3번에서 안 되구요 

heloc 이자율이 모기지 이자율보다 낮으면 고려해 볼만 

아니면 비디오 반납 

요즘 이사갈 집을 알아 보면서 모기지 공부를 하다가 저 비디오를 봤어요.

여기 고수님들이 이 방식에 대해서 어떻게 생각하나 찾다가 이 글을 봤는데 댓글이 별로 없네요.

이방법에 숨겨진 비밀/함정이 있는건지 아직 사람들이 잘 모르는건지...

혹시 여기에 대해서 어떠한 피드백이든지 있으신분들 계세요?

상식적으로 생각해 봐도 말이 안되는 얘기죠 ㅎㅎ

돈을 빌려서 돈을 갚는건데 봉이 김선달이 따로 없네요.

유일하게 의미가 있으려면 Heloc 이 모기지보다 이자율이 낮아야 합니다. 설령 낮다고 하더라도 이걸 구지 해야하나 말아야하나 생각을 해봐야 하는데요. 왜냐면 이렇게 할 경우 당장의 현금 흐름이 망가집니다. 401k 같은 절세 상품에 넣을 돈이 줄어든다는 얘기죠.

HELOC이 반드시 컨벤션 모기지보다 비싸지는 않는거 같더라구요.

동네 크레딧 유니언에 전화해 보니 자기네들은 이율이 똑같다고 하더라구요 (다만 프로세싱 기간이 2~3달까지 걸린다고하고 - 다른 자세한 조건은 안 물어 봤구요)

돈을 빌려서 돈을 갚는것도 있긴한데..결국은 (월급-생활비를 항상 잘 관리해서 항상 + 로 만들어 원금을 갚아서 빨리 갚는 원리다라고 저는 이해했어요.

그리고 여기에 몰빵해서 빨리 갚기는 하겠지만 그만큼 401k를 넣지 못해서 시간을 잃어버리는데서 오는 손해는 따로 계산해서 이 방식이 주는 이익을 비교해 보면 재미있을꺼 같네요.

이옵션이 이론상으로는 맞는 말인데, 제가 생각하는 큰 단점이 두가지가 있습니다.

1. 엄청난 절약 정신 : HELOC은 우선 집을 담보로 돈을 빌려주는거라서, 대부분의 사람들은 10만불을 빌린다고 하면 2~3만불 남겨두고 7만불 정도만 모게지 갚을겁니다. 나머지 2~3만불은 새차를 바꾸거나, 주식에 투자하거나, 여행을 가거나 씀씀이가 아무래도 헤퍼지게 마련이죠. 이렇게 써버렸다면 이미 실패한겁니다. 그리고 오히려 자산 관리보다 부채관리에 더 신경써야 하게 되죠. 대부분의 미국인들이 월페이먼트에 삶이 맞춰지는데, 늘어난 HELOC 이자비용이 당장 삶에 부담으로 작용할 가능성이 큽니다. 따라서 엄청난 절약과 현재 오픈된 HELOC을 없애려는 노력이 필요합니다. 마모 생활도 못하게 되는거죠.

또한 HELOC은 처음 10년은 이자 Only 지만, 만약 10년안에 갚지 못한다면 대부분의 은행은 11년째 부터 원금+이자를 갚아야 합니다. 

당장 지금 지출도 큰데 갑자기 목돈 나갈일이 생기면 빼박입니다. 정말 원금을 일찍 갚고 싶다면 Saving한거를 원금부터 갚고, 긴급용으로만 HELOC 을 쓰는게 더 현명할수 있습니다.

2. 투자의 관점에서 HELOC 10만불이 생겼다면, 이돈을 그냥 원금 갚는데 쓰면 30년간 전체이자는 줄지언정, 1번에서 말했듯이 당장 삶이 팍팍해집니다. 차라리 이돈으로 투자용 집을 사서 HELOC 이자와 투자용 모게지를 커버할수 있다면 투자용 집을 사서 자산을 불려나가는게 맞습니다. 

단, HELOC이 오픈 되어 있으면, 단 1불도 쓰지 않더라도 모게지 DTI 계산시에는 전체 금액에 대한 이자로 Debt을 잡아줍니다. 따라서 인컴이 어느정도 있어야 하구요. 집폭락시기에 사면 그나마 있는 집도 날리는 수가 있습니다.

만약 두가지 조건중 하나라도 맞아떨어지면 심각하게 고려할거 같아요.

1. 집 HELOC 가능 금액이 남은 원금보다 크다. 이경우 HELOC으로 페이오프하고후 HELOC 이자 5%만 매월 갚고, 나머지 돈으로 다른곳 투자합니다.

2. 집 HELOC 가능 금액이 원금보다는 작지만, 집 Value가 처음 살때보다 몇십만불은 올랐다. 이경우 HELOC으로 move up 다운페이로 쓰고, 처음집은 렌트로 돌려서 모게지와 HELOC 이자 갚는다.

결국 집갑 appriciation이 큰 캘리나 뉴욕이어야 하고, 집도 10년전쯤 사놨어야 가능한 시나리오네요.(10년전 70만불, 지금 시세 150만불..후덜덜)

모기지 이율을 2% 대로 낮춘다면 모기지 원금을 미리 갚을 이유가 사실 거의 없습니다. 그 돈으로 인덱스만 꾸준히 사도 7-8% 수익률. 세금을 고려해도 4-6%. 게다가 모기지 이자는 세금 혜택까지. 그러니 사실 이런 문제를 고민하기 이전에 모기지 원금을 갚을 이유가 적습니다..

P2 가 유투브에서 이거 보고 우리도 해보자고 막 그랬는데 저는 도대체 이해를 못하겠음. 그냥 돈 보태서 원금을 갚지 왜 굳이 론을 따로 내는건지... 잡혀서 앉아서 그런 종류 유투브를  3-4 개 보고 제가 대충 이해한 바로는 이건 저축 안하고 그냥 HELOC 을 체킹 처럼 쓰는건데 이게 실제로는 HELOC 으로는 디렉디퍼짓이 안들어가서 채팅처럼 쓰려면 본인이 다시 옮기고 새로 빌페이 따로 하고 해야하는데 유투브 같지 않고 복잡하게됨(P2에게 등 떠밀려 HELOC 만든 실제경험임) 결국 저희는 HELOC 으로 뺀돈으로 주식 사고 다른집 사는거에 다운 보탰습니다. 결국 HELOC 의 본연의 목적(?) 으로 쓴거지요. 

아직도 HELOC 으로 돈 빼서 원금 갚는다는건 모르겠습니다. 그냥 론 하나 굳이 더 안내고 원금 더 갚으면 되요. 

말도 안되는 이야기.애초에 Heloc도 이자 부터 먼저 내는건 마찬가지죠. 그리고 대부분 heloc이 더 비싸고 소득공제도 안됩니다. 무조건 손해나는 장사

HELOC 사용하는 예들을 가만히 보면... $200,000 원금 남아 있고 매달 after tax income $5000 인 경우를 가정 하는 경우가 가장 흔하던데요... 실제로 얼마나 많은 사람들이 이런 상황에 속할까 궁금해집니다.

After tax income $5,000 /mo x 12 = $60,000 / yr. 
그럼 세전 소득이 $85,000~$100,000 되어야 할텐데요?

소득이 높은 직장들은 대부분 집값이 비싼 지역에 있구요... 이런 가정에 맞는 경우는 인구가 적은 지역에서 전문직, 아니면 성공적으로 가게 하시는 분들이 될텐데 그 분들은 그만큼 소득이 되면 왜 $200,000 ~ $300,000 짜리 집에 머물고 있을까요? 저같으면 소득이 허용하는 여력 안에서 좀 더 좋은 집으로 이사할 것 같습니다. 

이래 저래 보다 보면 결국 그림의 떡이 되어버리네요...

