[부동산] 멀티홈 투자기-6호 이야기

김승호씨의 돈의 속성 책에 보면, 돈에는 중력이 있다고 했던가요.

 

부동산으로 열일을 하는 돈에는 확실히 중력이 있습니다.

바로 흔히들 레버리지라고 말하는 몰게지, 론입니다.

예를들어 , 투자집의 경우 10만불 다운페이먼트가 마련되면, 다운페이를 25~30%로 해서, LTV 75% 또는 70%로 중력이 작용하여 30만불대의 집을 살수가 있습니다.

 

이자율이 ,오르는 추세인 요즘에도 로디의 부동산 마켓은 아직도 뜨거운것 같습니다.

지난여름에비해 프로비던스 멀티홈은 확실히 5~10만불 이상 리스팅되고, 리스팅 되자마자 빠르게 사라지고 있습니다.

턴키매물로 깨끗한 집들은 웃돈 10만불을 얹어 팔렸다는 소문들이 들립니다.

정말 판데믹 이후 너무 비정상적인 부동산 마켓입니다.

 

-자금마련-

판데믹중에 오른 집값으로, 2호집의 리파이낸스를 진행했습니다. 전에 있던 시티바이올레이션 기록을 클리어하는데 시간이 좀 걸렸지만,

시티 인스펙션 전화해서 스케줄잡고, 인스펙션 받고, 지적받은부분 고친후, 다시 사진찍어 인스펙션 통과하고, Clear certificate을 받았습니다.

렌더는 로컬렌더 Peoples Credit Union과 진행했습니다.

리파이낸스 하며, 타이틀을 개인에서 LLC로 전환하기위해, 이자율이 좀 높지만 커머셜론으로 진행하였습니다.

이자율 5년고정 4.25%, 10년고정 4.75% 에서, 지난 5호집을 5년고정으로 하여서, 이번엔 오르는 이자율 감안 10년고정 옵션을 선택해 보았습니다.

두옵션의 차이는 한달에 $186불이고, 5년에 $11,100정도의 비용을 더 지불하지만, 10년동안 고정이자로 마음의 안정을 찾는 옵션입니다.

개인 세금서류, 자산서류 기타등등 서류를 다 보내고, 가장큰 시티 인스펙션 레포트를 보내고난후, 리파이낸스 어프루벌 되었고

285k의 캐쉬아웃을 할수 있게 되었습니다. 초기 2019 구입당시 275k가격으로 구입하며 185k다운페이와 100k의 초기 리모델링 비를 들였으므로

초기 투자비용은 3년만에 운좋게 전부 회수하는 셈이 되었습니다.

 

-매물 탐색-

저는 상대적으로 경쟁이 치열하지 않은, 고칠것이 많은 상태 안좋은 매물로 마켓에 한달이상 있어서 셀러가 어떤딜이라도 받아들일 준비간 된 매물을 눈여겨 보았습니다. 최근 타주 투자가들이 웃돈 얹어 깨끗한 매물에 몰리기 때문입니다. 현지에서 직접 발로뛰며 핸디맨을 구해 직접 집을 고치면, 아무래도 투자비용 면에서는 크게 절약될수 있습니다. 제 인건비를 들이는 셈이죠.

흔치않게 나오는 매물중 제가 좋아하는 매물들은 빌딩이 두개인 매물들입니다.

보통 500k-599k정도에 3유닛 멀티홈 빌딩 두개가 한랏에 있는 매물들이 있습니다. 이런 매물들은 과거에는 허용되었으나, 요즘 신축에는 허용되지 않는 매물입니다. 

2베드 1배쓰유닛으로 빌딩 2개로 구성된 총6유닛매물이 한달정도 마켓에 있었고,

리스팅 가격은 55만불, 초기에 쇼잉에 몰리던 투자가들이 다른 좋은 깔끔한 매물로 모두 사라지고난 후, 혼자가서 쇼잉에 임하고, 그다음날 2만불 정도 올려서 57만불에 냈습니다. 현재 렌트는 $5948 정도 받고있고, 택스는 $8013 (2020년). 유틸리티는 모두 잘 나뉘어져 있고, 히터는 나비앙시스템으로 새것으로 되어있었습니다. 현재 거주자들의 청결도가 낮음 수준이어서 화장실은 자잘한 수리를 좀 해야하는 상태이지만, 크게 공사할 일이 없어보였고, 코스메틱 터치업으로 새로 렌트를 낸다면, 요즘 렌트마켓시세는 2베드는 $1400-$1500 정도 입니다. 앞에 빌딩은 거실에 문을 달면 방으로 전환 가능하고요.

기존 테넌트 Month to month 이므로, 구입후 재계약 할경우 $1400 평균하면, 한달 렌트 약 $8400 예상 합니다.

 

요즘은 미친 마켓이라 꼴랑 2만불 올린 가격으로 6유닛집이 되기 힘들겠다 생각하면서, 맘 편하게 오퍼 넣고 나서,

주말에 펜딩 사인이 떳습니다. 저에게는 셀러쪽에서 아무 소식이 없었죠.

꽝인가봅니다. 아닌가보다 했습니다. 그냥 맘 비우고 5호집 노가다에 전념하고 있는 사이,

월요일 아침, 제 에이전트에게서 콩그레츄레이션 ! 전화가 왔습니다. 

오퍼가 덜컥 되었네요. (혼잣말로) 헐.... 대박

 

-구입과정-

*빌딩 두개 인스펙션 $950

*커머셜 론, 렌더 물색중입니다. 로컬 은행

기존에 하던 PCU가 이자율이 개중 나으니 그리로 할까 합니다.

*어프레이절 및 론수속 $1250

*보험: 커머셜매물에 빌딩이 두개라 보험료가 쎄게 나옵니다. $5755. 기존 집들과 번들 패키지를 하면 $100불정도 절약됩니다만, 개별로 하는게 나을지 아직 잘 모르겠습니다.

 

렌탈분석표는 5호와 거의 동일합니다.

Expecting cash flow $60K--> 50k로 정정합니다. 보험료와 택스 상승,

Cash on cash return: 27.5%--> 25% 로 정정합니다. 

-----------------------------------------

02/09/22

*인스펙션

인스펙션은 동부 눈폭풍 오고나서 한주 연기한후 잘 마쳤습니다. 구조적인 문제는 크게 없고, 거터, 사이딩 좀 깨진거, 계단 콩크리트 좀 깨진거, 내부 장판 좀 깨진거, 화장실에 caulking 없는거, 샤워꼭지 좀 고장난거, 문에 잠금장치 없는거, 소소하게 못박고 손보는정도이고

히팅 시스템에 안전장치 프레셔 파이프 없다는거랑 연결이 하나 안된거 이정도입니다.

 

* 테넌트

-현재 거주하는 테넌트 모두 렌트 릴리프 적용대상이 됩니다. 모두 남고싶어하고, 클로징후 소소하게 집고쳐주고, 재계약을 하려합니다.

-현재 모두 $750-1000불 정도의 렌트를 받고있고, 렌트시세는 $1400-$1450을 하려고 합니다.

오른 렌트 시세에 놀라는듯 하였으나 질로우를 바로 보여주고 렌토미터 (rentometer) 레포트를 보여주니 모두 실망하지만 인정했습니다. 

렌트릴리프 보조를 받으면 적게는 최소 3개월마다 리뉴해서 6개월 1년 렌트를 내지않아도 되는 시스템을 알려주니 굉장히 흥미있어했습니다. (당연하죠)

그동안 시간을 벌어 이사를 가거나, 오른 렌트에 적응하고 대비할 시간을 주는 셈이니 저도 마음이 편합니다.

클로징후, 기존 세입자들과의 좋은 관계를 당분간 유지하며 안정될 시간을 버는게 저에게도 좋으니까요.

-2유닛은 Crossroad라고, 홈리스였던 사람들에게 두번째 기회를 돕는 비영리 단체에서 서포트를 받는데, 이분들 역시 사람들이 모두 좋았습니다.

방하나씩 두명씩 살고있고, 렌트를 반반 나누어 내고있습니다. 리스틑 한장으로 하고, crossroad에서 에이전트들이 중간에서 도와주니 집주인 입장에서는 크게 문제되지 않을듯 합니다.

 

*어프레이절과 몰게지 렌더

-커머셜론을 여기저기 다시 알아보는데 여전시 PCU (peoples credit union)이 이자율이 좋습니다. (@jhkim님 정보 땡큐)

PCU (4.25% 5year fixed, 4.75% 10 year fixed, 25 years amortization, 0.5% point fee), cross collateral with other mortgage in PCU

Bay Coast (4.65% 5 yr fixed, 5.1% 10yr fixed, ") no cross collateral

Newport bank (5.1% 5yr fixed, 그 이후는 잘 듣지않음 "      )

단지, 크레잇 유니온들이 대부분 그렇다는데, 여러 부동산을 서로 보증을 세우는 crossed collateral을 하게합니다. (연대보증이죠)

처음에는 놀라고, 좀 꺼름직 했지만, 지금까지와 같이 한번도 몰게지를 밀리지 않을 자신감과 이정도 캐쉬플로들로는 절대 디폴트 하지 않겠다는 확신으로 

이자율 제일 낮은 PCU에 서류를 넣고 어프레이절을 기다리는 중입니다.

------------------------------------------------

업뎃 04/29/2022

아직도 클로징이 안되고 있습니다. 몇가지 지난 어처구니 없는 상황과 그안에서 크레딧을 챙기는 사연을 업뎃합니다.

 

* Smoke Certificate - $7500 credit 확보

로디 외에도 많은 주는 멀티홈은 당연 각 시티의 소방규정을 따라야합니다.  제가사는 6유닛은 한건물에 6유닛이 아니고 3유닛짜리 건물 두개이므로 3유닛의 규정을 따르게 됩니다. 프로디던스는 3유닛 멀티홈은 Hard wired (interconnected) smoke/CO detector를 설치해야 합니다.

방끼리 인터커넥트/계단+지하실과 인터커넥트 되어야 합니다.

6호집은 하드와이어는 설치되어 있으나, 집주인의 관리가 너무 부실하여 망가져있고, 전체적인 점검이 안되어 소방필증에 떨어지게 되었습니다.

