[부동산] 그간의 투자 후기를 공개합니다

경험 공유해주셔서 감사합니다! 제대로 한번 공부를 해봐야겠네요~! 좋은 하루 보내세요 감사합니다!

@맥주한잔 님 대댓글에 배울 내용이 더 많아 다시한번 감사합니다. 같은 질문을 갖고있던차에 지나다가 추가문의드려요. 말씀처럼 OPM 활용에 초점을 둔다해도 결국 캐쉬플로를 만들려면 이자비용을 포함한 모든비용<렌트수입 이 되도록 다운페이를 맞출수밖에 없는거겠죠? 큰 다운페이를 안하게 된다고 하셨는데 그래도 결국은 모기지이자나 다른 OPM댕긴 이자비용을 커버할수있는 매물을 찾는게 핵심인거죠? 투자초기는 몰라서라기보다는 OPM 레버가 상대적으로 적으니 캐쉬플로를 만들기위해서 많은 out of pocket 다운페이비용 불가피한거 아닌가 생각이 들어서요.

맞습니다. 렌트수입으로 모든 페이먼트를 (심지어 25% 다운페이를 빌린 이자비용까지) 커버 하고도 수익이 남아야만 합니다.

저역시 위의 집#2에서 했듯이 캐쉬플로우를 만들기 위해 35%라는 아주 큰 다운페이를 했었고요.

수익률이 아주 높은 부동산 투자를 하려면 반드시 남들이 꺼리는 지역으로 가야만 가능합니다 (엘에이의 경우 대표적으로 사우스엘에이)

투자초기엔 심리적으로 이런 지역에 투자를 하기도 쉽지 않고, 경험부족으로 관리하기도 대단히 힘듭니다.

제 경우엔 2014년 안전한 중산층 동네에 (캐쉬플로우는 아주 않좋은) 조그만 타운하우스를 사서 렌트주고, 2017년 실거주하던 역시 안전한 중산층 동네 집을 이사 나오면서 렌트주고 나서, 안전하고 쉬운 지역이긴 했지만 수년간 렌트관리를  해본 다음에 비로소 2019년 수익률 높은 사우스엘에이 지역의 듀플렉스에 도전하게 되었습니다.

이론적으론 처음부터 레버리지도 확 땡겨서 수익 많이 나는데 투자하는게 맞지만

투자자의 학습곡선과 마음의 준비, 경험쌓기 등등의 요소가 무시할 수 없다고 생각합니다.

저도 재택 가능한 회사에서 일 슬슬 하는 환경인데 이렇게 자기계발 할걸 그랬네요 부럽습니다. 이렇게 귀한 글 공짜로 봐도 되나 싶습니다. #5,6,7,8 글도 기대합니다 ^^

저도 별풍선 있으면 맥주님께 백만개라도 쏘고 싶습니다. ^^

동감이요!!!!!

정말 대단 하십니다. 재미있게 잘 읽었습니다. 방구석 쫄보라 오픈 하우스도 잘 안다니던 제가 부끄럽네요. 다음 시리즈 기대가 됩니다.  

정말 대단하시네요. 그리고 이렇게 얘기를 풀어주셔서 너무 감사합니다. 덕분에 안목이 넓어지네요.

13년 동안 값진 경험을 이렇게 쉽게 설명해주셔서 감사합니다~

피가되고 살이되는 값진경험 공유해주셔서 감사합니다.

저도 아이디처럼 건물주가 되기위해 노력중인대

커머셜 빌딩 구입후기 수년내로 맥주님처럼

공유할수있으면 참 좋겠네요 ㅎ

소중한 후기 공유해주셔서 감사합니다. 저도 아직 부린이지만 언젠간 @맥주한잔 님처럼 다주택 랜로드 되고싶어요 ㅎㅎ

제가 막연하게 하고싶다 라고 공상만 해오던 일을 실햏하고 계신 경험을 나누어 주시니 엄청 동기부여가 되네요 너무 멋지십니다!!!

역대급 부동산 후기 역시 짱입니다 ㅎㅎ 리파이낸스나 헬록은주로 인터넷으로 쇼핑 후 결정하시나요? 아니면 꾸준히 거래하시는 브로커가 있으신가요? 때론 페이퍼웍이 집 알아보는 것 보다 더 힘든 것 같아서요 ㅠㅠ 정말 대단한 내공이십니다! 

여러번 구입하고 리파이낸스 하고 HELOC 오픈해보고 나서 저는 대체로 이렇게 하는 것을 거의 공식처럼 삼게 되었습니다.

* 구입할땐 : 무조건 로컬 론브로커. 한번 써보고 일 잘하면 그뒤로 계속 같은곳을 이용합니다. 실망스러운 상황이 발생하면 그다음에 바꾸는데, 바꿀땐 그 시점에 같이 하는 에이전트가 추천해주는 곳으로 갑니다. 구입할때 인터넷 업체, 큰 은행은 비추합니다. 내 상황과 스케줄에 맞춰주려고 노력하는게 아니라 내가 그들의 상황과 스케줄에 맞춰야 하는 상황이 되어서 긴박하게 흘러가는 구입 과정에 스트레스 받습니다. 구입할 땐 소소한 이자율 차이정도는 그냥 무시하고, 내 상황과 스케줄에 제일 잘 맞춰줄 수 있는 곳이 최고입니다.

* 리파이 할땐 : 론브로커, 은행, 크레딧유니온, 인터넷업체 다 알아보고 이자율 좋은데로 합니다. 리파이 할땐 시간이 촉박하지 않으니 천천히 느긋하게 해도 되므로 무조건 제일 좋은 딜이 있는 곳으로 갑니다.

* HELOC : 제 경험상 HELOC 은 조그만 크레딧유니온을 가야 제일 좋은 딜이 있습니다. 예를 들어 primary residence 에 대해서 100% CLTV 로 오픈 해주는 곳, 또는 primary residence 뿐 아니라 렌탈프라퍼티에도 (렌탈프라퍼티의 경우 CLTV 70%정도 받아도 그나마 감지덕지 이긴 합니다만) 오픈해주는 곳 등등은 오로지 작은 규모의 로컬 크레딧 유니온을 가야만 있습니다. 큰은행은 거의 primary residence 에 한해서 CLTV 80% 까지만 인 경우가 제일 흔합니다. 론브로커는 이윤이 많이 남지 않는 HELOC 은 아예 취급을 꺼립니다.

