-------------
긴 글을 시작하며, 부동산을 시작하기 까지의 긴 여정을 필요없겠지만, 몇자 정리하고 싶어졌다.
누구에게나 있는 삶의 무게를 힘들다고 생각한다.
긍정적인 성격 탓일까. 지금 돌아보면 참 힘들었을것 같은 미국 정착 초기에도, 매일 매일은 즐겁고 행복했던 기억뿐이다.
(중략.... 개인적인 사연들이 너무 노출되었나 봅니다.
원치않는 지인들이 연락오기 시작하고, 본의아니게 계정도 스캠도 당하고...여러가지 일들이 있어서 불필요한 사연들은 삭제하고, 정보위주로 남겨두려 합니다.)
몇년전 어느날, 샐러리맨 월급쟁이로 살경우, 열심히는 살지만 경제적 자유는 먼 반복된 paycheck to paycheck 의 삶이다.
경제적 자유를 가지고 싶어졌다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 싶었다.
이 즈음에 Financial Independence Retire Early (FIRE)라는 말들이 유행처럼 돌았다. 나도 경제적으로 자유롭고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기꺼내들지 않고, 사먹고싶은 것들을 사먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다.
그리고, 마모 게시판에서 2018s년 맥주한잔님의 글을 읽었다.
"주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?"
https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591
아, 이분 참... 대단하다. 감탄했다. 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것... 그것도 투자 부동산을.... 과연 할수 있을까?
내가 풀타임 직장을 가지고 할수 있을듯 했다.
부동산은 안정된 투자라, 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면, 그런대로 패시브 인컴을 이룰듯도 했다.
부동산 공부를 시작했다. 매물도 알아보고, 론얻는법, 테넌트 관리, 랜드로드 기본사항, 이빅션, 기타등등
공부를 하다보니 미국부동산은 장점이 많았다. 전세와 갭투자가 기본인 한국부동산에 익숙한 나는, 지난 몇년간 매달 내는 월세가 엄청나다는걸 몸소 체험했고, 그 월세를 내가 내는게 아니라 받는다면 마냥 좋을것 같았다.
레버리지를 이용하는 부동산은 투자집의 경우 25%의 다운페이 만으로도 30년 고정 금리의 저리로 집을 살수가 있다.
변동금리의 불안함이 없는 장점이 있다.
그리고, 동부 소도시의 멀티홈은 렌트비가 상당하다. 물론 서부지역이나 보스톤 뉴욕보다는 훨씬 못미치지만, 집값 대비 PITI와 유틸리티를 내고나서도 캐쉬플로우가 제법 남았다.
맥주한잔님이 정리한 글은 너무 일목요연하고, 불안하던 내게 확신을 주었다.
나는 이제 투자집을 사야 한다. 하지만 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 아직도 막연하다.
그리고, 어느날 지인과 술한잔 하는데, 자기회사 부동산을 계속 사모으는 중국분이 있는데, 일을 취미로 하신다고 웃으신다. 이말에 나는 머릿속에 전구가 반짝 켜지는 느낌이었다. 나는 이제 멀티홈에 비로소 관심이 갔다. 투자집을 사야겠다. 생각이 정리가 되었다.
나는 성장하고 나서 미국으로 온 이민 1세대라, 영어도 별루이고, 미국 법도 잘 모른다.
일단 부동산 학교를 찾아보니, 집근처에 $360불에 리얼터교육을 해주는 부동산 학교가 있다. 거길 등록했다. 화,목 저녁 2시간반 수업.
부동산에 대충 개념이 잡혀가는 느낌이었다.
미국 부동산 법, 규칙, 세금, 비지니스 등 여러 분야의 유툽, 구글, 책을 통해 공부했다.
마음만 먹으면, 정보를 얻기 너무도 쉬운 세상이 고마울 따름이었다.
2018-2019년 본격적으로 투자집을 질로우 트룰리아 등으로 찾아보았다. 지난 몇년간 꾸준히 소소하게 집값이 오르고 있었다. 집값 바닥은 2013년이었고, 그당시에 둘러봤다면 더없이 좋았을 집들이 서서이 올라가고 있었다. 미국의 역사와 함께하는 동부 도시들은 정말 100년이 넘은 오래된 동네이다. 그때 형성된 다운타운의 집들이 멀티패밀리 하우스들이다. 지하실은 던전이고, 아주 허름한 집들에 많은 사람들이 사는 멀티홈. 처음 집을 보러 갔을때의 충격은 오래갔다.
내가 미국에서 그래도 좀 좋은동네를 찾아 살았던가 보다. 집수리는 각오를 해야하는 집들이다.
처음엔 투자 분석 조차 할줄 몰라, Bigger Pocket podcast를 들으며 온라인으로 투자분석표를 엑셀로 만들어가며 시작했다. 이때 만든 나만의 기본 계산식은 매번 집을 사려고 할때마다 사용하고 있다. 투자계산기를 나중에 다른 챕터에 따로 논하기로 한다.
3패밀리 집들은 2018년 이전에는 15-20만불 집들이 즐비했다. 2013년이 저점이고, 2018년은 아주 느리지만 계속 집값이 오르던 시기였다.
계속 망설였다. 확신이 생기는 캐쉬플로우를 만났지만, 테넌트 관리와 집수리에 대해 아는것이 전혀 없었다.