두번째 클로징 일주일 전인데, 셀러쪽에서 소방필증이 안되니 저는 론 커밋먼레터까지 다 나오고 준비된 상태에서 클로징이 안되게 되었습니다.

 

셀러는 진짜 집수리나 관리는 아무것도 안하는 사람들인듯 합니다. 대답도 느리고 에이전트도 엄청 일을 안하고 연락해도 대답이 느립니다.

제가 건물 하나당 업데이트된 smoke/co detector를 새로 1주안에 즉각 설치하고, 소방필증을 받는 조건으로 각건물 $5000불씩 만불 크레딧을 요청했습니다. 

(재검해서 고치는거보다 새로 설치하는게 더 쉽습니다.) 안해도 상관없고, 셀러가 직접 기한2주안에 해도 된다고 말도 했습니다.

셀러는 테넌트와 집에 관심이 전혀없고 연락이 잘 안되는 사람이고, 당장 팔고 돈만챙기고자 하는 느낌인데, 만불 크레딧에 대꾸가 3일정도 없길래

알아서 하려나보다 맘편히 하고 있는데, $5000불에 해줄수 있느냐고 며칠후 또 연락이 왓습니다. 전기점검과 인스펙션 퍼밋이 들어가야 하므로 그가격엔 안되죠. 그가격엔 안되지만 $7500이면 내 어찌 해보겠다 해서, 합의를 보았습니다.

 

아마존에서 Wireless interconnected smoke carbon monoxide detector를 사서 우여곡절끝에 재깍 달고, 소방필증 예약잡아 3일만에 통과해 소방필증을 받았습니다. (이부분도 스토리가 깁니다.) 셀러 에이전트 (망할 세이보스팀)가 테넌트에게 연락은 잘 안해놔서 테넌트들중 핏불키우는 집에서 화가나서 소리지르고 문을 안열어주고 난리를 피우는걸 다시 재방문해서 설치하고, 다시 소방서와 시티에서 점검 나와서 검사하고, 아주 쌩난리를 했습니다. 스모크 알람 설치하겠다는데, 왜저리 난리일까 참 의문이 들더군요. 셀러나 이전 PM이 어떻게 대했길래 테넌트가 저런지...참말로

 

소방필증이 다 되어 드디어 3/30일에 클로징 하나 했습니다만, 왠걸....진상 셀러는 제기대를 저버리지 않았습니다

제쪽 클로징 변호사 파라리걸이 클로징 준비하는 중에 연락이 왔습니다. 셀러 LLC 가 폐지되었다는군요. 애뉴얼 레포트와 매년 주에 회사택스를 제때 안내면 닫아버리죠. Revoke 된 LLC를 살리는데 한달이상 걸린댑니다. (청천벽력)

부랴부랴 세이보스가 비로서 먼저 전화를 해왔습니다. LLC 살리지말고 먼저 클로징해서 타이틀 넘기고 돈은 LLC 살리면 셀러에게 주면 어떻겟냐고요.

저는 당연 그러고 싶죠. 근데 당근 변호사는 안된다 하죠. 택도없습니다.

 

다시 2주가 미뤄집니다. 제 론 이자율 4.125% 락이 2주 남았거던요. 

렌더에게 물어보니, 엄청 이자율이 올라서 5%랩니다. 우리변호사에게 물어보니, 셀러 변호사에게 물어봐서 같은 이자율을 포인트로 사야하는 비용을 셀러가 내야한다고 그리로 청구한다고 합니다. 아. 진자 환장하겠습니다. 이게 1월에 오퍼되서 3월초에 클로징 하려던건데요. 5월을 넘기게 됬습니다.

 

어이가 없으니 웃음밖에 안나옵니다.

클로징이 될까 싶은데, 제가 안도망가면 클로징은 되긴 된다고 하네요 ㅎㅎㅎ

 

* 테넌트

그사이 테넌트들이 렌트릴리프 신청하고 싶은데 이러지도 못하고 저러지도 못하고 암튼 ... 다들 그냥 대기중입니다.

싸가지 없는 Lyon Property Management 라는 회사가 관리하는데, PM이 진짜 테넌트관리 집수리 암거도 대꾸를 안하고 그저 집세만 따박따박 받아가는덴데, 제때 고지를 하지않아, 인스펙션 어프레이절 소방점검 등등 다 어리둥절 입니다. 

연락처는 받아놨는데, 제가 집주인이 아니니 모라 말도 못하고 - 테넌트들은 클로징에 저에게 재계약 하려고 준비했다가 라이언피엠이 클로징 미뤄진거 집팔리는거 이야기를 잘 안하고 있다 혼선이 와서 어리둥절하고.

 

모 질기게 버티면, 언젠가 어떻게든 끝나겠지요

그러라고 부동산 에이전트, 변호사 다들 제쪽 팀이 일을 잘해주시니, 그냥 믿고 기다립니다. 

셀러가 언제 LLC를 살릴지 모르겠습니다.

 

에헤라디야~~~~ 쾌지나칭칭 나네.... 민요한판 불러봅니다.