오... 생생한 꿀팁 감사합니다... 그리고 자세한 경험담을 공유해 주시는 것도 쉽지 않은데 시간 내서 글을 파주시고 상세한 설명 더더더더더 감사합니다. 앞으로도 주욱 번창 하시길요...

매니지먼트는 어떻게 하시는지요? 혹시 소개해주실수 있으신지요? 엘에이입니다. 

저는 아직은 전부 다 직접 매니지 하고 있습니다.

부동산 투자활동에 테넌트 관리하는 것과 프라퍼티 관리하는 능력은 굉장히 중요한 부분이라고 생각하고요. (미리 겁먹으실 필요는 없습니다 저도 부동산 투자 하기 전엔 진짜 제 분야 외에 아무것도 모르던 공돌이 샌님 스타일로 40대까지 살아온 사람이고, 사람 다루는 능력 꽝이고, 집 고치는 기술도 없어서 집에선 못 하나 직접 박지 않습니다)

그래서 나중에 규모가 더 커져서 매니지먼트 업체에 맡기더라도 저 스스로 매니지할 수 있는 능력은 일단 쌓아야 한다고 생각하고, 그래서 경험 해보며 배워가며 하는 중입니다.

처음부터 다 매니지먼트 업체에 맡기면서 투자하시는 분들도 많이 계신데, 저는 그냥 스스로 매니지 해보는 길을 택한 것일뿐 처음부터 다 매니지 업체에 맡기는 것도 나쁜 방법은 아니라고 생각합니다.

본문 맨 처음에 제가 OPM 과 더불어 OPT(=Other People's Time) 을 언급했는데요

OPT 도 잘 이용할 줄 알아야 한다고 생각합니다.

저는 프라퍼티 매니지를 다 직접 하지만, 그렇다고 처음부터 끝까지 다 직접 한다는 건 아니고, 제 시간은 핵심적인 부분에만 집중하고

집 고치는 문제같은건 다 돈 써서 그때그때 사람 불러서 고치고요.

테넌트 스크리닝은 다 제가 직접 테넌트 얼굴 대면 하고 하지만, 리스 서류 작성 같은건 전부 다 부동산 에이전트에게 시킵니다 (그 전에 부동산 구입을 도와줬던 에이전트에게 부탁하면 추가로 돈 받지 않고 이정도는 다 해줍니다)

규모가 어느정도 커지면서 직접 할 수 없는 부분들이 늘어나게 됩니다.

엄청 유용한 정보네요. 저도 렌탈프로퍼티가 있는데 US Bank에서 HELOC을 열어보려다가 Primary Residence 에만 열어준다는 답변을듣고 아예 안되는줄로 알고 있었어요. 저도 OC사는데 나눠주신 경험이 큰 도움이 되고, 제 투자방향에 다시한번 생각을 해보게 됩니다. 집 한번 사는것도 오만가지 생각에 선뜻 실천하기 힘든데, 맥주한잔님의 행동력과 배짱(?)이 존경스럽습니다.

OC 사시면 여기 한번 보세요

Wescom Credit Union

https://www.wescom.org/

제가 이용하는 곳인데 지금 찾아보니 OC 에도 브랜치가 여러군데 있습니다.

Primary residence 에는 CLTV 90% 까지, 렌탈프라퍼티에는 70% 까지 열어 줍니다.

맥주한잔님글 보면서 저같이 평범한 사람도 따라 할 수 있을까? 하고 생각만 하다가 작년에 열심히 은행에 론을 알아보았습니다. 

저는 20년 중반에 제가 살 집인 primary residence 용으로, DTI를 최대로 45%까지 해서 LTV 80%에 7/1 ARM으로 최저이율로 론을 받았었는데요. 그게 문제가 될 줄 몰랐습니다. 렌탈 프로퍼티 살거라고 여러 론오피서에 컨택해보니, 저의 인컴에서는 더이상 론이 안 나올거라는 부정적인 답변을 받았어요.

그래서 맥주한잔님이 말씀해주신 HELOC을 알아보고, application을 넣었는데요. 아.. 7/1 ARM으로는 HELOC 승인 못해준다고 하더라구요. 7년 뒤에 이율이 올라서 제가 모기지를 못 갚는 상황이 올지 모르는 리스크를 은행이 감당할 수 없다는 답변과 함께요. 그래서 첫 번째 집 모기지 받으시는 경우에 혹시 투자용 집도 미래에 생각하시는 분은 30yr로 꼭 하시라는 말씀 덧붙이고 싶었습니다.

그리고 저는 미국에서 모기지 론 받을 수 있는 방법을 뒤져봐도 없겠다 싶어서.. (크레딧 카드 0% 론도 가능하겠지만 그건 겁나더라구요) 제가 끌수 있는 최대의 현금인 401K 5만불로 대출 없이 미국에서 살 수 있는 부동산 투자를 찾아봤어요. 아무래도 너무 적은돈이라 없어서, 좀 알아보다가 한국지방에 좋아보이는 미분양된 아파트를 구매했어요. 근데 지금 한국아파트 다 떨어지는 상황이라 잘 한 결정일지는 모르겠지만.. 맥주한잔님 덕분에 부동산투자에 대해 시야가 넓어지고, 많이 배우게 되었습니다. 13년간의 여정을 공유해주셔서 정말로 감사드립니다.

아. 안타까운 상황였네요.

DTI야 사실 대부분 사람들이 본인 집 영끌 하니까 그렇다 쳐도,

30년고정 안하고 ARM 하신것 때문에 HELOC 이 안되는 건 저도 몰랐던 거였어요 (ARM 을 한번도 안해서, 그런 예상치 못할 리스크가 있을지 상상도 못했습니다)

그래도 한국에서 일단 투자를 시작하신 거는 큰 용기 내신거라고 생각하고 박수쳐드리고 싶습니다. 앞으로 투자가 잘 되기를 바랍니다.

제가 잘 알아보지 못한 불찰같아요. 이렇게 제 얘기 공유하면서, 저와 같은 실수를 다른 분이 하지 않길 바라구요ㅎㅎ 저도 이 기회에 많이 알아보면서 많이 배웠습니다. 맥주한잔님 

글 보면서 동기부여된 덕분에 이렇게 한발짝씩 나아갈 수 있었습니다. 박수쳐주셔서 정말 감사드립니다. 맥주한잔님 말에 용기내서 앞으로도 더 열심히 해보려합니다! 야자!

잘사는 백수님 얘기도 너무잘봤습니다. 자신의 얘기풀어놓기가 쉽지않으셨을텐데 감사합니다.

감사합니다. 저도 마모분들의 솔직한 이야기 덕분에 참 많은 도움이되서요. 좋은 사례는 아닐지 몰라도 다른 분들께 도움 될까 하였습니다ㅎㅎ

정말 중요한 포인트네요. 30년 고정이자가 엄청 중요하다는걸 새삼 다시 알아가요.

아 나도 언젠가는 생각만 하다가 오늘 맥주한잔님의 글을보고!

또! 언젠가는!!! 생각만 하고 있습니다 ㅎㅎㅎㅎ

리스펙!!!

맥주한잔님 경험담 감사히 잘 읽었습니다. 한가지 궁금한점이 여쭤봐도 될까요? 저도 사우스엘에이를 보고있는데 한가지고민이 사우스엘에이 세입자들이 렌트비 밀리지않고 잘내는지 어떨지 궁금합니다.

사우스엘에이 사람들이 특별할 건 없고 그냥 소득이 낮은 사람들이 그지역에 많이 살 뿐 입니다.

렌트비를 밀리는 %가 아무래도 높긴 하겠지요. 그런데 좋은 동네 세입자는 렌트를 밀리지 않느냐 하면 그것도 아니고요. 이건 순전히 복불복 입니다.

테넌트 스크리닝에 신경을 많이 써서 성실하게 렌트비를 낼 사람을 잘 골라내도록 해야 합니다 (그런데 이게 좀 힘든게, 사우스엘에이에서 렌트 집 보러 오는 사람들 중에 인컴좋고 크레딧 좋은 사람들은 아예 없다시피 합니다. 다같이 안좋은 중에서 옥석가리기를 하는게 쉽지는 않습니다. 이것도 경험을 좀 해봐야 알게 되는거 같습니다)

사우스엘에이에는 섹션8에서 렌트비 보조를 받는 테넌트의 비율이 상당히 높은데 이런 분들을 테넌트로 넣으면 렌트비를 밀리는 경우는 없습니다.

조언감사합니다^^

이글이 올라온지 몇일 된거 같은데 가슴이 웅장해 지면서 본문과 댓글을 다읽고 어떤글은 두세번씩 읽었읍니다.

활자 읽는걸 별로 안좋아 하는데 반복해서 읽은건 워낙 기본 지식이 부족해서 이해가 안가는 부분이 많아서 였어요. ㅜㅜ

저의 지난 10년을 성찰하는 기회가 된것 같아요.

사람마다 성향이 다르고 경험이 달라서 투자로써 주식이냐 부동산이나 답이 있는건 아니지만 맥주한잔님의 행동력은 정말 대단하십니다.

저는 집#1 까지는 했고 집#2 을 막연히 생각만 하고있던 차인데요 집#2는 투자이기때문데 다운페이가 최소한 20%가 되어야 한다고 알고 있는데요

그 20%를 집#1 에서 HELOC나 401 론을 받아서 해도 가능한 건가요? 

집값은 계속 오르고..(요즘은 쪼금 정체 하거나 내려가긴 했지만요) 내가 세이빙할수있는 현금은 한계가 있어 언제 20%를 모으나...하면서 기냥 yolo 로 멋지게 살기나 하자 했던거 같네요. 

저도 맥주한잔님 글은 얼마나 정독했는지 몰라요. 정말 동감입니다. 이렇게 자신의 경험을 잘 정리해서 공유해주시는 멋진 분들 덕분에 마모가 더욱 번성하는가 아닌가 생각하기도 했구요ㅎㅎ 저도 비슷한 상황에서 #2를 알아볼 때 HELOC이 좋아보였고, 론 오피서랑 얘기할때 조심스러운 부분이 있었어요. 제가 검색한바로는 technically, 투자용 집 20% 다운페이용으로 HELOC을 승인 안해준다 들어서, application 넣을 때 #1집 리모델링 용으로 돈이 $100-200K가 필요하다 하였습니다. 전 결국 7/1arm 문제로 승인을 못 받아서 정확치 않고, 맥주한잔님이나 직접 론을 받으신 분들이 더 잘 아실 수도 있을거에요. 그리고 401k 론은 제가 #1집 받을 때 써봤고 금방 한국에서 돈을 융통해서 갚고, 전 한국 아파트 살때 두번째로 받을때 그냥 제 개인적인 용도로 한다해서 회사나 401k 회사에서 문제 삼지 않았구요. 그래서 두가지 방법 중 가능하신걸로 하면 어떠실까 합니다. 그리고 제가 작년에 알아볼땐 금리가 낮아서 heloc이 좋아보였지만 지금은 401k가 더 좋을수도 있을거에요. 혹시 고정금리라면요. 전 회사가 vanguard였고 고정 4.x%여서 요즘같은 때는 좋은 옵션 일까합니다. 401k론 기본적 룰은 납입한 돈의 50% 또는 최대 오만불이라고 알아보았습니다. 천천히 두가지 옵션 공부해보시고, 맘에 드는 옵션으로 해서 알아보셔요. 맥주한잔님처럼 투자 잘 되시기를 빌게요! 화이팅이요!

위에 잘사는백수님께서 친절하게 답변해주신 말씀이 맞는거 같습니다. HELOC 오픈할때 원래 집 모기지가 ARM 인 경우 거부될 수 있는거 주의하시고요.

그 외에는 일반적으로 HELOC 이나 401K 론으로 마련한 자금을 이용해 두번쨰 집을 구입하는 다운페이로 사용하는 거 자체에는 문제가 없습니다. 그런데 투자용 집은 20%도 아니고 대개는 미니멈 다운페이 25%는 예상 하셔야 할거라고 생각합니다.

다만, 대부분의 사람들이 두번째 집 구입시 부딛히게 될 큰 문제가 있는데,

첫번째 집 구매할때 본인 소득대비 DTI 가 이미 맥스를 찍었을 경우가 대부분일 거라고 생각하고요 (무슨 이유인지, 첫번째 집 사는 사람에게 본인이 살 수 있는 제일 크고 좋은 집을 사라 그게 돈버는 방법이다 라고 추천하는 사람들이 많은데, 이렇게 할 경우 그 첫번째 집이 마지막 집이 되게 되기 쉽습니다. 두번째 집 구매를 고려하는 사람은 첫집에 너무 무리하시면 안됩니다)

두번째 집 구매할때 다운페이는 HELOC 이나 401K 론으로 어찌어찌 마련한다 해도 두번째 집 모기지가 나오는데 DTI 문제가 생기기 쉽습니다.

두번째 집 (첫번째 투자 집) 을 구매하는데 DTI 문제가 없으려면

1. 맨처음 실거주용으로 구입한 첫번째 집을 본인 소득 대비 DTI 에 여유를 많이 남겨둘 수 있을만큼 다소 저렴한 걸 구입하거나 (그런데 이건 이미 돌이킬 수 없는 과거인 경우가 많을 거고요)

2. 첫번째 집 구입 후 조금 오랜 시간을 기다려서 본인 소득이 많이 올라간 뒤에 두번째 집을 구매하거나

3. 두번째 집으로 수익이 아주 높은 멀티패밀리를 찾아 구입해서 두번째 집에서 나오는 렌트인컴을 이용해 DTI 문제를 해결하거나 (그런데 첫번째 투자용 집으로 관리하기 힘든 고수익 매물을 고르는 것도 힘들고, 구입해서 관리하는것도 힘들 거라고 생각합니다)

등등의 방법으로 두번째 집 모기지 대출을 받기 위한 전략을 미리 잘 계획하시는 것이 좋습니다.

맥주한잔님,

1. 상황에 따라, 모기지 리파이넌스처럼 HELLOC 갈아타기도 가능한가요? 예를 들어, 3년전에 10만불까지 대출가능한 HELLOC을 열었는데, 이제 집 에쿼티가 올라서 20만불까지 가능할 것 같을 때, 어떤 프로세스로 어필할 수 있는지 궁금해서요. (1) 기존 HELLOC 은행에 이야기해서 한도를 늘린다. (2) 기존 HELLOC을 갚고, 클로즈하고 다른 곳으로 새로 연다.

2. 렌트를 관리할 때, 렌트비를 어떻게 책정해서 갱신하나요? 매년 갱신하는지요?
렌트집 세를 주고 있는데, 지난 2년 동안 50퍼센트 정도 집값이 올랐습니다. 그 전에 코비드라서 시세보다 15퍼센트 정도 싸게 주었고, 그 기간동안 최소 집값 50퍼 상승, 그리고 물가 20퍼 상승 (property tax, HOA, 보험료)와 그리고 질로우에 비슷한 매물을 보았을 때, 이전 렌트의 약 50퍼센트 정도 오른 가격이 마켓 벨류입니다. 이런 경우, 정답은 없겠지만, 어느 정도 인상폭이 적절한지 그리고 이런과정속에서 테넌트와 마찰을 어떻게 줄일 수 있는지 고견을 듣고 싶습니다.

1. 네 그런 경우에 새로 HELOC 을 열면서 예전 HELOC 을 페이오프 하고 클로즈 하면 됩니다. 제가 이용하는 은행만 그런건지 다 그런건지 모르겠는데, 제가 똑같은 경우에 대해 문의 했을때 비록 기존의 HELOC 도 같은 은행이지만 새 HELOC 어카운트를 열면서 예전 것을 클로즈 하라고 하더라고요.

2. 사실 렌트시세와 집값 시세가 완전히 연동되는 것이 아니라서, 집값이 올랐다는건 렌트비 올리는거랑 아무 상관 없고요. 주변 렌트 시세가 올랐으면 렌트비를 올려도 될거 같습니다. 이전 렌트의 약 50퍼센트 오른 가격이 마켓 밸류라면 얼른 올리셔야겠네요. 사실 렌트비를 얼마나 올리느냐는 정답은 없고요. 좋은 테넌트면 렌트비를 조금 덜 올려서 오래 살게 하는게 이득이고요. 조금 골치아픈 테넌트라면 렌트비를 시세대로 계속 올려야겠지요.

렌트 컨트롤이 있는 지역이라면 렌트컨트롤 규정을 잘 숙지하셔서 올릴 수 있는 한도까지만 올리셔야 하고요.

그런데 아무리 좋은 테넌트라고 해도, 오랫동안 렌트를 올리지 않으면 오히려 렌트 안올리는게 당연한게 되어 버려서 나중에 렌트 올리기가 더 어려워 집니다. 아무리 좋은 테넌트라도 단돈 50불이라도 해마다 무조건 올리는 것을 추천하고요. 아무리 좋은 테넌트라도 렌트비 살짝 올리는 거에 대해 불만을 가진다면 그 테넌트도 오래 킵할만한 테넌트는 아닌거고요.

또 HELOC 오픈하거나 리파이낸스 할때, 현재의 리스 계약서를 요구하는 경우가 많으니, 무조건 해마다 lease extension 에 테넌트 싸인은 받아놓으시는 것이 좋습니다. 어차피 lease extension 에 서로 싸인해서 문서로 남길 경우, 그러면서 조금이라도 렌트비를 올리면서 리스 연장 하자고 하는 건 어렵지 않을거 같고요.

항상 친절하게 쉽게 이해할 수 있도록 설명해주셔서 감사합니다.

@맥주한잔 님~ 또 추가질문이요! 투자용 세컨홈 모기지 DTI 계산시 다운페이등을 위해 열어둔 메인홈 heloc은 포함이 되나요? 아니면 그중 실제 빌려둔 금액만 잡히나요? 헬록 열어서 다운페이마련해 투자집산다는 간단한 생각 또한결국 두번째 모기지DTI애 영향을 주게돠어 어렵겠다는 생각이 드는데요...

투자용 집 구입시 DTI 계산할 때 다운페이를 꺼낸 HELOC 도 당연히 포함 됩니다.

실제 빌려둔 금액만 잡히고요. (아직 돈을 꺼내지 않은 상태에선, 다운페이와 클로징 코스트의 예상비용을 꺼냈을때를 가정하고 월 페이먼트를 계산하겠지요. 제가 이용한 렌더는 본인들 계산이 귀찮아서 그랬는지 이걸 무조건 2달전에 꺼내서 체킹 계좌에 일단 옮겨놓은 후 HELOC 의 이자 페이먼트 스테이트먼트를 보여달라고 해서 저는 매번 그렇게 했습니다.)

실거주 집 모기지와 두번째 집 다운페이를 마련하기 위해 돈을 꺼낸 HELOC 이 두번째 모기지 DTI 에 영향을 주기 때문에 제가 위에 다른 댓글에 언급한 대로, 투자 초기에는 (특히 실거주 집 있는 상테에서 첫번째 투자집 구입할때) 미리 신중하게 전략을 짜는게 중요합니다.

이미 실거주 집으로 DTI 를 거의 맥스 찍은 상태이고 조만간 인컴이 많이 오를 가능성이 별로 없으면 유일한 해결책은

집값 대비 월 렌트 수익률이 아주 높은것으로만 보는 방법 밖에 없습니다.

예를 들어 제가 금년 8월에 구입한 듀플렉스의 경우 월 PITI (모기지 원금+이자+택스+보험) 페이먼트가 4800정도 나가고 월 렌트가 7000불 들어오는데

예를 들어 이런걸 구입한다고 치면, 렌더가 월 렌트 예상수입의 75%만 인정해주지만 75%의 인컴 5250, 페이먼트 4800 이니 DTI 계산에 분자보다 분모가 커지게 되고

이미 기존의 DTI 가 맥스를 찍었다고 해도 이런걸 구입하게 되면 또 모기지 대출을 받을 수 있게 됩니다. (제가 융자전문가는 아니라 잘못 이해하고 있을 수도 있으니, 융자 전문가가 보시기에 틀린부분이 있으면 바로잡아 주십시요. 그리고 이런 구입 & 대출 계획은 꼭 미리미리 론 브로커와 상담 받고 나서 계획 세우시기 바랍니다. 대출 받을 수 있을 줄 알고 진행하다가 대출 안나오면 난감하니까요 - 모두 그런건지 모르겠지만, 이미 구입한거 아니고 앞으로 구입할 집의 예상 렌트수입을 DTI 계산에 넣는건 이미 택스리턴에 렌트수입이 2년이상 있었던 경우에만 된다고 하는 렌더를 본적이 있는데 또다른 경우엔 과거 렌트수입이 택스리턴에 포함되었는지에 상관 없이 예상 렌트수입을 DTI 에 고려해준다는 경험담도 들은 적 있고요)

완전히 딴세상분들 같아요. ;). 앞에 나온 용어들 한개도 모르겠어서 그렇구나 하고 넘어가면서 읽는데 수지맘님 댓글 처럼 가슴이 웅장해지네요.  

같은 삶을 살아도 어찌 이리 다르게들 사시는지 또 한번 감탄합니다. 좋은글 감사합니다. 

사실 15년 전쯤엔 제 평생에 제 소유의 집을 하나도 살 수 없을 거 같다는 생각에 많이 우울했었어요.

시간이 좀 지나고, 월급을 좀더 많이 주는 곳으로 이직하고 형편이 조금 나아졌을때 첫집을 샀고, 그때도 다운페이를 모으지 못해서 3.5% 다운 하고 사야만 했습니다. 그때도 제 평생 두번째 집 같은걸 살 거라는 생각도 못했고요.

시간이 지나면 예전엔 생각도 못한 방향으로 흘러가게 되는데, 이게 또 인생의 묘미인 거 같습니다.

WOW!!! 맥주한잔님의 용기에 경의를 표합니다. 저는 없는 걱정도 사서 하다보니 생각만 하고 실행에 옮기지 못 하는 것들이 많습니다.

LA 남부지역은 월 rent 대비 집값이 어느 정도인가요? 제가 사는 곳은 거의 300 배라서 20-30% 다운페이해도 모기지, 콘도 fee, property tax 내면 cash flow 가 마이너스가 되기 쉬워요. 모기지에서 principal 부분을 cost 에서 제외하면 그나마 좀 낫고요. 그래도 길게 보면 부동산 투자가 make sense 한가요?

부동산 투자를 생각할 만큼의 소득이 있는 사람들이

자기가 사는 집 주변에 있는 집을 살펴보면 렌트 대비 집값이 200배는 무조건 넘을 것입니다.

사우스엘에이도 그나마 상태가 괜찮은 (우리가 보기에 사람 사는 집 처럼 보이는) 컨디션 좋은 싱글패밀리를 구입할 경우

거기도 역시 180배-200배정도 또는 그 이상 되는 경우가 대부분인 거 같습니다.

사우스엘에이 에서도 조금 험한 동네의 멀티패밀리의 경우 150배 정도 되는 건 조금 열심히 찾아보면 어렵지 않게 찾을 수 있는 거 같고요.

(지금 거의 8% 되는 이자율로는 150배 정도 되는 걸 사도 수익이 나는걸 장담할 수가 없는 문제가 있습니다)

그 이상으로 수익이 좋은 건 현재 매물로 나와있는 거 중에 어디 괜찮은거 없나 찾아보면 거의 안보이고

한 2-3달동안 매일매일 MLS 에 새로 뜨는 모든 매물을 다 검색해서 렌트비 대비 집값 계산해보며

좋은거 나올때까지 끈질기게 기다리다보면 어느순간 기적같이 매물이 딱 나오는 경우가 있는데 그런걸 얼른 오퍼 넣어야 합니다.

일단 매달 수익이 나오지 않으면 별로 make sense 하지 않습니다.

제가 글 맨처음에 언급했듯이, 부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 게 핵심이 아니고

은행빚을 빌려놓고 남이(세입자가) 나 대신 값게 만드는게 핵심인데

매달 수입이 마이너스 되면, 그 빚을 (비록 일부는 남이 갚아주고 나는 일부만 갚는거라고 해도) 내가 갚고 있어야 하게 되는 상황이 되기 때문입니다.

만약에 집값이 떨어지기라도 하면 에퀴티는 줄어드는데 나는 힘들게 일해서 번돈을 매달 수백불씩 언제까지 기약도 없이 집어넣어야 하는 상황이 되는데, 이게 보통 멘탈로 버티기가 쉽지 않은 상황이 됩니다.

그리고 한 프라퍼티에서 그렇게 마이너스 캐쉬플로우 상황이 되면, 그다음 것을 사기 위한 대출을 받기가 매우 어려워 질 거고요.