궁하면 통한다고 했던가. 나에겐 너무 소중한 파트너, 한국계 리얼터를 만났다.
집을 사기 위해선, 은행의 Pre Approval을 받고, 다운페이먼트를 마련하라고 하신다.
우리가 가진 자금은 프라이머리 홈의 에퀴티밖에 없었다. 은퇴연금이 0인 시절이다. 세이빙을 하지 못하지만, 그나마 계좌에 만불 아래로는 내려가지 않게 유지하며, 빚은 몰게지만 있고 매달 빌을 다 갚아갔기에 신용점수는 좋았다.
은행 이자는 3%대였다.
몇개월에 걸쳐 빚내서 투자하는걸 매우 염려하는 P2를 설득하고, 20만불대의 멀티홈 매물을 매일 찾아가며 쫒아가서 들여다보고 했다.
싼집은 캐쉬 바이어가 다 사가고, 웃돈을 얹지않은 내오퍼는 번번이 밀렸다.
P2를 겨우 설득해서 프라이머리 홈의 캐쉬아웃 리파이낸스를 했다. 포인트를 약간 사서 이자율이 3.15%로 락을 하고 캐쉬 18만불을 꺼냈다. 프라이머리홈의 집값은 45만불로 올라있었다. 다운페이가 겨우 마련이 되었다.
첫 투자집은 운명처럼 다가온다.
2019 어느날 꽤 괜찬은 대학 근처에 아주 허름한 낡은 집이 319k에 마켓에 나왔다. 계약이 깨진 back on market 매물이었고, 집은 말도 못하게 망가진 집이었다. 셀러 에이전트는 연락도 잘 되지않고, 쇼잉에 나타나지도 않는 사람이었고. 백온마켓 리스팅 첫날 이집을 무작정 찾아가서 기웃거렸다. 운이 너무 좋아서, 다른 쇼잉이 잡힌 보조에이전트가 문을 여는데 만났다. 나도 집보고 싶다고 말하고, 집을 구경했다. 사람이 살지 못하는 컨디션의 집 같았다. 1,2 층의 바닥과 벽은 구멍이 나고, 어플라이언스는 쓰레기가 된지 오래다. 3층에 누가 살고있는지, 어디서 전기를 끌어와 전기 히터를 있다.
다시 정식 약속을 잡아 집을 보고, 고개를 젓는 P2와 에이전트를 기어이 설득해서 오퍼를 그자리에서넣고, 바로 하루만에 억셉이 되었다. 셀러가 집수리를 전혀 하지않아 렌트가 들어오지 않으므로 몰게지가 밀려 은행으로 집이 넘어가기 직전의 다급한 상태였다.
P2는 또 매달 몰게지 비용을 최대한 낮추어야 한다고 엄청 우기기 시작했다. 빚을 최대한 줄이고, 매달 나가는 비용을 최소화해야 한다는 신념은 투자를 시작하는데 제일큰 넘어야할 산이다. 사실 우리가 교육받은 바로는 빚은 정말 만들면 안되는 나쁜것이었다. 좋은빚, 나쁜빚, 자산과 부채에 대해 자주 설명하고 설득하고, 오래 이야기하고, 반복했다. 종잣돈 18만불로 20% 다운페이해서 투자집 집두개를 사려는 계획의 나와 계속 충돌했다.
그당시 신념이 확고한 P2를 설득하지 못해 일단 한발 물러나, 15만불 을 다운페이를 하고 9만불 론을 얻어 27.5만불 첫집을 살수 있었다.
집이 엄청 망가져서 12만불의 수리비를 예비비로 쟁여놓았다.
* 이 첫투자집의 이야기는 여기
* BRRR 부동산 투자기 https://www.milemoa.com/bbs/board/6819011
그리고, 첫번째 위기
렌트가 돌지 않는 3개월의 수리기간동안은 계속 매달 페이먼을 걱정했다.
캐쉬아웃 리파이낸스를 하니 매달 내는 몰게지도 커졌다. 매달 나가는 돈이 커지자 P2는 잠이 안온다고 한다.
집을 사고 공사가 진행되며 예비비가 줄어갈때마다 스트레스는 계속 커져갔다.
하지만,나는 매일 아름답게 고쳐지는 집을 바라보는게 너무 즐거웠다.
3층집에 쓰레기를 치우고, 마루를 깔고, 벽을 페인팅 하고, 화장실에 새배쓰텁과 변기 배너티를 넣고, 타일을 깔고, 부엌에 새 캐비넷을 넣고, 렌트집에 흔치않는 그래나잇 카운터탑도 넣었다. 어플라이언스도 중고지만 스테인레스로 사고, 뒷마당 정글에 아스팔트를 깔고, 쓰레기 집에 럭셔리해졌다.
그당시 대학근처의 집은 룸렌트가 많았고, 겁도없이 초짜 투자자는 룸렌트를 시작했다.
집은 방이 총 10개, 화장실 3개, 부엌 3개였다. 만실에서 렌트는 $6500불 정도로 엄청났다.
투자 첫해에 진상 1,2,3를 다 만나는 실수와 경험을 또 하기도 했다. 이 이야기는 진상 테넌트 스토리에서 자세하게 호러스토리를 풀기로 하고,
부동산 시작의 긴 이야기는 이쯤에서 마칠까 한다.
---------
이전글: