 변호사나 회계사와 작업하시는 경우 (1),(2),(3),(4)를 모두 작성하여 줍니다.

 

 (3) Article of Incorporation: 주정부 비지니스 디파트먼트에 설립을 신청하면 나오는 비지니스의 증명서 같은 것입니다. 비지니스의 형태, 오피스 주소, 이름 등등이 포함되어있습니다.

 

 (4) Operating Agreement: 비지니스의 운영방식을 정하는 것은 변호사/회계사와 잘 상의하고 본인이 신경을 써서 직접 만드는것도 좋습니다. 저는 Incfile, Rocketlawyer 두가지 다 사용해서 만들어 보았는데, 매단계 기본질문마다 답을 하면 됩니다. 멤버의 구성, 지분, 운영의 방식, 멤버가 나가고싶은때 지분 정리 기간, 나머지 멤버가 그지분을 몇일내로 다시 살것인지, 처분할 것인지에 대한 내용, 이윤이 나면 멤버에게 얼마나 자주 배분할것인지에 대한 내용 (Distribution 이라고 하는데, 매달, 분기별, 6개월, 1년마다 할것인지 정할수 있습니다. 디스트리뷰션은 인컴텍스에 관계되니 신중히 정해야 겠죠), 회사의 운영방식 등에 대한 내용을 정할수 있고, 멤버 전체의 사인을 하며 다시 변경하고 추가할수 있습니다. 

 

4. Banking

 (1) Open LLC checking account: EIN 넘버를 받으면, 은행으로 가서 비지니스 체킹 어카운트를 엽니다. 저는 마적질을 위해 체이스로 갔습니다.

 (2) Online account & Zelle: 온라인 폰 섿업, 이메일 섿업하고, 젤도 섿업합니다. 렌트받는데는 Zelle이 최곱니다. 비지니스가 여러개인 경우 어카운트를 하나로 묶어 볼수있게 부탁하니, 세개의 LLC를 하나의 로그인 아이디에 묶어 주어 쉽게 관리하게 해주었습니다. 개인 어카운트와도 연동이 되지만, 일부러 개인과 비지니스 어카운트는 로그인을 분리했습니다. 

 

 (3) Open a business credit card (마적단 궁극의 목표 마적질): 그간 다년간의 마적질로 개인 카드가 엄청 많아진 가운데 아멕스의 평생한번 사인업보너스와 체이스의 5/24 규정으로 한동한 강제 동굴생활을 했는데, LLC를 세우고 나니 별도의 EIN 이 생겨, 완전 신나게 비지니스 카드를 오픈할수 있습니다. 제일먼저 체이스 계좌열며 잉크카드 10만오퍼를 받고, 스팬딩이 다 차가는 즈음, 다음 다른 LLC로  힐튼 비지니스카드를 열었습니다. 다만, 관리매물이 많아질 경우 투자집의 유틸리티와 세금 보험등은 매번 내기 귀찮을수 있으므로, 연회비 안내는 잉크카드나, 아멕스 비지니스 블루 카드등을 차후 열어, 장기관리용 다달이 나가는 물세, 하수도세, 쓰레기, 전기세등을 엮어 놓으면 편합니다. 

 

5. Property purchase & Hold title under LLC

집을 사는 과정은 이전에 올린 투자매물 찾기 글을 참조하시기 바랍니다. 

 (1) Find a property: 적당한 매물을 먼저 찾으시고, 오퍼 넣고 굳럭!

 (2) Find a lender for commercial loan: 프리어프루벌은 은행의 커머셜론을 주는 에이전트와 일하셔야 합니다. Better.com 등은 개인론만 다루므로, 커머셜론을 다루는 은행을 찾으셔야하고, 개인의 DIT에 크게 좌우되지 않고, 투자매물/비지니스의 재무재표 Income/Expense를 봅니다. 파는 셀러의 재무재표에서 캐쉬플로우가 론의 몰게지를 상회해야 합니다. 렌트인컴이 집값보다 낮은 비싼 마이너스 집들은 론이 나오지 않을수 있습니다. 

-론 서류는 개인 인컴 및 자산 서류 외에, Environmental questionaire, Rent roll (Income&Expense)등이 추가로 들어갔습니다.

-Appraisal: 개인론보다 상업용론의 어프레이절이 살짝 더 비쌋습니다. (6유닛$1250, 4유닛 $850, 2유닛 $680)

 

 (3) Closing: Hold title under LLC: 오퍼 억셉되면 클로징 변호사를 선임하고, 클로징할때 타이틀을 LLC로 해달라고 하면 됩니다.

 (4) 기존에 산집의 타이틀을 LLC로 넘기기 : 기존 개인 명의로 산집의 타이틀을 LLC로 넘길때는 반드시 몰게지 컴퍼니의 허락 (Lender approval)을 받아야 합니다. 렌더에 따라 허락하지 않을 확률이 큽니다. (지금까지 일단 몰게지 하고나서, 차후 타이틀 크게 신경 안쓰는데는 체이스 한군데 보았습니다.)  제 렌더 Newrez는 허락을 안해주고 커머셜 몰게지로 리파이낸스 하라고 해서, 캐쉬아웃 리파이낸스를 진행하고 타이틀을 넘기는 과정을 진행하고 있습니다.

 (5) Quit claim deed: 먼저 개인이 소유한 집의 타이틀을 넘길때는 간략하게 큇클레임 디드라는 형식을 이용해서 넘긴다고 합니다. 변호사가 진행합니다.

 

6.  LLC 비용 얼마나 드는가?

(1) Set up cost 초기 섿업 비용: Filing fee (RI $150)

(2) Annual report (RI $50) 매년 유지비, 매년 2월에 보고서를 온라인 제출하고, $50불을 내야 비지니스가 Good Standing으로 잘 유지됩니다. 해외 거주자는 현지 매니저 오피스를 지정하고, 서류 우편을 받도록하고, 매년 애뉴얼 레포트를 보고해야 합니다.

(3) LLC Taxation (RI $400) 매년 LLC 택스, RI가 LLC 세금이 조금 비싼듯 합니다. 오하이오에서 오신 양반이 자기는 매년 $150불 택스유지비 냈다고 하더군요.

 

7. LLC와 세금보고 

* 이부분은 따로 글을 만을어야 할만큼 방대한데요.

일단 간략하게,

-투자부동산의 인컴은 렌트

-익스펜스는 PITI 중 원금 빼고, 이자, 세금, 보험, 유틸리티 (전기세, 개스, 히팅오일, 물세, 하수도세, 인터넷), 관리비 (쓰레기, 렌스케이핑 (야드 클리닝), 눈치우기), 광고비, 수수료 (변호사, 회계사, 전문기사), 집수리 (Repair), 홈오피스 (오피스의 비용-저는 사는집의 12.5% 25%를 홈오피스로 처리-개인 셀폰, 히팅비, 전기세, 컴퓨터, 티비, 넷플릭스, 집관리비, 등등의 집에관련된 영수증 처리), 오토 (법인 소유 또는 개인 이름 차량 리스, 차량 개스비, 수리비, 보험료 등등)

-투자부동산은 Depreciation이 있습니다. 집가격에서 27.5년을 나누어 감가상각 하는데, 35만불 이상 하는 멀티홈의 경우 대략 만불정도 감가상각에서 제합니다. 굵직한 집수리 Improvement (지붕, 사이딩, 보일러, 구조변경 등등)은 리페어로 넣지않고, improvement로 넣으면, 향후 집의 Appreciation을 증가시벼 27.5년동안 나눠 감가상각을 받습니다. 

 

-비지니스는 벌어들인 수입에서 바로 세금을 내지않고, 모든 비용과 감가상각을 다 제한후에 총 남은 수익에 대해 세금을 매기므로, 

원천징수 당하는 샐러리맨들의 세금에 비해 결과적으로 훨씬 적은 비율을 내게 됩니다.

-세금보고할때는 LLC는 Schedule C를 별도로 작성하여 보고합니다. 인컴택스는 개인과 합쳐지는 pass thru 형태입니다.

https://www.sos.ri.gov/divisions/business-services/business-basics/costs-and-fees

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부동산 하시며 많이들 하는 고민이 개인으로 할지 회사로 할지 입니다. 

변호사들은 늘 LLC를 세워 개인의 자산과 투자용 자산을 Liability 로부터 보호하라고 말합니다.

늘 그렇듯이 모든 투자용 부동산을 다 LLC로 하실 필요는 없습니다.

한 3개쯤 되어 개인 DTI가 꽉차가서 론이 잘 안나와서 상업용 커머셜 론이 필요할때 쯤, 자산이 너무 많아져서 전문 관리가 필요할때쯤 

그때 한번에 하나씩 만들어 자산을 넘기시면 됩니다. 

 

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*비지니스 시작할때 스타트업 LLC 웰컴 패켓을 아래 파일로 첨부했습니다.

 

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내용이 많아 좀 간략하게 짚어봤지만, 각 부분의 디테일이 또 많습니다.

차후 부족한 부분, 틀린부분 알려주시면 추가하고 보완해 보도록 하겠습니다.

저도 배우는 입장이라 배운대로 정리해 봤는데, 자세한 내용은 전문가와 상담하세요 ^^

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Q&A

1. Q: 여러채의 집에 여러 LLC를 세워도 되나요?

A: 네, 각 집당 하나씩 LLC를 세워도 되고, 한 LLC에 서너개의 집을 여러채 넣어도 되고,

LLC 여러개를 소유한 지주회사 LLC를 세워도 됩니다. 시리즈 LLC란 개념으로 세울수 있는 주가 있습니다. 주별로 규정이 약간씩 다릅니다.

저같은 경우는 2,4,5호의 집을 각각 LLC1,2,3에 자산으로 타이틀을 이전하고, 현재 리파이낸스에 무리가 있는 3호는 개인이 소유하고 있습니다.

향후, LLC1에서 2호집을 리파이낸스 하여, 추가로 사는 자산 6호에 대해서는 LLC1 안에 두집을 넣을 생각입니다.  이렇게, LLC2에 4호를 리파이낸스 해서 다음집을 산경우 자산 7호를 또 넣구요. LLC는 3개로 유지하며, 그안에 자산을 늘려가려고 합니다.

아주아주 나중에, 자산이 많이 늘면, 부동산 홀딩스 지주회사 LLC Holdings 까지 생긴다면 좋겠습니다. 

 

제가 진행중인 투자부동산과 LLC의 구조도 1,2,3 입니다. 1은 현재, 2는 목표1, 3은 목표2 입니다.

 

* 목표1

최근 판데믹 이후의 주택경기와 부동산 시장의 여파로, 지난 십여년간 침체된 프라비던스의 집값과 렌트비가 많이 올랐습니다. 현재 진행중인 캐쉬아웃 리파이낸스를 기존 집들로 진행하면, 다음 부동산의 다운페이먼트로 활용이 가능합니다. 투자는 눈덩이와 같이 불어난다고 했던가요. 현금 유동성이 커져가고, 커머셜라인과 LLC의 세팅으로 인해, 올해 택스보고까지 잘 마치고나면, 각 LLC의 이름으로 그안에 홀딩된 집들의 캐쉬아웃 리파이낸스를 진행하면, 또하나의 투자집을 생성시켜볼수 있을것입니다. 한집당 구입및 공사, 테넌트 안정화되는 6-7개월의 텀을 감안하면 두채정도 진행해 볼수 있을것 같습니다. 

 

 

* 아래그림은 내년 후년 2022-2023까지의 목표를 세워보았습니다. 집관리의 효율성을 위해, 전문 핸디맨을 고용하고, 관리하는 PM 회사의 세팅과, 가끔 단기로 1년씩 진행할 플리핑을 목표로 세워보고, S-corp형태의 LLC를 향한 구조를 구상해 보았습니다.   (S-corp은 생각보다 알아볼게 많아서, 일단 빼고, 나중에 플리핑과 PM 용 투자회사의 구조에 대해 다음 글에서 논의해 보도록 하겠습니다. 그림은 약간 수정.)

 

 

홀딩스 LLC는 직원을 둔 형태이고, 단기 플리핑과 프라퍼티 매니징 형태의 구조를 띨것이므로, 보다 복잡하고, 형태는 S corp 형태를 생각하고 있습니다.