말씀을 읽고 보니..

방식 자체에는 문제가 없는데 이 상황에 해당 되는 사람이 많지 않다라는게 결론 일까요?^^

근데 좀 싼 지역에서 40~50만불짜리 집 사서 갚아 나가다가 남은게 20~30만정도면 예시의 경우와 비슷해 보이기도 합니다.

남은 모기지에 비해서 월급이 너무 (많)적다고 봐야 되나요?

대부분 30 년 모기지를 가지고 집에서 사는데요... 아시다시피 처음 십년간은 원금의 22% 정도밖에 못 갚습니다. 

계산을 간단하게 하기 위해서 $500,000 짜리 집을 20% 다운 하고 $400,000 loan 받아서 시작하면... 원금이 $300,000 이하로 떨어져야 HELOC 꺼내 쓰는게 가능해지는데... 원금 $100,000 줄어드는 기간이... 잠깐만요... 모기지 계산기에 넣어보고...11년 5 개월입니다. 즉 모기지 기간 30 년 중에 원금이 25% 줄어드는데 11 년이넘게 걸리네요. 

대부분 HELOC 에 귀가 솔깃 하신 분들은 집을 산지 얼마 안되서 이자 부담은 많고 equity 는 얼마 없는 분들일텐데... 이 신통한 (?) 프로그램이 돌아갈 수 있는 해당 되는 분들은 중년의 아저씨, 아줌마 들이네요. 그것도 다른 돌발 변수가 없는 경우에만 가능하고. 그리고30 년 모기지도 11년 지나고 나면 19 년밖에 남지 않습니다. 15 년 모기지보다 불과 4 년밖에 더 길지 않네요. 그리고 어차피 30년 모기지가 10년을 넘어가면 매달 나가는 돈의 절반은 이자, 절반은 원금으로 가면서 원금 갚는 속도가 빨라집니다. 

저는 이해가 되기도 하는데요? 문제는 @이랑아빠 님이 말씀하신 것처럼, 그리고 예제에서 든 것 처럼 적당히 equity 가 있고, 예제에서 든 것과 비슷한 정도의 여유로운 income 이 있다면 충분히 이해가 갑니다. 크게보면 결국엔 돈 운용을 어떻게 하느냐의 문제네요. 저도 Kwak Brothers 아주 가끔 보곤하는데 컨텐츠는 나쁘지 않은 것 같더라구요.

저도 거기서 다운 받은 계산기로 계산한 다음...

컨벤션 모기지 부분과 HELOC 부분을 나름대로 따로 계산해 보니 기간이 줄어 드는게 보이더라구요.

컨벤션 모기지는 fixed rate이라 페이먼트, 이자, 기간등이 쉽게 명확한 계산이 되는데..

HELOC은 원칙적으로는 매일 이자 계산이면서 나중엔 변동이라....

정확하게 계산해 볼려고 인터넷에 좀 찾아보다가 이것도 단순하게 그냥 fixed rate으로 해 보니까

곽브라더스 계산기하고 비슷한 결과가 나오더라구요.

저는 계산상 숫자는 맞는것 같고해서 혹시 제가 놓치는 부분이 있나 확인해 보고 있는 단계입니다^^ 

근데 그 계산기로 HELOC을 2K, 4K, 10K, 50K로 끌어 써도 놀랍게도 이자, 기간 차이가 별로 안 나요. 

이게 결국은 월급-생활비를 몇 K선 (예: 4~5K) 에서 유지하면 (이론상) 어짜피 이 액수에 해당하는 이자 하루정도만 내는거니까 그런건가 싶네요...

(추가) "근데 그 계산기로 HELOC을 2K, 4K, 10K, 50K로 끌어 써도 놀랍게도 이자, 기간 차이가 별로 안 나요." 에 대해서 생각해 보면..

이 부분은 아마도 크게 차이 나지 않는게 당연한게 HELOC을 많게 한번 써서 (50K) 갚아나가는 거나 작게 (5K) 여러번 써서 자주 갚는거나..