딱 한개 사서 캐쉬플로우 마이너스 나는 상태를 버티는 건 투자가 아니지요.

매달 수익이 나는 걸 한개 두개 세개 네개 다섯개 이렇게 계속 늘려나가는 것을 추구하는 것이 올바른 투자 방향입니다.

대부분의 사람들이 이렇게 하지 못하는 이유가, 수익이 잘 나는건 정말 가기도 싫은 동네에 갖고싶지 않은 모양을 하고 있는 프라퍼티들 뿐이기 때문에 뭔가 보기좋은 걸 사서 값이 오르는 걸 기대하고 싶은 생각이 드는 걸 뿌리치기가 힘들기 때문일 거라고 생각합니다.

제가 8월에 사우스엘에이에 구입한 듀플렉스는 렌트비 대비 집값이 125배 정도입니다. 이정도 수익률인 것도 끈기있게 기다리다 보면 꾸준히 나오기는 합니다.

맥주한잔님, 고견 감사드립니다.

부동산 투자를 더 열심히 생각하게 만드네요. 생생하고 일목요연한 정리 감사합니다. 

소중한 경험담을 자세하고 이해하기 쉽게 잘 풀어 설명해 주셔서 감사합니다. 부동산 투자에 관심만 있지 시작할 엄두도 못 냈는데 너무나 많은 도움이 될 것 같아요. 

상세한 투자 후기 너무 감사드립니다. Rental property 를구매한 자금이 그 집 모기지가 아니라 다른 론 이여도 (e.g.primary home home equity loan or cash out refinance of another property, or 401k loan) 상관없이 이자를 그 집 렌탈 수입에 대해서 expense 처리가 되는거죠? 후기 문맥상 그런 것 같은데요 home equity loan 는 이자가 tax deduction 이 안된다고 들은것 같아서요. 

Cash out refinance 해서 모기지 발란스와 이자가 늘어난 경우엔 해당 집 렌트 수입에서 모기지 이자를 공제할 수 있습니다 (그걸 이용해 새로 구매한 집이 아니고, 그 자금을 빼낸 집이요)

Home equity loan 이나 Home equity line of credit 으로 돈을 꺼낸 이자에 대해서는

어떤 회계사는 된다고도 하고 (조금 융통성 있게 임의로 규정을 해석해도 된다고 말하는 경우)

어떤 회계사는 안된다고 합니다 (보수적으로 규정을 문자 그대로 해석하는 경우)

제 회계사는 Home equity line of credit 이자를 택스공제 받을 수 있는 유일한 경우는 프라이머리 집에서 에퀴티를 빼서 프라이머리 집의 home improvement 에 쓰는 경우 뿐이라고 해서, 저는 제 회계사의 조언에 따라 이건 expense 처리 하지 않았습니다.

자세한 설명 감사합니다. 

대단하십니다!! 레벨 자체가 다르시군요.

이글은 뽑아서 액자에 박아 박제해놓고 싶어요

주옥같은 글 감사드립니다. 구매 이후에 집 이곳 저곳 수리하고 upper fix하는 부분들은 직접하시나요? 그런 부분도 엄두가 안나더라구요 ㅎㅎ

수리는 제가 잘 하지도 못하고 관심도 없는 분야라서, 그냥 매번 다 돈주고 사람 씁니다.

사과님 글보면서 아.. 나도 부동산 하려면 동북부로 이사가야 되나 이런 생각이들었는데

글읽으면서 깜짝 놀랐습니다

저도 la사는데요

이미 올라버린 집들을 보면서(1밀리언) 고민이 많았는데요 

La에서도 충분히 투자가 가능하군요 

금융문맹, 부동산투자에 아무것도 모르지만 조금씩 공부 해야겠어요

스크랩 해놓고 저도 시작해봐야겠습니다 

경험 공유 해주셔서 너무 감사합니다 :)

사우스 엘에이에 멀티유닛을 3.5다운하고

첫집을 사는것이 베스트플랜이지 않을까 

방향을 잡아 보고 있습니다 

제가 일하는 회사가 Playa Vista 에 있는데 (산타모니카와 LAX 공항 중간쯤에 있는 지역)

같은 회사 직원중에 팜데일에서부터 출퇴근 하는 사람이 있어요.

와 그게 어떻게 가능하냐 물었더니, 힘들긴 하지만 자기 능력으로 집을 살 수 있는데는 거기뿐이고, 집은 사야겠고, 출퇴근이 너무 힘들지만 가능은 하기 때문에 거기다 집 사놓고 출퇴근 한다고 해요.

(이미 몇년 전 이야기예요)

한번 Palmdale, Lancaster 지역 집값 살펴보세요. 거기도 엘에이 카운티 인데 캘리포니아에서 이 가격이 가능해? 하고 놀랄만한 가격의 집들 많아요.

위에서 언급한 집들 중에 #5 와 #8은 Lancaster 에 있는 것들입니다.

이사오지 말고, 맥주한잔님과 정모를 해서, 따라다니면 그옆에서 투자하시는게 더 쉽지 않으실까요?

@사과님 맞는 말씀이신것 같습니다 ^^ 가까이 계신 분의 성공담을 들을수 있어서 정말 좋네요 
앞으로도 많이 배우겠습니다 감사합니다 

@맥주한잔님 조언 감사합니다 맥주한잔님께 부동산 배우고 싶네요 !! 

추천해주신 지역들 잘 살펴보겠습니다 그쪽 지역은 생각지도 못했었는데 아직 공부를 많이 해야겠네요

팜데일에서 부터 출퇴근 하시는 직원분도 대단합니다 엘에이 사는 누구나 공감할만한 내용의 고민인것 같습니다

딜레마가 아직 어린애들 생각하자니 학군 좋은데 집사야될것같고,, 그러자니 1밀리언짜리 집들만 보이고  

1밀리언 집하나 사서 대출 갚다가 인생 끝나는것아닌지에 대한 고민을 늘 하다보니 주식투자에 관심을 가졌던것 같고 , 

부동산 투자역시도 필수로 해야겠다는 생각이 강하게 듭니다 

나중에 부동산모임이 있다면 참석하도록 하겠습니다:)

팜데일, 랑카스터는 집값이 싸기 때문에 투자용 부동산 사기에 좋다고 말씀드린 건데

아이들 학군 고려해서 실거주 목적으로 찾으시기에는 비추하고요.

