[사과의 미국부동산 이야기] 3. BRRRR 미국 부동산 투자의 기본개념

Buy

Rehab

Rent

Refinance

Repeat

• *Evaluate the profitability of a potential fixer-upper property
• *Determine key metrics before and after refinancing a property
• *Estimate potential monthly and annual cash flow
• *Find Lenders & Partners
• *Plan for unforeseen expenses
•  
• BRRRRR (부르르르르 또는 버~~~~~~라고 읽기도 하는)는 미국부동산 투자의 기본 컨셉이다. 

비거파켓같은 미국내 부동산 그루들이 모인 웹사이트가 나왔고, 정리된 비디오와 BRRRR 계산기도 웹사이트에서 제공하고 있다. 

팟캐스트를 듣는데, 미시건에서 식당종업원을 하는 미쉘이란 여성의 스토리가 너무 감동적이고 놀라왔다. 영어공부도 할겸 그냥 한가한 시간 출퇴근길에 계속 들었다. 듣다보니 공부도 되고, 약간의 두려움이 사라졌다.

Buy: 한국같은 전세제도가 없는 미국에서는 본인거주집은 보통 20%정도, 투자집은 25%정도의 다운페이를 하고 구매를 할수있다. 물론, 나머지는 은행 대출이다. 4X-5X레버리지 투자라고 보면 간단하다. 사는 과정은 간단하게 종자돈마련, 렌더 구하기, 프리어프루벌, 매물 탐색, 오퍼 넣기, 딜, 인스펙션, 에스크로, 클로징 등으로 정리된다. 물론 풀캐쉬로 사면, 간단하게 중간 과정을 스킵할수도 있고, 더 싸게 딜을 유리하게 가져올수도 있다.

지역마다 집가격은 너무도 다르지만, 집을 사는 과정은 일반적으로 같다고 볼수있다. 

Rehab: 새집은 리햅 비용이 적지만, 비싸다. 오래된집은 리햅비용이 들지만, 싸다. 큰공사는 컨츄렉터에게 견적을 받아하고, 소소한 코스메틱 터치업은 핸디맨들과 진행한다. 믿을만한 컨트렉터, 전기업자, 플러머들은 자기 팀으로 네트웍을 형성하는것이 관건이다. 최소의 비용으로 최대의 효과를 얻고자 하는게 비지니스의 기본이라면, 투자집을 수리할때는 내집수리와 다른 재료와 적은 인건비를 추구하는게 비용절감의 기본이 되는것 같다. 인건비가 비싼 나라이므로, 직접 공구들고 고치거나 페인팅을 하다보면, 큰 수리비를 절감할때가 많지만, 초기 자금압박기간이 지나고나면, 점점 직접하는 일들을 줄어들게 된다. 내 시간은 소중하므로....

Rent: 렌트는 주변시세대로 내면된다. Zillow Rental Manager 프로그램이 무료로 제공하는 렌탈 리스팅은 직접하기 충분하다. 집을 살때는 셀러의 렌트금액을 참조하고, 사고나서 깨끗하게 업그레이드 하고난후의 집렌트 가격 두가지 시나리오를 계산한다. 처음에 렌트를 $700불받는 집이라고 미리 실망할 필요가 없다. 새로 고치고 나서는 마켓은 $1400불에 렌트가 나가고 있으니. 다만, 집을 사고난후 기존 테넌트들을 상대로 렌트를 올려가는 과정이 조금 시간이 걸릴뿐이다. 그들에게는 애정을 가지고 사는 터전이었는데, 뜬금없이 집주인이 바뀌고 주변 경제가 인플레이션이 오고 집세가 올라가니 당황할수밖에 없다. 자극하지 않고최대한 집관리 해나가며, 적당한 시기에 렌트가 리뉴되는 싯점에 시세보다는 낮게 렌트 인상을 하는게 좋다. 렌트가 밀리는 테넌트는 오랜 사연이 쌓이기 전에 빠른 이빅션 절차를 행하는것이 좋다. 미국 부동산 투자가들의 간단한 렌트 기준은 1% 룰이다. 렌트인컴이 5000불이면, 이금액이 1%가되는 50만불 집을 사면 적당한 마지노선을 긋는다. 최근엔 미국에 1%룰에 해당하는 집들이 매우 귀해졌다. 동부의 멀티홈들은 좁게 높게 지어진 유닛이 많은 집들이라 과거는 1%가 훨씬 넘어 2%까지고 간적이 있었고, 현재는 1%에 맞추어 매물 시세가 형성되는 걸로 보아, 이제 투자도 글로벌 평준화되는 느낌이 든다.

Refinance: 캐쉬아웃 리파이낸스만큼 운이 따라주어야 하는게 있을까. 집값이 올라야 에퀴티가 쌓여 있어야하고, 이자율이 낮게 받쳐주는 시기이어야 한다.  그래서, 애초에 망가져도 싼집을 산다면, Appreciation 마켓의 집값상승이 덜 있더라도 빠르게 리파이낸스를 할수 있다. 만약 핫한 마켓이라 캐쉬로 집을 샀다면, 6개월 정도 지나야 리파이낸스를 할수 있다. 그사이 렌트 인컴을 차곡차곡 잘 받고 렌트인상이 있어 집의 수입이 잘 잡히게 하는것이 좋다. 

지난 세월은 몇년간 집가격이 급격하게 상승했고, 이자율이 아직 3-4%이던 시절이 있었다. 2020-2022년정도가 가장 좋았던 시절이 아닐런지.

Repeat: 캐쉬아웃 리파이낸스한 자금은 다시 종잣돈이 되어, 다음 투자집을 사게된다. BRRR의 반복이다. 

비커파켓을 처음 만든 브랜든은 BRRRR를 매일 외쳐대며 팟캐스트를 하다, 얼마전에는 다음 주자들에게 넘겼다.

많은 젊은이들이 다양한 투자 포트폴리오를 키워가며 성장하는 모임으로, 많은 정보를 제공하고 있다. 미국부동산을 하는 분들이라면, 꼭한번 가서 유툽과 웹사이트를 둘러보길 바란다. 

실제 예로, 

오래 자산을 쌓아온 1번집에서 캐쉬아웃 리파이낸스를 하여, 2번, 3번을 진행하고, 2번집에 자산이 쌓이면, 다음집 5,6번으로 진행했다. 

2022년부터 이자율은 점점 올라가기 시작했다. 

포트폴리오의 집들은 그간 이자율의 변화를 한눈에 보여준다. 2.65%, 3.15%, 3.75%, 4.5%, 4.75%, 5.15%

2023년은 이자율의 최고점에 다다르기 시작했다. 은행은 무너졌고, 빅텍들은 만명씩 감축을 하고, 작은 기업들은 곡소리가 나기시작했다. 주식을 바닥으로 치닫고 있었지만, 이상하게 집값은 특히 동부의 멀티홈 투자집값을 여전히 떨어지지않고 소폭이지만 계속 오르고 있었다. 희안한 일이었다. 이자율이  올라 집을 팔지못하는 사람이 늘자, 매물이 귀해지고, 갈곳을 잃은 투자자들은 캐쉬플로우가 난다고 소문난 동부로 몰려들었나보다. 1% 렌트 수익이 나는 매물들은 순식간에 계속 사라지고 집값은 현재도 오르고 있지만 둔화는 되는 느낌이다. 

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사과의 미국 동부 부동산 이야기

0. 목차

1. 미국 부동산 시작하기 미국 부동산의 장점 
2. 사과의 부동산 성장 스토리 포트폴리오 
3. BRRRR 미국 부동산 투자의 기본개념

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