일일 이자때문에 조금 차이는 있지만 크게 보면 조삼모사라서 그런것 같습니다. 

기본적인 HELOC 이자율로는 전혀 그렇게 할 이유가 없어 보입니다만, 가끔 가다 좋은 HELOC introductory rate (1년 또는 6개월) 이 뜨면 이것을 이용하면 이득이 될 것 같기도 합니다. 요즘 어떤 지역에서는 0.99%의 introductory rate도 있는 것 같긴 합니다. 제가 사는 동내에서는 없더라구요. 

물론 이것도 어느정도 equity가 있고 introduction 기간이 끝나고 얼마 지나지 않아 pay-off할 수 있을 때 이득이 되겠지요. 제가 찾고 있는 방법입니다. 

제가 아직 저 방법을 100% 이해하지는 못했지만..

여러가지 다른 사람 유튭도 보면서 인터넷상 계산기등으로 직접 해 보니까 가능할것도 같더라구요.

Conventional 모기지 하고 HELOC을 같이 갚아 나가는 방식이구요...

우선 빚이 2개나 되는데 (더구나 HELOC은 이자도 더 비싸고) 말도 안 된다라는 생각이 드는게 당연합니다.

근데 조건에 맞는 HELOC을 잘 찾으면 HELOC은 매일 이자가 계산되므로 신용카드와 연계해서 생활비를 신용카드로 쓰고 이걸 HELOC에서 나가게 하면,

결제 하는 하루만 비싼 이자를 내지만 (예: 카드값 $4000결제시 발생되는 이자) 그 다음날에 들어오는 월급 (예: $6000)으로 $2000이 (cash flow) +가 되면서 HELOC 밸런스 (principal)가 조금 (이경우 $2000) 낮아집니다.

이걸 계속 반복 (매달 월급수입-생활비 지출=항상 +가 유지되서 원급을 갚아 나가는게 핵심) 하면 대출받는 HELOC 액수에 따라 달라지지만 페이하는 년수가 1/3정도로 줄더라구요.

아마도 Extra payment해서 원금을 줄이는 컨셉은 같은데....정확하게 뭐가 다른지는 잘 모르겠네요.

제가 잘못 계산 했을수도 있는데..."말도 안 돼"라고 하지 말고 일단 계산기로 한번 계산해 보시고 오류를 찾으시면 같이 공유해 주세요~~

저는 이 형제들 (곽브라더스)과 아무 상관이 없으며 첫 모기지를 알아 보다가 우연히 유툽에서 발견하고 중국인, 미국인들도 다른 용어들을 쓰면서 이 개념을 설파하는 사람들이 있어서 최근에 관심을 가져봅니다.

마일모아 고수님들이 이 방식의 헛점을 찾아 내 주십사 하는 마음이 더 커서 소환 해 봤어요^^

감사합니다.

절대 의미 없습니당 ㅎㅎ

Heloc 때문에 추가로 매 달 내야하는 돈 (첫10년간 이자만 + 이후부터 원리금 균등상환) 을 모기지 낼 때마다 원금까는데 쓰라고 extra pay 하면 모기지 끝나는 시점이 같아질거예요. 단, Heloc 이 모기지와 이율이 같은 경우에만 ... 보통은 더 높죠. 이러면 손해.

결국 checking account에서 놀고 있는 현금을 HELOC 이자 갚는데 자동으로 쓰는 방식이 아닐까 싶네요.
모기지 payment는 매달 한 번이겠지만, HELOC을 월급 direct deposit 연동해놓으면 그냥 자동 납부되는 셈이니 일할 계산으로 따지만 몇 일의 이자를 줄일 수 있다 정도가 아닐까 싶습니다.

고수답게 깔끔하게 정리해 주셨네요.

제가 생각하는 모순은 곽브라더스는 동일한 조건을 비교하는것 같지 않습니다.

컨벤션 모기지 계산할때는 extra payment를 하지 않고 30년 쭉~갈때 드는 이자 비용을 계산했고.

HELOC때는 cash flow로 꾸준히 extra payment 개념을 적용해서 두 개 비교를 할때 극적인 효과가 있는것처럼 보이게 하는게 아닌가 싶네요.

컨벤션 모기지도 HELOC처럼 같은 extra payment를 매달 한다고 계산하면 당연히 엄청난 시간과 이자 절약의 효과가 있겠지요.

그리고 라이트닝님이 HELOC 부분에 대해서 말씀하신 부분이 적용되겠구요.^^

감사합니다.

감사합니다.

제가 생각하는 결론은 컨벤션 모기지도 매달 꾸준히 원금을 갚아 나가는 계획이 있으면 HELOC을 안 써도 비슷한 효과가 있겠다라는 겁니다^^.

1. 컨벤션 모기지+extra payment Vs. 컨벤션 모기지 +HELOC은------둘 다 비슷한 효과가 있다.

2. 곽브라더스가 말하는 극적인 효과 비교는 컨벤션 모기지 vs 컨벤션 모기지 +HELOC 비교라-----

fair하지 않다, 다소 효과는 있겠지만...시작시 모든 조건과 상황이 계속 유지 되지 않는다면 (예: 이자 상승등) 더 위험해질 확율이 많다 정도로 정리 하고 있습니다.^^

네 그런걸로 저도 이해했습니다. 모기지 원금을 추가적으로 꾸준히 갚아나가면 비슷한 효과를 보는거죠. 요지는 모기지의 초기 (10년 이내의) '원금'을 빨리 상환함으로써 전체 모기지 이자 amount 를 효과적으로 줄이는것인데 이걸 추가적으로 모기지 원금을 페이하는거죠. 추가적인 원금 페이를 꾸준히 매달 해나간다면 비슷한 효과를 얻을 수 있는 것인데 이 비디오에서 예를 든 것은 HELOC 으로 한방에 통 크게 갚고 그 HELOC 이자를 최대한 적게 내는 방법을 제시하는 거구요.

1. 집을 20% 다운하고 산지 얼마 안된 사람들에게는 해당이 되지 않겠습니다. 예전에는 20% 다운을 하고 집을 사도 HELOC 을 90% 또는 그 이상의 LTV 로 뽑아줘서 집 살 때 바로 HELOC 을 운용하는게 가능했는데 요즘에는 HELOC 이 보통 80% LTV 로 나오기 때문에 20% 다운으로 집을 사는 경우 처음에 바로 뽑아 쓸 HELOC 이 없게 되구요, 그래서 다운페이를 20% 이상한 사람들 내지는 몇년이 지나 equity 가 생긴 집의 경우가 해당이 되겠습니다. 굳이 10년이 지나지 않아도 집 value 가 오르기 때문에 80% LTV 로 HELOC 계산해보면 2 - 3 년만 지나도 HELOC 이 어느정도는 생길 수 있는데 이건 지역 집 값에 따라 다르겠죠. 집 값이 거의 오르지 않는 지역이라면 해당사항이 없겠구요.

2. income 이 매달 나가는 생활비 모두 제하고 어느정도는 되어야 효과적이구요 (HELOC balance 를 최대한 줄이는게 효과가 크니까요), 들어오는 income 과 나가는 expense 가 거의 같은 수준인 경우가 대부분의 경우라고 볼 경우에는 그 효과가 미미하거나 HELOC 이자율에 따라서 잘못하면 손해가 날 수도 있겠습니다.

3. 매달 모기지 원금을 갚아나가는건 실제적으로 실행하기가 쉽지 않기 때문에 다소 강제적으로(?) HELOC 을 끌어 쓰고 매달 여유자금이 어느정도 생기는 걸로 최대한 HELOC 의 이자율을 낮추면서 운용하는건데 매달 여유자금이 생긴다면 매달 모기지 원금을 조금씩 더 갚는 것도 좋죠.

손이 많이 가는 단점이 있겠지만 장점(?)이라하면 우선 모기지 원금을 한방에 덩치 있게 강제로(?) 내버리고 손해나지 않기 위해서 HELOC 을 꾸준히 체킹 어카운트로 활용하는 정도 되겠네요. 저는 개인적으로 모기지 원금을 추가적으로 낸 경우가 거의 없기 때문에 (몇년 전에 몇번 해보긴 한 것 같아요), 그리고 매달 조금씩 내는 건 일단 시각적으로 얼마나 시간이 단축 되었는지 잘 안 느껴지고, 자발적으로 뭐를 내는 타입이 아니기 때문에 저에게는 HELOC 을 사용하는게 맞는 타입인 것도 같아요..... ㅡ.ㅡ 돈 관리 잘하시는 분은 그냥 매달 원금을 조금씩 꾸준히 더 내시면 비슷한 효과를 볼 수 있을 것 같습니다.

단적인 예로 모기지만 보여준 것이고 HELOC 으로 rental home 을 구입한다든지, 주식 투자를 한다든지, 다른 용도로 활용해서 수익이 더 크다면 당연히 그게 나을테고 역시 본인의 스타일에 따라 그냥 꾸준히 일상 생활만 할 경우 나쁘지 않은 옵션 같습니다.

저하고 거의 비슷한 결론이네요^^

근데 너무 개인적인 질문이긴 한데..

"저는 개인적으로 모기지 원금을 추가적으로 낸 경우가 거의 없기 때문에" 라고 하셨는데..

추가적으로 안 내신 특별한 이유가 있으신지...아님 못 하신건지 말씀 해 주실 수 있나요?^^

답 안하셔도 되요 ㅎ.

못해서죠. ㅡ.ㅡ 돈이라는게 주머니에 있으면 쓰게 마련이라서 강제성이 없으면 컨트롤이 참 힘들더라구요. 강제로 401k 넣고, 강제로 IRA 넣고, 강제로 주식 어카운트에 넣고 해야하는 스딸임돠. 매달 조금씩 원금 조금씩 더 갚는게 장기로 적어도 2년 이상은 해야지 티가 나는데 몇 번 해서는 티도 안나고 동기부여가 떨어지는거죠 저같이 수동적인 사람에겐. 집에 장기로 머물 계획이 확실하다면 그렇게 하겠지만 보통 집 사면 이것 저것 사느라 돈이 많이 들어가서 집 구매 후 초창기에는 잘 안되고 시간이 좀 지나서 하자니 몇년 못 살다가 이사갈지도 모르겠고 여차저차 핑계로 그렇게 되는거죠 뭐.

저는 조삼모사로 이해 했습니다.

Heloc 이 절대로 모기지 이자보다 쌀수가 없어요.

모기지는 mbs가 많고, trench 가지고 이런저런 장난을 칠수가 있어서 

다른데서 남길 이익이 많아 이자가 저렴해요.

그런데 heloc은 은행에서 집 담보 대출 해주는 거에요.

보통 이자율 계산이 prime + ?% 이래요.

요즘처럼 이자율 낮을때에는 heloc  이 intro rate 도 좋고 한데요.

이자율 조금 올라가거나 heloc의 balance가 생기면, 이자율 다르게 적용하는 상품이 많아요.

처음에는 이자율이 낮다가, 밸런스 생기면, 이자를 올리기 시작하죠.

이런저런 패널티도 있을수 있구요.

제 HELOC은 모기지 이자 보다 쌉니다. Prime% - 0.625%으로 항상 계산됩니다. 프로모션이 있을때 들어가면 이런 이자율도 나오더군요. 단타성이 아니라 제가 없애지 않는한 계속 이 이자율입니다. 단, 체킹어카운트도 같이 만들게 해서 한 두번 정도의 트랜젝션은 있어야 한다기에 자동으로 하게 해뒀습니다.