지금 상황 (취학할 아이가 있는 상황) 엔 일단 학군 좋은데에 실거주집으로 시작하시는 게 정답이라고 생각합니다. 사우스엘에이에 멀티패밀리 같은 것도 일단 나중에 투자할 상황이 되었을때 고려하시고요.

학군 좋은데 중에 꼭 1밀리언만 있는건 아니예요.

저는 첫째아이가 킨더때인 14년전 첫집을 사서 이사했는데, 9점짜리 고등학교가 있는 지역중에 출퇴근이 가능하면서 제일 싼데를 찾았어요 (초, 중 보다 고등학교 학군이 중요하다고 생각해서 그당시부터 선제적으로 고등학교 학군 좋은 곳으로만 봤었어요. 세월이 많이 흘러서 아이들이 고등학교까지 마친 이제와서 돌아보니 올바른 전략였다고 생각합니다)

그런 지역중에 싱글패밀리 말고 콘도나 타운홈으로 알아보시면 아직도 첫 집 사기에 적당한 가격으로 방3개 있는 집을 살 수 있습니다. (제가 지금 레드핀에서 찾아보니, 동쪽으로 마크케펠 하이스쿨 학군지역, 아케디아 하이 학군지역, 더 동쪽으로 가서 다이아몬드 바 하이 학군 지역, 엘에이 북쪽으로 올라가면 그라나다힐스 하이 학군지역, 더 북쪽으로 올라가서 발렌시아 하이 또는 웨스트랜치 하이 학군지역에 대략 60만불 근처에 타운홈 또는 콘도 살 수 있어요. 모두 9점짜리 고등학교들 입니다)

비록 남들에게 보여주기에 뿌듯한 느낌이 들만한 싱글패밀리가 아니고, 한인들이 누구나 선호하는 지역은 아니지만 어쨌거나 나중에 아이 고등학교를 안심하고 보낼 수 있는 지역에 내 쇼유의 집을 하나 사놓는다는 게 좋은 출발인거 같고요, 나중에 그 집값이 오르면 그걸 렌트주거나 팔아서 단계별로 자산증식을 할 수 있습니다. 첫 프라퍼티를 원하는 지역에 싱글패밀리 집을 사기 위해 돈 모으며 기다리다 보면 집값은 계속 올라서 점점 더 힘들어지지요.

항목 변경 감사드려요 :) 

많은 분들에게 큰 도움이 될 것 같습니다.

새로운 항목 만들어주셔서 감사합니다.

안녕하세요! 제가 생각하고 실행해보려고 하는 것을 이미 실행하셨군요!! 저도 부동산을 계속 공부중이고 지금 rental property를 하나 운영중이지만 85% 이상 payoff 된 상태여서 이자율이 떨어질 때 cash out refinance로 downpay를 20%로 줄인 뒤, rental property를 몇 채 더 구매할 예정입니다. 제가 머릿속으로 구상중이었던 것을 이미 다 실행해 보시고 후기도 올려 주시니 감사할 따름입니다. 맥주한잔님 글은 스크랩 해놓고 다시 또 읽어봐도 도움이 될 것 같습니다. 켈리쪽에 갈일이 있으면 맥주한잔님 만나뵙고 싶네요, 시간이 되신다면 맥주한잔 사겠습니다! ㅎㅎ

요즘 좀 혼란스러운데 마음을 다잡으려고 다시한번 방문하여 읽고 갑니다. 감사합니다 맥주한잔님. 제가 요새 집을구하면서 또 궁금한점이 생겼는데요. 말씀하신대로 좀 낡은집 헌집을 구매하게되면 대부분 지붕이나 Hvac같은 비용이 많이 드는 것들이 다 낡은 것들 일텐데 혹시 그부분도(비용이 많이드는 것들) 렌트 주기전에 고치거나 리플레이스먼트까지 다 하고 진행하시나요? 아니면 가격은 저렴하지만 파운데이션이나 저런 지붕같은 큰 비용이 들일이 없는 집을 찾아서 대부분 구매하시나요?

지붕이나 HVAC 같은 것들은 실거주 집이든 렌트주기 위한 집이든, 낡았다고 무조건 교체할 필요는 없고 문제가 생기면 고치는 거라고 생각합니다.

보기에 당장 고쳐야 할 컨디션이라면, 그걸 고쳐야 할 비용이 집 가격에 반영 되어 있고, 내가 구입 후 고칠 자금이 충분 하다면 사는 것이고요. 여유자금이 빡빡하다면 당장 고칠게 있는 건 피하는게 낫겠지요. (그렇다고 해도 모든게 다 고쳐져 있고 리모델 되어 있는건 좋은 가격으로 사기 힘드니 수지맞는 딜이 되기는 힘들겠지요)

투자 목적으로 제일 선호되고 투자자들이 일반적으로 추구하는 것은 고쳐야 할 것들이 많은 집을 아주 싼값에 사서, 수리비용을 들이고서도 시세 대비 낮은 가격에 구입하는 것인데, 이건 공사 경험이 좀 있어서 가격 예측을 스스로 할 수 있고, 집 구입 후 공사를 위한 추가 자금이 있어야 한다는 허들이 있고요. 경험이 없으면 비용이나 시간을 예측하기 힘들테니 실수할 위험도 큽니다. 만약 공사 기간과 비용을 예측할 수 있는 안목이 있고 공사 자금이 있다면 공사가 필요한 매물을 집중적으로 살펴보는게 제일 좋을 거고요.

저는 여태까지 당장 크고 어려운 공사 해야할 것으로 보이는 건 한번도 산적이 없긴 합니다 (그런데 그렇기 때문에 아주 좋은 값으로 뭔가를 사본 적이 없기도 해요) 항상 구입후 인테리어 (페인트, 바닥) 정도만 고치면 되는 컨디션 인거만 샀어요. 그렇지만 이게 정답인 건 아니고요.

인테리어가 전반적으로 낡았지만 기능상 문제는 없어서 굳이 고칠 필요 없이 거주는 가능하지만 사람들이 선호하지는 않는, 그래서 싼값인 걸 구입해서 고치지 않고 조금 싸게 렌트주면 수익률은 어떨지 계산해보면 이런게 은근 괜찮은 투자일 수도 있고요 (지역에 따라 이게 과연 좋은 방법인지 아닌지가 다를 수 있으니 한번 몇가지 예를 찾아서 숫자계산을 해보시면 느낌이 오겠지요)

좋은 말씀 정말정말 감사합니다. 이부분에서 많은 혼란이 왔었는데 말씀대로 기능에는 문제가 없지만 낡은 건물을 as is로 파는 프라퍼티를 발견했는데 밖에서도 안에서도 좀 별로니 저희 p2는 이런건 전문가들이 사야한다면서 싫어하더라구요.ㅎ 좀더 공부해보고 잘 예산을잡아 들어가보려구요. 속시원하게 말씀해주셔서 정말 감사합니다!! 

집 살때 P2 설득이 사실 제일 힘든 부분입니다.

기능에는 문제가 없지만 낡은 건물 이라는 건 인테리어만 새로하면 되는 거라는 의미지요? (페인트, 바닥, 부엌, 화장실) 이런건 사실 돈주고 사람 써서 고치려고 하면 제일 쉬운 일입니다 (예산과 기간이 예측 가능해서) 한번 P2를 잘 설득해보시면 좋을거 같아요.

그리고 인테리어가 낡기만 한 게 문제라면, 페인트 정도 외엔 아무런 공사를 하지 않고 바로 렌트주는 방법도 좋습니다. 지역에 따라 상황이 다를수도 있지만, 적어도 제가 경험한 바로는 주변 다른 집들보다 인테리어가 아주 많이 낡았어도 기능상 문제가 없기만 하면, 렌트비만 싸게 하면 렌트 잘 나갑니다. 돈들여 고쳐서 렌트비 많이 받는거보다, 투자비용을 최소화 해서 낡은 인테리어 그대로 두고 렌트비 싸게 받는게 투자비용 대비 수익률은 더 좋아요.

아직 인스펙션 전이라 기능까진 사실은 잘모르겠어요 제가봤을땐 딱히 더러울뿐 물샌흔적이나 파운데이션이슈같은건 없어보이는데 오늘 우리 에이전트가 말하길 3년동안 비어있었던 집이라네요. 타운하우스인데 주변이나 옆집은 다 누군가가 살고 있고 빈집이없는데 딱 이집하나만 무슨 이유인지 이렇게 방치되어있습니다. 집소유자는 다른 에이전트이구요 불과 2개월전에 지금집주인 에이전트가 이집을 다른셀러에게서 아주싸게 구매한거같아보이는데 6만7000불을 더 붙여서 2개월만에 아무것도 손보지 않은집을 마켓에 내놓았네요.. 3년동안 비어있던집이라니 조금 망설여지긴합니다.. 오퍼를 넣어보고 인스펙션 해보는게 맞을까모르겠습니다. 말씀하신대로 최대한 손보지않는게 좋다고하시니 아마 그냥 패스해야할지도 모르겠습니다. 부동산투자 참어렵지만 이렇게 조금씩도움을 주시니 그래도 한걸음한걸음 조금씩 앞으로 나아가고있는느낌이 드네요. 너무감사합니다

아.. 3년동안 비어 있었던 집이라면 3년동안 방치되어 있던 차를 사는거 이상으로 조심해야 할거 같아요.

그 집에 무슨 숨겨진 문제가 있는 거일지 모르니까요.

경험이 좀 쌓여서 집 문제에 대해 대처할 수 있는 노하우가 좀 생기고 고장난거 고칠 자금 여력이 있을때 하시면 좋은 기회가 될수도 있는데

경험이 부족한 상태에서 혹시라도 여유자금도 충분치 않은 상태로 영끌 투자 하시는 거라면

이번 것은 그냥 패스 하시는게 좋을지도 모르겠습니다.

방치되어있는집은 조심해야 하겠군요. 차랑 비교해주시니 이해가 한결쉽네요. 감사합니다. 현재 론도 여유자금도 어느정도 있는 상태이지만 말씀하신대로 경험이 부족합니다. 나중에 경험을 조금씩 쌓은뒤 넘어가도 늦지 않겠네요. 조언너무너무 감사합니다 항상 마음만 급해서 탈입니다 ㅎ 항상 혼란스러울때 이글을 읽습니다. 저도 꼭 나중에 큰 힘이 되겠습니다 감사합니다!

역쉬 맥주남!!!
이게바로 사과님이 말한 스노우볼처럼 굴리는데로 커지는 마법...

리스펙입니당...

여기 줄서면 되나요? 

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뻘댓글 말구 진지한 질문 하나요

제가 놓쳤는지 모르겠지만

매년 세금 보고는 직접하시나요? CPA님 도움을 받으시나요? 

세금보고는 CPA 도움을 받아서 합니다.

직접 해도 되는거라고 해서 직접 하고 돈 아끼는거보다

돈좀 들여도 나보다 잘하는 사람의 지식과 경험을 최대한 이용하는게 더 현명하다고 생각해요.

세금 질문에 묻어서 하나더 해볼께요.

HELOC나 cash out refinance하시면 이자에 대한 tax deductible은 없는거죠?

당연히 있지요.

cash out refinance 하면 그 이자 전부에 대해 세금공제 당연히 받고요.

HELOC 의 경우에 조금 규정이 애매하고 cpa 마다 하는말이 조금씩 다른데, 그냥 cpa 가 하라는 대로 하는게 맞는거 같아요. 실거주 집의 HELOC 은 home improvement 에 사용했을 경우에만 세금공제 대상이고, 투자용 집의 HELOC 은 투자활동에 사용했을 경우 다 세금공제 가능한 거 같습니다 (저도 제가 제대로 알고 있는지 확신은 없습니다)

답변감사합니다. CPA랑 친해야겠군요 ㅎ

우문현답이십니다;; 

혹시 렌트로 나오는 수입에 대한 것은 전체가 수입으로 잡히나요? 세금보고할 때 전체 렌트 수입을 보고하고, deduction 되는 것을 빼나요? 그리고 다른 집을 구입할 때에는 렌트로 얻는 모근 수입까지 저의 전체 수입으로 잡혀서 DTI 를 계산할 수 있나요?

지나가다가 답글 답니다. :) 제 기억이 맞다면 다른 집을 구입할때 렌트로 얻는 수입은 렌트 금액의 75%만 쳐주는 걸로 압니다.